Yeni binada daireniz küçüldü ya da payınız beklentinizin altında mı kaldı? Bunun kökeninde çoğu zaman hatalı arsa payları yatar. Çatı katı malikinin iki temel dava yolunu — arsa payı düzeltme ve şerefiye/denkleştirme — ve kritik zamanlamayı ayrıntılı ele alıyoruz.

Çatı katı ve dubleks malikleri kentsel dönüşümde sık sık şu tabloyla karşılaşır: yeni binada dairem küçüldü, komşununki büyüdü ya da bana düşen pay beklentimin çok altında. Bunun temelinde çoğu zaman hatalı belirlenmiş arsa payları yatar. Bu makale, çatı katı malikinin neden dezavantajlı olabileceğini ve elindeki iki temel dava yolunu — arsa payının düzeltilmesi ve şerefiye/denkleştirme — ayrıntılı ele alır.

Neden Az Pay? Arsa Payı Esası

Kentsel dönüşümde yeni binadaki paylaşım, kural olarak eski tapudaki arsa payı oranına göre yapılır 6306 m.6/1. Sorun şu ki, ülkemizde birçok binada arsa payları, dairelerin gerçek değeriyle orantılı değil; çoğu zaman tüm dairelere eşit ya da yalnızca metrekareye göre dağıtılmıştır. Oysa üst kattaki geniş ya da teraslı bir dairenin arsa payı, zemindeki küçük daireden yüksek olmalıdır. Arsa payı düşük belirlenmiş bir çatı katı maliki, dönüşüm sonrası hak ettiğinden az pay alır.

Birinci Yol: Arsa Payının Düzeltilmesi Davası

Arsa payları, bağımsız bölümlerin değeriyle bağdaşmayacak şekilde hakkaniyete aykırı belirlenmişse, malikler arsa payının düzeltilmesi (düzeltme) davası açabilir KMK m.3. Bu davanın kentsel dönüşümdeki hayati inceliği şudur: dava, ancak taşınmaz kat irtifakı/kat mülkiyeti statüsünü koruduğu sürece, yani bina yıkılmadan önce açılıp keşfi yapılmalıdır. Bina yıkılıp taşınmaz paylı mülkiyete döndüğünde artık bağımsız bölümlerden söz edilemeyeceği için bu dava işlevini yitirir; herkes yalnızca eski arsa payı kadar hak sahibi olur.

Açık kaynaklara yansıyan Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 2007/9977 E., 2008/2372 K. (3.3.2008) kararına göre; anayapı yıkıldıktan sonra kat irtifaklı/kat mülkiyetli bağımsız bölümlerden söz edilemeyeceğinden arsa paylarının yeniden belirlenmesine ilişkin dava açılamaz; bu davalar anayapı kat irtifakı/kat mülkiyeti statüsünü koruduğu sürece açılabilir.

Davada bir diğer şart, davacının iyiniyetli olması ve korunmaya değer hukuki yararının bulunmasıdır; kat irtifakı kurulurken arsa paylarını bizzat düzenleyen kişinin sonradan düzeltme istemesi bu yönden değerlendirilir.

Fiilen Daha Büyük Kullanıyorum” Demek Yetmez

Uygulamada en çok yanılgıya düşülen nokta budur. Bir bağımsız bölümü fiilen daha geniş kullanmak, uzun süre daha fazla alan kullanmış olmak ya da fazladan emlak vergisi ödemek, tek başına arsa payının artırılması için yeterli değildir. Düzeltme davası, kullanım alışkanlığına değil, arsa paylarının değerle orantısızlığına ve hakkaniyete aykırılığına dayanır.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin açık kaynaklara yansıyan 2025/4788 E., 2025/9964 K. kararında, fiili kullanımın arsa payından fazla olmasının tek başına daha fazla pay verilmesini gerektirmediği; paylaşımda tapudaki arsa payının esas alındığı belirtilmiştir. 

İkinci Yol: Şerefiye / Denkleştirme (Sebepsiz Zenginleşme)

Şerefiye; aynı binadaki bağımsız bölümlerin konum, kat, manzara, büyüklük gibi etkenlere göre farklı değerde olmasıdır. Dönüşümde bazı daireler dublekse dönüşüp değer kazanırken, bazılarının alanı daralabilir. Bu durumda değer kazanan malikin, zarar gören maliklere sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca bir bedel (şerefiye) ödemesi gündeme gelebilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin açık kaynaklara yansıyan 2022/5267 E., 2023/1448 K. sayılı kararına konu olayda; kentsel dönüşüm sonrası bazı bağımsız bölümlerin yüzölçümü artarken davacıların daireleri küçülmüş, bilirkişi incelemesiyle kullanım alanı dengesizliği saptanmıştır. Yargıtay, açık değer/kullanım dengesizliği hâlinde avantaj sağlayan maliklerin sebepsiz zenginleşme kapsamında zarar gören maliklere tazminat ödeyebileceğini kabul etmiştir.

