Un papier accroché à la porte : « Procès-verbal de Suspension de Travaux ». Dessous, le sceau de la municipalité, avec des mots tels que « sans permis », « illégal », « démolition » à l’intérieur. La terrasse de votre appartement mansardé a été fermée il y a des années, avant même que vous ne voyiez la maison ; peut-être par l’entrepreneur qui a construit l’immeuble, peut-être par le propriétaire précédent. Vous avez simplement acheté la maison telle quelle. Maintenant, la municipalité, le parquet et même les voisins sont contre vous.

Cette situation est très courante, surtout à Istanbul, dans les immeubles avec des appartements mansardés construits dans les années 1990 et 2000. La question la plus fréquemment posée est toujours la même : « Je n’ai pas fermé la terrasse ; devrai-je supporter l’amende de construction, la démolition et l’action pénale ? » Dans cet article, nous apportons la réponse à cette question, étape par étape, à travers les dispositions de la loi sur l’aménagement du territoire n° 3194, du Code pénal turc, de la loi sur la copropriété et du Code turc des obligations, ainsi que les décisions du Conseil d’État, de la Cour constitutionnelle, des tribunaux administratifs régionaux et de la Cour de cassation.

1. Introduction et cadre juridique : Que déclenche le procès-verbal d’interruption des travaux ?

La fermeture des terrasses dans les unités indépendantes avec des combles aménageables et leur intégration à l’appartement, en violation du projet autorisé, constitue une infraction au permis de construire en vertu de la loi sur l’aménagement du territoire n° 3194. Avec le procès-verbal d’interruption des travaux établi par les équipes d’inspection municipales, conformément à l’article 32 de la loi, la construction est scellée et il est constaté que l’activité de construction est arrêtée.

Pourquoi ce procès-verbal est-il si important ?

Le procès-verbal de suspension des travaux constitue la base de toutes les procédures ultérieures : la décision de démolition du conseil municipal, ainsi que l’amende d’urbanisme, reposent sur ce procès-verbal. Par conséquent, les lacunes dans le procès-verbal (telles que l’absence de mesures et de croquis, l’absence d’indication du propriétaire de la construction, la non-spécification de la date de l’infraction) deviennent le matériau de défense le plus important dans les affaires futures. Un exemple fréquent dans la pratique est l’inscription dans le procès-verbal de « Propriétaire de la construction : Non identifié » et l’indication que l’infraction a été commise « sans date », c’est-à-dire à une date indéterminée. Ces deux expressions signifient que l’administration admet elle-même qu’elle ne sait pas qui a commis l’infraction ni quand, et cela renforce directement la défense du nouveau propriétaire.

Trois groupes de sanctions pouvant être rencontrées après le procès-verbal

• Sanctions administratives : la démolition des parties non conformes au permis de construire conformément à l’article 32 de la loi n° 3194 et une amende administrative conformément à l’article 42 de la même loi. (Une nouvelle disposition pénale a été ajoutée à l’article 42 par la loi n° 7579, publiée au Journal Officiel le 22.05.2026, concernant ceux qui commercialisent du béton prêt à l’emploi destiné à être utilisé dans des constructions sans permis ; la jurisprudence du Conseil d’État concernant le destinataire de la peine à infliger au propriétaire de la construction continue d’être appliquée comme décrit ci-dessous.)
• Sanctions pénales : enquête et poursuite en vertu de l’article 184 du Code pénal turc n° 5237, pour le délit de pollution urbaine. De plus, pour les interventions effectuées après l’apposition du scellé, l’article 203 du Code pénal turc (rupture de scellé).
• Sanctions de droit privé : prévention de l’ingérence dans les parties communes et demandes de remise en état conformément au projet, en vertu de l’article 19 de la Loi sur la copropriété n° 634, ainsi que les actions en indemnisation ou en réduction de prix résultant de la vente d’un bien immobilier défectueux.

