Bir kat malikinin dairesinde yaptığı tadilat, çoğu zaman yalnızca kendisini ilgilendirmez. Taşıyıcı sisteme müdahale (kolon/kiriş kesme), cephe değişikliği, ortak duvarların kaldırılması veya ortak alana yapılan eklentiler; hem yapının güvenliğini hem de diğer maliklerin haklarını doğrudan etkiler. Bağımsız bölümde ve ortak alanda izinsiz tadilat, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) tarafından sıkı kurallara bağlanmıştır. Bu yazıda, izinsiz tadilatın sınırlarını ve buna karşı başvurulacak yolları ele alıyoruz.
Kat Maliki Dairesinde İstediği Değişikliği Yapabilir mi?
KMK’nın 19. maddesi, kat maliklerinin ana yapının korunması ve sağlamlığını titizlikle koruma yükümlülüğünü düzenler. Buna göre kat maliklerinden biri, tüm kat maliklerinin rızası olmadıkça ana yapının taşıyıcı sistemine (kolon, kiriş, temel, ana duvarlar) müdahale edemez, ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Kendi bağımsız bölümünde yapacağı işler dahi, ana yapıya zarar verecek nitelikte olamaz. Yasal metin için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun mevzuat.gov.tr’deki sayfasına bakabilirsiniz.
İzinsiz Tadilata Örnekler
Taşıyıcı kolon/kiriş kesme, delme veya zayıflatma,
Dış cephede yönetim planına aykırı değişiklik (kapı, pencere, klima, kombi bacası),
Ortak duvar veya ortak alanların kaldırılması, kapatılması,
Çatı katına veya ortak alana izinsiz eklenti/kapalı alan yapılması,
Ortak su/elektrik/ısıtma tesisatında izinsiz değişiklik.
Özellikle taşıyıcı sisteme müdahale, deprem güvenliği açısından hayati bir risk oluşturduğu için son derece ağır sonuçlar doğurur.
İzinsiz Tadilata Karşı Ne Yapılabilir?
İzinsiz tadilat hâlinde izlenebilecek yollar şunlardır. Öncelikle yönetici aracılığıyla yazılı uyarı yapılarak tadilatın durdurulması istenir. Giderilmezse sulh hukuk mahkemesinde eski hâle getirme ve müdahalenin men’i davası açılabilir; acil durumlarda ihtiyati tedbir ile tadilatın durdurulması talep edilebilir. Taşıyıcı sisteme müdahale gibi can güvenliğini tehdit eden hâllerde ilgili belediye/idareye de başvurulmalıdır. Tadilat nedeniyle zarar doğmuşsa tazminat istenebilir.
Konuyu tamamlayıcı olarak blogumuzdaki “Bakım ve Onarım İhmalleri” ve “Ortak Alanların Usulsüz Kullanımı” yazılarımızı da inceleyebilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
Kat maliki dairesinde kolon kesebilir mi? Hayır. Taşıyıcı sisteme müdahale, tüm kat maliklerinin rızası olsa dahi ana yapıya zarar verecek nitelikteyse yapılamaz; bu ağır bir ihlaldir.
Cephe değişikliği için izin gerekir mi? Evet. Dış cephede yönetim planına aykırı değişiklikler için kural olarak kat malikleri kurulunun kararı gerekir.
İzinsiz tadilat durdurulabilir mi? Evet. Acil durumlarda ihtiyati tedbir ile tadilat durdurulabilir; ardından eski hâle getirme ve men davası açılabilir.
Ortak alana yapılan eklenti için ne yapılır? Ortak alana izinsiz yapılan eklentinin kaldırılması için müdahalenin men’i ve eski hâle getirme davası açılabilir.
Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?
İzinsiz tadilat uyuşmazlıkları; özellikle taşıyıcı sisteme müdahale hâlinde acil tedbir, bilirkişi incelemesi ve eski hâle getirme davasının hızlı yürütülmesini gerektirir. Zaman kaybı, yapı güvenliği açısından telafisi güç sonuçlar doğurabilir.
2M Hukuk Avukatlık Ofisi olarak, kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında yalnızca dava aşamasında değil, uyuşmazlığı doğuran sürecin başından itibaren yanınızdayız. Sunduğumuz başlıca hizmetler:
İstanbul site apartman danışmanlığı kapsamında tadilat izinleri ve yapı güvenliği süreçlerinin hukuka uygun kurgulanması,
Tadilat/izin kararları için olağanüstü kat malikleri kurulu çağrı ve davetiye yazılarının hazırlanması,
Site toplantıları davet ve toplantı tutanağı hazırlama; olağan ve olağanüstü toplantı tutanak taslaklarının usulüne uygun düzenlenmesi,
Toplantıların ve oylamaların KMK’ya uygun yürütülmesi, kararların usulüne uygun alınması ve nisapların doğru hesaplanması,
İhtiyati tedbir, eski hâle getirme, müdahalenin men’i ve tazminat davalarında dava takibi ve temsil.
Deneyimli kat mülkiyeti avukatı ve kat mülkiyeti hukuku avukatı kadromuzla; İstanbul kat mülkiyeti hukuku avukatı ve Tuzla kat mülkiyeti avukatı ihtiyacınızda yanınızdayız. Ekibimizi tanımak için ekibimiz sayfamızı inceleyebilir, dosyanızı değerlendirmek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
