Kat mülkiyeti hukukunun en ağır yaptırımı, sürekli ve çekilmez şekilde ortak yaşamı bozan bir kat malikinin bağımsız bölümünün elinden alınmasıdır. Bu, kolayca başvurulan bir yol değildir; ancak diğer tedbirler sonuç vermediğinde son çare olarak devreye girer. Kat malikinin çekilmez hâle gelmesi ve bağımsız bölümün devri (tahliye), 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) tarafından özel olarak düzenlenmiştir. Bu yazıda konuyu ayrıntılı ele alıyoruz.
Bağımsız Bölümün Devri Ne Zaman İstenebilir?
KMK’nın 25. maddesi, kat maliklerinden birinin, borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemek suretiyle diğer kat malikleri için çekilmez hâle gelen davranışlarda bulunması durumunda, o kat malikinin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının diğer kat maliklerine devredilmesinin dava yoluyla istenebileceğini düzenler.
Kanun, bazı davranışları çekilmezlik açısından örnek olarak sayar: kat maliklerine karşı borçlarını ısrarla yerine getirmemek, ortak yaşamı sürekli ve ağır biçimde bozmak, defalarca uyarılmasına rağmen aynı ihlalleri tekrarlamak. Yasal metin için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun mevzuat.gov.tr’deki sayfasına bakabilirsiniz.
Devir Davasının Şartları
Bu ağır yaptırımın uygulanabilmesi için belirli şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir. Çekilmezlik hâlinin süreklilik taşıması, kat malikine önceden ihtar yapılmış olması ve buna rağmen davranışın devam etmesi aranır. Dava, kat malikleri kurulunun kararı üzerine ve kanunda öngörülen çoğunlukla açılabilir. Mahkeme, şartların gerçekleştiğine kanaat getirirse, bağımsız bölümün, o tarihteki değeri üzerinden diğer kat maliklerine devrine karar verebilir.
Kiracı veya Oturanlar Bakımından Durum
Çekilmez hâle gelen kişi malik değil de kiracı veya başka sıfatla oturan biriyse, süreç farklı işler; bu durumda tahliye ve ilgili sözleşme hükümleri ile KMK’nın oturma hakkına ilişkin düzenlemeleri devreye girer. Her hâlde, ihlallerin belgelenmesi ve usulüne uygun ihtar süreci kritik önemdedir.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
Bir kat malikinin dairesi elinden alınabilir mi? Evet, ancak çok istisnai hâllerde. KMK m.25 uyarınca, çekilmez hâle gelen kat malikinin bağımsız bölümünün diğer maliklere devri dava yoluyla istenebilir.
Devir davası için hangi şartlar gerekir? Çekilmezlik hâlinin sürekli olması, önceden ihtar yapılması ve buna rağmen ihlallerin devam etmesi ile kurul kararı gerekir.
Aidat ödememek tek başına devir sebebi midir? Aidatını ödememek başlı başına icra ve dava konusudur; devir için ise ısrarlı yükümlülük ihlalinin çekilmezlik boyutuna ulaşması aranır.
Devir kararı verilirse malik parasını alır mı? Evet. Bağımsız bölüm, o tarihteki değeri üzerinden devredilir; malik bu bedeli alır.
Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?
Bağımsız bölümün devri, kat mülkiyeti hukukunun en ağır ve en teknik davasıdır; çekilmezlik şartının ispatı, usulüne uygun ihtar süreci ve kurul kararının doğru alınması olmaksızın sonuç alınamaz.
2M Hukuk Avukatlık Ofisi olarak, kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında yalnızca dava aşamasında değil, uyuşmazlığı doğuran sürecin başından itibaren yanınızdayız. Sunduğumuz başlıca hizmetler:
İstanbul site apartman danışmanlığı kapsamında çekilmezlik ve ihtar süreçlerinin hukuka uygun kurgulanması,
Devir davası öncesi olağanüstü kat malikleri kurulu çağrı ve davetiye yazılarının hazırlanması,
Site toplantıları davet ve toplantı tutanağı hazırlama; olağan ve olağanüstü toplantı tutanak taslaklarının usulüne uygun düzenlenmesi,
Toplantıların ve oylamaların KMK’ya uygun yürütülmesi, kararların usulüne uygun alınması ve nisapların doğru hesaplanması,
Çekilmezlik nedeniyle bağımsız bölümün devri, ihtar ve tahliye davalarında dava takibi ve temsil.
Deneyimli kat mülkiyeti avukatı ve kat mülkiyeti hukuku avukatı kadromuzla; İstanbul kat mülkiyeti hukuku avukatı ve Tuzla kat mülkiyeti avukatı ihtiyacınızda yanınızdayız. Ekibimizi tanımak için ekibimiz sayfamızı inceleyebilir, dosyanızı değerlendirmek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