Le scénario le plus fréquent vécu par les victimes

Le scénario typique est le suivant : l’immeuble comprend quatre appartements mansardés, et dans les quatre, la terrasse a été partiellement ou totalement fermée et intégrée au salon ou à une pièce. Ces fermetures ont été réalisées soit par l’entrepreneur qui a construit l’immeuble avant la vente, soit par les précédents propriétaires des appartements. Les propriétaires actuels ont acheté la maison telle quelle, souvent commercialisée comme « appartement de tant de mètres carrés ». Suite à la plainte d’un voisin ou à des litiges de partage survenus lors de la transformation urbaine, la municipalité intervient et dresse un procès-verbal. Nous examinons séparément chaque dimension de ce scénario dans les rubriques ci-dessous.

2. Le nouveau propriétaire doit-il payer une amende d’urbanisme pour une infraction commise par le propriétaire précédent ?

En ce qui concerne les sanctions administratives, le principe fondamental est celui de la Constitution de la personnalité de la responsabilité pénale, garanti par le septième alinéa de l’article 38 de la Constitution et l’article 20 du Code pénal turc. Dans la jurisprudence établie du Conseil d’État et des tribunaux administratifs régionaux, ainsi que dans les décisions de la Cour constitutionnelle, il est incontestablement admis que les amendes administratives sont également soumises à ce principe constitutionnel. En bref : Nul ne peut être puni pour une construction illégale réalisée par autrui.

A. Le principe de la personnalité des peines et l’interprétation de la notion de « propriétaire de la construction »

L’expression « propriétaire de la construction », mentionnée parmi les personnes passibles d’une amende à l’article 42 de la loi n° 3194, n’est pas définie dans les décisions du Conseil d’État comme le simple propriétaire foncier, mais comme la personne qui réalise ou fait réaliser personnellement l’acte de construction. Le fait d’apparaître comme propriétaire au registre foncier n’est pas, à lui seul, un motif de sanction.

B. Situation du nouveau propriétaire ayant acquis l’immeuble ultérieurement

Dans les cas où l’irrégularité a été commise non pas par les propriétaires actuels, mais par l’entrepreneur ayant construit le bâtiment ou par les propriétaires précédents, aucune amende administrative ne peut être imposée au nouveau propriétaire en vertu de l’article 42. Le texte de loi soutient également cette approche : l’expression ajoutée au paragraphe (ç) du deuxième alinéa de l’article 42 par la loi n° 7410 (2022) indique clairement que la pénalité additionnelle liée à la valeur du terrain sera infligée « au propriétaire de la construction et à l’entrepreneur responsables de l’irrégularité ». À cet égard, il existe de nombreuses décisions claires du Conseil d’État et des tribunaux administratifs régionaux.

Si plusieurs appartements dans un immeuble sont dans la même situation : une amende collective peut-elle être infligée ?

Si la terrasse des quatre appartements en attique (ou avec annexe en toiture) a été fermée, il est fréquent que la municipalité commette l’erreur d’infliger une amende à tous les propriétaires, sur la base d’un seul procès-verbal et d’une seule décision du conseil municipal, en calculant l’amende sur la totalité de la surface non conforme. Les décisions du Conseil d’État acceptent que l’amende doive être imposée à la personne qui a effectivement réalisé chaque construction et sur sa propre partie, et qu’une amende calculée sur la totalité de la non-conformité sans distinction entre les parts et les sections indépendantes est illégale. Chaque propriétaire doit démontrer séparément quand et par qui la non-conformité dans son propre appartement a été réalisée.

Si vous avez également apporté des modifications après l’achat

La protection du nouveau propriétaire ne concerne que les non-conformités existantes au moment de l’achat. Si, par exemple, après avoir acquis la terrasse fermée, vous avez agrandi la surface couverte, changé les menuiseries pour augmenter l’espace, ou ajouté une cloison, la responsabilité pour ces parties supplémentaires pourrait vous incomber. L’approche du Conseil d’État est de distinguer la situation au moment de l’achat des ajouts ultérieurs et de calculer la sanction uniquement sur la partie réalisée par le propriétaire lui-même. C’est pourquoi, au lieu de dire en défense « je n’ai rien touché », il est nécessaire de prouver la situation au moment de l’achat avec des documents.

C. Charge de la preuve et exceptions dans la jurisprudence du Conseil d’État

Ce qui a été expliqué jusqu’à présent dresse un tableau favorable au nouveau propriétaire ; cependant, il faut savoir que cette protection ne fonctionne pas automatiquement. Pour les non-conformités qui peuvent être réalisées ultérieurement, comme la fermeture d’une terrasse, l’administration a tendance à présumer que le propriétaire à la date de constatation est l’auteur de la non-conformité. Il incombe au propriétaire de renverser cette présomption avec les preuves dont il dispose.

