1. Arsa payı devretmeden binamızı yeniden yaptırmak mümkün mü?

Kentsel dönüşümde en bilinen yöntem, malikin arsa payının bir kısmını müteahhide devretmesi, müteahhidin de karşılığında binayı yapması esasına dayanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Son yıllarda, özellikle ek inşaat hakkı sınırlı olduğu için kat karşılığı anlaşmanın zorlaştığı binalarda ve Yarısı Bizden gibi devlet desteklerinin devreye girmesiyle, farklı bir model yaygınlaştı: Malikler müteahhide hiçbir bağımsız bölüm veya pay vermiyor, yapım bedelini kendileri ödüyor.

Bu modelde müteahhit bir “ortak” değil, bedel karşılığında iş yapan yüklenicidir. Bina tamamlandığında bütün bağımsız bölümler yine maliklerin olur; müteahhidin binada satacağı bir daire yoktur.

İki model arasındaki temel farklar nelerdir?

Hangi modelin sizin binanız için daha uygun olduğu; arsa değeri, maliklerin ödeme gücü ve yararlanılabilecek destekler birlikte değerlendirilerek belirlenir. Bu karşılaştırmayı ayrıntılı ele aldığımız yazı: Kentsel Dönüşümde Hangi Model Daha Avantajlı? Kat Karşılığı mı Taahhüt mü?.

2. Bu sözleşme hukuken hangi sözleşme türüne girer?

Sözleşmenin adının “kentsel dönüşüm protokolü”, “taahhüt sözleşmesi” veya “anahtar teslim yapım sözleşmesi” olması sonucu değiştirmez. Türk Borçlar Kanunu’nun 19. maddesi, sözleşmenin türünün tarafların kullandığı kelimelere göre değil, gerçek ve ortak iradelerine göre belirleneceğini düzenler:

Bakırköy 7. Asliye Ticaret Mahkemesi, 16.03.2023 T., 2021/806 E. – 2023/287 K. ilamında da aynı ilke uygulanmış ve “TBK 19. madde hükmü uyarınca sözleşmenin yorumlanması ve tipinin belirlenmesinde yalnızca kullanılan sözcüklerin değil ulaşmak istedikleri amaç ve ortaya koymak istedikleri iradelerinin esas alınması gerektiği düzenlenmiştir” tespiti yapılmıştır.

Türk Borçlar Kanunu m.470’e göre eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, işsahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Arsa payı devri öngörülmeyen, bedeli maliklerce nakden ödenen sözleşmeler bu tanıma birebir uyar ve tipik bir eser sözleşmesi niteliğindedir. Sonuç olarak uyuşmazlıklarda TBK m.470–486 hükümleri (özen borcu, gecikme, ayıp, götürü bedel, fesih) uygulanır.

Mahkemeler bu sözleşmeyi nasıl nitelendiriyor?

Bakırköy 1. Asliye Ticaret Mahkemesi, 20.12.2023 T., 2023/808 E. – 2023/1172 K. ilamı, konuya doğrudan ışık tutan bir karardır. Kentsel dönüşüm kapsamında eski yapının yıktırılarak yenisinin yapıldığı dosyada mahkeme, “davalı müteahhide her hangi bir taşınmazın verilmesinin ön görülmediği, sözleşme ve eki sözleşmedeki ödeme tablosunda, arsa sahibi davacı tarafından davalı müteahhide ödenecek miktarların belirlendiği” hususunu tespit etmiş; arsa sahibinin amacının ticari kazanç değil riskli yapısını yenilemek olduğunu değerlendirmiştir. Mahkeme bu doğrultuda “taraflar arasında bir eser sözleşmesi bulunduğu ve davacının da 6502 sayılı Yasa kapsamında tüketici olduğu” sonucuna varmıştır.

3. Kat malikleri tüketici sayılır mı, bu neyi değiştirir?

Malikin tüketici sayılması, olası bir uyuşmazlığın hangi mahkemede ve hangi kurallarla görüleceğini doğrudan etkiler. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket eden kişiyi tüketici olarak tanımlar. Kendi oturduğu veya ailesinin kullandığı daireyi yeniden yaptıran malik bu tanıma girebilir.

