“Ben mutfağı yeniledim, bu ay kirayı ödemiyorum” ya da “boya-badana masrafını kiradan düşeceğim” cümleleri, kira uyuşmazlıklarının en sık görülen kaynaklarındandır. Kiracının kiralanan taşınmazda yaptığı tadilat masraflarını tek taraflı olarak kira bedelinden mahsup etmesi hukuken mümkün müdür? Elinde tahliye taahhütnamesi bulunan ev sahibi, tarih kısmı boş bir belgeye dayanarak tahliye sağlayabilir mi? Bu yazıda, izinsiz tadilat–mahsup sorununu, tahliye taahhütnamesinin geçerliliğini ve temerrüt nedeniyle tahliye sürecini güncel Yargıtay içtihatları ve Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümleri ışığında inceliyoruz.

Kiracı Tadilat Masrafını Tek Taraflı Kiradan Düşebilir Mi?

Kısa cevap: Hayır. TBK m. 321‘e göre kiracı, kiralanan üzerinde ancak kiraya verenin yazılı rızasıyla yenilik ve değişiklik yapabilir. Yazılı izin olmadan yapılan tadilat, TBK m. 316’daki özenle kullanma ve sözleşmeye uygun kullanma borcuna aykırılık teşkil eder.

Daha da önemlisi, kira borcu ile tadilat alacağı birbirinden bağımsız iki ilişkidir. Kiracı, “masraf yaptım” diyerek kira bedelini tek taraflı olarak eksik ödeyemez. Sözleşmede tadilat masrafının kiradan düşüleceğine dair açık bir hüküm ya da tarafların bu yönde yazılı bir anlaşması yoksa, kiracının tek taraflı mahsup hakkı bulunmaz. Aksi davranış, kiracıyı temerrüde düşürür ve tahliye sebebi oluşturabilir.

İcra takibi aşamasında ise durum daha da nettir: Kiracı, yaptığı onarım giderini kira borcuyla takas etmek istiyorsa, bu onarımı kiraya verenin muvafakatiyle yaptığını İİK m. 269/c‘deki belgelerle (noterde düzenlenmiş/onaylı belge veya kiraya verenin ikrarı) ispatlamak zorundadır. Fatura, tanık ya da sıradan yazışmalar bu aşamada mahsup için yeterli sayılmaz.

İstisnalar: Ayıp, Yazılı İzin ve “Benimseme”

Kuralın bazı istisnaları vardır ve bunları doğru ayırt etmek gerekir:

Ayıptan kaynaklanan zorunlu giderler (TBK m. 306): Kiralananda kullanımı önemli ölçüde engelleyen bir ayıp (örneğin ciddi tesisat arızası, su sızıntısı) varsa ve kiraya veren, tanınan uygun sürede gidermezse; kiracı ayıbı kiraya veren hesabına giderip masrafı kira bedelinden indirebilir. Bu, dar kapsamlı ve koşula bağlı bir istisnadır; her tadilatı kapsamaz.

Yazılı rıza ile yapılan faydalı/zorunlu giderler: Kiraya verenin yazılı rızasıyla yapılan yenilik ve değişikliklerde, aksine yazılı bir anlaşma yoksa kiraya veren eski hâle getirmeyi isteyemez.

Faydalı ve zorunlu masrafların iadesi (vekâletsiz iş görme): Yargıtay uygulamasına göre kiracı, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden kiraya verence benimsenenlerin bedelini, TBK m. 526 vd. vekâletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilir. Ancak bu talep, kural olarak kira sözleşmesi sona erip taşınmaz tahliye edildikten sonra ve dava yoluyla ileri sürülür; kira devam ederken tek taraflı mahsup yolu değildir (bkz. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/7043, K. 2019/3365).

Zımni benimseme: Kiraya veren, izinsiz yapılan imalatı tahliyeden sonra eski hâle getirilmesini istemeksizin benimsemişse, faydalı ve zorunlu nitelikteki imalatlar bakımından sebepsiz zenginleşme/vekâletsiz iş görme tartışması gündeme gelebilir. Ne var ki lüks harcamalar, sökülüp götürülebilen eklentiler ve benimsenmeyen imalatlar bu kapsamda değerlendirilmez (bkz. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2022/6869, K. 2022/9652). Yani “evi güzelleştirdim” demek tek başına yeterli değildir.