Comment prouver que l’irrégularité a été commise avant vous ?

Ceci est au cœur de la défense du nouveau propriétaire. Les preuves suivantes peuvent être utilisées seules ou conjointement ; plus elles sont collectées tôt, plus elles sont précieuses :

• Registre foncier et date de vente : L’extrait du registre foncier avec charges et l’acte de vente obtenus auprès du bureau du cadastre indiquent officiellement la date à laquelle vous êtes devenu propriétaire.
• Annonces de vente : Des captures d’écran des annonces immobilières publiées lors de l’achat de la maison montrent que la terrasse était fermée à cette date et que l’appartement était commercialisé avec la surface fermée. Les archives des sites d’annonces et les registres de l’agence immobilière peuvent être demandés.
• Rapport d’expertise bancaire : Dans les appartements achetés avec un prêt immobilier, les rapports d’expertise bancaire notent souvent spécifiquement les surfaces fermées non conformes au projet. Ce rapport constitue une preuve officielle solide de l’existence de la non-conformité à la date d’achat.
• Photographies aériennes et images satellite : Les archives de photographies aériennes des municipalités par année (par exemple, les applications de carte urbaine de l’IMM à Istanbul) ainsi que les images satellite peuvent montrer depuis quelle année la forme du toit et de la terrasse est restée la même.
• Procès-verbaux antérieurs et correspondances municipales : S’il existe un constat, un procès-verbal ou un dossier de plainte précédemment enregistré dans le bâtiment, cela prouve que la non-conformité existait également à cette date (par exemple, le constat de 2013 dans la décision n° 2025/845 E. de la 4e Chambre du Conseil d’État).
• Déclarations de témoins : Les déclarations de l’ancien propriétaire, du gérant, des voisins et de l’agent immobilier ; en particulier dans les cas où le constructeur a fermé la zone avant la vente, et que d’autres appartements dans le même bâtiment ont été livrés de la même manière.
• Constat de preuve et expertise judiciaire : Une expertise technique révélant l’âge des matériaux utilisés, des menuiseries et de la fabrication peut démontrer que l’irrégularité a été commise il y a des années.

3. Situation Juridique Concernant les Décisions de Démolition et de Remise en État Antérieure

Le point le plus déroutant pour les nouveaux propriétaires est le suivant : si l’amende peut être annulée, pourquoi la démolition ne l’est-elle pas ? Parce que les décisions de scellement et de démolition prises conformément à l’article 32 de la loi n° 3194, contrairement à l’amende administrative, sont des mesures réelles, c’est-à-dire qu’elles visent directement la construction et non la personne.

Le processus de démolition est basé sur la construction

À qui sont imputés les frais de démolition ?

Que faire dans le mois suivant le procès-verbal ?

Selon l’article 32 de la loi n° 3194, le propriétaire de la construction doit obtenir un permis ou la mettre en conformité avec le permis dans un délai maximal d’un mois à compter de la notification du procès-verbal (ce délai est généralement indiqué comme 30 jours dans les formulaires de procès-verbal). Si rien n’est fait dans ce délai, le dossier est soumis au conseil municipal et une décision de démolition est prise. De plus, une amende supplémentaire calculée sur la valeur du terrain, conformément à l’alinéa (ç) du deuxième paragraphe de l’article 42, n’est pas perçue si l’irrégularité est régularisée et la construction mise en conformité avec la législation dans un délai d’un mois à compter de la notification de l’amende. Voici les moyens d’utiliser ce délai :

