ورقة معلقة على الباب: “محضر إيقاف البناء”. تحتها ختم البلدية، وبداخلها كلمات مثل “بدون ترخيص”، “غير قانوني”، “هدم”. تم إغلاق شرفة شقتك ذات السطح العُلوي (الرووف) قبل سنوات من رؤيتك للمنزل؛ ربما قام بذلك المقاول الذي بنى المبنى، أو المالك السابق لك. أنت فقط اشتريت المنزل على حاله هذا. والآن تواجه البلدية، والنيابة العامة، وحتى الجيران.

هذا الوضع شائع جدًا، خاصة في إسطنبول، في المباني ذات الأسطح العلوية (الرووف) التي بنيت في التسعينيات والألفينيات. والسؤال الأكثر شيوعًا هو دائمًا نفسه: “لم أقم بإغلاق الشرفة؛ فهل سأتحمل غرامة البناء، والهدم، والقضية الجنائية؟” في هذه المقالة، نقدم الإجابة على السؤال خطوة بخطوة؛ استنادًا إلى أحكام قانون البناء رقم 3194، وقانون العقوبات التركي، وقانون ملكية الطوابق، وقانون الالتزامات التركي، بالإضافة إلى قرارات مجلس الدولة، والمحكمة الدستورية، والمحاكم الإدارية الإقليمية، ومحكمة النقض.

إجابة مختصرة

الغرامة الإدارية: وفقًا للاجتهاد القضائي المستقر لمجلس الدولة، تُفرض غرامة البناء على الشخص الذي قام بالفعل بارتكاب المخالفة أو أمر بارتكابها. إذا تم إغلاق الشرفة قبلك وتمكنت من إثبات ذلك، فلا يمكن فرض غرامة عليك لمجرد أنك المالك في سند الملكية.

الهدم: قرار الهدم لا يستهدف شخصًا بل المنشأة. بغض النظر عمن ارتكب المخالفة، فإن الجزء الذي لا يمكن ترخيصه قد يكون عرضة للهدم. ولكن لتحميلك تكلفة الهدم، يجب على الإدارة تحديد المسؤول بشكل صحيح.

القضية الجنائية (المادة 184 من قانون العقوبات التركي): مرتكب جريمة التلوث العمراني هو الشخص الذي قام ببناء المبنى أو أمر ببنائه. المالك الذي اشترى المنزل لاحقًا على هذه الحالة ليس مرتكب هذه الجريمة.

تنبيه: إجراء تعديلات في المنطقة المختومة بعد المحضر يُعد جريمة منفصلة (المادة 203 من قانون العقوبات التركي) وتمرير مهلة الشهر الممنوحة في المحضر دون اتخاذ أي إجراء يفتح الباب أمام مخاطر جديدة.

المحتويات

1. مقدمة والإطار القانوني: ماذا يبدأ محضر وقف البناء؟

إن إغلاق مناطق الشرفات في الأقسام المستقلة ذات الطوابق العلوية وضمها إلى الشقة، بما يتعارض مع المشروع المرخص به، يشكل بموجب قانون التخطيط العمراني رقم 3194 مخالفة للترخيص. بواسطة محضر وقف البناء الذي تنظمه فرق المراقبة البلدية، ووفقاً للمادة 32 من القانون، يتم إغلاق البناء ويُسجل وقف النشاط الإنشائي.

لماذا يعتبر المحضر بهذا القدر من الأهمية؟

يُعدّ محضر إيقاف البناء أساسًا لجميع الإجراءات اللاحقة: فقرار لجنة البلدية بالهدم، وكذلك غرامة مخالفة البناء، يستندان إلى هذا المحضر. لذلك، فإن النواقص في المحضر (مثل عدم وجود قياسات أو رسم تخطيطي، عدم تحديد صاحب البناء، عدم ذكر تاريخ المخالفة) تتحول إلى أهم مادة دفاع في الدعاوى القضائية التي ستُرفع مستقبلاً. من الأمثلة الشائعة في التطبيق، كتابة “مالك البناء: لم يتم تحديده” في المحضر، وتحديد أن المخالفة تمت “بدون تاريخ”، أي في وقت غير معلوم التاريخ. يعني هذان التعبيران أن الإدارة نفسها تقر بأنها لا تعلم من قام بالمخالفة ومتى، ويعززان مباشرة دفاع المالك الجديد.

مجلس الدولة، الدائرة السادسة، بتاريخ 14.10.2020، ملف رقم 2019/10761، قرار رقم 2020/9387

ملخص القرار: لقد رُئي أن المحضر الذي تم فيه تحديد مساحة البناء “تقريبًا”، والذي لم يتم فيه رسم أي مخطط أو إدراج قياساته، لا يعد محضرًا يتضمن تحديدات ملموسة ومفصلة ومسببة، ومتوافقة مع الإجراءات المنصوص عليها في القانون رقم 3194؛ وأنه لا يمكن فرض قرار هدم وغرامة مالية بالاستناد إلى مثل هذا المحضر. (الملخص يستند إلى منشور imarvehukuk.com).

المعنى التطبيقي: إذا لم يتضمن المحضر قياسات المنطقة المخالفة أو رسمها التخطيطي أو صورتها، أو إذا لم تكن هناك قياسات في الرسم التخطيطي على الرغم من ذكر “بقياساتها التفصيلية في الرسم التخطيطي”، فيجب الدفع بهذا النقص كسبب لإلغاء كل من قرار الهدم والغرامة المالية.

ثلاث مجموعات من العقوبات التي يمكن مواجهتها بعد المحضر

  • الإجراءات الإدارية: هدم الأجزاء المخالفة للترخيص ضمن نطاق المادة 32 من القانون رقم 3194، وغرامة إدارية وفقًا للمادة 42 من القانون نفسه. (أُضيف حكم جزائي جديد إلى المادة 42 بموجب القانون رقم 7579 في الجريدة الرسمية بتاريخ 22.05.2026، يستهدف من يوردون الخرسانة الجاهزة للسوق لاستخدامها في الإنشاءات غير المرخصة؛ ويستمر اجتهاد مجلس الدولة بشأن مخاطب العقوبة المفروضة على مالك البناء في التطبيق على النحو الموضح أدناه.)
  • العقوبات الجنائية: التحقيق والملاحقة القضائية ضمن نطاق جريمة التسبب في التلوث العمراني المنصوص عليها في المادة 184 من قانون العقوبات التركي رقم 5237. بالإضافة إلى ذلك، المادة 203 من قانون العقوبات التركي (كسر الختم) للتدخلات التي تتم بعد الختم.
  • عقوبات القانون الخاص: طلبات منع التدخل في الأماكن المشتركة وإعادتها إلى حالتها الأصلية بما يتوافق مع مخططها، وذلك وفقًا للمادة 19 من قانون ملكية الطوابق رقم 634، بالإضافة إلى دعاوى التعويض أو تخفيض السعر الناشئة عن بيع العقار المعيب.

السيناريو الأكثر شيوعًا الذي يواجهه الضحايا

السيناريو النموذجي هو كالتالي: يوجد في المبنى أربع شقق ذات طابق علوي (بنتهاوس)، وفي جميعها، تم إغلاق التراس جزئياً أو كلياً وضمه إلى الصالة أو الغرفة. هذه الإغلاقات قام بها إما المقاول الذي بنى المبنى قبل البيع أو الملاك السابقون للشقق. اشترى الملاك الحاليون المنزل على هذا النحو، وغالباً ما يتم تسويقه على أنه ‘شقة بمساحة كذا متر مربع’. بناءً على شكوى من جار أو نزاعات حول الحصص في التحول الحضري، تأتي البلدية وتدون محضرًا. في العناوين التالية، ندرس كل بُعد من أبعاد هذا السيناريو بشكل منفصل.