Özetle: Kiracının faydalı/zorunlu masraf talebi olabilir; ancak bu, tek taraflı kira mahsubu hakkı vermez. Talep, tahliye sonrası dava yoluyla ve bilirkişi incelemesiyle (yıpranma payı düşülerek, imalat tarihindeki rayiç üzerinden) hesaplanır.

Eksik Ödeme Temerrüt Oluşturur, Temerrüt Tahliye Sebebidir

Kiracının “tadilat kesintisi” adı altında eksik yatırdığı kira bedelleri, İİK m. 269/c kapsamında geçerli bir belgeyle kanıtlanamadığı sürece temerrüt oluşturur. Temerrüt nedeniyle tahliye süreci şu şekilde işler:

İlamsız tahliye takibi (Örnek No: 13): Kiraya veren, birikmiş kira alacağı ile temerrüt nedeniyle tahliyeyi (TBK m. 315) birlikte talep ederek takip başlatır.

30 günlük ödeme süresi: Ödeme emrinin tebliğinden itibaren kiracıya tanınan 30 günlük süre içinde borcun tamamı ödenmezse kiracı temerrüde düşer. Bu süre dolmadan temerrütten söz edilemez.

İtirazın kaldırılması ve tahliye: Süre içinde ödeme yapılmazsa, kiraya veren yasal süresi içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi talep eder. Kiracının “tadilat mahsubu” savunması, İİK m. 269/c belgeleriyle ispatlanamazsa reddedilir.

Alternatif Yol: Tahliye Taahhütnamesi

Kiraya verenin elinde geçerli bir tahliye taahhütnamesi varsa, temerrüt sürecinden bağımsız olarak bu belgeye dayanarak da tahliye sağlanabilir. TBK m. 352/1‘e göre kiracı, kiralananın tesliminden sonra, belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmazsa; kiraya veren, o tarihten başlayarak bir ay içinde icra takibine başlayabilir veya tahliye davası açabilir.

Geçerlilik için dikkat edilmesi gereken temel şartlar:

Kiralananın tesliminden sonra düzenlenmiş olmalı: Kira sözleşmesiyle aynı tarihte alınan tahliye taahhüdü, İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca serbest iradeye dayanmadığı kabul edildiğinden geçerli sayılmaz. Kira ilişkisi kurulduktan sonra alınan taahhüt ise kiracının serbest iradesi ürünü kabul edilir. “Halen kiracısı olduğum” gibi ibareler, taahhüdün kira ilişkisi sırasında verildiğine karine oluşturur.

Net bir tahliye tarihi bulunmalı: Gün/ay/yıl olarak belirli (veya belirlenebilir) bir tahliye tarihi şarttır. Tahliye tarihi belirsizse taahhüt hüküm doğurmaz.

Kiracının imzası bulunmalı: Birden fazla kiracı varsa her birinin imzası gerekir.

Peki tarih kısmı boş bir taahhütname geçerli midir? Yargıtay’ın istikrarlı içtihatlarına göre, kiracı boş kağıda/tarihsiz bir taahhütnameye imza atmışsa, kural olarak bu davranışın sonucuna katlanır; belgenin anlaşmaya aykırı doldurulduğu iddiasını aynı kuvvette yazılı delille ispat yükü kiracıdadır. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 28.09.2021 tarihli, E. 2017/975, K. 2021/1108 sayılı kararında; tarihleri boş olarak imzalanan ve sonradan tamamlanan taahhüdün bu nedenle geçersiz sayılamayacağı, anlaşmaya aykırı doldurulma iddiasının kiracı tarafından ispatlanması gerektiği vurgulanmıştır. Kiracının kira ödemeye devam etmesi de tek başına taahhüdü geçersiz kılmaz.

