التحليل القانوني لعمليات تحديد بدل الإيجار، وإثبات اتفاقيات الخصم الشفهية، وخصم تكاليف التعديلات غير المصرح بها من بدل الإيجار، وعمليات الإخلاء بناءً على تعهد بالإخلاء.

1. تحديد بدل الإيجار والطبيعة القانونية لاتفاقيات الخصم الشفهية

معدلات الزيادة والأسعار المتفق عليها في عقد الإيجار هي أحكام أساسية ملزمة للطرفين. تم تحليل النتائج القانونية للخصومات الشفهية التي قدمها الموكل للمستأجر وتصرف المستأجر بما يتعارض مع هذه الخصومات أدناه:

أولوية أحكام العقد: شرط الزيادة الوارد في عقد الإيجار (معدل مؤشر أسعار المستهلك) قد تم الاتفاق عليه بإرادة حرة، ويستمر سريانه في فترات الإيجار الممتدة (محكمة الاستئناف الإقليمية في إسطنبول، الدائرة 59 – 2024/1039-2024/1394 ).

عبء إثبات الاتفاقيات الشفهية: إذا ادعى المستأجر أن بدل الإيجار قد تحدد بمبلغ أقل من المبلغ المذكور في العقد (37.500 ليرة تركية) (30.000 ليرة تركية أو 32.000 ليرة تركية)، فعليه إثبات هذا الادعاء وفقًا للمادة 269/ج من قانون التنفيذ والإفلاس؛ بوثيقة صادرة عن كاتب العدل تلقائيًا أو وثيقة تم التصديق على توقيعها، أو وثيقة معترف بها من قبل الدائن (محكمة الاستئناف الإقليمية في إسطنبول، الدائرة 59 – 2024/350-2024/592 ).

وضع التسجيل الصوتي والأدلة الرقمية: لا تُقبل التسجيلات الصوتية أو التسجيلات الرقمية المماثلة (واتساب وما إلى ذلك) الموجودة بحوزة الموكل كدليل قانوني أمام محاكم التنفيذ ذات السلطة المحدودة (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 59. HD-2024/1039-2024/1394؛ İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 59. HD-2024/943-2024/1215 ). لذلك، سيتم الاستناد إلى العقد المكتوب عند تحديد قيمة الإيجار خلال إجراءات التنفيذ.

قبول الدفعات الناقصة: لا يمكن تفسير قبول الموكل لدفعات الإيجار مخفضة أو بدون زيادة لفترة من الوقت على أنه تنازل عن شرط الزيادة في العقد أو وجود اتفاق ضمني بين الطرفين (Yargıtay 3. HD-2023/4816-2024/2912 ؛ İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 59. HD-2024/2255-2024/1063 ).

2. التعديلات غير المصرح بها ومشكلة الخصم من قيمة الإيجار

يعتبر خصم المستأجر من قيمة الإيجار تكاليف التعديلات الجوهرية التي أجراها على العقار من جانب واحد أمرًا غير قانوني:

حظر الخصم: ما لم يكن هناك نص صريح في عقد الإيجار ينص على خصم تكاليف التعديلات من قيمة الإيجار، فليس للمستأجر الحق في إجراء خصم من جانب واحد (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 59. HD-2024/435-2024/396 ).

واجب الاستخدام بعناية: إذا كان هناك بند في العقد ينص على “لا يمكن إجراء تعديلات بدون إذن المؤجر”، فإن مخالفة هذا الشرط تشكل مخالفة للعقد (Adana Bölge Adliye Mahkemesi 5. HD-2022/989-2024/1568 ).

تشكيل التخلف عن السداد: تُشكّل بدلات الإيجار التي يتم إيداعها بشكل ناقص تحت مسمى مصاريف التعديل (التجديد) تخلفًا عن السداد وتُعد سببًا للإخلاء ما لم تُثبت بوثيقة دفع صالحة ضمن نطاق المادة 269/ج من قانون التنفيذ والإفلاس (محكمة إسطنبول الإقليمية للاستئناف، الدائرة 64، رقم: 2025/2149-2026/1181).

3. خريطة الطريق المقترحة

الخطوات الواجب اتباعها لتحصيل ديون الإيجار وتأمين الإخلاء هي كما يلي:

الخطوة 1: بدء إجراءات التنفيذ (نموذج رقم: 13)

يجب بدء إجراءات إخلاء بدون حكم قضائي للأجزاء الناقصة بناءً على المبلغ الأصلي في العقد وهو 37.500 ليرة تركية (أو بناءً على 32.000 ليرة تركية المتفق عليها لشهر يونيو ولكن لم يتم دفعها).

يجب طلب كل من مستحقات الإيجار والإخلاء (وفقًا للمادة 315 من قانون الالتزامات التركي) معًا في طلب المتابعة (الهيئة العامة للقانون-2024/785-2025/426).

الخطوة 2: انتظار مدة السداد

يجب منح المستأجر مهلة قانونية مدتها 30 يومًا بموجب أمر الدفع المرسل. إذا لم يسدد المستأجر كامل الدين (بما في ذلك خصومات التجديد) خلال هذه الفترة، يُعتبر متخلفًا عن السداد (محكمة أنقرة الإقليمية للاستئناف، الدائرة 37، رقم: 2023/1644-2024/1926).

