Yasal Dayanak: 6306 Sayılı Kanun Madde 5/2 | Uygulama Yönetmeliği Madde 16/2

Tapusu olmayan, yıllarca ürettiği ya da satın aldığı gecekonduya sahip milyonlarca vatandaş için kentsel dönüşüm hem bir fırsat hem de büyük bir belirsizlik kaynağıdır. “Tapum yok, kira yardımı alabilir miyim? Normal ev sahibiyle aynı haklara mı sahibim?” soruları bu kesimin en çok sorduğu sorular arasındadır. 6306 Sayılı Kanun’un 5/2. maddesi ve Uygulama Yönetmeliği’nin 16/2. maddesi, gecekondu sahiplerine de kira yardımı hakkı tanımıştır; ancak bu hakkın koşulları, ödeme biçimi ve tutarı normal tapulu malikten farklıdır. Bu makale, gecekondu sahibinin kentsel dönüşümde hangi haklara sahip olduğunu, normal malikten neyin ayrıştığını, kira yardımının nasıl hesaplandığını ve başvuruda dikkat edilmesi gereken noktaları 2026 güncel mevzuat ve uygulamalarıyla ele almaktadır. (K. Md. 5/2 — Y. Md. 16/2)

Gecekondu Nedir? Hukuki Statüsü Neden Kritiktir?

Gecekondu, başkasına ait arsa ya da kamu arazisi üzerine ruhsatsız ve izinsiz olarak inşa edilen yapıdır. Gecekondunun iki temel özelliği vardır: arsa tapusu yoktur ya da başkasına aittir; yapı ruhsatı alınmamıştır. Bu iki özellik, sahibini 6306 Sayılı Kanun kapsamında “normal tapulu malik” statüsünden çıkarır.

Bununla birlikte Kanun’un 5/2. maddesi ve Yönetmelik’in 16/2. maddesi, gecekondu sahiplerine özgü bir destek mekanizması öngörmüştür. Bu mekanizma, tapu sahibine tanınan aylık kira yardımının aynısını değil; gecekondu sahipliğinin fiili gerçekliğini esas alan ve farklı koşullarla işleyen bir kira desteğidir. (K. Md. 5/2 — Y. Md. 16/2)

Hangi Gecekondu Sahipleri Kira Yardımından Yararlanabilir?

Yönetmelik, gecekondu sahiplerine tanınan kira desteğini coğrafi bir şartla sınırlamıştır: Yalnızca riskli alanda bulunan gecekondu sahipleri bu destekten yararlanabilir. (K. Md. 5/2 — Y. Md. 16/2)

Bu ayrımın önemi şuradan kaynaklanmaktadır: Riskli yapı tespiti, tapulu bağımsız bölümler için söz konusudur. Tapusuz gecekondu, bağımsız bölüm olarak tapu kütüğüne kayıtlı olmadığından normal riskli yapı tespiti sürecine tabi değildir. Gecekondular, riskli alan ilanı kapsamında bütün bir alanın dönüşüme dahil edilmesi yoluyla sürece girebilir. Dolayısıyla yalnızca riskli yapı kapsamında kalan bir gecekondunun sahibi, bu madde kapsamındaki destekten yararlanamaz; destekten yararlanabilmek için gecekondunun Cumhurbaşkanlığı Kararnamesiyle ilan edilmiş bir riskli alan sınırları içinde bulunması şarttır.

Öte yandan Yönetmelik, ilgili kurumların riskli alandaki gecekondu sahiplerine kira desteği yapabileceğini ifade ederken bu desteğin zorunlu değil ihtiyarî olduğunu da ortaya koymaktadır. Yani uygulamayı yürüten Başkanlık, Belediye veya TOKİ, gecekondu sahiplerine kira yardımı yapıp yapmayacağı konusunda takdir yetkisine sahiptir. (Y. Md. 16/2)

Gecekondu Sahibinin Kira Yardımı Normal Malikten Nasıl Farklı?