Uygulama uyarısı: Adi yazılı (noterde olmayan) taahhütnamelerde kiracı tanzim tarihine açıkça itiraz ederse, uyuşmazlık icra mahkemesinin dar yetkisini aşıp yargılamayı gerektirebilir. Bu nedenle taahhütnamenin baştan doğru düzenlenmesi ve mümkünse noterde onaylatılması ispat açısından büyük önem taşır.

Kiraya Veren İçin Yol Haritası

Belgelerin toplanması: Kira sözleşmesi, ödeme dekontları, varsa yazılı izin/protokol ve tahliye taahhütnamesi bir araya getirilir.

İlamsız tahliye takibi (Örnek 13): Kira alacağı + temerrütle tahliye birlikte talep edilir.

30 günlük sürenin takibi: Kiracı ödemezse temerrüt kesinleşir.

İcra mahkemesinde tahliye + itirazın kaldırılması: Tadilat mahsubu savunması İİK m. 269/c belgeleriyle ispatlanamazsa reddedilir.

Alternatif: Taahhüde dayalı takip: Geçerli tahliye taahhüdü varsa, tarihinden itibaren bir ay içinde icra/dava yoluna gidilir.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

1. Kiracı yaptığı tadilatı kiradan düşebilir mi? Tek taraflı olarak düşemez. Kira borcu ile tadilat alacağı bağımsızdır. Sözleşmede açık hüküm ya da yazılı bir mahsup anlaşması yoksa, eksik ödeme kiracıyı temerrüde düşürür.

2. İzinsiz tadilat yapan kiracı tahliye edilebilir mi? Yazılı izin olmadan yapılan esaslı değişiklikler TBK m. 316’ya aykırılık oluşturur. Kiraya veren, en az 30 gün süre veren yazılı ihtarla aykırılığın giderilmesini isteyebilir; aksi hâlde fesih ve tahliye yoluna gidebilir.

3. Kiracı masraflarını hiç mi alamaz? Alabilir; ancak kural olarak kira devam ederken tek taraflı mahsupla değil, tahliye sonrasında dava yoluyla. Faydalı ve zorunlu, kiraya verence benimsenen imalatların bedeli, yıpranma payı düşülerek talep edilebilir.

4. Tarih kısmı boş imzalanan tahliye taahhütnamesi geçerli midir? Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre kural olarak geçerlidir; anlaşmaya aykırı doldurulduğunu ispat yükü kiracıdadır. Kiracının tanzim tarihine açıkça itirazı hâlinde uyuşmazlık yargılamayı gerektirebilir.

5. Kira sözleşmesiyle aynı gün alınan tahliye taahhüdü geçerli mi? Hayır. Kira sözleşmesiyle aynı tarihte alınan taahhüt, serbest iradeye dayanmadığı kabul edildiğinden geçersiz sayılır. Taahhüt, kiralananın tesliminden sonra alınmalıdır.

Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Tadilat–mahsup ve tahliye uyuşmazlıkları, tek bir yanlış adımın (örneğin yanlış takip türü seçimi, eksik talep kalemi veya geçersiz bir taahhütnameye dayanma) tüm süreci çıkmaza sokabildiği teknik alanlardır. İİK m. 269/c’nin dar delil rejimi, TBK m. 321/316/306 arasındaki ince ayrımlar ve tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları, uzmanlık ve güncel içtihat takibi gerektirir. Kiraya veren açısından temerrüt sürecinin doğru yönetilmesi, kiracı açısından ise faydalı masraf ve irade fesadı savunmalarının usulünce ileri sürülmesi hayati önemdedir.

2M Hukuk Avukatlık Bürosu, İstanbul Anadolu Yakası ve Kocaeli hattında; Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe ve Gebze başta olmak üzere kira hukuku, izinsiz tadilat uyuşmazlıkları, tahliye taahhüdüne dayalı tahliye, temerrüt nedeniyle tahliye ve icra takibi süreçlerinde kiraya verenlere ve kiracılara hukuki destek sağlamaktadır. Hak kaybına uğramamak için sözleşme aşamasından tahliyeye kadar uzman bir avukatla çalışmanız önemlidir.

İlgili Yazılarımız

Kaynaklar ve Faydalı Bağlantılar