عملية اتخاذ القرار لملاك الوحدات السكنية ونظام الأغلبية المطلقة
تقييم قانوني بعد تعديلات عامي 2019 و 2023 في نطاق القانون رقم 6306
تتناول هذه الدراسة عملية اتخاذ القرار لملاك الوحدات السكنية من منظور أكاديمي وعملي، وذلك في إطار أحكام القانون المتعلق بتحويل المناطق المعرضة لخطر الكوارث، وخاصةً الأحكام التي عُدِّلت بموجب القانون رقم 7181 لعام 2019 والقانون رقم 7471 لعام 2023. وقد جرى تقييم كل عنوان أدناه بالتفصيل، مع ذكر المادة القانونية ذات الصلة. كما جرى دمج أحكام اللائحة التنفيذية للقانون رقم 6306 في الأقسام ذات الصلة.
1. إلغاء ملكية الطوابق (المادة 6/1)
وفقاً للفقرة الأولى من المادة 6 من القانون رقم 6306، عند هدم المبنى المحفوف بالمخاطر، يتحول العقار إلى أرض، ويتم إلغاء اتفاقية ملكية الطوابق أو ملكية الطوابق، والتي سبق إنشاؤها، تلقائياً من قبل مديرية السجل العقاري بناءً على طلب الرئاسة، دون الحاجة إلى موافقة الأطراف المعنية. وقد وُضع هذا التنظيم لمنع توقف عملية التحول بسبب اعتراض أحد الملاك.
وفقاً للمادة 8 من اللائحة التنفيذية، بعد الانتهاء من هدم المبنى المحفوف بالمخاطر، يُلغى التقييد المتعلق بـ “المبنى المحفوف بالمخاطر” في السجل العقاري؛ ولكن يُسجل في السجل العقاري تقييد يفيد بأن العقار يقع ضمن نطاق القانون رقم 6306. وبهذا، يخرج العقار من نظام ملكية الطوابق الكلاسيكي ويدخل في وضع خاص يخضع لنظام التحول.
بعد عملية الشطب، يتم إعادة تسجيل العقار على أساس صفته السابقة وبنسبة حصص المالكين من الأرض. تستمر الحقوق العينية والشخصية الموجودة في السجل العقاري، مثل الرهن والحجز والحجز التحفظي وحق الانتفاع، على حصص الأرض. وفقًا لـ المادة 15/أ من اللائحة، تستمر هذه الحقوق على سعر البيع خلال عملية المزاد العلني.
مع تعديل عام 2019، تم أيضًا إلغاء شرط موافقة جميع المالكين في المعاملات المتعلقة بالتوحيد والتجزئة والتقسيم وتصحيح المساحة وتأسيس حق الارتفاق الطابقي وملكية الطوابق. وقد أتاح هذا التعديل إزالة المشكلة المعروفة في التطبيق باسم “عقبة الإجماع”. كما نصت المادة 15 من اللائحة بوضوح على أن هذه المعاملات يمكن إجراؤها بأغلبية بسيطة.
2. مفهوم الأغلبية البسيطة وصفتها القانونية (المادة 6/1)
نتيجة للتعديل الذي تم بموجب القانون رقم 7471، تم إلغاء عبارة “أغلبية الثلثين على الأقل” الواردة في المادة 6، وحلت محلها عبارة “الأغلبية البسيطة للشركاء بنسبة حصصهم”. تعني الأغلبية البسيطة أكثر من 50% من إجمالي حصة الأرض.
المعيار الأساسي هنا ليس عدد المالكين، بل نسبة حصة الأرض. وفقًا لـ المادة 15/2 من اللائحة، يتم توجيه الدعوة للاجتماع عن طريق إعلان لمدة 15 يومًا في المخترة أو عن طريق إخطار كاتب العدل؛ ويتم احتساب القرار مرة أخرى بناءً على نسبة حصة الأرض. يعتبر اليوم الأخير من إعلان المخترة تاريخ التبليغ.
لذلك، على عكس الخطأ الشائع في الممارسة العملية، يجب إجراء الحساب بناءً على النسبة المئوية لحصة الأرض وليس بناءً على عدد الأشخاص. يهدف هذا التنظيم إلى ضمان اتخاذ قرارات التحول الحضري بشكل أسرع ومنع أصحاب الحصص الأقلية من عرقلة العملية.
3. الانتقال من نظام الثلثين إلى نظام الأغلبية المطلقة (تعديل المادة 6/1)
في النظام الذي كان ساري المفعول بين عامي 2012 و 2023، كان اتخاذ القرار يتطلب موافقة ما لا يقل عن ثلثي حصص الأراضي. مع التعديل الذي تم إجراؤه في عام 2023، تم تخفيض هذه النسبة إلى الأغلبية المطلقة. يعني هذا التغيير تحولًا نموذجيًا في قانون التحول.