• Görevli mahkeme: Tüketici işlemlerinden doğan uyuşmazlıklarda tüketici mahkemeleri görevlidir (6502 m.73). Asliye ticaret veya asliye hukuk mahkemesinde açılan dava görev yönünden reddedilebilir; bu da aylar kaybettirir.
• Arabuluculuk: Tüketici uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak kural olarak dava şartıdır (6502 m.73/A). İnşaat bedelleri tüketici hakem heyeti sınırını (2026 yılı için 186.000 TL) büyük ölçüde aştığından yol genellikle arabuluculuk ve tüketici mahkemesidir.
• Haksız şart denetimi: Müteahhidin hazır getirdiği, maliklerle tek tek müzakere edilmemiş maddeler (ör. tek taraflı fiyat artırma yetkisi, malike ağır cezai şart, müteahhide sınırsız süre uzatımı) 6502 m.5 uyarınca haksız şart denetimine tabi tutulabilir.

4. Sözleşmeyi kaç malikin imzalaması gerekir?

Bu, uygulamada en çok hata yapılan konudur. Genel kural Türk Medeni Kanunu’nun 692. maddesindedir:

Binayı yıkıp yeniden yapmak, olağan kullanımı aşan bir yapı işidir; genel kurala göre bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 31. Hukuk Dairesi, 22.06.2023 T., 2022/335 E. – 2023/847 K. kararında bu kural açıkça vurgulanmış ve “TMK’nın 692. maddesi gereğince, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tüm hissedarlar tarafından imzalanması zorunlu olup, bu husus geçerlik şartıdır ve ileri sürülmese dahi re’sen nazara alınması gereken bir durumdur” denilmiştir. Karar arsa payı karşılığı sözleşmeye ilişkin olsa da, binanın yıkılıp yeniden yapılması TMK m.692 anlamında olağanı aşan bir yapı işi olduğundan aynı ilke götürü bedelli modelde de önem taşır.

Riskli yapılarda salt çoğunluk kuralı nasıl işler?

Binanız 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilmişse, oybirliği kuralının istisnası devreye girer. 7471 sayılı Kanun’la (RG 09.11.2023) değişik 6306 m.6/1 uyarınca yeniden yapım, uygulama ve sözleşme konusunda paydaşların sahip oldukları hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alınabilir. Karara katılmayan maliklerin arsa payları, Uygulama Yönetmeliği m.15 ve 15/A’daki usulle, rayiç değerden az olmamak üzere öncelikle karara katılan paydaşlara açık artırmayla satılır.

Salt çoğunluk kararının nasıl hesaplandığını ve geçerlilik şartlarını ayrıca anlattık: Kentsel Dönüşümde Salt Çoğunluk Nasıl Hesaplanır?.

Bina riskli yapı değilse ne olur?

Riskli yapı tespiti bulunmayan, yalnızca eskidiği için yenilenmek istenen binalarda 6306’nın çoğunluk kuralı uygulanmaz. Bu durumda TMK m.692 ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri gereği bütün maliklerin imzası gerekir. Bir malikin dahi imzası eksik kalırsa proje fiilen durabilir.

Sözleşme geçersiz çıkarsa müteahhit ne isteyebilir?

Aynı Ankara BAM kararında, geçersizliğin sonuçları da açıklanmıştır: “sözleşme geçersiz olsa dahi, davacı yüklenici, kusurlu olup olmadığına bakılmaksızın, sözleşmeye dayanarak yaptığı ve davalı arsa sahibinin yararına ve onun mal varlığında artışa sebep olabilecek harcamalarını ise talep edebilecektir”. Yani sözleşme eksik imza nedeniyle geçersiz sayılsa dahi müteahhit, maliklerin malvarlığını artıran faydalı harcamalarını isteyebilir. Malikler açısından sonuç, imza tamamlanmadan işe başlatmamaktır.

5. Diğer maliklerin onayını toplamak kimin görevidir?

Sözleşmede “tüm maliklerin imzası ve vekâletnameleri alındıktan sonra ruhsata başvurulacaktır” gibi bir şart varsa, bu sürecin kim tarafından yürütüleceği açıkça yazılmalıdır. Aksi hâlde müteahhit gecikmenin sorumluluğunu maliklere yüklemeye çalışabilir.