2. هل يدفع المالك الجديد غرامة مخالفة البناء عن مخالفة تمت في فترة المالك السابق؟

فيما يتعلق بالعقوبات الإدارية، المبدأ الأساسي هو مبدأ شخصية المسؤولية الجزائية، المنصوص عليه في الفقرة السابعة من المادة 38 من الدستور والمادة 20 من قانون العقوبات التركي. في السوابق القضائية المستقرة لمجلس الدولة والمحاكم الإدارية الإقليمية وقرارات المحكمة الدستورية، يُقبل بلا جدال أن الغرامات الإدارية تخضع أيضًا لهذا المبدأ الدستوري. باختصار: لا يمكن معاقبة أي شخص بسبب بناء غير قانوني قام به شخص آخر.

أ. مبدأ شخصية العقوبات وتفسير مفهوم ‘مالك البناء’

العبارة ‘مالك البناء’، التي تُعد من بين الأشخاص الذين تُفرض عليهم غرامات مالية بموجب المادة 42 من القانون رقم 3194، لا تُعرف في قرارات مجلس الدولة على أنها مجرد مالك سند ملكية، بل على أنها الشخص الذي قام بالفعل الإنشائي بنفسه أو أمر به. الظهور كمالك في سند الملكية لا يشكل بمفرده سببًا للعقوبة.

الدائرة السادسة لمجلس الدولة، بتاريخ 26.04.2022، القضية رقم 2020/9867، القرار رقم 2022/5157

“… وفقًا للسوابق القضائية المستقرة لمجلس الدولة، يجب أن يُفهم من تعبير ‘صاحب البناء’ في المادة 42 من القانون رقم 3194 بشأن التخطيط العمراني، الشخص الذي قام فعليًا بالبناء المخالف للترخيص أو بدون ترخيص، وأن صاحب البناء قد لا يكون دائمًا هو نفس الشخص مالك العقار أو صاحب الترخيص…”

المعنى التطبيقي: البلدية لا يمكنها أن تفرض غرامة مباشرة على المالك الحالي بمجرد النظر إلى سجل سند الملكية؛ بل يجب عليها التحقيق في هوية من ارتكب المخالفة.

الدائرة السادسة بمجلس الدولة، تاريخ 18.11.2020، أساس 2019/12074، قرار 2020/11175

“بما أنه لا يوجد تمييز بين العقوبات الإدارية والقضائية في المادة 38 من الدستور، فإن الغرامات الإدارية تخضع أيضًا للمبادئ المنصوص عليها في هذه المادة… يجب فرض الغرامة المالية التي ستُفرض وفقًا للمادة 42 من القانون رقم 3194 بشأن التخطيط العمراني باسم الشخص الذي قام فعليًا بالبناء بدون ترخيص أو المخالف للترخيص، أو الذي أمر بذلك، بعبارة أخرى، باسم صاحب البناء.”

المعنى التطبيقي: فكرة أن الغرامة المالية المتعلقة بالتخطيط العمراني “إدارية” ولذلك تُطبق بمرونة أكبر هي فكرة خاطئة؛ فضمانات العقوبة في الدستور سارية المفعول تمامًا.

الدائرة السادسة بمجلس الدولة، تاريخ 26.05.2022، أساس 2020/8453، قرار 2022/6317 وتاريخ 10.03.2022، أساس 2019/13725، قرار 2022/2928

“… مبدأ ‘شخصية المسؤولية الجنائية’ يعني أن يكون كل شخص مسؤولاً عن فعله الخاص، وأن العقوبة تُفرض فقط على مرتكبي الجريمة والمشاركين فيها، ولا يمكن تحميل مسؤولية جنائية على من لم يكن له إسهام في الجريمة، ولا يمكن مساءلة أي شخص عن جريمة لم يرتكبها، وأن جريمة ارتكبها شخص آخر لا يمكن أن تمتد إلى من لم يرتكب الجريمة… ولا يوجد شك في أن هذا المبدأ، الذي يعد أحد المبادئ الأساسية للقانون الجنائي، ينطبق أيضًا على الغرامات الإدارية.”

المعنى في التطبيق: المخالفة التي ارتكبها المالك السابق أو المقاول “لا تنتقل” إلى المالك الجديد مع البيع. يتغير العقار ملكية، لكن المسؤولية الجزائية لا تتغير.

المحكمة الدستورية، بتاريخ 12.11.2019، رقم الطلب: 2016/866 (طلب فردي)

“في قرارات مجلس الدولة المستقرة، ذُكر أن عبارة “مالك البناء” يُفهم منها الشخص الذي قام ببناء المنشأة المخالفة للتشريعات، وفي التطبيق، فإن فرض غرامة مالية مباشرة على مالك المنشأة دون تحديد الشخص الذي قام بالنشاط الإنشائي المخالف للتشريعات، وذلك دون إجراء التحقيقات اللازمة من قبل الإدارات، يؤدي إلى نتيجة لا تتفق مع غاية القانون ومعناه.”

المعنى في التطبيق: اعتبرت المحكمة الدستورية الغرامة المالية المفروضة دون إقامة رابطة سببية بين الفعل والشخص انتهاكًا لحق الملكية. إذا لم يتم الحصول على نتيجة في المحكمة الإدارية، فقد يصبح طريق الطعن الفردي مطروحًا أيضًا.

ب. وضع المالك الجديد الذي اشترى العقار لاحقًا

في الحالات التي تكون فيها المخالفة قد ارتكبت من قبل المقاول الذي بنى المبنى أو المالكين السابقين، وليس من قبل المالكين الحاليين، لا يمكن فرض غرامة إدارية على المالك الجديد بموجب المادة 42. نص القانون يدعم هذا الجانب أيضًا: العبارة المضافة إلى الفقرة (ج) من المادة الثانية والأربعين من القانون رقم 7410 (2022)، توضح صراحة أن الغرامة الإضافية المرتبطة بقيمة الأرض ستُفرض على “مالك المبنى والمقاول المسؤول عن المخالفة”. توجد في هذا الشأن العديد من القرارات الواضحة لكل من مجلس الدولة والمحاكم الإدارية الإقليمية.

الغرفة الرابعة لمجلس الدولة، بتاريخ 29.04.2025، رقم الملف: 2025/845، رقم القرار: 2025/2769

“بالنظر إلى أن الأعمال المخالفة لتشريعات التخطيط العمراني، والتي تم تحديدها بموجب محضر إيقاف البناء الذي يشكل أساس الإجراءات محل الدعوى، كانت موجودة في عام 2013، وأن المدعي اشترى العقار في تاريخ 25.02.2022، يُفهم أن المخالفات موضوع التحديد لم تُرتكب من قبل المدعي؛ وعليه، لا يمكن فرض غرامة مالية على المدعي بسبب الأعمال الإنشائية غير المرخصة المذكورة، وذلك وفقًا لمبدأ شخصية العقوبات…”

المعنى العملي: النقطة الأساسية في القرار هي إظهار وجود المخالفة قبل تاريخ الشراء بشكل ملموس (في هذا الملف، التحديد يعود لعام 2013). في نفس القرار، اعتُبرت عملية الهدم قانونية؛ سنتناول هذا التمييز في الجزء الثالث.

