Введение

Эта работа подготовлена на основе решений Верховного апелляционного суда, Государственного совета и Регионального апелляционного суда в ответ на вопрос: «Как распределяется доля общих расходов?». Исследования показывают, что основной правовой основой для распределения общих расходов является Закон о кондоминиумах № 634 (KMK), в частности, статья 20 Закона. Однако было установлено, что это общее правило может значительно отличаться в зависимости от плана управления недвижимостью, решений совета домовладельцев и характера строения (комплексные постройки, торговые центры, кооперативы и т. д.). Работа подробно рассматривает эти различные сценарии и подход судебных решений к этому вопросу.

Основные принципы распределения общих расходов в свете изученных судебных решений можно резюмировать следующим образом:

Общее правило (Статья 20 Закона о кондоминиумах): Если иное не согласовано между собственниками помещений, существует двойное разделение при распределении общих расходов. Расходы на персонал, такой как швейцар, истопник, садовник и охранник, распределяются между собственниками помещений поровну; в то время как все остальные расходы, такие как страховые премии на основную недвижимость, расходы на обслуживание, защиту, ремонт общих зон и зарплата управляющего, распределяются между собственниками помещений пропорционально доле земельного участка.

Договорной приоритет (План управления): План управления имеет характер договора между собственниками помещений и может содержать специальные положения о распределении расходов, при условии, что они не противоречат императивным положениям Закона о кондоминиумах. Если в плане управления имеется специальное положение о распределении расходов, применяется это положение, а не общее правило, указанное в Статье 20 Закона о кондоминиумах. В решении 12-го Гражданского департамента Верховного суда за номером 2013/39753 это положение было подчеркнуто фразой: «если между ними не заключено иное соглашение, то определяется форма участия каждого из собственников помещений в общих расходах.» 

Различные режимы для особых типов строений:

Комплексные строения: Общие расходы распределяются в соответствии с характером общей зоны, к которой относятся расходы. Расходы на общие зоны, предназначенные для использования только определенным строением, покрываются собственниками помещений в этом строении, а расходы на зоны, открытые для общего использования всеми независимыми секциями, покрываются всеми собственниками помещений (Статья 72 Закона о кондоминиумах).

Торговые центры (ТЦ): Подчиняются положениям специальных правил. Расходы распределяются в первую очередь в соответствии с процедурой, единогласно определенной сторонами, если это невозможно, то пропорционально отношению торговых площадей розничных предприятий к общей торговой площади.

Кооперативы: Основной принцип — «равенство» между участниками в соответствии со статьей 23 Закона о кооперативах. Общие расходы распределяются поровну между участниками, независимо от характера жилых помещений.

Ответственность: Основную ответственность за долг по общим расходам несет собственник квартиры. Однако согласно статье 22 Закона о кондоминиумах, лица, постоянно пользующиеся обособленной частью на основании договора аренды или по иной причине (например, арендаторы), несут совместную и солидарную ответственность вместе с собственником квартиры.

1. Общее правило в отношении общих расходов: Статья 20 Закона о кондоминиумах и доля земли

Большинство судебных решений указывают на статью 20 Закона о кондоминиумах как на основной источник распределения общих расходов. Эта статья определяет правила по умолчанию, которые применяются в отсутствие специального соглашения (обычно плана управления) между собственниками квартир. В решении 18-го Гражданского департамента Кассационного суда № 2013/11645 E. это различие четко выражено: «каждый из собственников квартир, если между ними не было иной договоренности, обязан в равной степени участвовать в расходах на привратника, истопника, садовника и охранника, а также в авансах, собираемых для них, и пропорционально своей доле земли участвовать в страховых взносах основного недвижимого имущества, в расходах на содержание, защиту, укрепление и ремонт всех общих частей, а также в других расходах и расходах на эксплуатацию общих объектов и в авансах, собираемых для этих расходов.»

Это двойное различие последовательно применяется Кассационным судом. Например, было постановлено, что собственники квартир несут равную ответственность за трудовые претензии сотрудника многоквартирного дома (22-й Гражданский отдел Кассационного суда, 2015/22846 K.), а за ремонт крыши основного здания все собственники квартир несут ответственность пропорционально их доле в земельном участке (18-й Гражданский отдел Кассационного суда, 2013/12320 K.).

2. Исключительная ситуация в общих расходах: Влияние Плана управления и Решений Совета Собственников Квартир

Выражение статьи 20 Закона о кондоминиумах: «если между ними нет иного соглашения», предоставляет плану управления и решениям совета собственников квартир возможность регулировать распределение расходов иным образом. Поскольку план управления является договором, обязательным для всех собственников квартир, процедура распределения, предусмотренная им, имеет приоритет над общим правилом закона. В решении 20-го Гражданского отдела Кассационного суда № 2018/4859 K. было принято, что расходы должны распределяться поровну, а не в зависимости от доли в земельном участке, в соответствии с положением плана управления: «Каждый из собственников квартир, независимо от их доли в земельном участке, участвует во всех расходах комплекса в равной степени.» Однако полномочия решений совета собственников квартир в этом отношении ограничены. Принятые решения не могут противоречить императивным положениям закона и плану управления. В решении 20-го Гражданского отдела Кассационного суда № 2018/352 K. было указано, что решение совета собственников квартир о равном участии в расходах на основные средства противоречит статье 20 Закона о кондоминиумах, и такие расходы должны собираться пропорционально доле в земельном участке.