Ankara 9. Asliye Ticaret Mahkemesi, 08.02.2022 T., 2019/301 E. – 2022/75 K. kararı bu konuda yol göstericidir. Sözleşmede “müteahhit firma arsa sahiplerinin tamamı ile sözleşmesini ve genel inşaat yetkilerini içeren vekaletnamelerini bitirip tüm maliklerden sözleşme ve vekaletleri aldıktan sonra … ruhsat alınacaktır” şartı bulunan dosyada mahkeme, bu süreci yürütmenin müteahhidin yükümlülüğü olduğunu kabul etmiştir. Gerekçede “Davacı yüklenici, taşınmazın 12 daireden oluştuğunu ve 12 nolu bağımsız bölüm malikinin rızasını elde etmesi gerektiğini biliyor olmalıdır” denilmiş ve diğer maliklerle anlaşamamanın mücbir sebep sayılamayacağı belirtilmiştir.

• “Esasen bedelin ‘fahiş’ talep edilmesi ‘mücbir sebep’ doğuran şart olamaz” — Bir malikin yüksek bedel istemesi, müteahhidi sorumluluktan kurtarmaz.
• Mahkeme ayrıca, imzalayan malike diğer malikin rızasını alma yükümlülüğü yüklenemeyeceğini şu sözlerle belirtmiştir: “Sözleşmede ‘arsa sahipleri’ sözcüğünden hareketle … Otomotive diğer arsa sahibinin rızasının alınması yükümlülüğü yüklenemez”.

İmzalar tamamlanmazsa ödenen avans ne olur?

İstanbul Anadolu 2. Asliye Ticaret Mahkemesi, 17.05.2018 T., 2016/40 E. – 2018/568 K. kararında taraflar, bu risk için önceden bir çözüm kararlaştırmıştır: “15.000 USD avansın, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tüm kat maliklerinin en az 2/3’ü ile imzalanamaması halinde davalı şirket tarafından davacı şirkete iade edileceği, bedel iade edilmediği takdirde teminat senedinin geçerlilik kazanacağı”. Arsa payı devredilmeyen modelde de aynı mantıkla, belirli sayıda imza toplanamazsa avansın iadesi ve buna bağlı bir teminat sözleşmeye yazılmalıdır.

6. Müteahhidin yetki belgesi binamızı yapmaya yeterli mi, nasıl kontrol edilir?

Türkiye’de yapı müteahhitleri, iş deneyimi ve mali yeterliliklerine göre gruplara ayrılır. Her grubun üstlenebileceği azami iş büyüklüğü sınırlıdır ve bu sınırlar Bakanlıkça her yıl güncellenir. Bir müteahhit ne kadar iyi niyetli olursa olsun, yetki belgesi grubu binanızın yaklaşık maliyetine yetmiyorsa ruhsat aşamasında sorun çıkar.

İstanbul 5. Asliye Ticaret Mahkemesi, 13.03.2025 T., 2022/648 E. – 2025/166 K. ilamında, yüklenicinin yetki belgesinin inşaat metrekaresine yetersiz kalması sözleşmenin feshi için haklı neden kabul edilmiştir. Bilirkişi raporuna göre yüklenicinin sahip olduğu yetki grubuyla ancak sınırlı sayıda bağımsız bölüm yapılabileceği, taahhüt edilen işi yapabilecek teknik ve ekonomik yeterliliğe sahip olmadığı anlaşılmıştır.

İmzadan önce hangi kontroller yapılmalı?

1. Müteahhidin yetki belgesi numarası ve grubu, e-Devlet’teki Müteahhit Bilgileri Sorgulama hizmetinden kontrol edilmeli; grup, binanın yaklaşık maliyetiyle karşılaştırılmalıdır.
2. Belge sahibi şirketin ticaret sicil kaydı, ortakları ve yetkilileri, sözleşmeyi imzalayacak kişinin temsil yetkisi (imza sirküleri) incelenmelidir.
3. Tamamladığı işlerin yapı kullanma izinleri ve adresleri istenmeli, mümkünse yerinde görülmelidir.
4. Hakkında devam eden icra takipleri, iflas veya konkordato süreci olup olmadığı araştırılmalıdır.
5. Sözleşmeye, yetki belgesinin iş boyunca geçerli tutulacağı ve grubun düşmesi hâlinde maliklerin fesih hakkı olacağı yazılmalıdır.