الغرفة الرابعة لمجلس الدولة، تاريخ 11.03.2026، أساس رقم 2025/1055، قرار رقم 2026/1198

“…أن المدعي اشترى العقار مع الإنشاءات المخالفة للتخطيط العمراني القائمة، وأن مقاول البناء يتحمل المسؤولية عن تنفيذ الإنشاءات محل النزاع، وأنه كان يجب تطبيق الغرامة المالية المحددة وفقًا للمادة 42 من قانون التخطيط العمراني رقم 3194 على من قاموا بالإنشاءات المخالفة للتشريعات، وبناءً عليه، فإن فرض غرامة مالية على المدعي، وهو المالك الأخير للعقار، لا يتفق مع القانون…”

المعنى العملي: هذا القرار الصادر عام 2026 يوضح أن هذا الاجتهاد القضائي لا يزال ساريًا. في الإنشاءات التي يقوم بها المقاول خارج نطاق المشروع، يكون المقاول هو المسؤول عن العقوبة، وليس المالك الأخير.

المحكمة الإدارية الإقليمية بإسطنبول، الغرفة الخامسة للدعاوى الإدارية، تاريخ 29.09.2020، أساس رقم 2018/2700، قرار رقم 2020/1417

“في هذه الحالة؛ وفقًا لمبدأ شخصية الجرائم والعقوبات، يجب تحديد من قام ببناء الهياكل الخاضعة للغرامة، وفرض الغرامة باسم المالك الفعلي أو المالكين الحقيقيين للمبنى، وأن المقاول مسؤول عن المخالفات محل الدعوى، وأن المدعي، وهو مالك القسم المستقل في المبنى المذكور، ليس مسؤولاً عن هذه المخالفات… لا يوجد توافق مع القانون في الإجراء المتعلق بفرض غرامة على المدعي.”

المعنى العملي: المحكمة الإدارية الإقليمية التي تراجع قرارات المحاكم الإدارية في إسطنبول تسير على نفس الخط؛ وهذا مهم من حيث إمكانية التنبؤ في ملف في إسطنبول.

مجلس الدولة الدائرة السادسة، تاريخ 07.12.2022، الرقم الأساسي 2020/1157، الرقم القرار 2022/10741

“…أن المخالفات المحددة في محضر إيقاف البناء قد تمت جزءًا بجزء بدءًا من تاريخ 05/10/2012، وهو تاريخ شراء المدعي للعقار، وحتى تاريخ الكشف، وأنه وفقًا لمبدأ شخصية العقوبات، كان يجب فرض غرامة مالية على من قام بالأعمال المخالفة للترخيص بعد تحديده بوضوح، بينما قرار اللجنة المتعلق بالغرامة المفروضة دون إجراء أي تحديد في هذا الشأن لا يتوافق مع القانون…”

المعنى العملي: إذا كانت المخالفات قد تمت جزءًا بجزء على مر السنين، فإن الإدارة ملزمة بتحديد أي جزء قام به من. يتم إلغاء العقوبة الجماعية المفروضة دون هذا التمييز.

مجلس الدولة الدائرة السادسة، تاريخ 03.12.2020، الرقم الأساسي 2019/10114، الرقم القرار 2020/12148

“…وفقًا لمبدأ شخصية المسؤولية الجنائية، وحيث تم التوصل إلى نتيجة مفادها أن البناء محل النزاع لم يتم من قبل المدعي، فإن الإجراء محل الدعوى المتعلق بفرض غرامة مالية على المدعي بصفته مالك البناء، وفقًا للمادة 42 من قانون الإعمار رقم 3194، يتوافق مع القانون…”

المعنى العملي: العقوبة المفروضة “بصفة مالك البناء” وحدها غير قانونية بهذا السبب.

محكمة غازي عنتاب الإدارية الإقليمية، الدائرة الثانية للقضايا الإدارية، بتاريخ 03.12.2020، أساس 2019/1210، قرار 2020/1386

“…بموجب مبدأ شخصية الجرائم والعقوبات، الثابت أنه تولى مقاولة البناء المخالف للترخيص والذي هو موضوع الغرامة المالية، وقام بالنشاط الإنشائي…”

المعنى العملي: لقد تم التأكيد في القرار على وجوب تطبيق العقوبة على المقاول وأنه لا يمكن فرض عقوبة بالاستناد إلى مجرد علاقة الملكية. السوابق القضائية في مناطق مختلفة تسير في نفس الاتجاه.

إذا كانت هناك أكثر من شقة في نفس الوضع في المبنى: هل يمكن فرض غرامة جماعية؟

إذا تم إغلاق التراس في جميع الشقق الأربع ذات الغرف العلوية الأربع، فإن قيام البلدية بفرض غرامة على جميع المالكين بمحضر واحد وقرار لجنة واحد، على أساس المخالفة في المساحة الإجمالية، هو خطأ شائع. في قرارات مجلس الدولة، يعتبر أنه يجب فرض العقوبة على الشخص الذي قام بالفعل بكل بناء، وعلى الجزء الخاص به، وأن العقوبة المحسوبة على أساس كامل المخالفة دون تمييز بين الحصة والقسم المستقل هي غير قانونية. يجب على كل مالك أن يوضح بشكل منفصل متى ومن قام بالمخالفة في شقته.

إذا قمت بإضافة شيء بعد الشراء أنت أيضًا

حماية المالك الجديد هي فقط للمخالفات الموجودة وقت الشراء. إذا قمت، على سبيل المثال، بتوسيع المساحة المغلقة بعد شراء الشرفة وهي مغلقة، أو قمت بتغيير الإطارات وتكبير المساحة، أو قمت بإضافة قسم إضافي، فقد تكون مسؤولاً عن هذه الأجزاء الإضافية. نهج مجلس الدولة هو الفصل بين الوضع وقت الشراء والإضافات التي تمت لاحقًا، وحساب العقوبة فقط على الجزء الذي قام به المالك بنفسه. لذلك، بدلاً من قول “لم ألمس شيئًا” في الدفاع، من الضروري إظهار الوضع وقت الشراء بوثيقة.

ج. عبء الإثبات والحالات الاستثنائية في اجتهاد مجلس الدولة

ما تم شرحه حتى الآن يرسم صورة قوية لصالح المالك الجديد؛ ولكن يجب معرفة أن هذه الحماية لا تعمل تلقائيًا. في المخالفات التي يمكن إجراؤها لاحقًا، مثل إغلاق الشرفة، تميل الإدارة إلى افتراض أن المالك في تاريخ الكشف هو من ارتكب المخالفة. دحض هذا الافتراض يعتمد على الأدلة التي بحوزة المالك.

مجلس الدولة الدائرة السادسة، تاريخ 23.11.2022، الأساس 2020/2706، القرار 2022/10082 (مذكرة الرأي المخالف)

“…من قبل الطرف المدعي الذي يقع عليه عبء إثبات أن النشاط الإنشائي تم بدون إذن من مالك العقار، لم يتم تقديم أي معلومات أو وثائق تفيد بأن المباني محل الدعوى قد تم بناؤها من قبل شخص آخر بدون إذن…”

المعنى في التطبيق: هذا التقييم في الرأي المخالف يوضح الخطر العملي: قد لا يتمكن المالك الذي لا يستطيع تقديم وثيقة من الإفلات من العقوبة.

مجلس الدولة الدائرة الرابعة، تاريخ 24.06.2025، الأساس 2025/769، القرار 2025/3988

“…لا يوجد ما يخالف القانون في إجراء فرض غرامة على المدعي، الذي ثبت أنه مالك العقار في تاريخ الكشف عن الإنشاءات غير المرخصة، بسبب هذه الإنشاءات، حتى من منظور مبدأ ‘شخصية العقوبات’.”

المعنى في التطبيق: يمكن لمجلس الدولة أن يوافق على الغرامة المالية عندما لا يمكن إثبات أن المخالفة تمت قبل المالك، أو عندما تتضح مسؤولية المالك بشكل صريح. الأدلة المقدمة في الملف هي التي تحدد النتيجة.