لقد أدى نظام الأغلبية للثلثين، في الممارسة العملية، إلى تعثر المشاريع لسنوات، خاصة بسبب عرقلة المالكين ذوي الحصص الصغيرة للعملية. مع الانتقال إلى نظام الأغلبية المطلقة، تم تخفيض عتبة اتخاذ القرار، وتم تعزيز التركيز على المصلحة العامة، وتم استهداف تسريع مشاريع التحول.
المادة 15 من اللائحة، بالأغلبية المطلقة؛ من خلال تنظيم إمكانية تنفيذ عمليات مثل إعادة بناء المباني، وعقود المقابل للأدوار، وتحديد نموذج مشاركة الإيرادات، والتوحيد، والتجزئة، وبيع الحصص، فقد جسدت هذا التحول على مستوى التطبيق.
4. بيع حصص الأراضي للمالكين الذين لم يشاركوا في القرار (المادة 6/1)
بعد اتخاذ القرار بأغلبية الأصوات، يُنص على إجراء بيع خاص لحصص الأراضي للملاك الذين لم يوافقوا على القرار. وفقًا للقانون، يتم إبلاغ الملاك الذين لم يوافقوا على القرار بمحتوى العرض عن طريق الكاتب العدل أو عن طريق الإعلان في مكتب المختار لمدة 15 يومًا. يُعتبر اليوم الأخير للإعلان في مكتب المختار تاريخ التبليغ. بالإضافة إلى ذلك، يجب القيام بتبليغ إلكتروني عبر نظام UETS للملاك الذين لديهم عنوان تبليغ إلكتروني.
إذا لم يتم القبول خلال الفترة المحددة، تُباع حصص الأراضي بالمزاد العلني بعد تحديد قيمتها السوقية من قبل الرئاسة. وفقًا لـالمادة 15/أ من اللائحة، يتم تشكيل لجنة تقدير السعر ولجنة البيع للبيع؛ وتُحدد القيمة السوقية من قبل مؤسسات التقييم المرخصة من هيئة سوق رأس المال (SPK).
يُمنح الأولوية للشركاء الآخرين الذين توصلوا إلى اتفاق. في البيع الأول، لا يمكن المشاركة في المزاد إلا لهؤلاء الشركاء. في البيوع اللاحقة، يُسمح بمشاركة أطراف ثالثة؛ ولكن يُشترط **إيداع ضمان بنسبة 10% من القيمة السوقية**.
في حال عدم إتمام البيع بهذه الطريقة، يمكن للرئاسة أو الإدارة أو مؤسسة توكي (TOKİ) شراء الحصص بالقيمة السوقية في المناطق الخطرة أو مناطق الاحتياطي الإنشائي. يهدف هذا الترتيب إلى منع الملاك الأقلية من عرقلة العملية، وهو آلية قانونية قسرية.
5. إجراء المزاد العلني والآثار القانونية لعملية البيع (المادة 6/1)
القيمة السوقية المحددة في عملية المزاد العلني تشكل الحد الأدنى للبيع. لا يمكن البيع بأقل من هذه القيمة. وفقًا لـالمادة 15/أ/5 من اللائحة، لا تشكل القيود مثل الرهن العقاري والحجز وحق الانتفاع عائقًا أمام البيع؛ تستمر هذه الحقوق في سريانها على سعر البيع.
بعد عملية البيع، يتم شطب الحقوق والملاحظات الواردة في السجل العقاري بناءً على طلب الإدارة.
في حال إلغاء عملية البيع بقرار قضائي، إذا صدر قرار الإلغاء لسبب آخر غير حساب الثمن بشكل خاطئ وفقًا لـالمادة 15/أ/16 من اللائحة، يتم تسجيل حصة الأرض تلقائيًا باسم المالك السابق. إذا كان الإلغاء بسبب نقص في الثمن، يمكن تصحيح العملية عن طريق دفع الفرق مع الفائدة القانونية من قبل المالك المشتري.
6. تحديد القيمة السوقية وعملية التقييم (المادتان 6/1 و 6/7)
وفقًا للقانون، يتم تحديد قيمة العقارات الخاضعة للتحويل من قبل الرئاسة، أو توكي (TOKİ)، أو الإدارة، أو يتم تكليف جهات أخرى بذلك. ووفقًا لـالمادة 12 من اللائحة، يتم تحديد القيمة من قبل لجنة تقدير القيمة مكونة من 3 أشخاص على الأقل، أو يتم الحصول على الخدمات من المؤسسات المرخصة من قبل هيئة أسواق المال (SPK).
تتم عملية التقييم مع الأخذ في الاعتبار الوضع الحالي للعقار، حقوق البناء، موقعه، والظروف الاقتصادية.