7. Müteahhit yetersiz çıkarsa sözleşme feshedilebilir mi, ödenen avans geri alınır mı?

İstanbul 5. Asliye Ticaret Mahkemesinin aynı kararı, yetersiz müteahhitle yapılan sözleşmenin sonuçlarını iki yönden açıklar.

Müteahhit yoksun kaldığı kârı isteyebilir mi?

Hayır. Kararda sözleşmenin yüklenicinin kusuruyla feshedildiği kabul edilmiş ve “taraflar arasındaki sözleşmenin birleşen dosya davacısı kusuru ile davacı – birleşen dosya davalısı tarafından feshedilmiş olması nedeniyle yoksun kalınan kar talep edilemeyeceğinden birleşen davanın reddine karar verilmiş” olduğu belirtilmiştir.

Ödenen avans hangi hükme göre geri istenir?

Mahkeme, işsahibinin sözleşmeyi sona erdirmesi hâlinde “sözleşmenin sonlandırılması yönündeki irade beyanı uyarınca “verilenlerin iadesi”nin istenebileceği; zira TBK m. 77/son hükmünce “sona eren sebebe dayalı” olarak verilenlerin iadesinin “sebepsiz zenginleşme” uyarınca talep edilebileceği” kanaatine varmıştır.

Uygulamada sebepsiz zenginleşme davası açmak, parayı fiilen geri almak için tek başına yeterli değildir; müteahhidin malvarlığı yoksa kazanılan dava tahsil edilemez. Bu yüzden avansın, avans teminat mektubu karşılığında ödenmesi gerekir. Teminat mektubu, hakediş kesintisi ve nakit blokaj gibi araçlar, arsa payı devredilmeyen modelde maliklerin elindeki başlıca güvencelerdir.

Müteahhidin işe hiç başlamaması veya işi bırakması hâlinde izlenecek yolları ise şu yazılarımızda ele aldık: Kentsel Dönüşümde Müteahhit Sözleşmesi Nasıl Feshedilir? ve Kentsel Dönüşümde Müteahhit Sözleşmesi İdari Yolla Nasıl Feshedilir?.

8. Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Arsa payı devredilmeyen götürü bedelli sözleşmede maliklerin elinde tapu güvencesi yoktur; bütün koruma sözleşme metninde kurulur. Sözleşmenin eser sözleşmesi olarak doğru nitelendirilmesi, maliklerin tüketici sıfatının korunması, TMK m.692 ile 6306 sayılı Kanun’un salt çoğunluk kuralı arasındaki ilişkinin doğru kurulması ve müteahhidin yetki belgesinin denetlenmesi, imzadan önce yapılması gereken hukuki incelemelerdir. Bu aşamada kentsel dönüşüm ve inşaat sözleşmeleri alanında çalışan bir avukattan destek almak, sonradan açılabilecek davaların önlenmesine önemli ölçüde katkı sağlar.

Uygulamada en sık karşılaşılan sorunlar; eksik malik imzasıyla işe başlanması, onay toplama yükümlülüğünün kime ait olduğunun yazılmaması, avansın teminatsız ödenmesi ve yetki belgesi yetersiz bir firmayla çalışılmasıdır. Mahkeme kararları bu hataların maliklere yıllara yayılan davalar ve tahsil edilemeyen alacaklar olarak geri döndüğünü göstermektedir. Kentsel dönüşüm avukatı, sözleşme taslağını bu içtihatlar ışığında inceleyerek maliklerin haklarını koruyacak düzenlemeler önerebilir.

2M Hukuk Avukatlık Bürosu; Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Ataşehir, Kadıköy, Üsküdar, Ümraniye, Sancaktepe ve Sultanbeyli başta olmak üzere İstanbul Anadolu Yakası ile Gebze, Çayırova, Darıca, Dilovası ve Kocaeli genelinde kentsel dönüşüm, müteahhit sözleşmesi incelemesi, malikler kurulu kararları ve inşaat uyuşmazlıkları alanında danışmanlık ve dava takibi yürütmektedir.