مجلس الدولة الدائرة السادسة، تاريخ 08.06.2021، رقم الملف 2019/17614، رقم القرار 2021/7794

“…عدم إمكانية تطبيق مبدأ شخصية العقوبات على إجراء فرض غرامة مالية على المدعين الذين لم يفوا بالتزاماتهم المنصوص عليها في المادة 32 من قانون التخطيط العمراني رقم 3194…”

المعنى في التطبيق: في هذا القرار، فصل مجلس الدولة بين الفقرتين الثانية والثالثة من المادة 42. تنظم الفقرة الثانية الغرامة المحتسبة على الهيكل المخالف بناءً على المتر المربع وفئة البناء؛ بينما تنظم الفقرة الثالثة الغرامة الثابتة المفروضة على مالك الهيكل أو القطعة الذي لا يفي بالالتزامات المنصوص عليها في القانون، بما في ذلك المادة 32. لا يمكن تحميل المالكين الذين يشترون جزءًا مستقلاً بعد الانتهاء من البناء مسؤولية المخالفة في البناء الأولي (42/2). ومع ذلك، بالنسبة للمالكين الذين لا يفون بالتزامهم بجعل الهيكل متوافقاً مع الرخصة على الرغم من المهلة الممنوحة بموجب المحضر، فقد تم تقييم أنه لا يمكن تطبيق مبدأ الشخصية فيما يتعلق بالعقوبة ضمن نطاق 42/3. أي أن قضاء فترة الشهر دون فعل أي شيء قد يفتح مجالاً جديداً للمسؤولية.

كيف تثبت أن المخالفة تمت قبلك؟

هذا هو جوهر دفاع المالك الجديد. يمكن استخدام الأدلة التالية بمفردها أو مجتمعة؛ كلما تم جمعها مبكرًا، زادت قيمتها:

  • سجل السندات وتاريخ البيع: السجل المقيد وعقد البيع الذي سيتم الحصول عليه من مديرية السجل العقاري يظهر رسميًا تاريخ ملكيتك.
  • إعلانات البيع: لقطات شاشة لإعلانات العقارات المنشورة عند شراء المنزل، تُظهر أن الشرفة كانت مغلقة في ذلك التاريخ وأن الشقة سُوِّقَت مع المساحة المغلقة. يمكن طلب أرشيفات مواقع الإعلانات وسجلات مكتب العقارات.
  • تقرير تقييم البنك: في الشقق التي تم شراؤها بقرض سكني، غالبًا ما تشير تقارير تقييم البنك إلى المساحات المغلقة المخالفة للمشروع. هذا التقرير هو دليل رسمي قوي على وجود المخالفة في تاريخ الشراء.
  • الصور الجوية وصور الأقمار الصناعية: يمكن أن تُظهر أرشيفات الصور الجوية للبلديات حسب السنوات (تطبيقات خرائط المدن التابعة لبلدية إسطنبول الكبرى في إسطنبول) وصور الأقمار الصناعية، منذ أي عام ظل شكل السقف والتراس كما هو.
  • المحاضر والمراسلات البلدية السابقة: إذا كان هناك كشف أو محضر أو ملف شكوى تم تسجيله سابقًا في المبنى، فإنه يثبت أن المخالفة كانت موجودة في ذلك التاريخ أيضًا (مثل الكشف عام 2013 في قرار الدائرة الرابعة لمجلس الدولة رقم 2025/845).
  • إفادات الشهود: إفادات المالك السابق، المدير، الجيران، ووكيل العقارات؛ خاصة في الحالات التي قام فيها المقاول بإغلاقها قبل البيع، وتسليم الشقق الأخرى في نفس المبنى بنفس الطريقة.
  • تحديد الأدلة وفحص الخبراء من المحكمة: يمكن للفحص الفني الذي يكشف عن عمر المواد المستخدمة، والنجارة، والتصنيع أن يثبت أن المخالفة ارتكبت منذ سنوات.

تحذير عملي

يجب تقديم هذه المستندات مع العريضة عند رفع دعوى قضائية في المحكمة الإدارية. البحث عن أدلة لاحقًا أثناء الدعوى يضيّع الوقت ويقلل من قوة الإقناع. ابدأ في إعداد ملف الأدلة في اليوم الذي يتم فيه تعليق المحضر على بابك.

إذا عُلّق المحضر على بابك، فالوقت يمضي

يمكنكم التواصل مع مكتبنا لفحص محضر إيقاف البناء، وإعداد ملف الأدلة، ورفع دعوى إلغاء ضد غرامة المخالفات العمرانية.

0505 390 25 48 — اتصل الآن
اكتب عبر واتساب

3. الوضع القانوني من حيث قرارات الهدم والعودة إلى الوضع السابق

النقطة الأكثر إرباكًا للملاك الجدد هي: إذا كان بالإمكان إلغاء الغرامة المالية، فلماذا لا يتم إلغاء الهدم أيضًا؟ لأن قرارات الختم والهدم الصادرة بموجب المادة 32 من القانون رقم 3194، على عكس الغرامة الإدارية، تتعلق بالعينية، أي أنها إجراءات موجهة مباشرة إلى المبنى وليس إلى الشخص.

عملية الهدم تستند إلى المبنى

الدائرة السادسة لمجلس الدولة، بتاريخ 01.12.2020، رقم الدعوى 2019/10831، رقم القرار 2020/11807

ملخص القرار: تم التأكيد على أن الإجراءات المتخذة بموجب المادة 32 هي إجراءات تستهدف البناء مباشرة وتعتمد عليه.

المعنى التطبيقي: لتطبيق عقوبة الهدم، ليس من الضروري تحديد الشخص الذي قام بالبناء فعليًا؛ يكفي وجود بناء غير مرخص أو مخالف للمشروع. دفاع “لم أفعل ذلك” لا يلغي قرار الهدم بمفرده.

مجلس الدولة، الدائرة الرابعة، بتاريخ 29.04.2025، الأساس 2025/845، القرار 2025/2769 (فيما يتعلق بالهدم)

“…في العقار موضوع الدعوى، إن الأعمال الإنشائية المخالفة للترخيص ومرفقات مشروعه، قد زادت من مساحة البناء ومساحة المعامل، وأنه لا يمكن ترخيصها في إطار مخطط التعمير المعمول به وتشريعات التعمير؛ ولذلك، فقد تم التوصل إلى نتيجة مفادها أنه لا يوجد مخالفة قانونية في إجراء … قرار مجلس بلدية إسطنبول الكبرى … المتعلق بهدم الأعمال الإنشائية موضوع التحديد.”

المعنى التطبيقي: في القرار نفسه، تم إلغاء الغرامة المالية فيما يتعلق بالمالك الجديد، بينما تم تأييد الهدم. غالبًا ما يكون من الصعب ترخيص إغلاقات الشرفات (الأسطح) لأنها تزيد من مساحة المعامل؛ لذلك، فإن الدفاع ضد الهدم يعتمد بشكل أكبر على الإجراءات (نقص المحضر، عدم منح مهلة، عدم وضوح القياسات) والتناسبية.

من يتحمل تكلفة الهدم؟

مجلس الدولة، الدائرة السادسة، بتاريخ 02.03.2023، الأساس 2021/10888، القرار 2023/2186

“…لما كان من المفهوم أنه ليس من الصواب تحميل المدعي مسؤولية تكاليف الهدم التي ستنشأ نتيجة لتنفيذ قرار الهدم لنفس الأسباب؛ فإن الإجراء موضوع الدعوى المتعلق بهدم المبنى وفقاً للمادة 32 من القانون رقم 3194، وتطبيق غرامة إدارية قدرها 5.699,00 ليرة تركية على المدعي وفقاً للفقرة 42/3 من القانون رقم 3194، والذي تم تأسيسه بالنظر إلى المدعي فقط، دون تحديد الأطراف المعنية التي يجب عليها تنفيذ متطلبات قرار الهدم بوضوح وبطريقة لا تدع مجالاً لأي شك بأدلة مقبولة قانوناً، لا يتوافق مع القانون…”

معناه العملي: حتى لو كان الهدم موجهاً نحو المبنى، يجب على الإدارة تحديد الشخص الذي سينفذ متطلبات الهدم ويتحمل تكاليفه بالدليل. يمكن إلغاء الإجراء المتخذ بناءً على المالك الحالي فقط دون تحديد المسؤولين.