Bu iki grubun karşılaştırmalı tablosu, farkı netçe ortaya koymaktadır:

Gecekondu Sahibine Ödenecek Tutar Ne Kadar?

Gecekondu sahiplerine iki aylık kira yardımı tek seferde ödenir. (Y. Md. 16/2)

Bu hesaplama, tapulu maliklere ödenen aylık kira yardımı tutarını baz alır. 2026 yılı güncel rakamlarıyla somut örnek şöyledir:

Bu tutar, tapusuz kiracıya ödenen taşınma yardımıyla aynı miktarda hesaplanır; zira her ikisi de malikin aylık tutarının iki katı üzerinden tek seferde ödenmektedir. Gecekondu sahibi bu açıdan, tapulu malikin 18 aylık kira yardımının değil, kiracının tek seferlik taşınma yardımının eşdeğerini almaktadır.

Gecekondu Sahibinin Tapulu Malikten Daha Az Destek Almasının Nedeni

Tapulu malik, Kanun’un temel hak sahibi olarak tanımladığı kişidir; arsa payının yasal sahibi olduğundan hem taşınmazını kaybetmekte hem de yeni yapıda daire hakkı kazanmaktadır. Gecekondu sahibi ise fiilen oturduğu bir yapı üzerinde hak iddia etmekte; ancak bu iddia yasal bir tapu tescilinden değil, uzun süreli fiili kullanımdan doğmaktadır. (K. Md. 5/2)

Bu nedenle Kanun, gecekondu sahibini tapulu malikin aldığı 18 aylık aylık kira yardımı değil, daha kısa vadeli ve tek seferlik bir destek kapsamında değerlendirmiştir. Gecekondu sahibinin asıl hak sahipliği meselesi — yani dönüşüm sonrasında inşa edilecek yeni yapıda kendisine yer verilip verilmeyeceği — kira yardımından bağımsız olup ayrı bir hukuki süreçle belirlenmektedir. (K. Md. 5/2 — Y. Md. 5)

Riskli Alan Olmadan Gecekondu Sahibi Kira Yardımı Alabilir mi?

Hayır. Yönetmelik’in 16/2. maddesi açıkça “riskli alandaki gecekondu sahipleri” ifadesini kullanmaktadır. Tapusuz gecekondu riskli alan ilan edilmemiş bir konumdaysa, ilgili kurumların kira desteği yapma yetkisi bulunmamaktadır. (Y. Md. 16/2)

Bu durumda gecekondu sahibinin seçenekleri şunlardır: Alanın ilerleyen dönemde riskli alan ilan edilmesini beklemek; ya da riskli alan başvurusu için Belediye veya Bakanlıkla yazışma yapmak. Riskli alan ilan süreci hak sahiplerinin talebi olmadan da Cumhurbaşkanlığınca resen başlatılabilmektedir. (K. Md. 2/d)

Gecekondu Sahipliğini İspat: Başvuruda Gerekli Belgeler

Tapulu malikten farklı olarak gecekondu sahibinin, hem gecekondunun varlığını hem de kendi kullanımını belgeleyen ek ispat yükü vardır. Başvuruda tipik olarak şu belgeler istenmektedir:

Kimlik belgesi; yapının riskli alanda bulunduğuna dair riskli alan ilan belgesi; yapıyı fiilen kullandığına dair kanıtlar — elektrik, su, doğalgaz faturaları veya Nüfus Müdürlüğü adres kayıt belgesi; mümkünse yapıya ilişkin belediyeden alınmış belge — vergi kaydı, ruhsatsız yapı tespiti, numarataj belgesi vb.; ikamet tarihini kanıtlar biçimde tahliye öncesi son 3 aya ait fatura; Ziraat Bankası vadesiz TL hesap cüzdanı ya da IBAN bilgisi.

