Introduction

Ce travail a été préparé en réponse à la question « Comment la part des dépenses communes est-elle répartie ? », sur la base des décisions de la Cour de cassation, du Conseil d’État et de la Cour d’appel régionale. Les examens montrent que le cadre légal fondamental pour la répartition des dépenses communes est la loi n° 634 sur la propriété par étages (KMK), en particulier l’article 20 de la loi. Cependant, il a été constaté que cette règle générale peut présenter des différences significatives selon le plan de gestion de l’immeuble, les décisions du conseil des copropriétaires et la nature de la structure (ensemble immobilier, centre commercial, coopérative, etc.). Ce travail traite en détail de ces différents scénarios et de l’approche des décisions judiciaires sur cette question.

À la lumière des décisions judiciaires examinées, les principes fondamentaux relatifs à la répartition des dépenses communes peuvent être résumés comme suit :

Règle Générale (Article 20 de la LPRC) : Sauf accord contraire entre les copropriétaires, il existe une double distinction dans la répartition des charges communes. Les dépenses de personnel telles que le concierge, le chauffagiste, le jardinier et le gardien sont réparties entre les copropriétaires de manière égale ; tandis que toutes les autres dépenses, telles que les primes d’assurance de l’immeuble principal, les frais d’entretien, de protection, de réparation des parties communes et le salaire du syndic, sont réparties entre les copropriétaires proportionnellement à leur quote-part foncière.

Priorité Contractuelle (Règlement de copropriété) : Le règlement de copropriété est de nature contractuelle entre les copropriétaires et peut contenir des dispositions spécifiques concernant la répartition des charges, à condition de ne pas être contraire aux dispositions impératives de la LPRC. S’il existe une disposition spécifique concernant la répartition des charges dans le règlement de copropriété, cette disposition est appliquée à la place de la règle générale de l’Article 20 de la LPRC. Cette situation a été soulignée dans la décision n° 2013/39753 de la 12ème Chambre Civile de la Cour de Cassation, avec l’expression « sauf accord contraire entre eux, la manière dont chaque copropriétaire participe aux charges générales est déterminée. »

Régimes Différents Pour Types de Bâtiments Spécifiques :

Structures Mixtes : Les charges communes sont réparties selon la nature de l’espace commun auquel la dépense est liée. Les dépenses des espaces communs dédiés à l’usage d’une seule structure sont prises en charge par les copropriétaires de cette structure, tandis que les dépenses des espaces ouverts à l’usage commun de toutes les unités indépendantes sont prises en charge par tous les copropriétaires (Article 72 de la LPRC).

Centres commerciaux (AVM) : Ils sont soumis aux dispositions d’un règlement spécial. Les dépenses sont réparties en premier lieu selon la méthode déterminée à l’unanimité par les parties, et si cela n’est pas possible, elles sont réparties au prorata de la surface de vente des commerces de détail par rapport à la surface de vente totale.

Coopératives : Le principe fondamental est l’égalité entre les associés, conformément à l’article 23 de la Loi sur les Coopératives. Les charges générales sont réparties également entre les associés, quelle que soit la nature des logements.

Responsabilité : Le propriétaire de l’unité est le principal responsable des dettes de charges communes. Cependant, conformément à l’article 22 de la loi sur la copropriété (KMK), ceux qui bénéficient de manière continue de la partie indépendante en vertu d’un contrat de location ou pour toute autre raison (par exemple, les locataires) sont solidairement et conjointement responsables avec le propriétaire de l’unité.

