Riskli yapı tespiti nedir, nasıl yapılır, hangi yapılar riskli sayılır? 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği ışığında riskli yapı tespit süreci adım adım.

Kentsel dönüşüm sürecinin resmî başlangıç adımı, bir yapının “riskli yapı” olarak tespit edilmesidir. Tüm kira yardımı, yıkım, müteahhitle sözleşme ve yeni yapı süreçleri, bu tespitin doğru yapılmış ve usulüne uygun kesinleşmiş olmasına dayanır. Bu nedenle riskli yapı tespitinin ne olduğunu, hangi yapıların kapsama girdiğini ve sürecin nasıl işlediğini bilmek, hak sahibi için süreci güvenle yönetmenin ilk koşuludur.

Riskli Yapı Nedir?

Riskli yapı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da tanımlanmıştır. Buna göre riskli yapı; riskli alan içinde veya dışında olup, ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır (6306 sayılı Kanun m. 2/1-d). Bu tanımın iki temel unsuru vardır: Birincisi yapının ekonomik ömrünü tamamlaması ya da yıkılma/ağır hasar riski taşıması; ikincisi bu durumun “ilmî ve teknik verilere” dayanılarak tespit edilmiş olmasıdır. Yani riskli yapı kararı bir kanaat değil, bilimsel bir analizin sonucudur.

Hangi Yapılar Tespite Konu Olur?

Riskli yapı tespiti, her yapı türü için yapılamaz. Tespit; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri, insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine ya da ibadet etmelerine yarayan yapılar ile hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar hakkında yapılır (Uygulama Yönetmeliği m. 7/1). Buna karşılık inşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile metrukluk veya başka bir sebeple statik bakımdan yapı bütünlüğü bozulmuş olan yapılar riskli yapı tespitine konu edilmez (Uygulama Yönetmeliği m. 7/1).

Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?

Riskli yapılar, Uygulama Yönetmeliği’nin Ek-2’sinde yer alan “Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar”a göre ve Başkanlıkça geliştirilen/belirlenen elektronik yazılım programı kullanılarak tespit edilir (Uygulama Yönetmeliği m. 7/1). Tespit, gözle bir değerlendirme değil; yapıdan alınan örnekler, taşıyıcı sistem incelemesi ve mühendislik hesaplarına dayanan teknik bir rapordur. Bu rapor, Başkanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlar tarafından düzenlenir (Uygulama Yönetmeliği m. 6/1). Riskli yapı tespiti, kentsel dönüşüm sürecinin ilk halkası olduğundan, sürecin tamamına ilişkin genel çerçeve için kentsel dönüşüm sürecinin tüm aşamaları incelenebilir.

Tespit Sonrası Süreç Nasıl İlerler?

Riskli yapı tespit raporu, tespiti yapan kurum veya kuruluşça yapının bulunduğu ildeki Müdürlüğe (veya yetki devri yapılmışsa İdareye) elektronik yazılım sistemi üzerinden gönderilir (Uygulama Yönetmeliği m. 7/4). Rapor incelenir; eksiklik yoksa riskli yapı, en geç on iş günü içinde tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir (Uygulama Yönetmeliği m. 7/4). Ardından tespit; tutanakla yapıya asılarak, e-Devlet Kapısı üzerinden maliklere bildirilerek ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilerek tebliğ edilir (Uygulama Yönetmeliği m. 7/4). Tebligata karşı on beş gün içinde itiraz edilebilir; itiraz edilmez veya itiraz reddedilirse tespit kesinleşir ve dönüşüm süreci devam eder. Tespit kesinleştikten sonra maliklerin karar alma aşamasına geçilir; bu konuda kentsel dönüşümde salt çoğunluğun nasıl hesaplandığı yazısı yol gösterici olabilir. Mevzuatın güncel metni için Mevzuat Bilgi Sistemi ve lisanslı kuruluş bilgileri için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı kaynaklarına bakılabilir.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Riskli yapı ne demektir? Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma/ağır hasar riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır (6306 sayılı Kanun m. 2/1-d).

Riskli yapı tespiti nasıl yapılır? Uygulama Yönetmeliği Ek-2’deki Esaslara göre ve Başkanlıkça belirlenen elektronik yazılım programı kullanılarak, lisanslı kurum ve kuruluşlarca yapılır (Uygulama Yönetmeliği m. 6/1 ve 7/1).

Her yapı riskli yapı tespitine konu olur mu? Hayır. İnşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile metruk veya statik bütünlüğü bozulmuş yapılar tespite konu edilmez (Uygulama Yönetmeliği m. 7/1).

Tespit nasıl tebliğ edilir? Tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir; ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılır (Uygulama Yönetmeliği m. 7/4).

Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Riskli yapı tespiti, tüm dönüşüm sürecinin hukuki zeminini oluşturur; bu nedenle tespit raporunun teknik doğruluğu, tebligatın usulüne uygunluğu ve itiraz sürelerinin doğru hesaplanması kritik önem taşır. Usulüne aykırı bir tebligat veya kaçırılan bir itiraz süresi, hak sahibini telafisi güç sonuçlarla karşı karşıya bırakabilir. Kentsel dönüşüm; idare hukuku, gayrimenkul hukuku ve sözleşme hukukunun kesiştiği, tek bir usul hatasının dahi büyük hak kayıplarına yol açabildiği çok katmanlı bir süreçtir. Bu nedenle tespit aşamasından itibaren alanında uzman bir avukatla çalışmak büyük önem taşır.

2M Hukuk Avukatlık Bürosu olarak Türkiye genelinde ve kentsel dönüşümün en yoğun yaşandığı İstanbul başta olmak üzere; İstanbul’un öncelikli dönüşüm ilçeleri Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Ümraniye, Ataşehir, Kadıköy, Sancaktepe ve Küçükçekmece ile Kocaeli’nin Gebze ve Darıca bölgelerinde hizmet veriyoruz. İstanbul kentsel dönüşüm avukatı ve Tuzla kentsel dönüşüm avukatı olarak riskli yapı tespiti ve itiraz süreçlerinde hak sahiplerine hukuki destek sunuyoruz.