Kira sözleşmesinde yazılı olarak kararlaştırılan bedel ve artış oranı tarafları bağlar. Peki ev sahibinin kiracıya “bu yıl zam yapmayalım” ya da “bir süre indirimli ödeyelim” şeklinde sözlü olarak verdiği taviz, sonradan ortaya çıkan bir uyuşmazlıkta kiracı lehine kullanılabilir mi? İcra takibinde kiracı “aramızda sözlü indirim vardı” derse, elindeki ses kaydı ya da WhatsApp yazışması bu iddiayı ispata yeter mi? Bu yazıda, kira bedelinin belirlenmesinden sözlü anlaşmaların ispat gücüne kadar süreci güncel Yargıtay içtihatları ve İcra ve İflas Kanunu (İİK) hükümleri ışığında ele alıyoruz.

Kira Bedeli ve Artış Oranı: Sözleşme Hükmü Esastır

Kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli ve artış şartı (genellikle TÜFE oranı), tarafların özgür iradesiyle kararlaştırdığı temel yükümlülüklerdir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme, kiracı fesih bildirmediği sürece 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 347 uyarınca birer yıl uzar; uzayan dönemlerde de sözleşmedeki artış şartı geçerliliğini korur.

Bu noktada kritik ilke şudur: kiraya verenin bir dönem indirimli veya artışsız bedel kabul etmiş olması, artış hakkından vazgeçtiği anlamına gelmez. Düşük bedelli ödemelerin fiilen kabul edilmesi, taraflar arasında zımni bir sözleşme değişikliği olarak yorumlanamaz. Kiraya veren, izleyen dönemlerde sözleşmedeki asıl bedeli ve artış oranını talep etme hakkını korur.

Kiracının “Sözlü İndirim” İddiası Nasıl İspatlanır?

Kira bedelinin sözleşmedeki tutardan daha düşük belirlendiğini iddia eden taraf, bu iddiayı ispatla yükümlüdür. Ancak icra takibi ve icra (hukuk) mahkemesi süreci, “dar yetkili” bir alandır; burada her türlü delil dinlenmez.

İİK m. 269/c hükmüne göre, borçlu kiracı akdi reddetmeyip “kira ödendi” ya da “başka bir sebeple istenemez” diyerek itiraz ederse; bu itirazını yalnızca şu belgelerle ispat edebilir:

Noterlikçe re’sen düzenlenmiş veya imzası onaylanmış bir belge,

Alacaklı (kiraya veren) tarafından ikrar olunmuş (kabul edilmiş) bir belge,

Resmî dairelerin veya yetkili makamların usulüne uygun verdiği bir makbuz ya da vesika.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun yerleşik uygulaması da bu yöndedir: borçlu, kira ilişkisine ve kira miktarına açıkça karşı çıkmazsa İİK m. 269/2 gereği kira ilişkisi ve miktarı takip hukuku bakımından kesinleşir; kiranın ödendiği veya istenemeyeceği yönündeki itirazlar ise 269/c’deki nitelikli belgelerle ispatlanmak zorundadır (bkz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2018/6-683). Dolayısıyla kiracının “sözlü olarak indirim yapıldı” savunması, yukarıdaki nitelikte bir belgeye dayanmıyorsa icra mahkemesince dikkate alınmaz.

Ses Kaydı ve WhatsApp Yazışması İcra Mahkemesinde Delil Olur Mu?

Uygulamada en çok sorulan sorulardan biri budur. Kiraya verenin ya da kiracının elindeki ses kaydı, telefon görüşmesi dökümü veya WhatsApp yazışması, “sözlü indirim vardı” ya da “böyle bir indirim yoktu” iddiasını kanıtlar mı?

İcra ve iflas hukukunun dar yetkili yapısı içinde bu tür dijital kayıtlar, İİK m. 269/c’de sınırlı biçimde sayılan belgeler arasında yer almaz. Bu nedenle icra takibi ve itirazın kaldırılması aşamasında kira bedelinin tespiti, kural olarak yazılı sözleşme üzerinden yapılır. Ses kaydı veya mesaj görüntülerine dayanan indirim iddiaları, bu aşamada tek başına sonuç doğurmaz.

Bunun tek istisnası, tarafların anlaşmayı İİK m. 269/c’nin öngördüğü nitelikte bir belgeye (örneğin karşılıklı imzalı bir protokole ya da kiraya verenin açık ikrarını içeren yazılı bir metne) dökmüş olmasıdır. Aksi hâlde, sözlü mutabakat ne kadar gerçek olursa olsun, dar yetkili icra mahkemesinde ispat edilemez.

Önemli not: Yazışma ve kayıtların genel mahkemelerdeki (sulh hukuk / asliye) bir yargılamada delil değeri ayrı bir tartışma konusudur ve somut olayın koşullarına göre değerlendirilir. Bu yazıdaki değerlendirme, ilamsız tahliye takibi ve icra mahkemesi süreci bakımındandır.

