Kira bedelinin tespiti, sözlü indirim anlaşmalarının ispatı, izinsiz tadilat masraflarının kira bedelinden mahsubu ve tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye süreçlerinin hukuki analizi.
1. Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Sözlü İndirim Anlaşmalarının Hukuki Niteliği
Kira sözleşmesinde kararlaştırılan artış oranları ve bedeller tarafları bağlayan temel hükümlerdir. Müvekkilin kiracıya sağladığı sözlü indirimlerin ve kiracının bu indirimlere aykırı davranmasının hukuki sonuçları aşağıda analiz edilmiştir:
Sözleşme Hükümlerinin Önceliği: Kira sözleşmesinde yer alan artış şartı (TÜFE oranı) özgür irade ile kararlaştırılmış olup, uzayan kira dönemlerinde de geçerliliğini sürdürür (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 59. HD-2024/1039-2024/1394 ).
Sözlü Anlaşmaların İspat Külfeti: Kiracı, kira bedelinin sözleşmedeki tutardan (37.500 TL) daha düşük bir bedel (30.000 TL veya 32.000 TL) olarak belirlendiğini iddia ediyorsa, bu iddiasını İİK m. 269/c uyarınca; noterlikçe resen tanzim edilmiş veya imzası tasdik edilmiş bir belge yahut alacaklı tarafından ikrar olunmuş bir belge ile ispat etmek zorundadır (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 59. HD-2024/350-2024/592 ).
Ses Kaydı ve Dijital Delillerin Durumu: Müvekkilin elindeki ses kaydı veya benzeri dijital kayıtlar (WhatsApp vb.), dar yetkili icra mahkemeleri nezdinde yasal delil olarak kabul edilmemektedir (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 59. HD-2024/1039-2024/1394; İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 59. HD-2024/943-2024/1215 ). Bu nedenle, icra takibi sürecinde kira bedelinin tespiti noktasında yazılı sözleşme esas alınacaktır.
Eksik Ödemelerin Kabulü: Müvekkilin kira bedellerini bir süre indirimli veya artışsız olarak kabul etmiş olması, sözleşmedeki artış şartından vazgeçtiği veya taraflar arasında zımni bir anlaşma olduğu şeklinde yorumlanamaz (Yargıtay 3. HD-2023/4816-2024/2912 ; İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 59. HD-2024/2255-2024/1063 ).
2. İzinsiz Tadilatlar ve Kira Bedelinden Mahsup Sorunu
Kiracının taşınmaz üzerinde yaptığı esaslı tadilatları kira bedelinden tek taraflı olarak düşmesi hukuka aykırıdır:
Mahsup Yasağı: Kira sözleşmesinde tadilat masraflarının kira bedelinden düşüleceğine dair açık bir hüküm bulunmadığı sürece, kiracının tek taraflı mahsup yapma hakkı yoktur (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 59. HD-2024/435-2024/396 ).
Özenle Kullanma Borcu: Sözleşmede “kiralayanın izni olmadan tadilat yapılamaz” maddesi varsa, bu hükme aykırılık sözleşmeye aykırılık teşkil eder (Adana Bölge Adliye Mahkemesi 5. HD-2022/989-2024/1568 ).
Temerrüt Oluşumu: Tadilat masrafı adı altında eksik yatırılan kira bedelleri, İİK 269/c kapsamında geçerli bir ödeme belgesiyle kanıtlanmadığı sürece temerrüt oluşturur ve tahliye sebebidir (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 64. HD-2025/2149-2026/1181 ).
3. Önerilen Yol Haritası
Hem kira alacağını tahsil etmesi hem de tahliyeyi sağlaması için izleNmesi gereken adımlar şunlardır:
1. Adım: İcra Takibi Başlatılması (Örnek No: 13)
Sözleşmedeki asıl bedel olan 37.500 TL üzerinden (veya Haziran ayı için anlaşılan ancak ödenmeyen 32.000 TL üzerinden) eksik kalan kısımlar için ilamsız tahliye takibi başlatılmalıdır.
Takip talebinde hem kira alacağı hem de tahliye (TBK m. 315 uyarınca) birlikte talep edilmelidir (Hukuk Genel Kurulu-2024/785-2025/426 ).
2. Adım: Ödeme Süresinin Beklenmesi
Kiracıya gönderilen ödeme emri ile 30 günlük yasal süre verilmelidir. Kiracı bu süre içinde borcun tamamını (tadilat kesintileri dahil) ödemezse temerrüde düşmüş sayılır (Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 37. HD-2023/1644-2024/1926 ).
3. Adım: İcra Mahkemesinde Tahliye Davası
30 günlük süre geçtikten sonra, borç ödenmemişse 6 ay içinde İcra Mahkemesinden tahliye ve itirazın kaldırılması talep edilmelidir (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 64. HD-2025/2149-2026/1181 ).
