Tapuda adınız yokken bir binada, örneğin çatı katında yıllardır oturuyorsanız kentsel dönüşümde hak sahibi olur, oy kullanabilir misiniz? Fiili kullanımın hukuki değerini, kiracının ve zilyedin haklarını ve durumu resmileştirmenin yollarını ele alıyoruz.

Kentsel dönüşümde en kırılgan gruplardan biri, bir binada fiilen oturan ama tapuda adı geçmeyen kişilerdir: çatı katını ayrı daire gibi kullanan bir aile bireyi, malikin çocuğu ya da kiracı. Sık gelen soru şudur: “Yıllardır burada oturuyorum, kentsel dönüşümde ben de hak sahibi olur muyum, oy kullanabilir miyim?” Cevabı ve arkasındaki hukuku netleştirelim.

Fiili kullanım, kentsel dönüşümde doğrudan hak sahipliği veya oy hakkı doğurmaz. Karar alma yetkisi ve yeni binadan pay, yalnızca tapuda malik (arsa payı sahibi) olanlara aittir. Ancak kiracı iseniz kira/taşınma desteği gibi ayrı bazı haklarınız olabilir.

Neden Fiili Kullanım Yetmiyor? Resmî Şekil Şartı

Türk hukukunda taşınmaz mülkiyeti ancak tapuda resmî şekilde kazanılır ve devredilir TMK m.706. Resmî bir taksim (paylaşım) olmaksızın, fiili kullanımla payların mülkiyeti ana taşınmazdan ayrılamaz. Ne kadar uzun süre oturursanız oturun, tapuda tescil edilmemiş bir bölme/kullanım size mülkiyet ya da paydaşlık sıfatı kazandırmaz. Kentsel dönüşümde “paydaşlık” ve “hak sahipliği” ise tam da bu arsa payı üzerinden tanımlanır 6306 m.6/1.

Kim Hak Sahibidir, Kim Oy Kullanır?

Karar süreci ve paylaşım, tapudaki bağımsız bölüm malikleri arasında, arsa payları oranında yürür. Çatı arası piyesini fiilen ayrı daire gibi kullanan bir aile bireyi ya da kiracı, dönüşüm masasına “hak sahibi” sıfatıyla oturamaz; bu kişilerin durumu malikle aralarındaki şahsi ilişki (kira, kullanım ödüncü vb.) çerçevesinde kalır. Aynı şekilde riskli yapı tespitini de fiilen kullanan değil, arsa payı sahibi malik yaptırır.

Peki Hiç Hakkım Yok mu? (Kiracı ve Zilyet)

Kiracıysanız: 6306 kapsamında, riskli yapıda fiilen ikamet ettiğinizi belgeleyen kiracılara kira/taşınma desteği sağlanabilir. Ayrıca yeniden yapılan binada, Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde öncelikli kiralama gibi bazı haklarınız gündeme gelebilir. Ayrıntı için riskli yapıda kiracı ve malik hakları yazımıza bakınız.

Aile bireyi / zilyet iseniz: Malik olan yakınınızla aranızdaki ilişki (kullanım ödüncü, aile hukuku, muhtemel miras beklentisi) hukuki durumunuzu belirler; bu, dönüşüm sürecinde malik üzerinden ve şahsi ilişki temelinde ele alınır.

Tapu Tahsis Belgesi ve Özel Durumlar

Fiili kullanım bir tapu tahsis belgesine dayanıyorsa, bu belge kesin mülkiyet tescili sağlamasa da belirli bir kişisel hak ve zilyetlik koruması doğurabilir; kentsel dönüşümde bu tür belgeler somut olarak değerlendirilmelidir. Gecekondu/775 sayılı Kanun kapsamındaki bazı durumlar için de özel hükümler bulunabilir. Bu istisnalar dosyaya özgüdür ve genelleştirilemez.