ماذا يجب فعله خلال شهر واحد بعد المحضر؟

وفقًا للمادة 32 من القانون رقم 3194، يجب على صاحب المبنى، في موعد أقصاه شهر واحد من تاريخ تبليغ المحضر، الحصول على ترخيص أو جعل المبنى متوافقًا مع الترخيص (عادة ما تُكتب هذه المدة 30 يومًا في نماذج المحاضر). إذا لم يتم فعل أي شيء خلال هذه المدة، يُحال الملف إلى اللجنة ويُتخذ قرار بالهدم. بالإضافة إلى ذلك، الغرامة المالية الإضافية المحتسبة على أساس قيمة الأرض وفقًا للفقرة الفرعية (ج) من الفقرة الثانية من المادة 42، لا تُحصّل إذا تم إزالة المخالفة وجعل المبنى متوافقًا مع اللوائح خلال شهر واحد من تاريخ تبليغ الغرامة. طرق الاستفادة من هذه المدة هي كالتالي:

  • البحث في إمكانية الحصول على ترخيص تعديل: إذا كانت حالة التخطيط وعدد الطوابق المسموح بها للقطعة تسمح بذلك، يمكن الحصول على ترخيص بتعديل المشروع. ومع ذلك، فإن هذا الخيار محدود لأن تغطية الشرفات غالبًا ما تتجاوز عدد الطوابق المسموح بها.
  • الاستعادة إلى حالتها الأصلية: إزالة الجزء المغلق وإعادته إلى شرفة مفتوحة كما هو في المشروع. إذا تم اختيار هذا الخيار، يجب تقديم طلب كتابي إلى البلدية والحصول على إذن قبل القيام بأي عمل في المنطقة المختومة.
  • تقديم إفادة كتابية للبلدية: تقديم عريضة تفيد بأنك لم ترتكب المخالفة، وتوضح تاريخ الشراء وأدلتك. هذه العريضة مهمة أيضًا لإظهار أن الإدارة لم تفِ بالتزامها بالتحقيق في أي دعوى مستقبلية تُرفع ضد غرامة مالية.
  • رفع دعوى قضائية: يمكن أن يكون المحضر نفسه، وقرار الهيئة بهدم المنشأة، وقرار الغرامة المالية موضوعًا لدعوى إبطال في المحكمة الإدارية. مدة الدعوى، وفقًا للمادة 7 من قانون إجراءات التقاضي الإداري، هي 60 يومًا اعتبارًا من تاريخ التبليغ.

هل يلزم موافقة أصحاب الوحدات لجعلها متوافقة مع المشروع؟

إذا كان مشروع التعديل ضروريًا لإضفاء الشرعية على إغلاق الشرفة، فإن قانون الملكية المشتركة يدخل حيز التنفيذ هذه المرة. تقبل الهيئة العامة القانونية لمحكمة النقض أن أغلبية 4/5 في المادة 19/2 من قانون الملكية المشتركة لا تنطبق إلا على الإصلاحات والتعديلات البسيطة التي لا تتطلب تغييرًا جوهريًا في المشروع، وأن الإجماع مطلوب في التعديلات الجوهرية (YHGK، تاريخ 18.01.2022، أساس 2017/(20)5-1996، قرار 2022/5). في ملف تم فيه تغيير شكل السقف بما يخالف المشروع، ورغم موافقة 148 مالكًا من أصل 169، لم يُعتبر ذلك كافيًا، وذُكر أن موافقة جميع المالكين شرط لمشروع التعديل، ولا يمكن إجبار المالك الذي لم يوافق (YHGK، تاريخ 22.09.2020، أساس 2019/(18)20-235، قرار 2020/646). للاطلاع على القواعد العامة للتغييرات في المناطق المشتركة، يمكنك مراجعة مقالنا هل يمكن إجراء تغييرات في المناطق المشتركة للمبنى؟

إجراء تعديلات في منطقة مختومة هو جريمة منفصلة (المادة 203 من قانون العقوبات التركي)

الخطأ الأكثر شيوعًا والأكثر تكلفة بعد المحضر هو إجراء إصلاحات أو تعديلات أو هدم في منطقة مختومة، بحجة “أن المبنى كان هكذا منذ زمن”. يؤدي إزالة الختم الموضوع بناءً على الصلاحية الممنوحة بموجب القانون، أو التصرف بما يخالف القواعد المتعلقة بالمكان المختوم، إلى عقوبة الحبس من ستة أشهر إلى سنتين وغرامة قضائية وفقًا للمادة 203 من قانون العقوبات التركي. تنص المادة 42 من القانون رقم 3194 بوضوح على أن الأعمال والإجراءات التي تتم بإذن كتابي من الإدارة لجعل البناء متوافقًا مع الترخيص والمشروع لا تشكل جريمة كسر الختم. لذلك، حتى لو كان الغرض هو إزالة المخالفة، يجب الحصول على إذن كتابي من البلدية قبل القيام بأي عمل في المنطقة المختومة. وإلا، ستنشأ جريمة جديدة ارتكبتها أنت شخصيًا بسبب بناء غير مرخص لم تقم به أنت.

4. العقوبات في أبعاد القانون الجنائي والخاص

أ. المادة 184 من قانون العقوبات التركي: هل يمكن توجيه جريمة التسبب في تلوث التخطيط العمراني للمالك الجديد؟

وفقًا للمادة 184/1 من قانون العقوبات التركي، يُعاقب بالسجن لمدة تتراوح بين سنة وخمس سنوات الشخص الذي يبني أو يتسبب في بناء مبنى بدون الحصول على ترخيص بناء أو بشكل مخالف للترخيص. تقوم البلديات في معظم الأحيان بإبلاغ مذكرة إيقاف البناء إلى النيابة العامة؛ ولهذا السبب، قد يتم استدعاء الملاك الجدد للإدلاء بشهادتهم.

الدائرة المدنية الثالثة بالمحكمة العليا، تاريخ 19.09.2022، الأساس رقم 2022/5223، القرار رقم 2022/6682

“…أن النواقص التي أدت إلى محضر إيقاف البناء قد أحدثها المقاولون في مرحلة بناء المبنى… وأنه تبين أن المدعي غير مسؤول عن المخالفات المذكورة…”

المعنى في التطبيق: في هذا الملف، ذكر المالك أنه تم بدء إجراءات جنائية بحقه بموجب المادة 184 من قانون العقوبات التركي بعد محضر إيقاف البناء؛ وقد قضت المحكمة العليا بأن النواقص قد أحدثها المقاولون في مرحلة البناء وأن المالك غير مسؤول عنها.

وفقًا لمبدأ شخصية المسؤولية الجنائية، لا يتشكل الركن المادي للجريمة (فعل البناء أو التسبب في البناء) ولا الركن المعنوي (القصد) بالنسبة للمالك الذي لم يقم شخصيًا بفعل إغلاق الشرفة واشترى العقار بهذه الحالة لاحقًا. يجب أن تُبنى دفاعات المالك المستدعى للإدلاء بشهادته على نفس المحور الذي تقوم عليه الأدلة في الدعوى الإدارية: تاريخ الشراء، والمستندات التي تُظهر وجود المخالفة في ذلك التاريخ، ومعلومات حول هوية مرتكب المخالفة.