• Rechercher la possibilité d’un permis de modification (rénovation) : Si le plan d’urbanisme du terrain et les droits de construction le permettent, un permis peut être obtenu par une modification de projet. Cependant, cette option est limitée car les fermetures de terrasses dépassent souvent les coefficients d’occupation des sols.
• Rétablir l’état d’origine : Démonter la partie fermée et la transformer en une terrasse ouverte conformément au projet. Si cette option est choisie, une demande écrite doit être soumise à la municipalité et une autorisation obtenue avant d’effectuer des travaux dans la zone scellée.
• Faire une déclaration écrite à la municipalité : Déposer une pétition indiquant que vous n’avez pas commis l’infraction, la date de votre achat et vos preuves. Cette pétition est également importante pour démontrer, dans une future affaire contre une amende, que l’administration n’a pas rempli son obligation d’enquête.
• Intenter une action en justice : Le procès-verbal lui-même, la décision de démolition du conseil municipal et la décision d’amende peuvent faire l’objet d’une action en annulation devant le tribunal administratif. Le délai de recours, conformément à l’article 7 de la loi sur la procédure de contentieux administratif, est en principe de 60 jours à compter de la notification.

Le consentement des copropriétaires est-il nécessaire pour rendre le bien conforme au projet ?

Si un projet de rénovation est nécessaire pour légaliser la fermeture d’une terrasse, c’est alors la Loi sur la Copropriété qui s’applique. L’Assemblée Générale des Chambres Civiles de la Cour de Cassation admet que la majorité des 4/5 prévue à l’article 19/2 de la Loi sur la Copropriété n’est valable que pour les réparations et modifications simples ne nécessitant pas de modification substantielle du projet, et que l’unanimité est requise pour les modifications substantielles (YHGK, 18.01.2022 T., E. 2017/(20)5-1996, K. 2022/5). Dans un dossier où la forme du toit avait été modifiée contrairement au projet, il a été précisé que bien que 148 des 169 propriétaires aient donné leur accord, cela n’a pas été jugé suffisant, que le consentement de tous les propriétaires était une condition pour le projet de rénovation, et qu’un propriétaire n’ayant pas donné son accord ne pouvait être contraint (YHGK, 22.09.2020 T., E. 2019/(18)20-235, K. 2020/646). Pour les règles générales de modification des parties communes, vous pouvez consulter notre article peut-on apporter des modifications aux parties communes d’un immeuble.

Effectuer des travaux dans une zone scellée est un délit distinct (article 203 du Code Pénal Turc)

L’erreur la plus fréquente et la plus coûteuse après la rédaction du procès-verbal est d’effectuer des réparations, des modifications ou des démolitions dans la zone scellée, en se disant que “la construction a toujours été ainsi”. Lever un scellé apposé en vertu de l’autorité conférée par la loi ou agir en violation des règles relatives au lieu scellé, entraîne, conformément à l’article 203 du Code Pénal Turc, une peine de six mois à deux ans d’emprisonnement et une amende judiciaire. L’article 42 de la loi n° 3194 stipule clairement que les travaux et opérations effectués avec l’autorisation écrite de l’administration, dans le but de rendre la construction conforme au permis et au projet, ne constituent pas le délit de rupture de scellé. Par conséquent, même dans le but de remédier à l’irrégularité, une autorisation écrite doit être obtenue auprès de la municipalité avant d’effectuer des travaux dans la zone scellée. Dans le cas contraire, un nouveau délit que vous auriez commis vous-même surgirait en raison d’une construction illégale que vous n’avez pas réalisée.

4. Sanctions pénales et de droit privé

A. TCK 184 : Le délit d’atteinte à l’urbanisme peut-il être imputé au nouveau propriétaire ?

Conformément à l’article 184/1 du Code pénal turc (TCK), une peine d’emprisonnement d’un à cinq ans est prévue pour toute personne qui construit ou fait construire un bâtiment sans permis de construire ou en violation du permis. Les municipalités notifient souvent le procès-verbal de suspension des travaux au parquet général de la République ; par conséquent, les nouveaux propriétaires peuvent être convoqués pour une déposition.

Conformément au principe de personnalité de la responsabilité pénale, l’élément matériel (l’acte de faire ou de faire faire) et l’élément moral (l’intention) de l’infraction ne sont pas constitués pour le propriétaire qui n’a pas personnellement réalisé l’action de fermeture de terrasse et qui a acquis l’immeuble tel quel par la suite. La défense du propriétaire convoqué pour déposition doit être établie sur la base des mêmes preuves que celles de la procédure administrative : la date d’achat, les documents prouvant que l’infraction existait à cette date, et les informations concernant l’auteur de l’infraction.