3. Особые случаи и различные типы строений

Комплексные объекты недвижимости: В решении 6-й палаты Государственного совета под номером 2019/15402 К. со ссылкой на статью 72 Закона о кондоминиумах (KMK), был принят принцип, согласно которому «общие расходы, относящиеся к общим местам и сооружениям, предназначенным для общего пользования и выгоды владельцев квартир в определенном здании или лишь в нескольких зданиях, входящих в состав комплексного объекта недвижимости, должны покрываться владельцами квартир в этих зданиях». В этом контексте было признано законным, что только владельцы квартир в данном блоке несут ответственность за расходы на социальные объекты и бассейн, принадлежащие только этому блоку.

Торговые центры (ТЦ): Как указано в решении 10-й палаты Государственного совета под номером 2020/3044 К., Положение о торговых центрах содержит специальные положения. Соответственно, общие расходы распределяются, в первую очередь, согласно процедуре, определенной сторонами единогласным решением при невозможности этого «пропорционально соотношению торговых площадей розничных предприятий к общей торговой площади торгового центра».

Кооперативы: В решении 23-й Гражданской палаты Кассационного суда под номером 2012/5825 К. было подчеркнуто, что согласно принципу статьи 23 Закона о кооперативах: «члены равны в правах и обязанностях в рамках принципов, принятых данным законом», даже если между жилыми помещениями существуют различия в типе и площади в квадратных метрах, общие расходы должны распределяться между членами поровну.

4. Объем ответственности и доказательства

В первую очередь за общие расходы несет ответственность собственник квартиры. Однако в решении 20-й Гражданской палаты Кассационного суда под номером 2017/9245 К. было обращено внимание на статью 22 Закона о кондоминиумах (KMK) и подчеркнута также ответственность арендатора:

«Лица, постоянно пользующиеся одной из независимых частей на основании договора аренды, права проживания (sükna) или по иной причине, также несут солидарную и совместную ответственность за расходы, авансовые долги и неустойку за просрочку платежа, причитающиеся собственнику квартиры в соответствии со статьей 20.»

Кроме того, во многих решениях (например, Кассационный суд, 18-я гражданская палата, 2015/10055 К.) указывалось, что для подтверждения претензий по общим расходам доказательствами являются книги учета, ведущиеся администрацией, проект эксплуатации, счета-фактуры и решения совета собственников квартир, и что в случае спора по этим документам должна быть проведена экспертиза.

Заключение

Ответ на вопрос о том, как должны распределяться общие расходы, многослоен и не может быть сведен к одному правилу. Судебные решения показывают, что по этому вопросу необходимо провести иерархическое рассмотрение:

Прежде всего, следует изучить характер строения (например, торговый центр, кооператив, комплексное строение и т. д.), чтобы определить, применимо ли специальное положение закона или регламента.

Если специального регулирования нет, следует изучить План управления основным недвижимым имуществом. Порядок распределения в плане управления имеет приоритет над общим правилом в законе.

Если в плане управления нет положения, за основу берутся решения, принятые советом собственников квартир в соответствии с законом и правовыми принципами.

Если ни одно из вышеуказанных специальных положений не действует, применяется общее и двойное правило, содержащееся в статье 20 Закона о кондоминиуме (равное распределение расходов на персонал, распределение других расходов пропорционально доле земельного участка).

Поэтому в каждом конкретном случае необходимо совместно оценивать тип расхода, юридический статус основного недвижимого имущества и договорные положения между собственниками квартир, чтобы определить правильную долю распределения. предложение по статье.

Почему в Тузле необходима юридическая поддержка адвоката?

Правила распределения общих расходов на первый взгляд могут показаться простыми согласно статье 20 Закона о кондоминиумах. Однако, как показывает практика, особые положения в плане управления, решения совета владельцев квартир, а также такие факторы, как принадлежность здания к комплексному строительству, жилому комплексу, торговому центру или кооперативу, напрямую меняют метод распределения. Кроме того, решения Верховного апелляционного суда и Государственного совета разработали подробные прецеденты для различных сценариев в этом вопросе.

Поэтому, для правильной оценки конкретного спора и предотвращения потери прав крайне важно получить профессиональную юридическую поддержку. Особенно в быстро развивающихся районах, таких как Тузла, наличие множества независимых секций в управлениях жилых комплексов и многоквартирных домов еще больше усложняет споры по распределению общих расходов.

Адвокат в Тузле, руководствуясь Законом о кондоминиумах и текущими судебными решениями, может проконсультировать своего клиента по вопросам:

толкования плана управления,

действительности решений совета владельцев квартир,

взыскания задолженностей по общим расходам,

ответственности арендатора,

а также оказать юридическую поддержку по вопросам возражений и судебных процессов.

Поэтому получение юридической поддержки в таких регионах, как Стамбул, адвокат Тузла, адвокат Пендик, адвокат Картал, адвокат Малтепе, адвокат Гебзе, адвокат Айдынлы, адвокат Орханлы, адвокат Тепеорен, адвокат Дарыджа, адвокат Байрамоглу или адвокат Чайырова, играет критически важную роль для управления многоквартирными домами и жилыми комплексами, не только в разрешении текущих споров, но и в предотвращении возможных конфликтов в будущем.