1. Yasal Dayanak ve Temel İlkeler

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m. 3:Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payı üzerinden kurulur. Arsa paylarının bu değerlerle orantısız belirlendiği durumlarda, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.

Değerleme Kriterleri: Arsa payı düzeltilirken, bağımsız bölümün kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değeri esas alınır. Bu değerlendirmede; bölümün cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı, konumu, cephesi ve manzarası gibi unsurlar dikkate alınır. Tesis tarihinden sonra meydana gelen değer artış veya azalışları (imar değişikliği, bakım-onarım vb.) hesaba katılmaz.

2. Görevli Mahkeme ve Taraf Teşkili

Görevli Mahkeme: KMK Ek Madde 1 uyarınca, bu kanunun uygulanmasından doğan her türlü uyuşmazlıkta Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir.

Taraf Teşkili: Arsa paylarının düzeltilmesi, anataşınmazdaki tüm payları etkileyebileceğinden, davacı dışındaki tüm kat maliklerinin veya kat irtifakı sahiplerinin davada taraf (davalı) olarak gösterilmesi zorunludur.

3. Kentsel Dönüşüm ve Zamanlama Kritikliği

Yıkım Öncesi Şartı: Arsa payı düzeltme davası, ancak anayapı kat irtifakı veya kat mülkiyeti statüsünü koruduğu sürece açılabilir.

6306 Sayılı Kanun m. 6 Etkisi: Riskli yapıların yıkılmasıyla birlikte kat mülkiyeti/irtifakı sona erer ve taşınmaz paylı mülkiyete dönüşür. Bina yıkıldıktan sonra bağımsız bölümler hukuken ortadan kalktığı için arsa payı düzeltme davası açılamaz. Bu nedenle, kentsel dönüşüm sürecinde hak kaybına uğramamak için davanın yıkımdan önce açılması ve mahkemece yerinde keşif yapılması hayati önem taşır.

4. İyiniyet ve Dürüstlük Kuralı (TMK m. 2)

Arsa paylarını bizzat düzenleyen, kat irtifakı resmi senedinde imzası bulunan veya arsa paylarının belirlenmesinde aktif rol oynayan maliklerin (veya onların mirasçılarının) sonradan düzeltme talep etmesi, TMK m. 2 uyarınca dürüstlük kuralına aykırı bulunarak reddedilebilir.

Mahkeme, davacının bu davayı açmakta korunmaya değer bir hukuki yararının olup olmadığını ve iyiniyetli olup olmadığını titizlikle inceler.

5. Uygulamada Dikkat Edilmesi Gerekenler

İspat Yükü: Davacı, arsa paylarının tesis tarihinde bağımsız bölümlerin değerleriyle orantısız olduğunu somut delillerle (proje, resmi senet, bilirkişi raporu vb.) ispatlamalıdır.

Süre: Kanunda bu dava için özel bir zamanaşımı öngörülmemiş olsa da, uzun süre itiraz edilmemesi “iyiniyet” değerlendirmesinde aleyhe bir durum oluşturabilir.

İlave Bölümler: KMK m. 44 uyarınca sonradan yapılan kat veya bağımsız bölüm ilavelerinde arsa paylarının oybirliğiyle yeniden belirlenmesi gerekir; bu usule uyulmaması da düzeltme davasına konu olabilir.

Yasal Dayanak ve Temel İlkeler

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 3. maddesi uyarınca; kat mülkiyeti veya kat irtifakı, anayapının bağımsız bölümlerinden her birine, kat irtifakının kurulduğu tarihteki (doğrudan kat mülkiyetine geçilmesi halinde ise o tarihteki) değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payı üzerinden kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi arsa payının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi-2021/3126-2022/6381 -05.04.2022).

Değerleme Kriterleri ve İnceleme Usulü

Arsa payı düzeltilirken, bağımsız bölümün kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değeri esas alınır. Bu değerlendirmede dikkate alınması gereken unsurlar ve Yargıtay içtihatları doğrultusunda belirlenen kriterler aşağıda tablolaştırılmıştır:

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi-2024/10992-2025/4077 -25.03.2025 sayılı kararında vurgulandığı üzere, arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Mahkemece, bilirkişi kurulundan ek rapor alınarak bağımsız bölümlerin değerini etkileyen tüm unsurlar tek tek incelenmelidir (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi-2024/13683-2025/6630 -30.04.2025).

