L’une des questions les plus controversées au sein d’une copropriété est celle des dépenses engagées par le syndic. « Pourquoi tant d’argent a-t-il été dépensé pour l’aménagement paysager ? », « Qui a été sollicité pour la révision de l’ascenseur ? », « Qui a décidé de cette dépense ? » Ces questions sont à l’origine des litiges concernant les dépenses non autorisées et exorbitantes. Alors, quelles dépenses le syndic peut-il engager seul et pour lesquelles l’approbation de l’assemblée générale est-elle requise ? Dans cet article, nous examinerons les limites de l’autorité de dépense du syndic et les voies de recours contre les dépenses exorbitantes, dans le cadre de la loi n° 634 sur la copropriété (KMK).
Quelle est la limite de l’autorité de dépense du syndic ?
L’article 35 de la KMK énumère, parmi les devoirs du syndic, celui de faire effectuer les travaux d’entretien, de protection et de réparation nécessaires à l’immeuble principal. Cependant, cette autorité n’est pas illimitée. Le principe général est le suivant : Le syndic peut, en règle générale, engager les dépenses courantes prévues dans le projet de gestion sans approbation supplémentaire ; toutefois, une décision de l’assemblée des copropriétaires est requise pour les dépenses sortant du cadre du projet de gestion, les dépenses extraordinaires et celles de montant élevé.
Une décision de l’assemblée générale est requise pour les dépenses importantes telles que l’acquisition d’immobilisations, les rénovations majeures, le ravalement de façade ou la révision d’ascenseur. Si le syndic effectue de telles dépenses sans décision de l’assemblée, il ne pourra pas en réclamer le remboursement aux copropriétaires et sera personnellement responsable des dommages. Pour le cadre juridique, vous pouvez consulter le texte de la loi n° 634 sur la copropriété sur mevzuat.gov.tr.
Que signifie considérer une dépense comme « exorbitante » ?
Pour qu’une dépense soit considérée comme excessive, il ne suffit pas qu’elle soit élevée ; est considérée comme excessive une dépense pour laquelle un paiement déraisonnable et excessif a été effectué par rapport aux conditions du marché. Dans la pratique judiciaire, il a été souligné que la conformité aux conditions du marché de dépenses telles que la révision d’ascenseurs et l’entretien de jardins, réalisées sans l’approbation de l’assemblée générale, doit être contrôlée par un expert. La décision de la 20e Chambre civile de la Cour de cassation, n° 2017/3537 E., 2018/5205 K. (03.07.2018) figurant dans les documents va dans ce sens.
Si le conseil d’administration est composé de plusieurs membres, en cas de dépenses irrégulières effectuées avec la signature de tous les membres, tous les membres peuvent être tenus solidairement responsables du préjudice. Ce point a été abordé dans la décision de la 18e Chambre civile de la Cour de cassation, n° 2010/13214 E., 2011/5444 K. (21.04.2011).
Que faire face à une dépense excessive ?
Voici les recours dont disposent les copropriétaires qui constatent une dépense non autorisée ou excessive. Tout d’abord, les documents qui servent de base à la dépense (facture, offre, contrat) doivent être demandés par écrit à la gestion. S’il existe une décision de l’assemblée générale approuvant la dépense, une action en annulation peut être intentée contre cette décision dans un délai d’un mois à compter de la date de la décision. Si le site a subi un préjudice en raison d’une faute du gestionnaire, une action en réparation peut être engagée conformément à l’article 38 de la loi sur la copropriété. De plus, une dépense excessive constitue également un motif de révocation justifiée du gestionnaire.
En complément de ce sujet, vous pouvez également consulter nos articles de blog « Quelle est la responsabilité de l’administrateur en matière d’indemnisation ? » et « Que faire si l’administrateur du site ne rend pas de comptes ? ».
Foire Aux Questions (FAQ)
Quelles dépenses le syndic peut-il effectuer sans approbation ? Il peut effectuer les dépenses courantes prévues dans le projet de gestion, telles que l’entretien ordinaire, le nettoyage, l’éclairage. Les dépenses importantes et extraordinaires qui sortent du cadre du projet de gestion nécessitent une décision de l’assemblée générale.
Comment prouver une dépense excessive ? La conformité de la dépense aux conditions du marché est généralement déterminée par une expertise. Il est donc important de rassembler les factures, les offres et les documents contractuels.
Tous les membres du conseil d’administration sont-ils responsables ? Si la dépense irrégulière a été effectuée avec la décision et la signature conjointes de tous les membres, ceux-ci peuvent être tenus solidairement responsables du préjudice.
Le coût d’une dépense effectuée sans approbation peut-il être réclamé aux copropriétaires ? En principe, non. Pour les dépenses non autorisées et inutiles, le syndic ne peut pas exiger le paiement des copropriétaires et est personnellement responsable du préjudice.
Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ?
Les allégations de dépenses excessives nécessitent des étapes techniques telles que l’examen de documents, un rapport d’expertise et la comparaison de la dépense avec les conditions du marché. La bonne structuration du processus nécessite un soutien professionnel dès le début du litige.
En tant que Cabinet d’Avocats 2M Hukuk, nous sommes à vos côtés dans les litiges de copropriété, non seulement pendant la phase de contentieux, mais aussi dès le début du processus qui a donné lieu au litige. Nos principaux services sont :
Dans le cadre du conseil en gestion de copropriétés et résidences à Istanbul, la structuration juridique de bout en bout des processus de gestion et budgétaires,
La préparation des convocations et invitations pour l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires pour l’élection/le changement de syndic,
Préparation des invitations et des procès-verbaux de réunions de site ; la rédaction conforme aux procédures des projets de procès-verbaux des réunions ordinaires et extraordinaires,
La tenue des réunions et des votes conformément à la loi sur la copropriété (KMK), la prise de décisions conforme aux procédures et le calcul correct des quorums,
Suivi des dossiers et représentation dans les litiges relatifs à l’annulation des décisions de l’assemblée générale, à la révocation du syndic, aux indemnisations et aux dépenses excessives.
Avec notre équipe d’avocats expérimentés en copropriété et en droit de la copropriété ; nous sommes à vos côtés pour vos besoins en avocat en droit de la copropriété à Istanbul et en avocat en copropriété à Tuzla. Pour faire connaissance avec notre équipe, vous pouvez consulter notre page équipe, et pour faire évaluer votre dossier, vous pouvez nous contacter.