Tapu belgesi gecekondu sahibinden istenemez; ancak bazı kurumlar hisseli tapuya ya da arsa tapusuna sahip gecekondu sahiplerinden tapu sureti de talep edebilmektedir. Bu durumda arsa tapusu üçüncü bir kişiye ait olduğundan, gecekondu sahibi yalnızca fiili kullanım belgelerini sunar. (Y. Md. 16/2)

Başvuru Nereye Yapılır?

Gecekondu sahibinin başvuru yapacağı kurum, riskli alanı yürüten kurumla aynıdır. Uygulamayı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı yürütüyorsa Başkanlığa; TOKİ yürütüyorsa TOKİ’ye; Belediye yürütüyorsa ilgili belediyeye başvuru yapılmalıdır. İstanbul’da Kentsel Dönüşüm Başkanlığı yetki devrini ilçe belediyelerine yapmış olduğundan, başvuruların ilçe belediyesine yapılması gerekmektedir. (Y. Md. 16/2)

Ayrıca e-Devlet Kapısı üzerinden “Kentsel Dönüşüm Projesi Kira Yardımı Başvurusu” ekranından da başvuru yapılabilmektedir; ancak gecekondu sahiplerinin başvurularında sisteme yüklenecek belge seti tapulu maliklerden farklılık gösterebileceğinden fiziki başvuru daha güvenli olabilir.

Gecekondu Sahibinin Dönüşüm Sonrası Hak Sahipliği

Kira yardımı meselesinin ötesinde gecekondu sahibini en çok ilgilendiren soru şudur: Dönüşüm sonrasında inşa edilecek yeni binada daire alabilecek miyim?

Bu sorunun yanıtı, gecekondunun kurulduğu arazinin statüsüne ve Kanun’un 5. maddesinin 2. fıkrasına göre şekillenmektedir. (K. Md. 5/2) Temel kural şudur:

Kamu arazisi üzerindeki gecekondu sahiplerine Kanun, TOKİ veya İdare aracılığıyla yüzde yüz krediyle konut veya işyeri edinme imkânı sunabilmektedir. Özel arsa üzerindeki gecekondu sahipleri ise arsa sahibiyle anlaşmak ya da hukuki yolları denemek durumundadır. Gecekondu sahiplerine sağlanabilecek yüzde yüz kredi desteği, o kişinin yoksul veya dar gelirli olup olmamasına da bağlıdır. Bakanlık, bu gruptaki kişiler için özel protokoller çerçevesinde konut tahsis edebilir. (K. Md. 5/2 — Y. Md. 5)

Bu hak sahipliği meselesi doğrudan kira yardımı kapsamına girmediğinden ayrıca hukuki danışmanlık gerektirmektedir.

Gecekondu Sahibi Faiz Destekli Kredi Kullanabilir mi?

Evet. 6306 Sayılı Kanun’un 7/6. maddesi çerçevesinde gecekondu sahipleri, riskli alan kapsamına giren bir yapıda bulundukları takdirde faiz destekli kentsel dönüşüm kredisinden de yararlanabilir. Riskli yapıda en az bir yıl ikamet eden kiracılar gibi, gecekondu sahipleri de Bakanlık protokollü bankalar aracılığıyla başvuruda bulunabilir. (K. Md. 7/6)

Kira yardımı ile faiz desteğinin aynı anda kullanılamayacağı kuralı gecekondu sahipleri için de geçerlidir. (Y. Md. 16/7)

Gecekondu Sahibi Yarısı Bizden Kampanyasından Yararlanabilir mi?

Yarısı Bizden kampanyası (yalnızca İstanbul, 31 Aralık 2026’ya kadar) temelde tapulu bağımsız bölüm sahiplerini hedefleyen bir destek mekanizmasıdır. Gecekondu sahiplerinin bu kampanyadan yararlanıp yararlanamayacağı, gecekondunun bulunduğu riskli alan uygulamasının Yarısı Bizden kapsamında yürütülüp yürütülmediğine bağlıdır. Bu konuda ilçe belediyesinin veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın ilgili biriminin doğrudan bilgi vermesi önerilir.

