من أكثر المواضيع إثارة للجدل في أي عقار هي النفقات التي يقوم بها المدير. “لماذا ذهب كل هذا القدر من المال لتنسيق الحدائق؟”، “من أين تم الحصول على عرض سعر لمراجعة المصعد؟”، “من قرر هذه النفقات؟” تشكل هذه الأسئلة أساس النزاع حول النفقات غير المصرح بها والمبالغ فيها. إذًا، ما هي النفقات التي يمكن للمدير إجراؤها بمفرده، وأي منها يتطلب موافقة الجمعية العمومية؟ في هذه المقالة، نتناول حدود صلاحيات الإنفاق للمدير وطرق الاستئناف ضد النفقات المبالغ فيها، وذلك في إطار القانون رقم 634 الخاص بملكية الشقق (KMK).
ما هي حدود صلاحية المدير في الإنفاق؟
تذكر المادة 35 من قانون ملكية الشقق (KMK) من بين مهام المدير إجراء أعمال الصيانة والحماية والإصلاح الضرورية للعقار الرئيسي. لكن هذه الصلاحية ليست مطلقة. المبدأ العام هو: يمكن للمدير، كقاعدة عامة، إجراء النفقات العادية المتوقعة في مشروع التشغيل دون الحاجة إلى موافقة إضافية؛ ولكن للنفقات التي تخرج عن نطاق مشروع التشغيل، والنفقات الاستثنائية وذات التكلفة العالية، يلزم قرار من مجلس ملاك الشقق.
يتطلب الأمر قرارًا من الجمعية العمومية للنفقات الكبيرة مثل شراء الأصول الثابتة، التجديدات الشاملة، تجديد الواجهات، ومراجعة المصاعد. إذا قام المدير بإجراء مثل هذه النفقات دون قرار من المجلس، فقد لا يتمكن من المطالبة بقيمة النفقة من ملاك الشقق ويتحمل المسؤولية الشخصية عن الضرر. للاطلاع على الإطار القانوني، يمكنكم الرجوع إلى نص قانون ملكية الشقق رقم 634 على موقع mevzuat.gov.tr.
ماذا يعني اعتبار النفقة “باهظة”؟
لكي تُعتبر النفقة باهظة، لا يكفي أن تكون مرتفعة فقط؛ بل تُعتبر النفقة باهظة إذا كانت غير معقولة وفقًا لظروف السوق، وتم دفع مبلغ زائد عن الحاجة. في التطبيق القضائي، تم التأكيد على ضرورة تدقيق مدى توافق نفقات مثل تجديد المصعد وصيانة الحديقة التي تتم دون موافقة الجمعية العمومية، مع ظروف السوق عن طريق الخبير. قرار الدائرة المدنية العشرون للمحكمة العليا رقم 2017/3537 أساس، 2018/5205 قرار (03.07.2018) الوارد في الوثائق، يدعم هذا الاتجاه.
إذا كان مجلس الإدارة يتألف من عدة أعضاء، وفي حال قيام جميع الأعضاء بتوقيع النفقات غير القانونية، فإنه يمكن تحميل المسؤولية عن الضرر على جميع الأعضاء بالتضامن. وقد تم تناول هذه المسألة في قرار الدائرة المدنية الثامنة عشرة للمحكمة العليا رقم 2010/13214 أساس، 2011/5444 قرار (21.04.2011).
ماذا يمكن فعله حيال النفقات الباهظة؟
فيما يلي الطرق التي يمكن لمالكي الوحدات الذين يكتشفون نفقات غير مصرح بها أو باهظة اللجوء إليها. أولاً، يجب طلب المستندات التي تستند إليها النفقة (فاتورة، عرض، عقد) كتابيًا من الإدارة. إذا كان هناك قرار من الجمعية العمومية يوافق على النفقة، يمكن رفع دعوى إبطال ضد هذا القرار في غضون شهر واحد من تاريخ القرار. إذا تعرض الموقع لضرر بسبب خطأ المدير، فإنه يمكن رفع دعوى تعويض وفقًا للمادة 38 من قانون الملكية المشتركة. علاوة على ذلك، تعتبر النفقة الباهظة سببًا وجيهًا لعزل المدير لسبب مشروع.
