Kentsel dönüşümde parsel maliki kendi binasını inşa ederse teminat muafiyeti var mı? “Kendi yapısını inşa etme” şartı ne anlama gelir, kimler yararlanır?

Kentsel dönüşümde teminat zorunluluğunun en çok merak edilen istisnalarından biri, mülk sahibinin kendi arsasına kendi yapısını inşa ettiği durumdur. Pek çok mülk sahibi, “Ben müteahhide vermiyorum, kendi evimi kendim yaptırıyorum; yine de teminat verecek miyim?” diye sorar. Bu yazıda, istisnanın merkezindeki “parsel maliki kendi yapısını inşa ediyor” şartını ve bunun pratik anlamını ele alıyoruz.

“Kendi Yapısını İnşa Etme” Şartı Nedir?

Mevzuatın öngördüğü teminat muafiyetinin temel taşlarından biri, yapının parsel maliki tarafından bizzat inşa edilmesidir. Düzenlemeye göre, tek parselde bir bodrum katı dışında en çok iki katlı ve toplam yapı inşaat alanı 500 metrekareyi geçmeyen yapılarda parsel maliki kendi yapısını inşa ediyorsa, belirli ek şartlarla teminat aranmaz (Uygulama Yönetmeliği m. 13/9-c). Buradaki kilit ifade “parsel maliki kendi yapısını inşa ediyor” ifadesidir. Yani yapı, satış ve kâr amacıyla bir müteahhide yaptırılan bir proje değil, malikin kendi kullanımı için inşa ettiği bir yapı olmalıdır.

Bu şartın anlamı şudur: İstisna, esasen ticari nitelik taşımayan, kişisel kullanıma yönelik küçük ölçekli yapılar için tasarlanmıştır. Malikin yapıyı kendisinin inşa etmesi, korunması gereken bir üçüncü kişi (daire alıcısı) riskinin bulunmadığını gösterir; bu nedenle teminat şartı kaldırılmıştır.

Müteahhide Yaptırırsam Muafiyet Geçerli mi?

Hayır. Eğer mülk sahibi yapıyı bir müteahhide arsa payı karşılığı veya başka bir model üzerinden yaptırıyor ve müteahhit kendi payına düşen bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satacaksa, “kendi yapısını inşa etme” şartı sağlanmaz ve teminat muafiyeti uygulanmaz (Uygulama Yönetmeliği m. 13/9-c). Bu durumda standart %6 teminat kuralı geçerli olur. Müteahhitle çalışılan modellerin karşılaştırması için kentsel dönüşümde hangi modelin daha avantajlı olduğu yazısı incelenebilir.

Diğer Şartlar da Birlikte Sağlanmalı

“Kendi yapısını inşa etme” şartı tek başına yeterli değildir; muafiyet için diğer şartların da birlikte sağlanması gerekir. Yapının tek parselde bir bodrum dışında en çok iki katlı olması, toplam inşaat alanının 500 m²’yi geçmemesi ve inşaat tamamlanmadan üçüncü şahıslara satış yapılmaması ile bu hususun tapu kaydına belirtme konularak güvence altına alınması zorunludur (Uygulama Yönetmeliği m. 13/9-c). Dolayısıyla “kendi evim” olması, diğer şartlar sağlanmadıkça tek başına muafiyet getirmez.

Hisseli Parselde Durum Nasıl?

“Parsel maliki” ifadesi, yapıyı kendi kullanımı için inşa eden malik anlamındadır. Birden fazla malikin bulunduğu hisseli parsellerde, yapının ticari satış amacı taşımadan maliklerin kendi kullanımına yönelik inşa edilip edilmediği ve diğer şartların sağlanıp sağlanmadığı somut olaya göre dikkatle değerlendirilmelidir. Bu tür durumlarda muafiyetin uygulanabilirliği teknik bir hukuki incelemeyi gerektirir. Sürecin tüm aşamaları için kentsel dönüşüm sürecinin genel çerçevesi incelenebilir. İlgili mevzuata Mevzuat Bilgi Sistemi üzerinden ulaşılabilir.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Kendi binamı kendim yaptırırsam teminat muafiyeti var mı? Diğer şartlar da sağlanırsa evet; parsel maliki kendi yapısını inşa ediyorsa ve yapı iki katı/500 m²’yi geçmiyorsa, satış kısıtlaması tapuya işlenmek kaydıyla teminat aranmaz (Uygulama Yönetmeliği m. 13/9-c).

Müteahhide yaptırırsam muaf olur muyum? Hayır. Yapının malik tarafından kendi kullanımı için inşa edilmesi şarttır; satış amaçlı müteahhit projelerinde muafiyet uygulanmaz (Uygulama Yönetmeliği m. 13/9-c).

Sadece kendi binam olması yeterli mi? Hayır. Kat/alan sınırı ve satış kısıtlamasının tapuya işlenmesi şartları da birlikte sağlanmalıdır (Uygulama Yönetmeliği m. 13/9-c).

Muaf olursam inşaat bitmeden satabilir miyim? Hayır. İnşaat tamamlanmadan üçüncü şahıslara satış yapılmaması, muafiyetin şartıdır (Uygulama Yönetmeliği m. 13/9-c).

Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

“Kendi yapısını inşa etme” şartının somut olayda gerçekten sağlanıp sağlanmadığının doğru değerlendirilmesi, hem gereksiz teminat ödemesini önler hem de hatalı muafiyet talebinin doğuracağı sorunların önüne geçer. Özellikle hisseli parsellerde veya satış planı bulunan projelerde bu değerlendirme teknik bir incelemeyi gerektirir. Kentsel dönüşüm; idare hukuku, gayrimenkul hukuku ve sözleşme hukukunun kesiştiği, tek bir usul hatasının dahi büyük hak kayıplarına yol açabildiği çok katmanlı bir süreçtir. Bu nedenle muafiyet değerlendirmesinin alanında uzman bir avukatla yapılması büyük önem taşır.

2M Hukuk Avukatlık Bürosu olarak Türkiye genelinde ve kentsel dönüşümün en yoğun yaşandığı İstanbul başta olmak üzere; İstanbul’un öncelikli dönüşüm ilçeleri Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Ümraniye, Ataşehir, Kadıköy, Sancaktepe ve Küçükçekmece ile Kocaeli’nin Gebze ve Darıca bölgelerinde hizmet veriyoruz. İstanbul kentsel dönüşüm avukatı ve Tuzla kentsel dönüşüm avukatı olarak teminat muafiyeti süreçlerinde hak sahiplerine ve müteahhitlere hukuki destek sunuyoruz.