Strateji: Dönüşüm Başlamadan Yapılması Gerekenler

Arsa payı analizi yaptırın. Mevcut arsa payınız, dairenizin gerçek değeriyle orantılı mı? Orantısızsa düzeltme davası gündeme gelir.

Davayı bina yıkılmadan açın. Arsa payı düzeltme davası kat irtifakı/mülkiyeti korunurken açılıp keşfi yapılmalıdır; yıkımdan sonra bu yol kapanır.

Şerefiye analizini sözleşmeye bağlayın. Müteahhitle imzalanacak sözleşme öncesi, taslak proje üzerinden değer/şerefiye analizi yapılmalı ve ödeme dengesi kurulmalıdır.

SPK lisanslı değerleme talep edin. Rayiç değer ve paylaşım, bağımsız değerleme raporuyla denetlenmelidir.

Küçülmeye “izin verdim” tuzağına düşmeyin. Dönüşüme itiraz etmemiş olmanız, dairenizin haksız küçültülmesine razı olduğunuz anlamına gelmez; denkleştirme talep hakkınız saklıdır.

    Sık Sorulan Sorular

    Çatı katı maliki kentsel dönüşümde neden daha az metrekare alıyor?

    Çünkü paylaşım kural olarak eski tapudaki arsa payı oranına göre yapılır (6306 m.6/1). Arsa payları geçmişte değerle orantısız (eşit ya da yalnızca metrekareye göre) dağıtıldığında, çatı katı maliki hak ettiğinden az pay alabilir. Çözüm, dönüşüm öncesi arsa payının düzeltilmesidir.

    Arsa payı düzeltme davasını ne zamana kadar açabilirim?

    Bu dava, taşınmaz kat irtifakı/kat mülkiyeti statüsünü koruduğu sürece, yani bina yıkılmadan önce açılıp keşfi yapılmalıdır. Yıkımdan sonra taşınmaz paylı mülkiyete döndüğü için dava işlevini yitirir. Bu yönde Yargıtay 18. HD 2007/9977 E., 2008/2372 K. kararı gösterilir;

    Daireyi fiilen büyük kullanıyorum; bu arsa payımı artırır mı?

    Hayır. Fiili kullanımın arsa payından fazla olması tek başına payın artırılması için yeterli değildir; düzeltme davası değerle orantısızlığa ve hakkaniyete dayanır. Yargıtay 5. HD 2025/4788 E., 2025/9964 K. bu yöndedir;

    Yeni binada dairem küçüldü, komşununki büyüdü. Tazminat isteyebilir miyim?

    Açık bir değer/kullanım dengesizliği varsa, avantaj sağlayan maliklerden sebepsiz zenginleşme (şerefiye/denkleştirme) kapsamında tazminat talep edilebilir. Yargıtay 3. HD 2022/5267 E., 2023/1448 K. kararı bu yöndedir; UYAP’tan teyit ediniz.Dönüşüme itiraz etmedim; yine de hak talep edebilir miyim?

    Evet. Dönüşüme fiilen izin vermiş olmanız, dairenizin haksız yere küçültülmesine razı olduğunuz anlamına gelmez. Değer dengesizliği hâlinde denkleştirme/şerefiye talebiniz saklıdır.

    Neden 2M Hukuk?Çatı Katı ve Dubleks Dosyalarında Uzman Destek

    Çatı arası piyesli (dubleks) daireler, kentsel dönüşümde en çok hak kaybı ve uyuşmazlık doğuran bağımsız bölüm tipidir: arsa payı-değer uyumsuzluğu, fiili bölünme, şerefiye farkı ve imar aykırılıkları tek bir dosyada iç içe geçer. 2M Hukuk Avukatlık Bürosu olarak, tapu-proje analizinden paylaşım protokolüne, arsa payı düzeltme ve şerefiye davalarından imar aykırılığının yasallaştırılmasına kadar süreci uçtan uca yönetiyoruz.

    TuzlaPendikKartalMaltepeGebzeDarıcaÇayırovaKocaeli

    Dönüşüm kararı alınmadan, yani haklarınızı koruyacak en kritik aşama geçmeden önce kentsel dönüşüm danışmanlığı sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

    Kaynaklar ve İlgili İçerikler

    Resmî / Birincil Kaynaklar

    6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği (güncel metin, 04.02.2026) — mevzuat.gov.tr

    634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu; 3194 sayılı İmar Kanunu; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu — mevzuat.gov.tr

    Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (m.40 Çatılar; tanımlar) — mevzuat.gov.tr / resmigazete.gov.tr

    2M Hukuk — İlgili Makaleler