Pratik Uyarılar

Riskli alan sınırlarını öğrenin. Gecekondunuzun hangi riskli alan ilanı kapsamında olduğunu, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın resmi sayfasından ya da muhtarlık aracılığıyla teyit edin. Riskli alan içinde değilseniz kira yardımı hakkı bu madde kapsamında doğmaz. (Y. Md. 16/2)

İkamet belgelerinizi önceden hazırlayın. Tapusuz yapı sahibinin en önemli ispat aracı ikameti belgeleyen evraklardır. Tahliyeden önce son 3 aya ait faturalarınızı, adres kayıt belgelerinizi ve mümkünse belediyeden alınmış yapıya ilişkin yazıları saklayın.

Başvuru süresini kaçırmayın. Gecekondu sahipleri için de bir yıllık başvuru süresi hak düşürücü niteliktedir. Tahliye tarihinden itibaren 12 ay içinde başvuru yapılmalıdır. (Y. Md. 16/4)

Ziraat Bankası hesabını önceden açın. Ödeme yalnızca Ziraat Bankası IBAN’ına yapılmaktadır; başvuru öncesinde hesabı açık tutun.

Kira yardımı ile faiz desteğini birlikte talep etmeyin. Gecekondu sahibi için de bu iki destek eş zamanlı kullanılamaz; tercih başvurudan önce yapılmalıdır. (Y. Md. 16/7)

Hak Sahipliği Grupları Özet Tablosu

Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Gecekondu sahibinin kentsel dönüşüm süreci, tapulu malikin sürecinden çok daha karmaşık bir hukuki zemine oturmaktadır. 2M Hukuk Avukatlık Ofisi olarak Tuzla başta olmak üzere İstanbul genelinde yürüttüğümüz kentsel dönüşüm danışmanlığı sürecinde gecekondu sahiplerinin en sık karşılaştığı sorunlar şunlardır:

Riskli alan sınırının tespiti ve bu sınırın gecekondunun bulunduğu parseli kapsayıp kapsamadığı konusunda yaşanan belirsizlik. Alan sınırı içinde olduğu halde ilgili kurumun kira yardımı yapmayı reddetmesi. Gecekondu sahibinin kira yardımının yanı sıra dönüşüm sonrası konut hakkından da yararlanıp yararlanamayacağının hukuki değerlendirmesi. Arsa sahibinin gecekondu üzerindeki taleplerinin yönetilmesi.

Bu tür hukuki sorunların çözümü için bir kentsel dönüşüm avukatı desteği, hem kira yardımı başvurusunun doğru yapılmasını hem de dönüşüm sonrasındaki konut hakkı müzakerelerinde etkili bir temsili güvence altına alır. İstanbul kentsel dönüşüm avukatı ve Tuzla avukatı olarak hizmet veren 2M Hukuk Avukatlık Ofisi, gecekondu sahiplerinin süreçte hak kaybı yaşamaması için gereken kentsel dönüşüm danışmanlığını sunmaktadır.

Sonuç

6306 Sayılı Kanun’un 5/2. maddesi ve Uygulama Yönetmeliği’nin 16/2. maddesi uyarınca, riskli alanda bulunan gecekondu sahipleri de kentsel dönüşüm kira yardımından yararlanabilir; ancak bu yardım tapulu malikin 18 aylık aylık ödemesinden farklı olarak iki aylık tutarın tek seferde ödenmesi biçiminde gerçekleşir. Yardım ihtiyarî niteliktedir; yani ilgili kurumun takdir yetkisi mevcuttur. Gecekondu sahipliğini belgeleyen ispat yükü tapulu malikten daha ağırdır ve başvuru ancak riskli alan kapsamındaki yapılar için söz konusu olabilir. (K. Md. 5/2 — Y. Md. 16/2)