Görevli Mahkeme ve Taraf Teşkili

Görevli Mahkeme: KMK Ek Madde 1 uyarınca, bu kanunun uygulanmasından doğan her türlü uyuşmazlıkta Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir.

Taraf Teşkili: Arsa paylarının düzeltilmesi davası, anataşınmazdaki tüm payları etkileyebileceğinden, davacı dışındaki tüm kat maliklerinin veya kat irtifakı sahiplerinin davada taraf (davalı) olarak gösterilmesi zorunludur (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi-2022/3766-2022/14315 -19.10.2022).

Kentsel Dönüşüm ve Yıkım Öncesi Şartı

Arsa payı düzeltme davası, ancak anayapı kat irtifakı veya kat mülkiyeti statüsünü koruduğu sürece açılabilir. 6306 Sayılı Kanun kapsamında riskli yapıların yıkılmasıyla birlikte kat mülkiyeti sona erer ve taşınmaz paylı mülkiyete dönüşür.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi-2016/11562-2017/72 -16.01.2017 sayılı kararına göre; deprem gibi nedenlerle yıkılan ve bağımsız bölümleri kalmayan taşınmazlarda, değerleri belirlenecek bağımsız bölümler bulunmadığı için KMK m. 3 uygulaması mümkün değildir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi-2025/2631-2025/7777 -20.05.2025 kararında, 1999 depreminde yıkılan ve paylı mülkiyete dönen taşınmazda arsa paylarının düzeltilmesine yönelik karar verilemeyeceği belirtilerek davanın reddi onanmıştır.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi-2007/9977-2008/2372 -2008 sayılı kararda da anayapı yıkıldıktan sonra bağımsız bölümlerden söz edilemeyeceği, bu nedenle davanın ancak statü korunduğu sürece açılabileceği vurgulanmıştır.

İyiniyet ve Dürüstlük Kuralı (TMK m. 2)

Arsa paylarını bizzat düzenleyen veya kat irtifakı resmi senedinde imzası bulunan maliklerin (veya mirasçılarının) sonradan düzeltme talep etmesi, TMK m. 2 uyarınca dürüstlük kuralına aykırı bulunabilir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi-2025/1665-2025/6965 -06.05.2025: Arsa paylarının yönetim planı ile belirlendiği ve bu belgede tüm bağımsız bölümlerin maliki olan murisin imzasının bulunduğu durumlarda, bu belirleme mirasçıları bağlar. Mirasçıların sonradan dava açması iyiniyet kuralları ile bağdaşmaz.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi-2021/10013-2021/13186 -15.11.2021: Kat mülkiyeti kurulması sırasındaki belgelerde ve listede davacının imzasının bulunması halinde, davacının arsa paylarının düzeltilmesini istemekte iyiniyetli sayılamayacağı ve korunmaya değer hukuki yararının bulunmadığı kabul edilmiştir.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi-2018/3094-2018/7017 -05.11.2018: Hiç kimse kendisinde olmayan bir hakkı devredemeyeceğinden, düzenlemeye katılan malikten bağımsız bölümü devralan kişinin de dava hakkının kısıtlı olduğu belirtilmiştir.

Uygulamada Dikkat Edilmesi Gereken Diğer Hususlar

İspat Yükü: Davacı, arsa paylarının tesis tarihinde bağımsız bölümlerin değerleriyle orantısız olduğunu somut delillerle ispatlamalıdır. Uzun süre itiraz edilmemesi, iyiniyet değerlendirmesinde aleyhe bir durum oluşturabilir (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi-2022/10440-2023/7959 -26.09.2023).

İlave Bölümler: KMK m. 44 uyarınca sonradan yapılan kat veya bağımsız bölüm ilavelerinde tüm maliklerin muvafakati varsa, bu usule uygun tesis edilen işlemlerin KMK m. 3 kapsamında düzeltilmesi mümkün görülmemektedir (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi-2025/150-2025/8239 -22.05.2025).