1. Règle générale en matière de charges communes : Article 20 de la loi sur la copropriété et la quote-part du terrain

La grande majorité des décisions judiciaires désignent l’article 20 de la loi sur la copropriété (KMK) comme la source principale de la répartition des charges communes. Cet article établit les règles par défaut à appliquer en l’absence d’un accord particulier entre les copropriétaires (généralement le règlement de copropriété). Cette distinction est clairement exprimée dans la décision n° 2013/11645 E. de la 18ème Chambre Civile de la Cour de Cassation : « sauf convention contraire entre eux, chacun des copropriétaires est tenu de participer à parts égales aux dépenses de concierge, de chauffagiste, de jardinier et de gardien, ainsi qu’aux avances collectées à cet effet, et de participer à proportion de sa quote-part du terrain aux primes d’assurance de l’immeuble principal, aux frais d’entretien, de protection, de renforcement et de réparation de toutes les parties communes, aux autres dépenses, ainsi qu’aux frais de fonctionnement des installations communes et aux avances collectées pour ces dépenses. »

Cette double distinction est appliquée de manière constante par la Cour de cassation. Par exemple, il a été statué que les copropriétaires sont également responsables des créances salariales d’un concierge (Cour de cassation, 22e Chambre Civile, 2015/22846 K.), tandis que tous les copropriétaires sont responsables de la réparation du toit de l’immeuble principal proportionnellement à leurs parts de terrain (Cour de cassation, 18e Chambre Civile, 2013/12320 K.).

2. Situation Exceptionnelle en Matière de Dépenses Communes : L’Impact du Règlement de Copropriété et des Décisions de l’Assemblée des Copropriétaires

L’expression « sauf convention contraire entre eux » de l’article 20 du KMK (Loi sur la Copropriété) permet de régir la répartition des dépenses différemment dans le règlement de copropriété et par les décisions de l’assemblée des copropriétaires. Le règlement de copropriété étant un contrat liant tous les copropriétaires, la méthode de répartition qui y figure prime sur la règle générale de la loi. Dans sa décision n° 2018/4859 K., la 20e Chambre Civile de la Cour de cassation a accepté que, conformément à la disposition du règlement de copropriété stipulant « Indépendamment de leurs parts de terrain, chaque copropriétaire participe également à toutes les dépenses de la résidence. » , les dépenses doivent être réparties de manière égale, et non en fonction de la part de terrain. Cependant, le pouvoir des décisions de l’assemblée des copropriétaires à cet égard est limité. Les décisions prises ne peuvent être contraires aux dispositions impératives de la loi et au règlement de copropriété. Dans sa décision n° 2018/352 K., la 20e Chambre Civile de la Cour de cassation a indiqué que la décision de l’assemblée des copropriétaires concernant une participation égale aux dépenses d’équipement était contraire à l’article 20 du KMK et que ces types de dépenses devaient être collectés proportionnellement à la part de terrain.

3. Cas Particuliers et Différents Types de Structures

Ensembles immobiliers : Dans sa décision n° 2019/15402 K. de la 6e Chambre du Conseil d’État, en référence à l’article 72 de la loi sur la copropriété (KMK), le principe selon lequel « les dépenses communes relatives aux espaces et installations communs affectés à l’usage et à la jouissance partagés des copropriétaires d’une structure donnée ou de seulement quelques-unes des structures au sein d’un ensemble immobilier seront prises en charge par les copropriétaires de ces structures » a été adopté. Dans ce cadre, il a été jugé conforme à la loi que seuls les copropriétaires de ce bloc soient tenus responsables des dépenses des installations sociales et de la piscine appartenant à un seul bloc.

Centres commerciaux (AVM) : Comme indiqué dans la décision n° 2020/3044 K. de la 10e Chambre du Conseil d’État, le Règlement sur les Centres Commerciaux contient des dispositions spécifiques. En conséquence, les dépenses communes sont réparties selon une procédure déterminée en premier lieu par les parties à l’unanimité ; si cela n’est pas possible, elles sont « réparties au prorata de la superficie de vente des commerces de détail par rapport à la superficie de vente du centre commercial. »

Coopératives : Dans sa décision n° 2012/5825 K. de la 23e Chambre civile de la Cour de cassation, conformément au principe de l’article 23 de la Loi sur les Coopératives, selon lequel « les associés sont égaux en droits et obligations dans le cadre des principes acceptés par cette loi », il a été souligné que, même s’il existe des différences de type et de superficie en mètres carrés entre les logements, les dépenses générales doivent être réparties équitablement entre les associés.