9. Sıkça sorulan sorular

Arsa payı vermeden kentsel dönüşüm yapılabilir mi?

Evet. Malikler yapım bedelini kendileri ödeyerek müteahhitle götürü bedelli bir eser sözleşmesi yapabilir. Bu durumda bina tamamlandığında bütün bağımsız bölümler maliklerde kalır.

Götürü bedelli kentsel dönüşüm sözleşmesi noterde yapılmak zorunda mı?

Taşınmaz devri vaadi içermediği için kural olarak resmî şekle bağlı değildir. Ancak ispat kolaylığı, kurum başvuruları ve destek programlarının istediği belgeler nedeniyle yazılı ve noter onaylı yapılması önerilir.

Kat maliki müteahhide karşı tüketici sayılır mı?

Arsa payı devredilmeyen ve bedeli malikçe ödenen sözleşmelerde malikin tüketici sayıldığı mahkeme kararları vardır (Bakırköy 1. ATM 2023/808 E.). Ticari amaçlı kullanım varsa değerlendirme değişebilir.

Riskli yapıda sözleşme için bütün malikler imza atmak zorunda mı?

Hayır. 6306 m.6/1 uyarınca riskli yapılarda hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alınabilir; katılmayanların payları açık artırmayla satılır. Riskli yapı tespiti yoksa TMK m.692 gereği bütün maliklerin imzası gerekir.

Müteahhidin yetki belgesi grubunu nereden öğrenebilirim?

e-Devlet’teki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı “Müteahhit Bilgileri Sorgulama” hizmetinden yetki belgesi numarası ve grubu sorgulanabilir.

Müteahhidin yetki belgesi yetersizse sözleşmeyi feshedebilir miyim?

İstanbul 5. ATM’nin 2022/648 E. sayılı kararında yetki belgesinin inşaat alanına yetersiz kalması haklı fesih nedeni sayılmış, müteahhidin yoksun kalınan kâr talebi reddedilmiştir.

Diğer malikler imza vermezse müteahhit mücbir sebep ileri sürebilir mi?

Onay toplama yükümlülüğü sözleşmeyle müteahhide verilmişse, Ankara 9. ATM’nin 2019/301 E. sayılı kararına göre malikle anlaşamamak veya malikin fahiş bedel istemesi mücbir sebep sayılmaz.

10. Mevzuat ve kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — m.19, m.77, m.470 vd.
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu — m.692
• 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun — m.3, m.5, m.73, m.73/A
• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun — m.6/1 (7471 s. Kanun ile değişik)
• 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği — m.15, m.15/A
• e-Devlet – Müteahhit Bilgileri Sorgulama
• Ticaret Bakanlığı – 2026 yılı tüketici hakem heyeti parasal sınırları
• Bakırköy 1. Asliye Ticaret Mahkemesi, 20.12.2023 T., 2023/808 E. – 2023/1172 K. · Bakırköy 7. Asliye Ticaret Mahkemesi, 16.03.2023 T., 2021/806 E. – 2023/287 K. · İstanbul 5. Asliye Ticaret Mahkemesi, 13.03.2025 T., 2022/648 E. – 2025/166 K. · Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 31. Hukuk Dairesi, 22.06.2023 T., 2022/335 E. – 2023/847 K. · Ankara 9. Asliye Ticaret Mahkemesi, 08.02.2022 T., 2019/301 E. – 2022/75 K. · İstanbul Anadolu 2. Asliye Ticaret Mahkemesi, 17.05.2018 T., 2016/40 E. – 2018/568 K.
• Karar künyelerinin dilekçede veya yayında kullanılmadan önce UYAP üzerinden teyit edilmesi önerilir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; somut dosyanızdaki haklar ve yükümlülükler, sözleşmenin içeriğine ve yapının durumuna göre değişebilir. Mevzuat ve içtihat bilgileri Eylül 2026 itibarıyla derlenmiştir.