Les rénovations effectuées par un copropriétaire dans son appartement ne concernent souvent pas uniquement lui-même. L’intervention sur le système porteur (coupe de colonnes/poutres), la modification de façade, la suppression de murs mitoyens ou les ajouts faits à l’espace commun affectent directement la sécurité de la structure et les droits des autres propriétaires. **Les rénovations non autorisées dans une partie privative et dans l’espace commun** sont soumises à des règles strictes par la loi n° 634 sur la copropriété (KMK). Dans cet article, nous abordons les limites des rénovations non autorisées et les voies de recours.
Le copropriétaire peut-il effectuer les modifications qu’il souhaite dans son appartement ?
L’article 19 de la loi sur la copropriété (KMK) régit l’obligation des copropriétaires de protéger méticuleusement la structure principale et sa solidité. Conformément à cela, l’un des copropriétaires ne peut pas intervenir sur le système porteur (colonnes, poutres, fondations, murs porteurs) de la structure principale, ni effectuer des constructions, réparations, installations et modifications dans les parties communes, **sans le consentement de tous les copropriétaires**. Même les travaux qu’il effectue dans sa propre partie privative ne peuvent pas être de nature à endommager la structure principale. Pour le texte légal, vous pouvez consulter la page de la loi n° 634 sur la copropriété sur mevzuat.gov.tr.
Exemples de rénovations non autorisées
Coupe, perçage ou affaiblissement de colonnes/poutres porteuses,
Modification de la façade contraire au règlement de copropriété (porte, fenêtre, climatiseur, conduit de chaudière),
Suppression, fermeture de murs mitoyens ou d’espaces communs,
Construction non autorisée d’une annexe/zone fermée sur le toit ou dans l’espace commun,
Modification non autorisée des installations communes d’eau/électricité/chauffage.
L’intervention sur le système porteur, en particulier, entraîne des conséquences extrêmement graves car elle représente un risque vital en termes de sécurité sismique.
Que peut-on faire contre les rénovations non autorisées ?
Voici les démarches à suivre en cas de rénovation non autorisée. Tout d’abord, une mise en demeure écrite est adressée par l’intermédiaire du syndic pour demander l’arrêt des travaux. Si la situation n’est pas résolue, une action en justice peut être intentée devant le tribunal civil de paix pour rétablissement de l’état antérieur et interdiction d’ingérence ; en cas d’urgence, la suspension des travaux peut être demandée par mesure conservatoire. En cas de menace à la sécurité des personnes, comme une intervention sur le système porteur, il convient également de s’adresser à la municipalité/administration concernée. Si des dommages sont survenus en raison des travaux, des dommages et intérêts peuvent être réclamés.
En complément sur ce sujet, vous pouvez également consulter nos articles de blog « Négligences d’entretien et de réparation » et « Utilisation abusive des parties communes ».
Questions Fréquemment Posées (FAQ)
Un copropriétaire peut-il couper une colonne dans son appartement ? Non. Une intervention sur le système porteur ne peut être effectuée si elle est susceptible d’endommager la structure principale, même avec le consentement de tous les copropriétaires ; il s’agit d’une violation grave.
Faut-il une autorisation pour modifier la façade ? Oui. En principe, les modifications de la façade extérieure contraires au règlement de copropriété nécessitent la décision de l’assemblée des copropriétaires.
Les rénovations non autorisées peuvent-elles être arrêtées ? Oui. En cas d’urgence, les travaux peuvent être arrêtés par une mesure conservatoire ; par la suite, une action en rétablissement de l’état antérieur et en interdiction peut être intentée.
Que faire en cas d’ajout non autorisé à une partie commune ? Une action en interdiction d’ingérence et en rétablissement de l’état antérieur peut être intentée pour la suppression d’un ajout non autorisé à une partie commune.
Pourquoi un soutien juridique spécialisé est-il nécessaire ?
Les litiges concernant les modifications non autorisées nécessitent des mesures d’urgence, une expertise et le traitement rapide de l’action en rétablissement de l’état antérieur, en particulier en cas d’intervention sur la structure porteuse. La perte de temps peut entraîner des conséquences difficilement réparables en termes de sécurité de la construction.
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Dans le cadre du conseil en copropriété à Istanbul, la structuration légale des permis de rénovation et des processus de sécurité des bâtiments,
La préparation des convocations et invitations pour les réunions extraordinaires des copropriétaires concernant les décisions de rénovation/permis,
Préparation des invitations et des procès-verbaux des réunions de copropriété ; la rédaction conforme aux procédures des projets de procès-verbaux des réunions ordinaires et extraordinaires,
La tenue des réunions et des votes conformément à la KMK, la prise de décisions conforme aux procédures et le calcul correct des quorums,
Le suivi et la représentation dans les affaires de mesures provisoires, de rétablissement de l’état antérieur, d’interdiction d’ingérence et d’indemnisation.
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