İndirimli Ödemeyi Kabul Etmek Artış Hakkından Vazgeçmek Midir?

Hayır. Kiraya verenin bir veya birkaç dönem sözleşmedeki bedelin altında ödeme kabul etmesi, tek başına artış şartından feragat sayılmaz. Yargıtay uygulamasında, farklı tarihlerde veya farklı tutarlarda ödeme yapılmış olması, sözleşmedeki artış düzenlemesini ortadan kaldırmaz; ödeme koşullarının değiştiği ancak aynı kuvvette (yazılı) bir belgeyle ileri sürülüp ispatlanabilir.

Bu nedenle kiraya veren, geçmişte hoşgörü göstermiş olsa bile, sözleşmedeki asıl bedel ve artış oranı üzerinden alacağını talep edebilir; kiracının eksik ödemeleri temerrüde yol açabilir.

Kiraya Veren İçin Kısa Yol Haritası

Alacağın tespiti: Sözleşmedeki asıl bedel ve artış oranı esas alınarak eksik kalan tutar hesaplanır.

İlamsız tahliye takibi (Örnek No: 13): Hem birikmiş kira alacağı hem de temerrüt nedeniyle tahliye (TBK m. 315) birlikte talep edilerek takip başlatılır.

30 günlük ödeme süresi: Ödeme emrinin tebliğinden itibaren kiracıya tanınan yasal sürede borcun tamamı ödenmezse kiracı temerrüde düşer.

İtirazın kaldırılması ve tahliye: Kiracı süresinde ödemezse, süresi içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye talep edilir. Kiracının “sözlü indirim” savunması, İİK m. 269/c’deki belgelerle ispatlanamadığı sürece reddedilir.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

1. Ev sahibi sözlü olarak “bu yıl zam yok” dediyse, sonradan zammı isteyebilir mi? Kural olarak evet. Sözlü taviz, aynı kuvvette (yazılı) bir belgeyle ispatlanamadığı sürece sözleşmedeki artış şartını ortadan kaldırmaz. Kiraya veren, sözleşmedeki asıl bedel ve artış oranını talep edebilir.

2. Kiracının elindeki WhatsApp yazışması icra mahkemesinde işe yarar mı? İcra ve iflas hukukunun dar yetkili yapısı içinde WhatsApp yazışması ya da ses kaydı, İİK m. 269/c’de sayılan belgelerden değildir. Bu aşamada kira bedeli, kural olarak yazılı sözleşmeye göre belirlenir.

3. Sözlü indirim anlaşmasını nasıl geçerli hâle getirebilirim? Anlaşmayı karşılıklı imzalı yazılı bir protokole dökmek, mümkünse noterde onaylatmak en güvenli yoldur. Bu şekilde belgelenen indirim, ileride ispat sorunu yaratmaz.

4. Kiracı birkaç ay eksik ödedi, ev sahibi ses çıkarmadı. Bu durum ev sahibinin aleyhine olur mu? Eksik ödemelerin fiilen kabulü, tek başına artış hakkından vazgeçme sayılmaz. Ancak sürecin doğru yönetilmesi, ihtar ve takip adımlarının zamanında atılması hak kaybını önler.

5. İcra takibinde hangi bedeli talep etmeliyim? Sözleşmedeki güncel (artışlı) asıl bedel esas alınır. İndirim iddiasını kiracının İİK m. 269/c belgeleriyle ispatlaması gerekir; ispatlayamazsa asıl bedel üzerinden takip geçerlidir.

Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Kira uyuşmazlıklarında sonucu belirleyen çoğu zaman “haklı olmak” değil, “haklılığı doğru delille ve doğru usulle ortaya koymaktır”. İİK m. 269/c’nin dar delil rejimi, ses kaydı veya yazışmaya güvenen tarafların beklenmedik biçimde hak kaybına uğramasına yol açabilir. İlamsız tahliye takibinin türü (Örnek 13), talep kalemleri, 30 günlük sürenin doğru yönetimi ve itirazın kaldırılması aşamasındaki savunma stratejisi, uzmanlık gerektiren teknik konulardır.

2M Hukuk Avukatlık Bürosu, İstanbul Anadolu Yakası ve Kocaeli hattında; Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe ve Gebze başta olmak üzere kira hukuku, tahliye davaları, icra takipleri ve kira alacağının tahsili konularında hem kiraya verenlere hem kiracılara hukuki destek sunmaktadır. Sözleşme aşamasından tahliyeye kadar tüm süreçte, hak kaybına uğramamak için uzman bir avukatla çalışmanız önemlidir.

2M Hukuk Avukatlık Ofisi : İlgili Yazılarımız

Kaynaklar ve Faydalı Bağlantılar