هل يوجد إعفاء من الضمان في التحول الحضري إذا قام مالك قطعة الأرض ببناء مبناه الخاص؟ ماذا يعني شرط “بناء الهيكل الخاص”، ومن يستفيد منه؟

أحد أكثر الاستثناءات إثارة للفضول بخصوص الالتزام بالضمان في التحول الحضري هو الحالة التي يقوم فيها مالك العقار ببناء هيكله الخاص على أرضه. يتساءل العديد من مالكي العقارات، “أنا لا أسلمه للمقاول، بل أقوم ببناء منزلي بنفسي؛ فهل سأظل بحاجة لتقديم ضمان؟” في هذا المقال، نتناول شرط “مالك قطعة الأرض يبني هيكله الخاص” الذي يقع في صميم هذا الاستثناء ومعناه العملي.

ما هو شرط “بناء الهيكل الخاص”؟

أحد الأركان الأساسية للإعفاء من الضمان المنصوص عليه في التشريع هو أن يتم بناء الهيكل شخصياً من قبل مالك قطعة الأرض. وفقاً للائحة، في المباني على قطعة أرض واحدة التي لا تتجاوز طابقين بحد أقصى باستثناء طابق بدروم، ولا تتجاوز المساحة الإجمالية للبناء 500 متر مربع، إذا قام مالك قطعة الأرض ببناء هيكله الخاص، فلا يُطلب ضمان بشروط إضافية معينة (لائحة التطبيق م. 13/9-ج). العبارة الرئيسية هنا هي “مالك قطعة الأرض يبني هيكله الخاص”. وهذا يعني أن الهيكل يجب ألا يكون مشروعاً بناه مقاول بغرض البيع والربح، بل يجب أن يكون هيكلاً بناه المالك لاستخدامه الخاص.

معنى هذا الشرط هو: أن الاستثناء مصمم بشكل أساسي للمباني صغيرة النطاق المخصصة للاستخدام الشخصي، والتي لا تحمل طابعاً تجارياً. يدل قيام المالك ببناء الهيكل بنفسه على عدم وجود مخاطر لطرف ثالث (مشتري الشقة) تستدعي الحماية؛ لذلك، تم رفع شرط الضمان.

هل ينطبق الإعفاء إذا قمت بالبناء عن طريق مقاول؟

لا. إذا كان مالك العقار يقوم ببناء الهيكل عن طريق مقاول مقابل حصة من الأرض أو نموذج آخر، ويقوم المقاول ببيع الأجزاء المستقلة التي تخصه لأطراف ثالثة، فإن شرط “بناء الهيكل الخاص به” لا يتحقق ولا يتم تطبيق الإعفاء من الضمان (لائحة التطبيق المادة 13/9-ج). في هذه الحالة، تسري قاعدة الضمان القياسية البالغة 6%. لمقارنة النماذج المستخدمة مع المقاول، يمكن مراجعة مقال أي نموذج تحول حضري هو الأكثر فائدة. 

يجب استيفاء الشروط الأخرى معًا أيضًا

شرط “بناء الهيكل الخاص به” ليس كافياً بحد ذاته؛ يجب استيفاء الشروط الأخرى معًا للإعفاء. يجب ألا يتجاوز ارتفاع المبنى طابقين بالإضافة إلى الطابق السفلي في قطعة أرض واحدة، وألا تتجاوز المساحة الإجمالية للبناء 500 m²، ويجب عدم البيع لأطراف ثالثة قبل اكتمال البناء، ويجب تأمين هذا الأمر بتسجيل ملاحظة في سجل سند الملكية (لائحة التطبيق المادة 13/9-ج). وبالتالي، فإن مجرد كونه “منزلي الخاص” لا يمنح الإعفاء بحد ذاته ما لم تستوفَ الشروط الأخرى.

ما هو الوضع في قطعة الأرض ذات الحصص المشتركة؟

تعني عبارة “مالك قطعة الأرض” المالك الذي يقوم ببناء العقار لاستخدامه الخاص. في قطع الأراضي المشتركة التي تضم أكثر من مالك، يجب تقييم ما إذا كان البناء قد تم تشييده للاستخدام الخاص للمالكين دون نية البيع التجاري، وما إذا كانت الشروط الأخرى قد تحققت، وذلك بناءً على الحالة المحددة بعناية. في مثل هذه الحالات، تتطلب إمكانية تطبيق الإعفاء فحصًا قانونيًا تقنيًا. لجميع مراحل العملية، يمكن مراجعة الإطار العام لعملية التحول الحضري. يمكن الوصول إلى التشريعات ذات الصلة عبر نظام معلومات التشريعات.

الأسئلة المتكررة (FAQ)

هل يوجد إعفاء من الضمان إذا قمت ببناء مبناي بنفسي؟ نعم، إذا تم استيفاء الشروط الأخرى؛ إذا كان مالك قطعة الأرض يقوم ببناء عقاره الخاص، ولم يتجاوز البناء طابقين/500 متر مربع، فلا يُطلب ضمان بشرط تسجيل قيود البيع في سند الملكية (اللائحة التنفيذية م. 13/9-ج).

هل سأكون معفى إذا قمت بالبناء عن طريق مقاول؟ لا. يشترط أن يكون البناء قد تم تشييده من قبل المالك لاستخدامه الخاص؛ لا يتم تطبيق الإعفاء في مشاريع المقاولين التي تهدف إلى البيع (اللائحة التنفيذية م. 13/9-ج).

هل يكفي أن يكون المبنى ملكي فقط؟ لا. يجب أيضًا استيفاء شروط حد الطوابق/المساحة وتسجيل قيود البيع في سند الملكية معًا (اللائحة التنفيذية م. 13/9-ج).

إذا كنت معفى، هل يمكنني البيع قبل انتهاء البناء؟ لا. عدم البيع لأطراف ثالثة قبل اكتمال البناء هو شرط الإعفاء (اللائحة التنفيذية م. 13/9-ج).

لماذا الدعم من محامٍ متخصص ضروري؟

إن التقييم الصحيح لما إذا كان شرط “بناء هيكله الخاص” قد تم استيفاؤه حقًا في الحالة الملموسة يمنع دفع ضمانات غير ضرورية ويتجنب المشاكل التي قد تنجم عن طلب إعفاء خاطئ. يتطلب هذا التقييم فحصًا فنيًا، خاصة في الطرود المشتركة أو المشاريع ذات خطة المبيعات. التحول الحضري هو عملية متعددة الطبقات تتقاطع فيها قوانين الإدارة والعقارات والعقود، حيث يمكن أن يؤدي خطأ إجرائي واحد إلى خسائر كبيرة في الحقوق. لذلك، من الأهمية بمكان أن يتم تقييم الإعفاء بواسطة محامٍ متخصص في هذا المجال.

بصفتنا مكتب المحاماة 2M Hukuk، نقدم خدماتنا في جميع أنحاء تركيا، وخاصة في إسطنبول حيث تشهد التحول الحضري الأكثر كثافة؛ في أحياء إسطنبول ذات الأولوية للتحول مثل توزلا، بنديك، كارتال، مالتبه، أومرانية، أتاشهير، كاديكوي، سانجاكتبه، وكوتشوك تشكمجه، وكذلك في مناطق جبزي وداريجا في كوجالي. كمحامين للتحول الحضري في إسطنبول ومحامين للتحول الحضري في توزلا، نقدم الدعم القانوني لأصحاب الحقوق والمقاولين في عمليات الإعفاء من الضمان.