Ne Yapmalı? Durumu Resmileştirmek

Malikle durumu tapuya yansıtın. Fiilen kullandığınız bölümün gerçekten size ait olmasını istiyorsanız, tek yol tapuda resmî devir/tescildir (satış, bağış, paylaşım). Fiili kullanım bunun yerine geçmez.

Kiracıysanız desteğinizi ve belgelerinizi hazırlayın. İkameti belgeleyen faturalar ve kayıtlar, kira/taşınma desteği başvurusunda kritik önemdedir.

Aile içi kullanımda yazılı düzen kurun. Aile bireyleri arasında bile, dönüşüm öncesi noter onaylı bir anlaşma ileride çıkabilecek uyuşmazlıkları önler.

Malikin haklarını da koruyun. Fiili kullanıcının hakları malikin haklarına bağlı olduğundan, malik adına arsa payı, şerefiye ve paylaşım süreçleri de takip edilmelidir.

    Sık Sorulan Sorular

    Çatı katında yıllardır oturuyorum ama tapuda adım yok; kentsel dönüşümde hak sahibi olur muyum?Fiilen kullandığım için oy kullanabilir miyim?

    Hayır. Kentsel dönüşüm kararları arsa payı oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınır (6306 m.6/1). Tapuda malik olmayan kişi bu oylamaya katılamaz; durumu malikle arasındaki şahsi ilişki çerçevesinde kalır.

    Kiracıyım; hiçbir hakkım yok mu?

    Kiracının karar sürecine müdahale hakkı olmasa da, riskli yapıda fiilen ikamet ettiğini belgeleyen kiracılara kira/taşınma desteği sağlanabilir ve yeniden yapılan binada Türk Borçlar Kanunu kapsamında öncelikli kiralama gibi haklar gündeme gelebilir.

    Tapu tahsis belgem var; bu işe yarar mı?

    Tapu tahsis belgesi kesin mülkiyet tescili sağlamasa da belirli bir kişisel hak ve zilyetlik koruması doğurabilir. Kentsel dönüşümde bu tür belgeler dosyaya özgü olarak değerlendirilmelidir; genel bir kural çıkarılamaz.

    Fiilen kullandığım bölümü gerçekten kendi adıma nasıl alırım?

    Tek yol, malikle aranızda tapuda resmî bir devir işlemi (satış, bağış veya paylaşım) yapılmasıdır. Dönüşüm başlamadan bu tescili tamamlamak, hak kaybını önlemenin en güvenli yoludur.

    Çatı Katı ve Dubleks Dosyalarında Uzman Destek

    Çatı arası piyesli (dubleks) daireler, kentsel dönüşümde en çok hak kaybı ve uyuşmazlık doğuran bağımsız bölüm tipidir: arsa payı-değer uyumsuzluğu, fiili bölünme, şerefiye farkı ve imar aykırılıkları tek bir dosyada iç içe geçer. 2M Hukuk Avukatlık Bürosu olarak, tapu-proje analizinden paylaşım protokolüne, arsa payı düzeltme ve şerefiye davalarından imar aykırılığının yasallaştırılmasına kadar süreci uçtan uca yönetiyoruz.

    TuzlaPendikKartalMaltepeGebzeDarıcaÇayırovaKocaeli

    Dönüşüm kararı alınmadan, yani haklarınızı koruyacak en kritik aşama geçmeden önce kentsel dönüşüm danışmanlığı sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

    Kaynaklar ve İlgili İçerikler

    Resmî / Birincil Kaynaklar

    6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği (güncel metin, 04.02.2026) — mevzuat.gov.tr

    634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu; 3194 sayılı İmar Kanunu; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu — mevzuat.gov.tr

    Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (m.40 Çatılar; tanımlar) — mevzuat.gov.tr / resmigazete.gov.tr

    Atıf yapılan Yargıtay kararları için: UYAP İçtihat / Yargıtay Karar Arama (yayın öncesi teyit önerilir).

    2M Hukuk — İlgili Makaleler