Eksik İnceleme: Arsa paylarının belirlenmesinde anataşınmazdaki tüm bağımsız bölümlerin bir bütün olarak incelenmesi gerekir; bazı bölümlerin inceleme dışı tutulması kanuna aykırıdır (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi-2021/6858-2021/10097 -22.09.2021).

Doğrudan Sonuç 

Arsa payının düzeltilmesi davası (KMK m.3), bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa paylarının, bu bölümlerin kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulduğu tarihteki değerleriyle orantısız belirlendiği durumlarda açılan bir tespit davası niteliğindedir L1. Kentsel dönüşüm süreçlerinde bu davanın en kritik sonucu, davanın açılabilmesi için anayapının kat mülkiyeti veya kat irtifakı statüsünü koruyor olması zorunluluğudur  Bina yıkılıp kat mülkiyeti statüsü sona erdiğinde, arsa payı düzeltme davası açma imkânı hukuken ortadan kalkmakta; malikler mevcut (hatalı) payları üzerinden paylı mülkiyet tesciline razı olmak zorunda kalmaktadır 

Kavramsal Çerçeve ve Terminoloji

Arsa Payı: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m. 3 uyarınca, bağımsız bölümlere konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak tahsis edilen paydır. Bu pay, “eşyaya bağlı paylı mülkiyet” düzeni kurar L

Değer Esaslı Bölüştürme: Arsa payı belirlenirken bağımsız bölümün alanı, bulunduğu kat, cephesi, manzarası ve ısınma sistemi gibi unsurlar dikkate alınır. Önemli olan, bu değerlemenin tesis edildiği tarihteki rayiçlere göre yapılmasıdır 

Statü Devamı Şartı: Davanın dinlenebilmesi için taşınmazın kat mülkiyeti veya kat irtifakı rejimine tabi olmaya devam etmesi gerekir. Bu, literatürde “ikinci şart” olarak adlandırılır 

Doktrindeki Ana Yaklaşımlar 

Doktrin ve Yargıtay uygulaması, arsa payının düzeltilmesi davasını mülkiyet hakkının korunması ve dürüstlük kuralı ekseninde ele almaktadır:

Tespit Davası Niteliği: Hakim görüş, bu davanın bir eda davası veya sebepsiz zenginleşme davası değil, bir hakkın (doğru pay oranının) yargısal tespiti olduğunu savunur 

İdari Müdahale Yasağı: Arsa paylarının belirlenmesi proje müellifi (mimar/mühendis) tarafından yapıldığından, idari mercilerin (belediye vb.) bu oranlara müdahale yetkisi yoktur; düzeltme ancak yargı yoluyla mümkündür 

Kentsel Dönüşüm Etkisi: 6306 sayılı Kanun kapsamında alınan kararlar (yıkım, yeniden inşa, pay satışı) arsa payı oranlarına göre alındığından, hatalı payın düzeltilmesi malikin karar alma sürecindeki irade gücünü doğrudan etkiler 

Yaklaşımlar Arasındaki Ayrışmalar ve Çatışmalar

Zamanaşımı Tartışması: KMK m. 3’te bir süre öngörülmemiştir. Bir görüş, mülkiyet hakkına dayandığı için davanın zamanaşımına tabi olmadığını savunurken; Yargıtay’ın bazı kararlarında eser sözleşmesi ilişkisi kurularak 5 yıllık zamanaşımı uygulanması gerektiği yönünde eğilimler görülmüştür . Konu, süre şartı öngörülmemesi nedeniyle Anayasa Mahkemesi’ne (AYM) somut norm denetimi için taşınmıştır 

Kat İrtifakı İstisnası: Bazı görüşler, riskli yapı yıkılsa dahi kat irtifakının KMK m. 49/2 uyarınca kendiliğinden sona ermediğini, bu nedenle kat irtifaklı yerlerde davanın yıkım sonrası da tartışılabileceğini ileri sürse de genel eğilim yıkımla birlikte davanın konusuz kalacağı yönündedir.