التقادم والندم الفعال

  • تقادم الدعوى: بما أن الحد الأقصى للجريمة في المادة 184/1 من قانون العقوبات التركي هو خمس سنوات سجن، فإن تقادم الدعوى وفقًا للمادة 66/1-هـ من قانون العقوبات التركي هو ثماني سنوات. في الممارسة العملية، تُحسب المدة اعتبارًا من تاريخ انتهاء النشاط الإنشائي. إذا تم إغلاق التراس منذ سنوات، فقد تكون مدة التقادم قد انقضت حتى بالنسبة للشخص الذي ارتكب الفعل.
  • تسوية الوضع: وفقًا للمادة 184/5 من قانون العقوبات التركي، في حال قيام الشخص بتسوية وضع المبنى الذي أقامه بدون ترخيص أو بما يخالف الترخيص ليتوافق مع خطة التخطيط العمراني وترخيصه، تسقط الدعوى العمومية ويلغى حكم الإدانة بجميع نتائجه.
  • يُقيّم فك الختم بشكل منفصل: إذا قام المالك، الذي ليس فاعلاً من حيث المادة 184 من قانون العقوبات التركي، بعمل في المنطقة المختومة بعد المحضر، فإنه يصبح فاعلاً بنفسه من حيث المادة 203 من قانون العقوبات التركي.

ب. المسؤولية بموجب قانون الملكية المشتركة والبيع المعيب

من حيث المادة 19 من قانون الملكية المشتركة: الأسطح وتراسات السطح العامة هي، كقاعدة عامة، من الأماكن المشتركة؛ وحتى لو كان التراس ملحقًا بوحدة مستقلة، فإنه يندرج ضمن المشروع المعماري للمبنى الرئيسي. يمكن للمالكين الآخرين للوحدات، ضمن إطار المادتين 19 و 33 من قانون الملكية المشتركة، لإعادة الجزء المخالف للمشروع إلى حالته الأصلية، رفع دعوى منع التدخل وإعادة الوضع إلى ما كان عليه. هذه الدعوى، على عكس الغرامة الإدارية، توجه إلى مالك الوحدة المستقلة الذي يسيطر على الوضع الفعلي. أي أن دفاع “أنا لم أفعل ذلك” هنا لن يكون كافيًا لرفض الدعوى؛ ولكن من الممكن الرجوع على الفاعل لتكاليف ومصاريف الأضرار التي لحقت بسبب المخالفة.

الحقوق الناشئة عن عقد البيع: يشير محضر وقف البناء، وخطر الهدم والغرامة، إلى أن العقار معيب من الناحية القانونية والمادية. في القرار المذكور أعلاه الصادر عن الدائرة المدنية الثالثة بالمحكمة العليا رقم 2022/6682، قُبل بوجود انخفاض في قيمة البناء، مع الأخذ في الاعتبار عدم تسجيل ‘سقف متعدد الطوابق’ في سجل سند الملكية. يمكن للمالك الجديد، بعد إخطار المقاول الذي باعه العقار المعيب أو البائع السابق بالعيب، أن يطلب تخفيض السعر أو تعويضًا بموجب قانون الالتزامات التركي.

  • الإبلاغ عن العيب: يجب إخطار البائع بالعيب عن طريق كاتب العدل بمجرد تبليغ المحضر. التأخير قد يضعف الحق في المطالبة.
  • التقادم: وفقًا للمادة 244/3 من قانون الالتزامات التركي، تسقط الدعاوى الناشئة عن عيب في البناء بالتقادم بعد مرور خمس سنوات من تاريخ انتقال الملكية، وإذا كان هناك خطأ جسيم من جانب البائع (مثل إخفاء العيب عمدًا)، تسقط بعد مرور عشرين عامًا.
  • إذا اشتريت الشقة مباشرة من المقاول: إذا كان البائع مقاولًا واشتريت العقار للاستخدام الشخصي، يطبق القانون رقم 6502 بشأن حماية المستهلك؛ مدة التقادم في العقارات هي خمس سنوات من تاريخ التسليم، وإذا كان العيب قد أخفي بخطأ جسيم أو غش، فلا تطبق أحكام التقادم (المادة 12 من قانون حماية المستهلك)، والمحكمة المختصة هي محكمة المستهلك.
  • بنود المطالبة: فقدان القيمة، تكاليف الهدم والإعادة إلى الحالة الأصلية، نفقات الهدم التي اضطر لدفعها، وتكاليف الدعوى.

دعوى الجيران، إفادة النيابة العامة أو الرجوع على البائع

نقدم الدعم القانوني لأصحاب الشقق ذات السقيفة في دعاوى أصحاب العقارات والتحقيقات الجنائية وإجراءات التعويض ضد المقاول.

0551 280 25 48 — اتصل الآن
راسلنا عبر واتساب

5. جدول مقارن للعقوبات والمسؤوليات

نوع العقوبةالسند القانونيالطبيعةوضع المالك الجديد
غرامة إدارية (بسبب الفعل)ق. رقم 3194، مادة 42/2عقوبة إدارية شخصيةغير مسؤول. تُفرض العقوبة على من قام بالفعل أو أمر به؛ ولا يمكن فرض عقوبة على المالك الجديد بالاستناد فقط إلى علاقة الملكية. يجب إثبات أن المخالفة كانت موجودة مسبقًا.
الهدم / الإعادة إلى الوضع السابقق. رقم 3194، مادة 32إجراء إداري عينيمخاطَب بها. بما أن الإجراء موجه نحو البناء، فعليه أن يتحمل قرار الهدم؛ وتعتبر النواقص الإجرائية وعدم تحديد المسؤول عن التكاليف سببًا للإلغاء.
عقوبة مخالفة الالتزامق. رقم 3194، مادة 42/3غرامة إدارية ثابتة (عدم الامتثال للالتزامات في المواد المعتبرة، بما في ذلك المادة 32)محفوف بالمخاطر. وفقًا لقرار مجلس الدولة الدائرة السادسة رقم 2019/17614، قد لا يتم تطبيق مبدأ شخصية العقوبة على المالك الذي لا يفي بالالتزام المنصوص عليه في المادة 32.
المسؤولية الجنائيةق.ع. تركي رقم 5237، مادة 184عقوبة قضائية (سجن)غير مسؤول. الجاني هو من بنى المبنى أو أمر ببنائه؛ لا يوجد فعل أو قصد للمشتري اللاحق. مدة التقادم للدعوى هي 8 سنوات.
فك الختمق.ع. تركي رقم 5237، مادة 203عقوبة قضائيةمسؤول عن فعله. إذا تم القيام بعمل في المنطقة المختومة بعد المحضر، فإن الجريمة تنشأ من جانب المالك شخصيًا.
منع التدخل / الإعادة إلى الوضع السابقق. م. ع. رقم 634، مادة 19، 33القانون الخاصمخاطَب بها. يمكن للمالكين الآخرين رفع دعوى ضد المالك الذي يستمر في الوضع الفعلي.
حق الرجوع والمسؤولية عن العيبق. الالتزامات التركي رقم 6098القانون الخاص / تعويضصاحب حق. يمكن الرجوع إلى المقاول أو البائع لطلب تعويض عن فقدان القيمة وأضرار الهدم.

6. النتيجة والسبل القانونية المتاحة للاستئناف

ضد محضر وقف البناء وقرار الهدم

إذا لم يكن من الممكن ترخيص المخالفة ضمن المدة المحددة في المحضر من حيث خطة التنمية والتشريعات، يمكن لمجلس البلدية اتخاذ قرار بالهدم. في حالة عدم إجراء قياسات ملموسة في المحضر أو قرار الهدم، أو نقص الرسم التخطيطي، أو عدم تحديد المهلة، أو وجود مخالفة في التبليغ، يمكن رفع دعوى إلغاء ووقف التنفيذ أمام المحكمة الإدارية المختصة خلال 60 يومًا من تاريخ التبليغ.

