Riskli yapı tespitini kim yaptırabilir, masraflarını kim öder? Malik, kanuni temsilci, idare ve resen tespit halinde masraf sorumluluğu 6306 sayılı Kanun ışığında.

Riskli yapı tespiti sürecinde en çok karıştırılan konulardan biri, tespiti kimin yaptırabileceği ve masrafların kime ait olduğudur. “Tek başıma tespit yaptırabilir miyim, diğer maliklerin onayı gerekir mi, parasını kim öder?” soruları hak sahiplerinin en sık sorduğu sorulardandır. Bu yazıda tespit talebini kimin yapabileceğini ve masraf sorumluluğunu mevzuat ışığında açıklıyoruz.

Tespiti Öncelikle Malik veya Kanuni Temsilci Yaptırır

Riskli yapı tespiti, kural olarak yapı malikinin inisiyatifindedir. Mevzuata göre tespit; öncelikle yapı malikleri veya kanunî temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılır (6306 sayılı Kanun m. 3/1; Uygulama Yönetmeliği m. 7/2-a). Tespit talebi, elektronik yazılım sistemi üzerinden yapılır (Uygulama Yönetmeliği m. 7/2-a). Önemli bir nokta, tespit için tüm maliklerin oybirliğinin aranmamasıdır: Maliklerden herhangi biri, kendi başına riskli yapı tespiti talebinde bulunabilir. Yani bir tek malik dahi binanın tespitini başlatabilir.

Kat İrtifakı Yoksa Tespiti Kim Yaptırır?

Tapuda kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış, yalnızca arsa paylı tapu varsa, arsa üzerinde fiilen bulunan yapının riskli yapı tespiti, yapının sahibi olan arsa payı sahibince yaptırılır (Uygulama Yönetmeliği m. 7/2-a). Arsa üzerindeki yapının başkasına ait olması ve bu durumun tapu kütüğünde belirtilmiş olması halinde ise, riskli yapı tespiti lehine şerh olan tarafça yaptırılır (Uygulama Yönetmeliği m. 7/2-a). Tapu kaydındaki şerh ve hakların sürece etkisi konusunda ipotekli veya hacizli dairenin kentsel dönüşüme etkisi yazısı da incelenebilir.

İdare Resen Tespit Yaptırabilir mi?

Evet. Başkanlık veya İdare, riskli yapı tespitini resen yapabileceği gibi, süre vererek maliklerden veya kanunî temsilcilerinden de isteyebilir (6306 sayılı Kanun m. 3/1; Uygulama Yönetmeliği m. 7/2-b). Verilen süre içinde malikler tarafından tespit yaptırılmazsa, tespitler Başkanlıkça veya İdarece yapılır ya da yaptırılır (Uygulama Yönetmeliği m. 7/2-b). Ayrıca Başkanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek İdareden de isteyebilir.

Resen Yapılan Tespitin Masrafını Kim Öder?

Malikler tarafından yaptırılmadığı için Başkanlık veya İdare tarafından yapılan ya da yaptırılan riskli yapı tespitinin masraflarından malikler hisseleri oranında sorumludur (Uygulama Yönetmeliği m. 7/2-b). Bu masraflar, ilgilisine yapılacak tebligatı takip eden bir aylık süre içinde ödenir. Süresinde ödenmeyen masraflar, tespit Başkanlıkça yapılmış/yaptırılmışsa Başkanlığın bildirimi üzerine vergi dairesince, İdarece yapılmış/yaptırılmışsa İdarece 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre takip ve tahsil edilir (Uygulama Yönetmeliği m. 7/2-b). Dolayısıyla tespiti malik yaptırsın ya da idare resen yapsın, masraf nihayetinde maliklerin üzerindedir; fark, ödemenin doğrudan mı yoksa idari takip yoluyla mı gerçekleşeceğidir. Sürecin tamamı için kentsel dönüşüm sürecinin genel çerçevesi incelenebilir. Mevzuatın güncel metni için Mevzuat Bilgi Sistemi takip edilmelidir.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Riskli yapı tespitini tek başıma yaptırabilir miyim? Evet. Tespit öncelikle malik veya kanuni temsilcisince yaptırılır ve maliklerden herhangi biri tek başına talepte bulunabilir; oybirliği aranmaz (6306 sayılı Kanun m. 3/1; Uygulama Yönetmeliği m. 7/2-a).

Tespit masrafını kim öder? Tespit malik tarafından yaptırılıyorsa masraf maliğe aittir; idare resen yaptırırsa masraftan malikler hisseleri oranında sorumlu olur (6306 sayılı Kanun m. 3/1; Uygulama Yönetmeliği m. 7/2-b).

Kat irtifakı yoksa tespiti kim yaptırır? Arsa paylı tapuda, arsa üzerindeki yapının sahibi olan arsa payı sahibince; yapı başkasına aitse ve bu tapuda belirtilmişse lehine şerh olan tarafça yaptırılır (Uygulama Yönetmeliği m. 7/2-a).

Resen tespit masrafı ödenmezse ne olur? Bir ay içinde ödenmeyen masraflar 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre vergi dairesince veya İdarece takip ve tahsil edilir (Uygulama Yönetmeliği m. 7/2-b).

Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Tespit talebinin doğru kişi tarafından, doğru usulle ve doğru belgelerle yapılması, sürecin başından itibaren sağlıklı ilerlemesini sağlar. Özellikle arsa paylı tapular, başkasına ait yapılar ve resen tespit halindeki masraf sorumluluğu gibi durumlar teknik bir değerlendirme gerektirir. Kentsel dönüşüm; idare hukuku, gayrimenkul hukuku ve sözleşme hukukunun kesiştiği, tek bir usul hatasının dahi büyük hak kayıplarına yol açabildiği çok katmanlı bir süreçtir. Bu nedenle tespit aşamasının alanında uzman bir avukatla yürütülmesi büyük önem taşır.

2M Hukuk Avukatlık Bürosu olarak Türkiye genelinde ve kentsel dönüşümün en yoğun yaşandığı İstanbul başta olmak üzere; İstanbul’un öncelikli dönüşüm ilçeleri Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Ümraniye, Ataşehir, Kadıköy, Sancaktepe ve Küçükçekmece ile Kocaeli’nin Gebze ve Darıca bölgelerinde hizmet veriyoruz. İstanbul kentsel dönüşüm avukatı ve Tuzla kentsel dönüşüm avukatı olarak riskli yapı tespiti ve itiraz süreçlerinde hak sahiplerine hukuki destek sunuyoruz.