7 Mayıs 2026’da kabul edilip 22 Mayıs 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7579 sayılı Kanun, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 35, 37 ve 70. maddelerinde köklü değişiklikler yaptı. Bu rehberde her maddenin değişiklikten önceki (eski) ve sonraki (yeni) hâlini tırnak içinde tam metniyle, değiştiren kanun hükmüyle ve uygulamaya etkisiyle birlikte ele alıyoruz.
Künye: Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı KHK’de Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun
Kanun No: 7579 • Kabul Tarihi: 7 Mayıs 2026
Resmî Gazete: 22 Mayıs 2026, Sayı: 33261
Yürürlük: 22 Mayıs 2026 (KMK’ye ilişkin m.3, m.4 ve m.5’in tamamı yayım tarihinde yürürlüğe girmiştir)
Değişen KMK maddeleri: m.35/1-(d), m.37, m.70
1. Genel Çerçeve: 7579 Sayılı Kanun Neyi Değiştirdi?
7579 sayılı Kanun; İmar Kanunu, Yapı Denetimi Hakkında Kanun, Kooperatifler Kanunu, Kadastro Kanunu ve Tapu Kanunu dâhil 14 ayrı kanunda düzenleme yapan bir torba kanundur. Kat mülkiyeti hukuku bakımından üç noktada doğrudan etki doğurmuştur:
| Değişiklik | İlgili KMK maddesi | Özet etki |
|---|---|---|
| 7579 s.K. m.3 | KMK m.35/1-(d) | Yöneticinin süresiz/parça parça avans toplama yetkisi, avans toplamanın işletme projesinin onayına bağlanmasıyla sınırlandırıldı. |
| 7579 s.K. m.4 | KMK m.37 | İşletme projesinin onay yetkisi kat malikleri genel kuruluna verildi; “7 gün itiraz edilmezse kesinleşir” mekanizması kaldırıldı; geçici işletme projesi ve yeniden değerleme oranı (YDO) tavanı getirildi. |
| 7579 s.K. m.5 | KMK m.70 | Yönetim planı değişikliği için gerekli 4/5 (beşte dört) çoğunluk, 2/3 (üçte iki) çoğunluğa indirildi; aksine yönetim planı hükümlerinin uygulanmayacağı hükme bağlandı. |
2. KMK m.35/1-(d) – Yöneticinin Avans Toplama Yetkisi
KMK m.35, yöneticinin görevlerini sayan maddedir. (d) bendi, yöneticinin kat maliklerinden avans toplama yetkisini düzenler. 7579 sayılı Kanun’un 3. maddesiyle bu bentteki avans toplama ibaresi değiştirilmiştir.
Değiştiren hüküm (7579 s.K. m.3)
Değiştiren madde
“MADDE 3- 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 35 inci maddesinin birinci fıkrasının (d) bendinde yer alan ‘avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması’ ibaresi ‘işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması’ şeklinde değiştirilmiştir.”
(d) bendinin eski hâli
Eski metin
“d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;”
(d) bendinin yeni hâli
Yeni metin
“d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması;”
Uygulamaya etkisi
Eski düzenlemede yönetici, avans harcanıp bittiğinde herhangi bir üst onaya bağlı olmadan “geri kalan işler için tekrar avans” toplayabiliyordu; bu, uygulamada denetimsiz ve süresiz avans tahsiline zemin hazırlıyordu. Yeni düzenlemeyle avans toplama yetkisi işletme projesinin onaylanmasına bağlanmıştır. Yönetici, ancak işletme projesi onaylanıncaya kadar avans toplayabilecek; proje onaylandıktan sonra tahsilat projedeki kalemlere dayanacaktır. Bu değişiklik, aşağıdaki m.37 değişikliğiyle birlikte okunmalıdır.
3. KMK m.37 – İşletme Projesi ve Geçici İşletme Projesi
Değişikliğin en kapsamlı ayağı m.37’dedir. 7579 s.K. m.4 ile; (i) birinci fıkra baştan yazılmış, (ii) ikinci fıkranın (c) bendi değiştirilmiş, (iii) üçüncü fıkranın birinci cümlesine ekleme yapılmış, (iv) üçüncü fıkranın ikinci cümlesi (7 günlük itiraz–kesinleşme mekanizması) yürürlükten kaldırılmış ve (v) maddeye yeni bir fıkra (YDO tavanı) eklenmiştir.