ضد الغرامة الإدارية

في حال فرض مجلس البلدية غرامة مالية باسم المالك الجديد بموجب المادة 42، يجب رفع دعوى إلغاء في المحكمة الإدارية اعتبارًا من تاريخ تبليغ القرار، وذلك وفقًا لمبدأ شخصية العقوبات. في الدعوى، يمكن إلغاء العقوبة بتقديم أدلة تُظهر تاريخ تحويل العقار، وسجلات السجل العقاري، وأن أعمال الإنشاءات تمت من قبل المقاول أو المالك السابق. إذا كُتب في المحضر “لم يتم تحديد صاحب البناء”، فإن هذا التعبير هو دليل واضح على أن الإدارة لم تفِ بالتزامها بالتحقيق.

الرجوع إلى المقاول والمالك السابق

بسبب تقييد حق الملكية الناتج عن مخالفة التخطيط العمراني، ومخاطر الهدم، وفقدان المساحة الذي سينجم عن فتح الشرفة، يمكن تفعيل حقوق العيوب ومطالبات التعويض ضد من قاموا بتحويل العقار. يجب أن يبدأ هذا الطلب بإشعار العيب دون انتظار نتيجة الدعوى الإدارية.

هل يتغير الوضع إذا دخل المبنى ضمن التحول الحضري؟

في مبنى سيتم هدمه ضمن نطاق التحول الحضري، تقل الأهمية العملية لجزاء الهدم؛ ولكن تستمر الغرامة المالية والتحقيق الجنائي بشكل مستقل عن التحول. بالإضافة إلى ذلك، غالبًا ما تثار مثل هذه الشكاوى كجزء من مناقشات الحصص في التحول: التراس المضاف إلى منطقة الاستخدام بشكل غير قانوني، لا يؤخذ في الاعتبار عادةً عند حساب الحقوق في المبنى الجديد. لحقوق الشقق ذات العلية في التحول، يمكنكم مراجعة مقالاتنا حق التحول الحضري في الشقة ذات العلية و حقوق مالكي الطوابق العلوية في التحول الحضري، وللإطار العام للعملية، يمكنكم مراجعة صفحتنا عن التحول الحضري.

إذا كان المالك السابق قد حصل على وثيقة تسجيل مبنى من صلح الإعمار

ضمن نطاق المادة المؤقتة 16 من القانون رقم 3194، كان من الممكن الحصول على وثيقة تسجيل المبنى (YKB) للمباني التي شُيدت قبل 31.12.2017؛ وقد انتهت فترة التقديم في عام 2019. إذا كان المالك السابق للشقة قد حصل على وثيقة تسجيل مبنى (YKB)، فيجب الاستعلام عن هذه الوثيقة عبر الحكومة الإلكترونية (e-Devlet). توفر وثيقة تسجيل المبنى (YKB) حماية مهمة فيما يتعلق بالعقوبات الإدارية؛ ولكن تأثيرها محدود في النزاعات القانونية الخاصة بين مالكي الوحدات وفي حالة احتلال الأماكن المشتركة.

7. لماذا من المهم إدارة العملية بشكل صحيح في هذه الملفات؟

يمكن أن تتقدم ملفات محضر إيقاف البناء في ثلاث مسارات قضائية منفصلة ومترابطة في وقت واحد: دعوى هدم وغرامة في المحكمة الإدارية، وتحقيق المادة 184 من قانون العقوبات التركي في النيابة العامة، ودعاوى ضد مالكي الوحدات والبائع في المحكمة المدنية الابتدائية. يمكن استخدام بيان يُعطى في إحداها كدليل ضد المتهم في الأخرى. على سبيل المثال، تصريح غير دقيق في النيابة العامة قد يعني “أغلقنا التراس”، يمكن أن يدمر دفاع الشخصية بالكامل في المحكمة الإدارية.

من وجهة نظر المالك الجديد، يستخدم الدفاع المؤسس بشكل صحيح الخطوط التالية معًا:

  • القصور الإجرائي في المحضر: نقص القياس والرسم التخطيطي، وتوقيع العنصر الفني، وعدم بيان المدة، وإجراءات التبليغ.
  • شخصية العقوبات: توثيق تاريخ الشراء ووجود المخالفة في ذلك التاريخ.
  • التمييز على أساس القسم المستقل: الاعتراض على العقوبات التي لم يتم فيها التمييز بين الإجمالي والحصة.
  • عدم تحديد المسؤول عن تكاليف الهدم.
  • الدفاع بعدم كون المتهم مرتكباً للجريمة في التحقيق الجنائي ودفاع التقادم.
  • بلاغ العيب وطلب الرجوع بالحق ضد المقاول والبائع.
  • حماية حساب الحقوق في عملية التحول الحضري.

في أي المناطق تتركز هذه الملفات؟

تتزايد الشكاوى المتعلقة بالشقق ذات الطوابق العلوية (المبنية في السندرة) والشرفات المغلقة، في المناطق التي شهدت إنتاجًا سكنيًا مكثفًا في إسطنبول من التسعينيات حتى عام 2010، وخاصة في المباني المدرجة ضمن أجندة التحول الحضري. في الجانب الأناضولي: توزلا، بنديك، كارتال، مالتيبي، أتاشهير، أوسكودار، قاضي كوي، عمرانية، سانجاكتيبي وسلطان بيلي؛ وفي الجانب الأوروبي: كوتشوك تشكمجه، بهتشلي إيفلر، أفجلار، أسنيورت وباشاك شهير؛ أما في كوجالي: جبزي، تشايروفا، داريجا، ديلوفاسي، كورفيز وإزميت هي الأماكن التي تُرى فيها هذه الملفات بشكل متكرر. نظرًا لأن تطبيقات المجالس البلدية ونهج المحاكم الإدارية يمكن أن تختلف من منطقة إلى أخرى، فإن معرفة التطبيق المحلي يؤثر مباشرة على النتيجة.

مكتب المحاماة 2M حقوق

مكتبنا ومقره توزلا؛ يقدم خدماته لعملائه في الجانبين الأناضولي والأوروبي من إسطنبول وفي كوجالي، وذلك في مجالات قانون التخطيط العمراني، وملكية الشقق، والتحول الحضري. للحصول على معلومات حول مكتبنا، يمكنكم زيارة صفحتنا المؤسسية، وللاطلاع على مقالاتنا الأخرى المتعلقة بملكية الشقق، يمكنكم مراجعة فئة قانون ملكية الشقق.

العنوان: حي بوستانه، شارع سحر رقم: 18/2، توزلا/إسطنبول · الهاتف: 0505 390 25 48 · 0551 280 25 48 · البريد الإلكتروني: info@2mhukuk.com

دعنا نقيم ملفك معًا

إذا وصلك محضر، أو قرار مجلس بلدي، أو خطاب من النيابة العامة، فيمكنك إرسال مستنداتك عبر واتساب أو الاتصال بمكتبنا.

0505 390 25 48 — اتصل الآن
راسلنا عبر واتساب

8. الأسئلة الشائعة

عندما اشتريت المنزل، كانت الشرفة مغلقة بالفعل. هل ستُفرض عليّ غرامة بناء؟

كقاعدة عامة، لا. وفقًا للسوابق القضائية الراسخة لمجلس الدولة، تُفرض غرامة البناء على الشخص الذي ارتكب المخالفة فعليًا أو طلب ارتكابها. إذا تمكنت من إثبات أن المخالفة كانت موجودة قبل تاريخ شرائك باستخدام أدلة مثل سجل سند الملكية، إعلان البيع، تقرير تقييم البنك، أو صورة جوية، فيمكن إلغاء العقوبة المفروضة عليك.