Kiracının “sözlü indirim” veya “tadilat mahsubu” savunmaları, İİK 269/c’deki yazılı belgelerle ispatlanamadığı sürece mahkemece reddedilecektir (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 59. HD-2024/433-2024/397 ).
4. Adım: Tahliye Taahhüdüne Dayalı Takip (Alternatif Yol)
Eldeki tahliye taahhütnamesine dayanarak İcra Müdürlüğü kanalıyla tahliye takibi başlatılabilir. Kiracı imzaya itiraz etmezse süreç hızla sonuçlanır (Adana Bölge Adliye Mahkemesi 10. HD-2023/158-2024/2325 ).
Sonuç: Müvekkil, sözleşmedeki asıl bedel olan 37.500 TL’yi talep etme hakkına sahiptir; zira düşük bedelli ödemelerin kabulü artış hakkından vazgeçildiği anlamına gelmez. Kiracının izinsiz tadilat masraflarını kiradan düşmesi yasal dayanaktan yoksundur ve bu durum temerrüt nedeniyle tahliye davasına konu edilebilir.
Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?
Kira uyuşmazlıklarında yapılacak küçük bir usul hatası, aylar hatta yıllar sürebilecek hak kayıplarına neden olabilir. Özellikle kira bedelinin tespiti, eksik kira ödemeleri, tahliye taahhütnamesinin geçerliliği, temerrüt nedeniyle tahliye ve icra takibi süreçlerinde uygulanacak prosedürlerin doğru belirlenmesi büyük önem taşır.
Kiracının “sözlü indirim anlaşması vardı”, “tadilat masrafını kiradan düştüm” veya “tahliye taahhütnamesi geçersizdir” şeklindeki savunmalarının hangi delillerle çürütülebileceği, hangi takip yolunun seçileceği ve dava stratejisinin nasıl oluşturulacağı uzmanlık gerektirir.
2M Hukuk Avukatlık Ofisi, İstanbul Tuzla merkezli olarak kira hukuku, tahliye davaları, kira alacağı davaları ve icra takipleri alanında müvekkillerine kapsamlı hukuki danışmanlık sunmaktadır. Her somut olayın kendine özgü özellikleri bulunduğundan, doğru hukuki stratejinin belirlenmesi hem alacağın tahsilini hızlandırmakta hem de tahliye sürecinin daha kısa sürede sonuçlanmasına katkı sağlamaktadır. Özellikle İstanbul, Tuzla ve çevresinde kira uyuşmazlıkları yaşayan ev sahipleri ve kiracılar için profesyonel hukuki destek, olası hak kayıplarının önüne geçilmesinde önemli bir avantaj sunmaktadır.
Sık Sorulan Sorular
1. Ev sahibi sözlü olarak yaptığı kira indirimini sonradan geri isteyebilir mi?
Evet. Yazılı bir anlaşma bulunmadığı sürece kira sözleşmesindeki bedel ve artış hükümleri esas alınır. Kiracının sözlü indirim iddiasını kanunda öngörülen yazılı delillerle ispat etmesi gerekir.
2. Kiracı yaptığı tadilat masraflarını kira bedelinden tek taraflı olarak düşebilir mi?
Hayır. Kira sözleşmesinde açıkça kararlaştırılmadıkça veya kiraya verenin yazılı onayı bulunmadıkça kiracı yaptığı tadilat masraflarını kira bedelinden mahsup edemez.
3. Ev sahibinin eksik kira ödemelerini uzun süre kabul etmesi hak kaybına yol açar mı?
Genel olarak hayır. Eksik veya indirimli kira ödemelerinin bir süre kabul edilmesi, kira sözleşmesindeki artış şartından vazgeçildiği anlamına gelmez. Ancak her olay kendi özel koşulları çerçevesinde değerlendirilmelidir.
4. Tahliye taahhütnamesi varsa doğrudan tahliye mümkün müdür?
Geçerli şekilde düzenlenmiş bir tahliye taahhütnamesine dayanılarak icra yoluyla tahliye takibi başlatılabilir. Kiracının imzaya veya taahhüde yönelik itirazının niteliği sürecin işleyişini etkileyebilir.
5. Eksik kira ödeyen kiracı temerrüt nedeniyle tahliye edilebilir mi?
Evet. Kanunda öngörülen ödeme ihtarı ve süreler usulüne uygun şekilde uygulanır, kiracı yasal süre içinde kira borcunu tamamen ödemezse temerrüt nedeniyle tahliye süreci işletilebilir. Ancak her dosyada usul şartlarının eksiksiz yerine getirilmesi gerekir.