Prescription et repentir actif

• Délai de prescription de l’action en justice : Étant donné que la peine maximale pour le crime prévu à l’article 184/1 du Code pénal turc (TCK) est de cinq ans d’emprisonnement, le délai de prescription de l’action en justice, conformément à l’article 66/1-e du TCK, est de huit ans. En pratique, le délai est calculé à partir de la date de fin de l’activité de construction. Si la terrasse a été fermée il y a des années, le délai de prescription pourrait même être expiré pour la personne qui a commis l’acte.
• Mise en conformité : Conformément à l’article 184/5 du Code pénal turc (TCK), si la personne met en conformité le bâtiment qu’elle a construit sans permis ou en violation du permis, avec le plan d’urbanisme et le permis, l’action publique s’éteint et le jugement de condamnation est annulé avec toutes ses conséquences.
• La rupture de scellés est évaluée séparément : Le propriétaire, qui n’est pas l’auteur (du crime) au regard de l’article 184 du Code pénal turc (TCK), s’il effectue des travaux dans la zone scellée après le procès-verbal, devient personnellement l’auteur (du crime) au regard de l’article 203 du TCK.

B. Responsabilité au regard de la loi sur la copropriété et de la vente pour vices cachés

Au regard de l’article 19 de la loi sur la copropriété (KMK) : Les toits et les terrasses de toit communes sont, en principe, des parties communes ; même si une terrasse est une annexe d’une partie privative, elle fait partie du projet architectural du bâtiment principal. Les autres copropriétaires peuvent, dans le cadre des articles 19 et 33 du KMK, intenter une action en prévention de l’ingérence et remise en état pour la remise en état de la partie non conforme au projet. Contrairement à une amende administrative, cette action est dirigée contre le propriétaire de la partie privative qui détient la situation de fait. Autrement dit, ici, la défense « je ne l’ai pas fait » ne suffira pas pour le rejet de l’action ; cependant, il est possible de se retourner contre l’auteur de l’infraction pour les frais engagés et les dommages subis.

Droits découlant du contrat de vente : Le procès-verbal de suspension de travaux, le risque de démolition et d’amende, indiquent que le bien immobilier est défectueux sur les plans juridique et physique. Dans l’arrêt susmentionné 2022/6682 K. de la 3e Chambre Civile de la Cour de Cassation, il a été admis qu’il y avait une dépréciation du bien, compte tenu également du fait que le registre foncier ne mentionnait pas de pièce sous combles. Le nouveau propriétaire peut demander une réduction du prix ou une indemnisation en signalant le défaut au constructeur ou au vendeur précédent qui lui a vendu un bien défectueux, conformément au Code des Obligations turc.

• Notification du défaut : Dès que le procès-verbal est notifié, le défaut doit être signalé au vendeur par l’intermédiaire d’un notaire. Un retard peut affaiblir le droit de réclamation.
• Prescription : Conformément à l’article 244/3 du Code des Obligations turc, les actions découlant d’un défaut de construction sont prescrites après cinq ans à compter du transfert de propriété, ou après vingt ans si le vendeur a commis une faute lourde (par exemple, s’il a sciemment dissimulé le défaut).
• Si vous avez acheté l’appartement directement auprès du constructeur : Si le vendeur est le constructeur et que vous avez acquis le logement pour un usage personnel, la loi n° 6502 sur la protection du consommateur s’applique ; la prescription pour le logement est de cinq ans à compter de la livraison, si le défaut est dissimulé par une faute lourde ou une fraude, les dispositions relatives à la prescription ne s’appliquent pas (art. 12 de la loi sur la protection du consommateur) et le tribunal compétent est le tribunal de la consommation.
• Éléments de la demande : Perte de valeur, frais de dépose et de remise en état, frais de démolition qui ont dû être payés et frais de justice.

5. Tableau Comparatif des Sanctions et des Responsabilités

6. Conclusion et recours juridiques

Contre le procès-verbal d’interruption de travaux et la décision de démolition

Si la régularisation de la non-conformité par l’obtention d’un permis n’est pas possible au regard du plan d’urbanisme et de la législation dans le délai imparti par le procès-verbal, une décision de démolition peut être prise par le conseil municipal. En cas d’absence de mesures concrètes dans le procès-verbal ou la décision de démolition, de croquis incomplet, de non-octroi de délai ou d’irrégularité dans la notification, une action en annulation et suspension de l’exécution peut être intentée devant le tribunal administratif compétent dans les 60 jours suivant la notification.

