Bir sitede en çok tartışma yaratan konulardan biri, yöneticinin yaptığı harcamalardır. “Bahçe düzenlemesine neden bu kadar para gitti?”, “Asansör revizyonu için kimden teklif alındı?”, “Bu harcamaya kim karar verdi?” Bu sorular, yetkisiz ve fahiş harcamalar uyuşmazlığının temelini oluşturur. Peki yönetici hangi harcamaları tek başına yapabilir, hangileri için genel kurul onayı gerekir? Bu yazıda, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde yöneticinin harcama yetkisinin sınırlarını ve fahiş harcamalara karşı başvuru yollarını ele alıyoruz.
Yöneticinin Harcama Yetkisinin Sınırı Nedir?
KMK’nın 35. maddesi, yöneticinin görevleri arasında ana gayrimenkulün gerekli bakım, koruma ve onarım işlerini yaptırmayı sayar. Ancak bu yetki sınırsız değildir. Genel ilke şudur: Yönetici, işletme projesinde öngörülen olağan giderleri kural olarak ayrıca onay almadan yapabilir; ancak işletme projesi dışına çıkan, olağanüstü ve yüksek bedelli harcamalar için kat malikleri kurulunun kararı gerekir.
Özellikle demirbaş alımı, kapsamlı tadilat, cephe yenileme, asansör revizyonu gibi büyük harcamalarda genel kurul kararı aranır. Yönetici, kurul kararı olmadan bu tür harcamalar yaparsa hem harcamanın karşılığını kat maliklerinden isteyemeyebilir hem de zarardan şahsen sorumlu olur. Yasal çerçeve için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun mevzuat.gov.tr’deki metnine bakabilirsiniz.
Harcamanın “Fahiş” Sayılması Ne Demektir?
Bir harcamanın fahiş sayılması için yalnızca yüksek olması yetmez; piyasa koşullarına göre makul olmayan, gereğinden fazla ödeme yapılan harcama fahiş kabul edilir. Yargı uygulamasında, genel kurul onayı olmaksızın yapılan asansör revizyonu ve bahçe bakımı gibi harcamaların piyasa koşullarına uygunluğunun bilirkişi marifetiyle denetlenmesi gerektiği vurgulanmıştır. Belgelerde yer alan Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2017/3537 E., 2018/5205 K. (03.07.2018) kararı bu yöndedir.
Yönetim kurulunun birden çok üyesi bulunuyorsa, usulsüz harcamaların tüm üyelerin imzasıyla yapılması hâlinde zarardan tüm üyeler müştereken sorumlu tutulabilir. Bu husus Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 2010/13214 E., 2011/5444 K. (21.04.2011) kararında ele alınmıştır.
Fahiş Harcamaya Karşı Ne Yapılabilir?
Yetkisiz veya fahiş harcama tespit eden kat maliklerinin başvurabileceği yollar şunlardır. Öncelikle harcamaya dayanak teşkil eden belgeler (fatura, teklif, sözleşme) yönetimden yazılı olarak talep edilmelidir. Harcamayı onaylayan bir genel kurul kararı varsa, bu karara karşı karar tarihinden itibaren bir ay içinde iptal davası açılabilir. Yöneticinin kusuru nedeniyle site zarara uğramışsa KMK m.38 uyarınca tazminat davası gündeme gelir. Ayrıca fahiş harcama, yöneticinin haklı sebeple azli için de bir gerekçedir.
Konuyu tamamlayıcı olarak blogumuzdaki “Yöneticinin Tazminat Sorumluluğu Nedir?” ve “Site Yöneticisi Hesap Vermiyorsa Ne Yapabilir?” yazılarımızı da inceleyebilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
Yönetici hangi harcamaları onay almadan yapabilir? İşletme projesinde öngörülen olağan bakım, temizlik, aydınlatma gibi rutin giderleri yapabilir. İşletme projesi dışına çıkan yüksek bedelli ve olağanüstü harcamalar için genel kurul kararı gerekir.
Fahiş harcama nasıl ispatlanır? Harcamanın piyasa koşullarına uygunluğu genellikle bilirkişi incelemesiyle belirlenir. Bu nedenle fatura, teklif ve sözleşme belgelerinin toplanması önemlidir.
Yönetim kurulundaki tüm üyeler sorumlu olur mu? Usulsüz harcama tüm üyelerin ortak kararı ve imzasıyla yapılmışsa, üyeler zarardan müştereken sorumlu tutulabilir.
Onay almadan yapılan harcamanın parası kat maliklerinden istenebilir mi? Kural olarak hayır. Yetkisiz ve gereksiz harcamalar için yönetici, kat maliklerinden ödeme talep edemeyebilir ve zarardan şahsen sorumlu olur.
Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?
Fahiş harcama iddiaları; belge incelemesi, bilirkişi raporu ve harcamanın piyasa koşullarıyla karşılaştırılması gibi teknik adımları gerektirir. Sürecin doğru kurgulanması, uyuşmazlığın en başında profesyonel destek almayı gerektirir.
2M Hukuk Avukatlık Ofisi olarak, kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında yalnızca dava aşamasında değil, uyuşmazlığı doğuran sürecin başından itibaren yanınızdayız. Sunduğumuz başlıca hizmetler:
İstanbul site apartman danışmanlığı kapsamında yönetim ve bütçe süreçlerinin baştan sona hukuka uygun kurgulanması,
Yönetici seçimi/değişikliği için olağanüstü kat malikleri kurulu çağrı ve davetiye yazılarının hazırlanması,
Site toplantıları davet ve toplantı tutanağı hazırlama; olağan ve olağanüstü toplantı tutanak taslaklarının usulüne uygun düzenlenmesi,
Toplantıların ve oylamaların KMK’ya uygun yürütülmesi, kararların usulüne uygun alınması ve nisapların doğru hesaplanması,
Genel kurul kararlarının iptali, yöneticinin azli, tazminat ve fahiş harcama davalarında dava takibi ve temsil.
Deneyimli kat mülkiyeti avukatı ve kat mülkiyeti hukuku avukatı kadromuzla; İstanbul kat mülkiyeti hukuku avukatı ve Tuzla kat mülkiyeti avukatı ihtiyacınızda yanınızdayız. Ekibimizi tanımak için ekibimiz sayfamızı inceleyebilir, dosyanızı değerlendirmek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