Değiştiren hüküm (7579 s.K. m.4)
Değiştiren madde
“MADDE 4- 634 sayılı Kanunun 37 nci maddesinin birinci fıkrası ile ikinci fıkrasının (c) bendi aşağıdaki şekilde değiştirilmiş, üçüncü fıkrasının birinci cümlesine ‘bildirilir’ ibaresinden sonra gelmek üzere ‘ve en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurulda karar alınır’ ibaresi eklenmiş, ikinci cümlesi yürürlükten kaldırılmış ve maddeye aşağıdaki fıkra eklenmiştir.”
“İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, en geç üç ay içinde kat malikleri kurulunda onaylanıncaya kadar yönetici, gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar.”
“c) Her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı;”
Madde 37’nin eski (değişiklikten önceki) tam metni
Eski metin
“Madde 37 – (Değişik: 13/4/1983 – 2814/12 md.) Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar.
Bu projede özellikle:
a) Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları;
b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar;
c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı;
Gösterilir. Bu proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır.
Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.”
Madde 37’nin yeni (değişiklikten sonraki) hâli
Yeni metin
“Madde 37 – İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, en geç üç ay içinde kat malikleri kurulunda onaylanıncaya kadar yönetici, gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar.
Bu projede özellikle:
a) Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları;
b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar;
c) Her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı;
Gösterilir. Bu proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir ve en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurulda karar alınır.
(Eski 2. cümle – 7 günlük itiraz/kesinleşme – yürürlükten kaldırılmıştır.)Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.
(Ek fıkra:) Mevcut işletme projesi varsa, geçici işletme projesi için öngörülen bedel, yürürlüğü devam eden işletme projesi bedelinin takvim yılı başından geçerli olmak üzere, her yıl, bir önceki yıla ilişkin olarak 4/1/1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla belirlenir ve yukarıda belirlenen usulde kat malikleri kuruluna sunulur.”
Fıkra fıkra karşılaştırma
| Konu | Eski hâl | Yeni hâl |
|---|---|---|
| Onay makamı | Yönetici tarafından hazırlanan proje, itiraz edilmezse kendiliğinden kesinleşiyordu. | İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. |
| Kesinleşme mekanizması | Bildirimden itibaren 7 gün içinde itiraz edilmezse proje kesinleşirdi. | 7 günlük itiraz–kesinleşme cümlesi yürürlükten kaldırıldı. Proje en geç 3 ay içinde genel kurulda aynen/değiştirilerek onaylanır. |
| Geçici işletme projesi | Açık bir “geçici işletme projesi” kavramı yoktu. | Onaylı proje yoksa yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar; bu proje en geç 3 ay içinde genel kurul onayına sunulur. |
| Avans artış tavanı | Yasal bir üst sınır yoktu. | Mevcut proje varsa geçici projedeki bedel, önceki yıl bedelinin yeniden değerleme oranını (YDO) aşamaz. |
| (c) bendi | “Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin…” | “Her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı;” (sadeleştirildi) |
Uygulama notu (icra takibi bakımından): “Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları”nın İİK m.68/1 belgelerinden sayılmasına ilişkin hüküm korunmuştur. Ancak artık kesinleşmenin dayanağı “7 gün içinde itiraz edilmemesi” değil, genel kurul onayıdır. Bu, aidat alacağının tahsili amacıyla başlatılacak icra takiplerinde ve itirazın kaldırılması davalarında dayanak belgenin niteliğini doğrudan etkiler: yönetimlerin elinde genel kurulca onaylanmış işletme projesi / kurul kararı bulunması kritik hâle gelmiştir.