تحديد القيمة السوقية هو العنصر الأساسي في تحديد قيمة مبيعات حصص الأراضي بشكل خاص. يمكن أن تكون دعوى ادعاء حساب القيمة بشكل خاطئ موضوع دعوى قضائية. ومع ذلك، مع تعديلات عامي 2022 و 2023، تم تضييق أسباب إلغاء البيع، وتم إدخال آلية تصحيح عن طريق دفع فرق السعر. يهدف هذا النهج إلى منع توقف المشاريع بسبب الإجراءات القضائية.
7. إلزامية التبليغ الإلكتروني وإجراءات الإخطار (المادة 6/1، 3/2 و 5/5)
مع تعديلات عام 2023، تم تعزيز الرقمنة في نظام الإخطارات. إخطارات تحديد المباني الخطرة وهدمها تتم وفقًا لـ المادتين 7 و 8 من اللائحة التنفيذية؛
تعليق محضر على المبنى،
إعلان لمدة 15 يومًا في مكتب المختار،
إخطار عبر الحكومة الإلكترونية (e-Devlet)،
إذا كان هناك عنوان تبليغ إلكتروني، يتم التبليغ عبر نظام التبليغ الإلكتروني الوطني (UETS). ويعتبر اليوم الأخير من الإعلان في مكتب المختار تاريخًا للتبليغ. تخضع الإخطارات التي يتم إجراؤها للملاك الذين لم يشاركوا في القرار لنفس نظام الإعلان والتبليغ. يهدف هذا التنظيم إلى تقليل مزاعم التبليغ غير القانوني وتسريع العملية.
النتائج والتقييم
التعديلات التي أجريت على القانون رقم 6306 في عام 2019 وخاصة في عام 2023، أحدثت تحولًا جذريًا في عملية اتخاذ القرار لملاك الوحدات. إلغاء شرط الإجماع فعليًا، وإلغاء نظام الثلثين والانتقال إلى نظام الأغلبية المطلقة، وإخضاع حصص الملاك الذين لم يشاركوا في القرار لـ آلية البيع الإجباري عن طريق المزاد العلني وتعزيز نظام التبليغ الإلكتروني، يظهر أن قانون التحول قد أعيد هيكلته حول محور المصلحة العامة.
في التطبيق الحالي، أهم المسائل القانونية الحرجة هي الحساب الصحيح للأغلبية المطلقة، وتنفيذ عملية إخطار العرض وفق الإجراءات، وعدم فوات مواعيد الإعلان، وتحديد القيمة العادلة بشكل قانوني. يخضع هذا المجال لممارسة قضائية مكثفة سواء في القضاء الإداري أو القضاء العادي.
التحول الحضري ليس مجرد تطبيق عمراني تقني بحت؛ بل هو عملية قانونية معقدة تقيم توازنًا دقيقًا بين حق الملكية والسلامة العامة والمصالح الاقتصادية. لذلك، من المهم إجراء تقييم قانوني متخصص في كل حالة على حدة.
لماذا تحتاج إلى دعم محامٍ متخصص؟
أصبحت عملية التحول الحضري التي تتم في إطار القانون رقم 6306، وخاصة بعد تعديلات عامي 2019 و 2023، ذات هيكل قانوني تقني وملزم. من الأهمية بمكان الحساب الصحيح لحصة الأرض وفقًا للأغلبية المطلقة، وتنفيذ إجراءات الاجتماعات والإشعارات بشكل كامل، وعملية بيع حصص الملاك الذين لم يشاركوا في القرار، وتحديد القيمة السوقية العادلة بما يتوافق مع القانون. قد تؤدي الأخطاء الإجرائية في هذه المراحل إلى إلغاء القرارات وفقدان حقوق جدية.
تخضع عملية المزاد العلني، وتقارير التقييم، والإشعارات الإلكترونية (UETS)، وإدارة المهل الزمنية لرقابة القضاء الإداري والقضائي على حد سواء. بالإضافة إلى ذلك، فإن عقود البناء مقابل حصة وعقود مشاركة الإيرادات تنطوي على مخاطر مالية عالية لأصحاب الأراضي. قد تتسبب العقود المصممة بشكل خاطئ في نزاعات تستمر لسنوات طويلة.
لذلك، فإن الحصول على استشارة قانونية متخصصة منذ بداية العملية يمنع فقدان الحقوق ويضمن تقدم المشروع بأمان. يقدم مكتب 2M Hukuk للمحاماة، الذي يعمل ومقره في إسطنبول وتوزلا، دعمًا احترافيًا في جميع أنحاء تركيا في مجالات استشارات التحول الحضري وإعداد العقود ومتابعة الدعاوى القضائية.