Contre l’amende administrative

En cas d’amende infligée par le conseil municipal au nom du nouveau propriétaire conformément à l’article 42, une action en annulation doit être intentée devant le tribunal administratif à compter de la notification de la décision, conformément au principe de la personnalité des peines. Dans cette action, l’annulation de l’amende peut être obtenue en présentant des preuves telles que la date de transfert de la propriété, les registres fonciers et des éléments montrant que les travaux de construction ont été réalisés par l’entrepreneur ou le précédent propriétaire. Si le procès-verbal mentionne « le propriétaire de la construction n’a pas pu être identifié », cette expression est une preuve claire que l’administration n’a pas rempli son obligation d’enquête.

Recours contre l’entrepreneur et le propriétaire précédent

En raison de la restriction du droit de propriété due à l’infraction urbanistique, du risque de démolition et de la perte d’espace résultant de l’ouverture de la terrasse, des droits découlant des vices cachés et des demandes d’indemnisation peuvent être exercés contre les cédants du bien immobilier. Cette demande doit être initiée par une notification des vices sans attendre le résultat de la procédure administrative.

La situation change-t-elle si le bâtiment est inclus dans un projet de rénovation urbaine ?

L’importance pratique de la sanction de démolition dans un bâtiment à démolir dans le cadre de la transformation urbaine diminue ; cependant, l’amende et l’enquête pénale sont menées indépendamment de la transformation. De plus, ces types de plaintes surviennent souvent dans le cadre des discussions sur la répartition des parts dans la transformation : Une terrasse illégalement intégrée à l’espace utile n’est généralement pas prise en compte dans le calcul des droits dans le nouveau bâtiment. Pour les droits des appartements en duplex sous combles dans la transformation, vous pouvez consulter nos articles droits de transformation urbaine pour les appartements en duplex sous combles et droits des propriétaires d’appartements en attique dans la transformation urbaine, et pour le cadre général du processus, notre page transformation urbaine.

Si le précédent propriétaire a obtenu un certificat d’enregistrement de construction dans le cadre de l’amnistie de l’urbanisme

Dans le cadre de l’article temporaire 16 de la loi n° 3194, un certificat d’enregistrement de construction (YKB) pouvait être obtenu pour les constructions antérieures au 31.12.2017 ; la période de candidature a pris fin en 2019. Si le précédent propriétaire de l’appartement a obtenu un YKB, ce document doit être vérifié via e-Devlet. Le YKB offre une protection importante en ce qui concerne les sanctions administratives ; cependant, son effet est limité dans les litiges de droit privé entre copropriétaires et en cas d’occupation des parties communes.

7. Pourquoi est-il important de gérer correctement le processus dans ces dossiers ?

Les dossiers du procès-verbal de suspension de travaux (ou de construction illégale) peuvent progresser simultanément sur trois voies judiciaires distinctes et interconnectées : une affaire de démolition et d’amende devant le tribunal administratif, une enquête TCK 184 (Code pénal turc article 184) auprès du parquet, et des procès contre les copropriétaires et le vendeur devant le tribunal civil de première instance. Une déclaration faite dans l’un peut être utilisée comme preuve contre la partie dans l’autre. Par exemple, une déclaration imprudente au parquet, signifiant « nous avons fermé la terrasse », peut complètement invalider la défense de personnalité (du délit) devant le tribunal administratif.

Du point de vue du nouveau propriétaire, une défense bien établie utilise conjointement les axes suivants :

• Les lacunes procédurales du procès-verbal : manque de mesures et de croquis, absence de signature de l’expert technique, absence d’indication du délai, procédure de notification.
• La personnalité des sanctions : documentation de la date d’achat et de l’existence de l’irrégularité à cette date.
• Distinction par unité indépendante : contestation des sanctions non ventilées par lot et par part.
• L’absence de détermination du responsable des frais de démolition.
• Défense de non-auteur et de prescription dans l’enquête pénale.
• Notification de vice caché et demande de recours contre l’entrepreneur et le vendeur.
• Protection du calcul des droits dans le processus de transformation urbaine.