Yeniden değerleme oranı (YDO) tavanının işleyişi
Yeni fıkra, yalnızca “mevcut işletme projesi varsa” uygulanan bir tavan getirir. Yönetici, mevcut projenin yetersiz kaldığı durumda hazırlayacağı geçici işletme projesindeki bedeli, yürürlükteki proje bedelinin bir önceki yıla ilişkin olarak VUK mükerrer 298 uyarınca ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla belirleyemez. Bu geçici proje de yine en geç üç ay içinde genel kurul onayına sunulur. Uygulamada bu, yöneticinin tek taraflı belirlediği ara dönem artışlarının YDO ile sınırlanması; asıl (kalıcı) işletme projesinin ise doğrudan genel kurul iradesiyle belirlenmesi anlamına gelir.
4. KMK m.70 – Yönetim Planı Değişikliği Nisabı (4/5 → 2/3)
KMK m.70, yönetim planının niteliğini ve değiştirilme usulünü düzenler. 7579 s.K. m.5 ile maddenin birinci ve ikinci fıkralarındaki “beşte dördünün” ibareleri “üçte ikisinin” olarak değiştirilmiş ve maddeye yeni bir fıkra eklenmiştir.
Değiştiren hüküm (7579 s.K. m.5)
Değiştiren madde
“MADDE 5- 634 sayılı Kanunun 70 inci maddesinin birinci ve ikinci fıkralarında yer alan ‘beşte dördünün’ ibareleri ‘üçte ikisinin’ şeklinde değiştirilmiş ve maddeye aşağıdaki fıkra eklenmiştir. ‘Yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz.’“
İlgili hükmün eski hâli
Eski metin
“Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır. (…)”
İlgili hükmün yeni hâli
Yeni metin
“Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin üçte ikisinin oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır. (…)
(Ek fıkra:) Yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz.“
Titizlik notu: Değiştiren kanun hükmüne göre “beşte dördünün” ibaresi maddenin hem birinci hem ikinci fıkrasında yer aldığından iki noktada birden “üçte ikisine” dönüşmüştür. Makaleyi yayımlamadan önce m.70’in konsolide tam metnini mevzuat.gov.tr üzerinden teyit etmeniz önerilir.
| Konu | Eski hâl | Yeni hâl |
|---|---|---|
| Değişiklik nisabı | Bütün kat maliklerinin 4/5 (beşte dört) oyu | Bütün kat maliklerinin 2/3 (üçte iki) oyu |
| Aksine yönetim planı hükmü | Yönetim planındaki daha ağır nisap hükümleri uygulanabiliyordu. | “Yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz.” → Planda 4/5 yazsa bile kanuni 2/3 oranı uygulanır. |
Uygulamaya etkisi (özellikle toplu yapılar)
Yüzlerce/binlerce bağımsız bölümden oluşan sitelerde 4/5 çoğunluğa ulaşmak fiilen imkânsıza yakındı; bu da yönetim planlarının güncellenmesini kilitliyordu. 2/3 oranı, yönetim planı değişikliklerini önemli ölçüde kolaylaştırmaktadır. “Aksine hükümlerin uygulanmayacağı” kuralı sayesinde, mevcut yönetim planında 4/5 çoğunluk şartı bulunsa dahi artık kanuni oran olan 2/3 esas alınacaktır. Toplu yapı temsilciler kurulu üzerinden yürütülen süreçlerde bu oranın hesabı, temsil edilen bağımsız bölüm sayısı üzerinden yapılır.
5. Yürürlük ve Geçiş Dönemi
7579 sayılı Kanun, KMK’ye ilişkin hükümleri bakımından 22 Mayıs 2026’da (yayım tarihinde) yürürlüğe girmiştir. Kanunun bazı maddeleri (örneğin zemin ve temel etütlerine ilişkin 4708 sayılı Kanun’a eklenen hüküm ile Kanun’un 24. maddesinin birinci fıkrası) 31 Aralık 2026’da yürürlüğe girecek olsa da, KMK m.35, m.37 ve m.70 değişiklikleri 22 Mayıs 2026 itibarıyla uygulanmaktadır.
Kanunlar kural olarak geriye yürümez: 22 Mayıs 2026’dan önce usulüne uygun biçimde alınmış genel kurul kararları ve kesinleşmiş işletme projeleri geçerliliğini korur. Ancak bu tarihten sonra yapılacak işletme projesi onayları, geçici işletme projeleri ve yönetim planı değişiklikleri yeni hükümlere tabidir.
Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?
7579 sayılı Kanun ile getirilen değişiklikler; işletme projesinin genel kurul onayına bağlanması, geçici işletme projesindeki YDO tavanı ve yönetim planı nisabının 2/3’e inmesi gibi doğrudan uygulamaya yansıyan sonuçlar doğurmaktadır. Bu süreçlerde:
• Genel kurul gündemlerinin ve işletme projelerinin yeni m.37’ye uygun hazırlanması,
• Geçici işletme projesindeki bedel artışının YDO sınırına uygunluğunun denetlenmesi,
• Aidat/ortak gider alacaklarının tahsilinde doğru dayanak belgeyle icra takibi ve itirazın kaldırılması,
• Yönetim planı değişikliklerinin 2/3 nisabına göre hukuka uygun yürütülmesi,
hukuki hata riskini azaltmak açısından önemlidir.
İstanbul Anadolu Yakası’nda Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe ve Kocaeli hattında Gebze, Darıca bölgelerinde kat mülkiyeti ve site/apartman yönetimi uyuşmazlıklarında hukuki destek için 2M Hukuk Avukatlık Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim →
6. Sıkça Sorulan Sorular
Kat Mülkiyeti Kanunu’nu değiştiren 2026 kanunu hangisidir?
7579 sayılı Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı KHK’de Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’dur. 7 Mayıs 2026’da kabul edilmiş, 22 Mayıs 2026 tarihli ve 33261 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. KMK’nin 35, 37 ve 70. maddelerini değiştirmiştir.İşletme projesi artık nasıl kesinleşir? “7 gün içinde itiraz” kuralı devam ediyor mu?
Hayır. m.37’nin üçüncü fıkrasındaki “bildirimden başlayarak yedi gün içinde itiraz edilmezse kesinleşir” mekanizması yürürlükten kaldırılmıştır. Yeni düzenlemede işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır; onaylı proje yoksa yönetici geçici bir işletme projesi yapar ve bu proje en geç üç ay içinde genel kurulda aynen veya değiştirilerek onaylanır.Yönetici geçici işletme projesinde aidatı istediği kadar artırabilir mi?
Hayır. Mevcut bir işletme projesi varsa, geçici işletme projesindeki bedel, yürürlükteki proje bedelinin bir önceki yıla ilişkin olarak VUK mükerrer 298 uyarınca ilan edilen yeniden değerleme oranından (YDO) fazla olamaz. Ayrıca bu geçici proje de en geç üç ay içinde genel kurul onayına sunulmak zorundadır.Yönetim planı değişikliği için artık hangi çoğunluk gerekiyor?
Yönetim planının değiştirilmesi için gereken çoğunluk, bütün kat maliklerinin beşte dördünden (4/5) üçte ikisine (2/3) indirilmiştir. Ayrıca yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmayacağından, planda 4/5 şartı yazsa dahi kanuni 2/3 oranı esas alınır.Bu değişiklikler ne zaman yürürlüğe girdi?
KMK’yi ilgilendiren m.35, m.37 ve m.70 değişiklikleri, 22 Mayıs 2026 (Resmî Gazete yayım tarihi) itibarıyla yürürlüktedir.22 Mayıs 2026’dan önce alınmış aidat/işletme projesi kararları geçersiz mi oldu?
Hayır. Kanunlar kural olarak geriye yürümez. Bu tarihten önce usulüne uygun alınmış genel kurul kararları ve kesinleşmiş işletme projeleri geçerliliğini korur; yeni hükümler bu tarihten sonraki işlemlere uygulanır.
Yasal uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; somut bir uyuşmazlığa ilişkin hukuki görüş veya avukat–müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Madde metinleri, 22 Mayıs 2026 tarihli ve 33261 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7579 sayılı Kanun ile 634 sayılı Kanun’un konsolide metnine dayanmaktadır. Somut dosyanız için güncel mevzuat ve içtihatı esas alarak bir avukattan destek almanız önerilir. Konsolide tam metin için: mevzuat.gov.tr (634 sayılı Kanun).
