Один из наиболее спорных вопросов в жилом комплексе — это расходы, совершаемые управляющим. «Почему так много денег было потрачено на ландшафтный дизайн?«, «От кого были получены предложения по ремонту лифта?», «Кто принял решение об этом расходе?» Эти вопросы составляют основу споров о несанкционированных и чрезмерных расходах. Итак, какие расходы управляющий может совершать самостоятельно, а для каких требуется одобрение общего собрания? В этой статье мы рассмотрим пределы полномочий управляющего по расходам и способы обжалования чрезмерных расходов в рамках Закона № 634 о кондоминиумах (KMK).
Каковы пределы полномочий управляющего по расходам?
Статья 35 Закона о кондоминиумах (KMK) перечисляет среди обязанностей управляющего проведение необходимого обслуживания, защиты и ремонта основного недвижимого имущества. Однако эти полномочия не безграничны. Общий принцип таков: управляющий, обычные расходы, предусмотренные проектом управления, как правило, может совершать без дополнительного одобрения; однако для расходов, выходящих за рамки проекта управления, чрезвычайных и дорогостоящих расходов, требуется решение собрания собственников помещений.
В частности, для крупных расходов, таких как приобретение основных средств, капитальный ремонт, обновление фасада, капитальный ремонт лифта, требуется решение общего собрания. Если управляющий совершит такие расходы без решения собрания, он не только не сможет потребовать возмещения расходов от собственников помещений, но и будет нести личную ответственность за ущерб. Для правовой базы вы можете ознакомиться с текстом Закона № 634 о кондоминиумах на сайте mevzuat.gov.tr.
Что означает признание расхода «чрезмерным»?
Для того чтобы расход считался чрезмерным, недостаточно, чтобы он был просто высоким; чрезмерным считается расход, за который уплачено необоснованно много, больше, чем требуется по рыночным условиям. В судебной практике подчеркивалось, что такие расходы, как ремонт лифта и уход за садом, произведенные без одобрения общего собрания, должны проверяться экспертом на соответствие рыночным условиям. Решение 20-го гражданского отдела Верховного суда, № 2017/3537 E., № 2018/5205 K. (03.07.2018), содержащееся в документах, соответствует этому.
Если в правлении несколько членов, и неправомерные расходы были произведены с подписями всех членов, то за ущерб все члены могут нести солидарную ответственность. Этот вопрос рассматривался в решении 18-го гражданского отдела Верховного суда, № 2010/13214 E., № 2011/5444 K. (21.04.2011).
Что можно сделать против чрезмерных расходов?
Вот какие шаги могут предпринять собственники квартир, выявившие несанкционированные или чрезмерные расходы. Прежде всего, необходимо письменно запросить у управляющей компании документы, подтверждающие расход (счет-фактура, предложение, договор). Если имеется решение общего собрания, одобряющее расход, то против этого решения может быть подан иск об отмене в течение одного месяца с даты принятия решения. Если из-за вины управляющего объекту был нанесен ущерб, то согласно статье 38 Закона о кондоминиумах (KMK) возникает вопрос о судебном иске о возмещении ущерба. Кроме того, чрезмерные расходы являются основанием для увольнения управляющего по уважительной причине.
В дополнение к этой теме вы также можете ознакомиться со статьями в нашем блоге: «Что такое ответственность управляющего по возмещению ущерба?» и «Что делать, если управляющий объектом не отчитывается?»
Часто задаваемые вопросы (ЧЗВ)
Какие расходы управляющий может производить без согласования? Он может осуществлять рутинные расходы, предусмотренные проектом управления, такие как обычное обслуживание, уборка, освещение. Для дорогостоящих и чрезвычайных расходов, выходящих за рамки проекта управления, требуется решение общего собрания.
Как доказать завышенные расходы? Соответствие расходов рыночным условиям обычно определяется экспертной оценкой. Поэтому важно собрать счета, предложения и договорные документы.
Будут ли все члены правления нести ответственность? Если неправомерные расходы были произведены по общему решению и подписям всех членов, члены могут быть привлечены к солидарной ответственности за ущерб.
Можно ли требовать деньги за расходы, произведенные без согласования, от собственников помещений? Как правило, нет. За несанкционированные и ненужные расходы управляющий не может требовать оплаты от собственников помещений и несет личную ответственность за ущерб.
Почему необходима поддержка опытного юриста?
Претензии по завышенным расходам требуют технических шагов, таких как анализ документов, экспертное заключение и сравнение расходов с рыночными условиями. Правильное выстраивание процесса требует профессиональной поддержки с самого начала спора.
Как Юридическая фирма 2M Hukuk, мы с вами в спорах о кондоминиумах не только на стадии судебного разбирательства, но и с самого начала процесса, породившего спор. Наши основные услуги:
В рамках консультаций по управлению жилыми комплексами и многоквартирными домами в Стамбуле, полное и юридически корректное построение процессов управления и бюджета,
Для выбора/смены управляющего подготовка уведомлений и приглашений для внеочередного собрания собственников помещений,
Подготовка приглашений и протоколов собраний товарищества; надлежащее оформление проектов протоколов очередных и внеочередных собраний,
Проведение собраний и голосований в соответствии с Законом о кондоминиумах, надлежащее принятие решений и правильный расчет кворума,
Отслеживание и представительство в судебных процессах по отмене решений общего собрания, увольнению управляющего, компенсации и делам о чрезмерных расходах.
С нашим опытным штатом адвокатов по вопросам кондоминиумов и адвокатов по праву кондоминиумов; мы рядом с вами, когда вам нужен адвокат по праву кондоминиумов в Стамбуле и адвокат по кондоминиумам в Тузле. Чтобы познакомиться с нашей командой, вы можете посетить страницу нашей команды, а для оценки вашего дела связаться с нами.