Dans quelles régions ces dossiers sont-ils concentrés ?

Les plaintes concernant les appartements avec mezzanine et terrasses fermées augmentent à Istanbul dans les zones où la production de logements a été intense des années 1990 aux années 2010, et notamment dans les bâtiments faisant l’objet de projets de rénovation urbaine. Sur la rive anatolienne : Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Ataşehir, Üsküdar, Kadıköy, Ümraniye, Sancaktepe et Sultanbeyli ; sur la rive européenne : Küçükçekmece, Bahçelievler, Avcılar, Esenyurt et Başakşehir ; et à Kocaeli : Gebze, Çayırova, Darıca, Dilovası, Körfez et İzmit sont les endroits où ces dossiers sont fréquemment rencontrés. Étant donné que les pratiques des conseils municipaux et l’approche des tribunaux administratifs peuvent varier d’une région à l’autre, la connaissance de la pratique locale affecte directement le résultat.

8. Questions Fréquemment Posées

Quand j’ai acheté la maison, la terrasse était déjà fermée. L’amende d’urbanisme me sera-t-elle infligée ?

En règle générale, non. Selon la jurisprudence établie du Conseil d’État, l’amende d’urbanisme est imposée à la personne qui a effectivement commis ou fait commettre l’infraction. Si vous pouvez prouver, avec des preuves telles que l’acte de propriété, l’annonce de vente, le rapport d’expertise bancaire ou une photo aérienne, que l’infraction existait avant votre date d’achat, l’amende qui vous a été infligée peut être annulée.

Mon statut de propriétaire inscrit au cadastre est-il suffisant pour que l’on m’inflige une amende ?

Non. La Cour constitutionnelle et le Conseil d’État considèrent qu’il est illégal d’infliger une amende directement au propriétaire enregistré sans rechercher la personne qui a commis l’infraction, et que cela pourrait également violer le droit de propriété.

Si je suis exonéré de l’amende, suis-je également exonéré de la démolition ?

Non. La décision de démolition vise la construction, non la personne. Quelle que soit la personne qui a commis l’infraction, la partie non conforme au permis de construire peut faire l’objet d’une démolition. La défense contre la démolition repose sur des points tels que les lacunes procédurales du procès-verbal et le fait que le responsable des coûts n’a pas été identifié.

Est-ce à moi de payer les frais de démolition ?

Le Conseil d’État exige que les personnes chargées de l’exécution de la démolition et de la prise en charge des coûts soient clairement identifiées par des preuves. Le fait d’imputer les coûts de démolition uniquement au propriétaire actuel sans identifier les responsables peut être un motif d’annulation. Vous pouvez également recouvrer les frais que vous avez dû payer auprès de la personne ayant commis l’infraction.

Est-ce que j’encours une peine de prison pour avoir fermé ma terrasse ?

L’auteur du délit de pollution urbaine (infraction aux règles d’urbanisme) prévu à l’article 184 du Code Pénal Turc (TCK) est la personne qui a construit ou fait construire le bâtiment. Le propriétaire qui a acheté la maison dans cet état n’est pas l’auteur de ce délit. Cependant, si vous effectuez des modifications dans la zone scellée après le procès-verbal, le délit de rupture de scellés, conformément à l’article 203 du TCK, pourrait vous être personnellement imputé.

J’ai été convoqué pour une déposition au parquet, que dois-je faire ?

Avant de vous rendre à la déposition, préparez les documents prouvant votre date d’achat et l’existence de l’infraction à cette date. Il est recommandé de vous faire accompagner d’un avocat pour votre déposition, car votre déclaration au parquet pourra être utilisée dans l’affaire devant le tribunal administratif.

Comment prouver que l’infraction a été commise avant mon acquisition ?

L’acte de vente notarié, des captures d’écran d’anciennes annonces de vente, un rapport d’expertise de prêt immobilier, des photographies aériennes municipales et images satellite, des procès-verbaux précédemment établis pour le bâtiment, des déclarations de l’ancien propriétaire et des voisins, ainsi qu’une constatation de preuves et un rapport d’expert obtenus auprès du tribunal peuvent être utilisés.

Une seule amende a été infligée à tous les appartements en attique du bâtiment. Est-ce légal ?