Hukuki Niteliğin Belirlenmesi: Yargıtay’ın “yokluk” ve “iptal edilebilirlik” arasındaki gidip gelen kararları, arsa payı hatalı olan malikin kentsel dönüşüm kararlarına karşı açacağı davaların hukuki temelini tartışmalı hale getirmektedir 

Usuli Sonuçlar ve Dava Stratejisine Etkiler

Görev ve Yetki: KMK Ek Madde 1 uyarınca görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi‘dir. Yetki ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine ait olup kesin yetki niteliğindedir .

Taraf Teşkili: Arsa paylarının toplamı 1 tam sayısını (payda) oluşturmak zorunda olduğundan, bir malikin payının artması diğerlerinin azalması anlamına gelir. Bu nedenle davacı dışındaki tüm kat maliklerinin davalı olarak gösterilmesi zorunludur 

İspat ve Keşif: Mahkemece mutlaka yerinde keşif yapılmalı ve bilirkişi aracılığıyla yapının yapıldığı tarihteki değerler üzerinden bir oranlama kurgulanmalıdır

Maddi Hukuk Sonuçları ve Risk Alanları

Dürüstlük Kuralı (TMK m. 2): Arsa paylarını bizzat belirleyen veya uzun süre bu paylara itiraz etmeyip düşük aidat ödemek gibi avantajlardan yararlanan maliklerin, kentsel dönüşüm aşamasında pay artırımı talep etmesi “çelişkili davranış yasağı” kapsamında reddedilebilir 

Yıkım Sonrası Hak Kaybı: Bina yıkıldıktan sonra 6306 sayılı Kanun m. 6/2 uyarınca tapu müdürlüğü resen terkin işlemi yapar ve taşınmazı “paylı mülkiyet” olarak tescil eder. Bu aşamadan sonra arsa payı düzeltme davası açılamayacağı için malik, hatalı payı ile baş başa kalır

Somut Olaya Uygulanabilecek Çıkarımlar

Zamanlama: Kentsel dönüşüm sürecine girmiş bir yapıda arsa payı düzeltme davası açılacaksa, bu mutlaka yıkım gerçekleşmeden önce yapılmalıdır.

Delil Tespiti: Eğer yıkım çok yakınsa ve dava süreci yetişmeyecekse, maliklerin en azından bir “delil tespiti davası” açarak bağımsız bölümlerin ve yapının değerini mahkeme kanalıyla kayıt altına aldırmaları, ileride doğabilecek tazminat hakları için hayati önemdedir 

Yargıtay 18. HD 2007/9977 E. Sayılı Karar: Bu içtihat uyarınca, anayapı yıkıldıktan sonra bağımsız bölümler hukuken yok sayıldığından, arsa paylarının yeniden belirlenmesi talebi reddedilecektir.

Açık Sorular, İstisnalar ve Belirsizlikler

Yıkımın Tanımı: “Bütünüyle yıkım” ifadesinin fiili yıkımı mı yoksa tapudaki resen terkin işlemini mi ifade ettiği konusunda uygulamada gri alanlar mevcuttur 

AYM Kararı Beklentisi: Arsa payı düzeltme davalarında süre sınırlaması olmamasının mülkiyet güvenliğini zedeleyip zedelemediği konusundaki AYM incelemesi, gelecekteki dava stratejilerini değiştirebilir 

Mahkeme Kararıyla Kurulan Mülkiyet: Eğer kat mülkiyeti daha önce bir mahkeme kararıyla (örneğin ortaklığın giderilmesi davası sonucu) kurulmuşsa, kesin hüküm nedeniyle arsa payı düzeltme davası açılamaz 

Sonuç ve Pratik Değerlendirme 

Arsa payının düzeltilmesi davası, kentsel dönüşümün “matematiksel temelini” değiştirebilecek güçte bir araçtır. Ancak bu araç, sadece bina ayaktayken kullanılabilir. Uygulamada maliklerin, riskli yapı kararı kesinleşmeden veya en geç yıkım ruhsatı aşamasında bu davayı ikame etmeleri ve mahkemeden ivedilikle keşif talep etmeleri gerekir. Yıkım sonrası süreçte arsa payı hatası ancak tazminat veya dürüstlük kuralına aykırılık üzerinden genel hükümlerle tartışılabilir hale gelse de, KMK m. 3 anlamında bir “düzeltme” artık mümkün olmayacaktır