الخطوة 3: دعوى الإخلاء في محكمة التنفيذ

بعد انقضاء فترة الـ 30 يومًا، إذا لم يتم سداد الدين، يجب طلب الإخلاء ورفع الاعتراض من محكمة التنفيذ خلال 6 أشهر (محكمة إسطنبول الإقليمية للاستئناف، الدائرة 64، رقم: 2025/2149-2026/1181).

سيتم رفض دفاعات المستأجر بشأن “الخصم الشفوي” أو “خصم التجديد” من قبل المحكمة ما لم يتم إثباتها بوثائق كتابية وفقًا للمادة 269/ج من قانون التنفيذ والإفلاس (محكمة إسطنبول الإقليمية للعدل، الدائرة 59، 2024/433-2024/397).

الخطوة 4: إجراءات الإخلاء بناءً على تعهد الإخلاء (طريق بديل)

بالاستناد إلى تعهد الإخلاء الحالي، يمكن بدء إجراءات الإخلاء عبر مديرية التنفيذ. إذا لم يعترض المستأجر على التوقيع، فستُختتم العملية بسرعة (محكمة أضنة الإقليمية للعدل، الدائرة 10، 2023/158-2024/2325).

الخلاصة: يحق للموكل المطالبة بالمبلغ الأصلي في العقد وهو 37,500 ليرة تركية؛ لأن قبول المدفوعات بقيمة أقل لا يعني التنازل عن حق الزيادة. إن قيام المستأجر بخصم تكاليف التجديد غير المصرح بها من الإيجار يفتقر إلى السند القانوني، ويمكن أن يكون هذا الأمر موضوع دعوى إخلاء بسبب التأخر في السداد.

لماذا الدعم القانوني المتخصص ضروري؟

يمكن أن يؤدي أي خطأ إجرائي بسيط في نزاعات الإيجار إلى فقدان حقوق قد تستمر لأشهر أو حتى سنوات. ولهذا، فإن التحديد الصحيح للإجراءات التي ستُطبق في عمليات تحديد قيمة الإيجار، والإيجارات الناقصة، وصلاحية تعهد الإخلاء، والإخلاء بسبب التأخر في السداد، وإجراءات التنفيذ، يكتسب أهمية كبيرة.

يتطلب الأمر خبرة لتحديد الأدلة التي يمكن أن تدحض دفاعات المستأجر مثل “كان هناك اتفاق خصم شفوي”، “خصمت تكلفة التجديد من الإيجار”، أو “تعهد الإخلاء غير صالح”، وأي طريق متابعة يجب اختياره، وكيفية صياغة استراتيجية الدعوى.

يقدم مكتب 2M Hukuk للمحاماة، ومقره في توزلا، إسطنبول، استشارات قانونية شاملة لعملائه في مجالات قانون الإيجارات، ودعاوى الإخلاء، ودعاوى مستحقات الإيجار، وإجراءات التنفيذ. نظرًا لأن لكل قضية خصائصها الفريدة، فإن تحديد الاستراتيجية القانونية الصحيحة يساهم في تسريع تحصيل المستحقات وإنجاز عملية الإخلاء في وقت أقصر. خاصة بالنسبة للملاك والمستأجرين الذين يواجهون نزاعات إيجارية في إسطنبول، توزلا وما حولها، يوفر الدعم القانوني الاحترافي ميزة مهمة في منع أي خسائر محتملة في الحقوق.

الأسئلة المتكررة

1. هل يمكن للمالك أن يطلب استعادة مبلغ خصم الإيجار الذي قام به شفهيًا لاحقًا؟

نعم. ما لم يكن هناك اتفاق كتابي، تُؤخذ أحكام السعر والزيادة في عقد الإيجار كأساس. يجب على المستأجر إثبات ادعائه بالخصم الشفهي بأدلة كتابية منصوص عليها في القانون.

2. هل يمكن للمستأجر خصم تكاليف التعديلات التي أجراها من مبلغ الإيجار من جانب واحد؟

لا. لا يمكن للمستأجر خصم تكاليف التعديلات التي أجراها من مبلغ الإيجار ما لم يتم الاتفاق على ذلك صراحة في عقد الإيجار أو إذا لم يكن هناك موافقة كتابية من المؤجر.

3. هل يؤدي قبول المالك لدفعات إيجار ناقصة لفترة طويلة إلى فقدان الحقوق؟

بشكل عام، لا. إن قبول دفعات إيجار ناقصة أو مخفضة لفترة لا يعني التنازل عن شرط الزيادة في عقد الإيجار. ومع ذلك، يجب تقييم كل حالة ضمن ظروفها الخاصة.

4. إذا كان هناك تعهد بالإخلاء، فهل الإخلاء المباشر ممكن؟

بالاستناد إلى تعهد إخلاء منظم بشكل صحيح، يمكن بدء إجراءات إخلاء عن طريق التنفيذ. قد تؤثر طبيعة اعتراض المستأجر على التوقيع أو التعهد على سير العملية.

5. هل يمكن إخلاء المستأجر الذي يدفع إيجاراً ناقصاً بسبب التقصير؟

نعم. إذا تم تطبيق إشعار الدفع والمهل الزمنية المنصوص عليها في القانون بشكل صحيح، ولم يدفع المستأجر كامل دين الإيجار خلال المدة القانونية، فيمكن البدء بعملية الإخلاء بسبب التقصير. ولكن يجب استيفاء الشروط الإجرائية بالكامل في كل ملف.