4. Portée de la responsabilité et preuve

Le copropriétaire est le principal responsable de la dette des dépenses communes. Cependant, dans sa décision n° 2017/9245 K. de la 20e Chambre civile de la Cour de cassation, l’attention a été attirée sur l’article 22 de la loi sur la copropriété (KMK), soulignant également la responsabilité du locataire :

« Les personnes qui bénéficient de manière continue de l’une des parties indépendantes, en vertu d’un contrat de location, d’un droit d’habitation (usufruit) ou pour toute autre raison, sont également solidairement responsables des dépenses et des dettes d’avance, ainsi que de l’indemnité de retard, incombant au propriétaire de l’unité, conformément à l’article 20. »

En outre, il a été stipulé dans de nombreuses décisions (par exemple, 18e Chambre civile de la Cour de cassation, 2015/10055 K.) que les registres tenus par la direction, le projet d’exploitation, les factures et les décisions du conseil des copropriétaires constituent des preuves pour l’établissement de la créance de charges communes, et qu’en cas de litige, une expertise doit être effectuée sur la base de ces documents.

Conclusion

La réponse à la question de savoir comment la part des charges communes doit être répartie est trop complexe pour être réduite à une seule règle. Les décisions de justice révèlent qu’un examen hiérarchique est nécessaire à cet égard :

Premièrement, la nature de la structure (centre commercial, coopérative, ensemble immobilier, etc.) doit être examinée afin de déterminer si une disposition légale ou réglementaire spéciale s’applique.

S’il n’y a pas de réglementation particulière, le Règlement de Copropriété de l’immeuble principal doit être examiné. La méthode de répartition prévue dans le règlement de copropriété prime sur la règle générale de la loi.

Si le règlement de copropriété ne contient aucune disposition, les décisions prises par le conseil des copropriétaires conformément à la loi et au droit sont prises en compte.

Si aucune des réglementations spéciales ci-dessus n’existe, la règle générale et duale de l’article 20 de la loi sur la copropriété (répartition égale pour les frais de personnel, répartition proportionnelle à la quote-part du terrain pour les autres frais) s’applique.

Par conséquent, dans chaque cas concret, le type de dépense, le statut juridique de la propriété principale et les arrangements contractuels entre les copropriétaires doivent être évalués ensemble pour atteindre le bon taux de répartition. Une suggestion d’article.

Pourquoi un soutien juridique est-il nécessaire à Tuzla ?

Les règles concernant la répartition des dépenses communes peuvent sembler simples à première vue, en vertu de l’article 20 de la loi sur la copropriété. Cependant, comme le montre la pratique, des dispositions spéciales dans le plan de gestion, les décisions du conseil des copropriétaires, et des facteurs tels que le fait que la structure soit un ensemble immobilier, une résidence, un centre commercial ou une coopérative, modifient directement la méthode de répartition. En outre, les décisions de la Cour de cassation et du Conseil d’État ont développé une jurisprudence détaillée pour différents scénarios à cet égard.

C’est pourquoi, il est d’une grande importance de bénéficier d’un soutien juridique professionnel pour une évaluation correcte du litige concret et pour éviter toute perte de droits. En particulier dans les régions à urbanisation rapide comme Tuzla, le fait que les gestions de résidences et d’immeubles possèdent de nombreuses sections indépendantes complique davantage les litiges relatifs à la répartition des dépenses communes.

Un avocat de Tuzla, en guidant son client à la lumière de la loi sur la copropriété et des décisions judiciaires actuelles ;

L’interprétation du plan de gestion,

La validité des décisions du conseil des copropriétaires,

Le recouvrement des créances de dépenses communes,

La responsabilité du locataire,

peut fournir un soutien juridique sur les questions d’objection et de procédure judiciaire.

Par conséquent, obtenir un soutien juridique d’un avocat à Istanbul, Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Gebze, Aydınlı, Orhanlı, Tepeören, Darıca, Bayramoğlu ou Çayırova joue un rôle crucial non seulement dans la résolution des litiges existants pour les syndics d’immeubles et de résidences, mais aussi dans la prévention des conflits futurs.