Le Conseil d’État exige que la sanction soit prononcée contre la personne ayant effectivement commis l’infraction dans chaque section indépendante et qu’elle soit proportionnelle à sa propre part. Une amende calculée collectivement sur l’ensemble de l’infraction sans distinction peut être annulée.

Que se passe-t-il si j’attends la fin du délai indiqué dans le procès-verbal ?

Selon la loi, si le permis n’est pas obtenu ou si la structure n’est pas mise en conformité dans un délai d’un mois, le conseil prend une décision de démolition. Dans sa décision n° 2019/17614 E. de la 6e Chambre du Conseil d’État, il a été jugé que le principe de personnalité ne pouvait être appliqué concernant la sanction relevant de l’article 42/3 pour le propriétaire ne respectant pas l’obligation de l’article 32. Par conséquent, une demande écrite doit être soumise à la municipalité au moins dans les délais et la voie légale doit être déterminée.

Dans quel délai une action en justice peut-elle être intentée contre le procès-verbal de suspension des travaux ?

Conformément à la loi sur la procédure administrative contentieuse, le délai pour intenter une action en justice est en règle générale de 60 jours à compter de la notification. Étant donné que le procès-verbal de suspension des travaux est réputé notifié dès son affichage sur la structure, il convient de considérer que le délai peut commencer à courir à partir de la date d’affichage.

Les voisins peuvent-ils intenter une action en justice pour que je remette la terrasse dans son état d’origine ?

Oui. L’action en prévention d’intervention et en remise en état, qui sera intentée conformément aux articles 19 et 33 du KMK, est dirigée contre le propriétaire actuel qui détient la situation de fait. Le fait que vous n’ayez pas commis l’infraction n’empêche pas cette action en justice ; cependant, vous pouvez exercer un recours contre l’auteur de l’infraction pour vos frais et dommages.

Puis-je réclamer mes dommages-intérêts au constructeur ou à la personne auprès de qui j’ai acheté la maison ?

Oui. Une infraction urbanistique rend le bien immobilier défectueux. Vous pouvez demander une réduction de prix ou une indemnisation en notifiant le vice au vendeur par l’intermédiaire d’un notaire. Le délai de prescription est de cinq ans à compter du transfert de propriété, et de vingt ans si le vendeur a commis une faute grave (article 244/3 du Code des Obligations Turc). Si vous avez acheté l’appartement au constructeur comme logement, la loi sur la protection du consommateur s’applique ; si le vice a été dissimulé par une faute grave ou une fraude, le délai de prescription ne court pas.

Ce procès-verbal est-il important si le bâtiment doit faire l’objet d’une transformation urbaine ?

L’importance pratique de la démolition diminue ; cependant, l’amende et l’enquête pénale se poursuivent indépendamment de la transformation. De plus, la terrasse ajoutée illégalement à la surface utilisable n’est généralement pas prise en compte dans le calcul des droits dans le nouveau bâtiment.

9. Conclusion

En conclusion, en raison de la fermeture de terrasse et d’autres ajouts non conformes au projet réalisés par l’ancien propriétaire ou l’entrepreneur, le nouveau propriétaire, uniquement parce qu’il est enregistré comme propriétaire au cadastre, ne peut pas être imposé d’une amende d’urbanisme et le nouveau propriétaire ne peut pas être considéré comme l’auteur au sens de l’article 184 du Code pénal turc (TCK). En revanche, la décision de démolition visant la construction affecte également le nouveau propriétaire, et l’action en remise en état des voisins est dirigée contre l’actuel propriétaire. N’oubliez pas que la protection ne fonctionne pas d’elle-même, qu’il faut prouver que l’irrégularité existait avant la date d’achat et que le délai d’un mois après le procès-verbal ne doit pas être laissé sans action. Ne pas effectuer de travaux dans une zone scellée, préparer le dossier de preuves à l’avance et notifier le vice au vendeur sont les trois premières étapes à suivre dans ce processus.

Cet article est à titre d’information générale et ne constitue pas un avis juridique pour des dossiers spécifiques. Les décisions mentionnées sont basées sur les textes de leurs sources de publication ; elles doivent être vérifiées auprès d’UYAP ou des bases de données officielles de décisions avant d’être utilisées dans une pétition ou une demande.