لاستكمال الموضوع، يمكنكم أيضًا مراجعة مقالاتنا في مدونتنا بعنوان: “ما هي مسؤولية المدير عن التعويض؟” و “ماذا يمكن فعله إذا لم يقدم مدير الموقع حسابًا؟”
الأسئلة المتكررة (FAQ)
ما هي المصروفات التي يمكن للمدير أن يقوم بها دون موافقة؟ يمكنه إجراء النفقات الروتينية مثل الصيانة العادية والتنظيف والإضاءة المنصوص عليها في خطة التشغيل. تتطلب المصروفات الباهظة وغير العادية التي تتجاوز خطة التشغيل قرارًا من الجمعية العامة.
كيف يتم إثبات المصروفات المبالغ فيها؟ يتم تحديد مدى توافق المصروفات مع ظروف السوق عادةً من خلال فحص الخبراء. لذلك، من المهم جمع وثائق الفاتورة والعرض والعقد.
هل يتحمل جميع أعضاء مجلس الإدارة المسؤولية؟ إذا تمت المصروفات غير القانونية بقرار وتوقيع مشترك من جميع الأعضاء، فقد يعتبر الأعضاء مسؤولين بالتضامن عن الضرر.
هل يمكن طلب تكلفة المصروفات التي تمت دون موافقة من أصحاب الوحدات؟ كمبدأ عام، لا. بالنسبة للمصروفات غير المصرح بها وغير الضرورية، قد لا يتمكن المدير من طلب الدفع من أصحاب الوحدات، ويكون مسؤولاً شخصياً عن الضرر.
لماذا الدعم القانوني المتخصص ضروري؟
تتطلب ادعاءات المصروفات المبالغ فيها خطوات فنية مثل فحص المستندات، وتقرير الخبير، ومقارنة المصروفات بظروف السوق. يتطلب الهيكل الصحيح للعملية الحصول على دعم مهني منذ بداية النزاع.
بصفتنا مكتب المحاماة 2M، نحن معكم في نزاعات ملكية الوحدات السكنية ليس فقط في مرحلة التقاضي، بل من بداية العملية التي أدت إلى النزاع. خدماتنا الرئيسية المقدمة:
في إطار استشارات مجمعات وشقق إسطنبول السكنية يتم تنظيم عمليات الإدارة والميزانية بما يتوافق مع القانون من البداية إلى النهاية،
لاختيار/تغيير المدير، إعداد رسائل دعوة واجتماع الجمعية العمومية الاستثنائية لأصحاب الوحدات،
تحضير دعوات اجتماعات الموقع ومحاضر الاجتماعات؛ إعداد مسودات محاضر الاجتماعات العادية والاستثنائية وفقًا للإجراءات،
إجراء الاجتماعات والتصويت بما يتوافق مع قانون ملكية الشقق، واتخاذ القرارات وفقًا للإجراءات الصحيحة، وحساب النصاب القانوني بدقة،
متابعة وتمثيل الدعاوى القضائية المتعلقة بإلغاء قرارات الجمعية العامة، وعزل المدير، وقضايا التعويض والنفقات الباهظة.
بفضل فريق عملنا من محامي ملكية الشقق ومحامي قانون ملكية الشقق ذوي الخبرة؛ نحن بجانبكم لتلبية حاجتكم لمحامي قانون ملكية الشقق في إسطنبول ومحامي ملكية الشقق في توزلا. للتعرف على فريقنا، يمكنكم زيارة صفحة فريقنا، ولتقييم قضيتكم يمكنكم التواصل معنا.