هل يكفي أن أكون مالكًا في سند الملكية لفرض العقوبة؟

لا. تقر المحكمة الدستورية ومجلس الدولة بأن فرض العقوبة مباشرة على مالك السند دون التحقيق في مرتكب المخالفة غير قانوني، وقد ينتهك ذلك حق الملكية.

إذا نجوت من الغرامة المالية، هل أنجو أيضًا من الهدم؟

لا. قرار الهدم لا يستهدف الشخص بل الهيكل. بغض النظر عن من ارتكب المخالفة، فإن الجزء الذي لا يمكن ربطه بالترخيص يمكن أن يكون عرضة للهدم. يعتمد الدفاع ضد الهدم على نقاط مثل العيوب الإجرائية في المحضر وعدم تحديد المسؤول عن التكاليف.

هل سأدفع تكاليف الهدم؟

يسعى مجلس الدولة إلى تحديد الأشخاص الذين سيقومون بتنفيذ الهدم ويتحملون تكاليفه بشكل واضح بالأدلة. قد يكون فرض تكلفة الهدم على المالك الحالي فقط دون تحديد المسؤولين سببًا للإلغاء. يمكنك أيضًا الرجوع على الشخص الذي ارتكب المخالفة بشأن التكلفة التي اضطررت لدفعها.

هل سأتعرض لعقوبة السجن بسبب إغلاق التراس؟

مرتكب جريمة التلوث العمراني المنصوص عليها في المادة 184 من قانون العقوبات التركي هو الشخص الذي بنى المبنى أو أمر ببنائه. المالك الذي اشترى المنزل على هذا النحو ليس مرتكب هذه الجريمة. ومع ذلك، إذا قمت بإجراء تعديلات في المنطقة المختومة بعد المحضر، فقد تُرتكب جريمة كسر الختم من جانبك شخصيًا بموجب المادة 203 من قانون العقوبات التركي.

تم استدعائي للإدلاء بإفادة من النيابة العامة، ماذا أفعل؟

قبل الذهاب للإدلاء بالإفادة، جهز المستندات التي تثبت تاريخ شرائك وأن المخالفة كانت موجودة في ذلك التاريخ. ونظرًا لأن إفادتك في النيابة العامة يمكن استخدامها أيضًا في الدعوى المرفوعة أمام المحكمة الإدارية، يُنصح بالذهاب للإدلاء بالإفادة مع محامٍ.

كيف أثبت أن المخالفة تمت قبلي؟

يمكن استخدام سند بيع العقار، لقطات شاشة لإعلانات البيع القديمة، تقرير تقييم القرض السكني، صور جوية وخرائط فضائية للبلدية، محاضر سابقة للمبنى، إفادات المالك السابق والجيران، وتقرير تحديد الأدلة وتقرير الخبير الذي يتم الحصول عليه من المحكمة.

تم فرض عقوبة واحدة على جميع الشقق السطحية في المبنى. هل هذا قانوني؟

يسعى مجلس الدولة إلى فرض العقوبة على الشخص الذي ارتكب المخالفة فعلاً في كل قسم مستقل، وبناءً على الجزء الخاص به. قد يتم إلغاء العقوبة المحسوبة بشكل جماعي على كامل المخالفة دون تمييز.

ماذا يحدث إذا انتظرت المدة المحددة في المحضر؟

وفقًا للقانون، إذا لم يتم الحصول على ترخيص أو لم يتم تعديل المبنى ليتوافق مع المعايير خلال فترة شهر واحد، يتخذ المجلس قرارًا بالهدم. في قرار الدائرة السادسة لمجلس الدولة رقم 2019/17614، تم تقييم أنه لا يمكن تطبيق مبدأ شخصية العقوبة فيما يتعلق بالجزاء المنصوص عليه في المادة 42/3 على المالك الذي لم يمتثل للالتزام الوارد في المادة 32. لذلك، يجب تقديم طلب كتابي إلى البلدية على الأقل خلال هذه الفترة، وتحديد المسار القانوني.

ما هي المدة المتاحة لرفع دعوى قضائية ضد محضر إيقاف البناء؟

وفقًا لقانون الإجراءات الإدارية، تكون مدة رفع الدعوى القضائية 60 يومًا اعتبارًا من تاريخ الإخطار كقاعدة عامة. وبما أن محضر إيقاف البناء يعتبر مبلغًا بمجرد تعليقه على المبنى، يجب الأخذ في الاعتبار أن المدة قد تبدأ من تاريخ التعليق.

هل يمكن للجيران رفع دعوى قضائية لإعادتي الشرفة إلى حالتها الأصلية؟

نعم. تُرفع دعوى منع التدخل وإعادة الحال إلى ما كان عليه، بموجب المادتين 19 و 33 من قانون ملكية الطوابق، ضد المالك الحالي الذي يمتلك الوضع الفعلي. في هذه الدعوى، عدم قيامك بالانتهاك لا يمنع الدعوى؛ ولكن يمكنك الرجوع بتكاليفك وأضرارك على من ارتكب الانتهاك.

هل يمكنني المطالبة بالتعويض عن أضراري من المقاول أو الشخص الذي اشتريت منه المنزل؟

نعم. إن مخالفة التخطيط العمراني تجعل العقار معيبًا. يمكنك المطالبة بتخفيض السعر أو التعويض عن طريق إخطار البائع بالعيب عبر كاتب العدل. مدة التقادم هي خمس سنوات من تاريخ انتقال الملكية، وإذا كان هناك خطأ جسيم من البائع، فهي عشرون سنة (المادة 244/3 من قانون الالتزامات التركي). إذا اشتريت الشقة كمسكن من المقاول، فيُطبق قانون حماية المستهلك؛ ولا تسري مدة التقادم إذا تم إخفاء العيب عن طريق خطأ جسيم أو احتيال.

هل هذا المحضر مهم إذا كان المبنى سيخضع للتحول الحضري؟

تقل الأهمية العملية للهدم؛ لكن الغرامة والتحقيق الجنائي يستمران بغض النظر عن التحويل. بالإضافة إلى ذلك، لا يتم عادةً أخذ التراس المضاف بشكل غير قانوني إلى منطقة الاستخدام في الاعتبار عند حساب الحقوق في المبنى الجديد.

9. الخلاصة

في الختام، بسبب إغلاق التراس والإضافات الأخرى خارج المشروع التي قام بها المالك أو المقاول السابق، لا يمكن للمالك الجديد، لمجرد كونه مالكًا في السجل العقاري، فرض غرامة بناء ولا يمكن اعتبار المالك الجديد مرتكبًا بموجب المادة 184 من قانون العقوبات التركي. في المقابل، وبما أن قرار الهدم موجه نحو البناء، فإنه يؤثر أيضًا على المالك الجديد، وتُرفع دعوى إعادة الوضع إلى ما كان عليه من قبل الجيران ضد المالك الحالي. تذكر أن الحماية لا تعمل تلقائيًا، وأن المخالفة يجب أن تُثبت بالدليل على أنها كانت موجودة قبل تاريخ الشراء، وأن فترة الشهر الواحد بعد المحضر يجب ألا تُترك دون اتخاذ أي إجراء. عدم القيام بأي عمل في المنطقة المختومة، وإعداد ملف الأدلة مبكرًا، وإخطار البائع بالعيب، هي الخطوات الثلاث الأولى التي يجب اتخاذها في هذه العملية.

هذه المقالة لأغراض معلومات عامة ولا تحل محل المشورة القانونية للحالات المحددة. القرارات المذكورة تستند إلى النصوص الموجودة في مصادر نشرها؛ ويجب تأكيدها من UYAP أو قواعد بيانات القرارات الرسمية قبل استخدامها في عريضة أو طلب.