Правовой анализ процессов определения арендной платы, доказывания устных соглашений о скидках, вычета расходов на несанкционированные изменения из арендной платы и выселения на основании обязательства о выселении.

1. Определение арендной платы и правовая природа устных соглашений о скидках

Согласованные в договоре аренды ставки повышения и суммы являются основными положениями, обязывающими стороны. Ниже анализируются правовые последствия устных скидок, предоставленных клиентом арендатору, и нарушения арендатором этих скидок:

Приоритет положений договора: Условие повышения (ставка ИПЦ), содержащееся в договоре аренды, было согласовано по свободному волеизъявлению и сохраняет свою силу в течение продленных периодов аренды (Региональный апелляционный суд Стамбула, 59-й отдел – 2024/1039-2024/1394 ).

Бремя доказывания устных соглашений: Если арендатор утверждает, что арендная плата была определена в более низкой сумме (30 000 TL или 32 000 TL), чем указанная в договоре (37 500 TL), он обязан доказать это утверждение в соответствии со статьей 269/с Закона об исполнительном производстве и банкротстве; документом, составленным нотариусом по собственной инициативе или с подтвержденной подписью, либо документом, признанным стороной-кредитором (Региональный апелляционный суд Стамбула, 59-й отдел – 2024/350-2024/592 ).

Статус аудиозаписей и цифровых доказательств: Аудиозаписи или аналогичные цифровые записи (WhatsApp и т.п.), находящиеся у клиента, не принимаются в качестве законных доказательств в исполнительных судах с ограниченной юрисдикцией (Апелляционный суд Стамбула 59-е Гражданское отделение – 2024/1039-2024/1394; Апелляционный суд Стамбула 59-е Гражданское отделение – 2024/943-2024/1215). По этой причине при определении размера арендной платы в процессе исполнительного производства за основу будет браться письменный договор.

Принятие неполных платежей: Тот факт, что клиент в течение некоторого времени принимал арендную плату со скидкой или без повышения, не может быть истолкован как отказ от условия о повышении арендной платы в договоре или как наличие подразумеваемого соглашения между сторонами (Верховный Суд 3-е Гражданское отделение – 2023/4816-2024/2912; Апелляционный суд Стамбула 59-е Гражданское отделение – 2024/2255-2024/1063).

2. Несанкционированные перепланировки и проблема вычета из арендной платы

Односторонний вычет арендатором стоимости существенных перепланировок, произведенных в недвижимости, из арендной платы является незаконным:

Запрет на зачет: Пока в договоре аренды нет явного положения о вычете расходов на ремонт из арендной платы, арендатор не имеет права на односторонний зачет (Апелляционный суд Стамбула 59-е Гражданское отделение – 2024/435-2024/396).

Обязанность бережного использования: Если в договоре есть пункт «ремонт не может производиться без разрешения арендодателя», то нарушение этого положения является нарушением договора (Апелляционный суд Аданы 5-е Гражданское отделение – 2022/989-2024/1568).

Возникновение просрочки: Суммы арендной платы, недоплаченные под видом расходов на ремонт, если они не подтверждены действительным платежным документом в рамках статьи 269/c ИИК, представляют собой просрочку и являются основанием для выселения (Стамбульский региональный апелляционный суд, 64-й гражданский департамент, 2025/2149-2026/1181 ).

3. Рекомендуемая дорожная карта

Шаги, которые необходимо предпринять как для взыскания задолженности по аренде, так и для обеспечения выселения, следующие:

Шаг 1: Инициирование исполнительного производства (Форма №: 13)

Должно быть инициировано безосновательное исполнительное производство о выселении по недостающим суммам, исходя из основной суммы договора в 37.500 турецких лир (или из согласованной, но не уплаченной суммы в 32.000 турецких лир за июнь).

В заявлении о взыскании должно быть запрошено как взыскание арендной платы, так и выселение (в соответствии со статьей 315 ТГО) (Генеральная ассамблея по гражданским делам — 2024/785-2025/426 ).

Шаг 2: Ожидание срока оплаты

Нанимателю должен быть предоставлен 30-дневный законный срок для оплаты посредством платежного поручения. Если наниматель не погасит всю задолженность (включая вычеты на ремонт) в течение этого срока, он считается просрочившим платеж (Анкарский региональный апелляционный суд, 37-й гражданский департамент, 2023/1644-2024/1926 ).

Шаг 3: Иск о выселении в Исполнительном суде

По истечении 30-дневного срока, если долг не был погашен, в течение 6 месяцев следует подать иск в Исполнительный суд с требованием о выселении и отмене возражения (Стамбульский региональный апелляционный суд, 64-й гражданский департамент, 2025/2149-2026/1181 ).

Защита арендатора о «устной скидке» или «зачете затрат на ремонт» будет отклонена судом, если она не будет подтверждена письменными документами, указанными в статье 269/c Закона об исполнительном производстве и банкротстве (ИИК) (Апелляционный суд Стамбула, 59-я Гражданская палата – 2024/433-2024/397 ).

4. Шаг: Исполнительное производство на основании обязательства о выселении (Альтернативный путь)

На основании имеющегося обязательства о выселении может быть начато исполнительное производство через Исполнительную дирекцию. Если арендатор не оспорит подпись, процесс быстро завершится (Апелляционный суд Аданы, 10-я Гражданская палата – 2023/158-2024/2325 ).

Вывод: Клиент имеет право требовать основную сумму в размере 37.500 турецких лир, указанную в договоре; поскольку принятие платежей по заниженной стоимости не означает отказ от права на увеличение. Вычет арендатором стоимости несанкционированного ремонта из арендной платы не имеет правового основания, и это может стать предметом иска о выселении из-за неисполнения обязательств.

Почему необходима поддержка юриста-эксперта?

В спорах об аренде небольшая процедурная ошибка может привести к потере прав, которые могут длиться месяцы или даже годы. Правильное определение процедур, которые будут применяться в процессах определения арендной платы, неполных арендных платежей, действительности обязательства о выселении, выселения из-за неисполнения обязательств и исполнительного производства, имеет большое значение.

Опровержение доводов арендатора, таких как «была устная договоренность о скидке», «я вычел расходы на ремонт из арендной платы» или «обязательство о выселении недействительно», а также выбор пути взыскания и разработка стратегии судебного разбирательства требуют экспертизы.

Юридическая фирма 2M Hukuk, расположенная в Тузле, Стамбул, предоставляет своим клиентам комплексные юридические консультации в области арендного права, дел о выселении, дел о взыскании арендной задолженности и исполнительного производства. Поскольку каждый конкретный случай имеет свои особенности, определение правильной правовой стратегии ускоряет как взыскание долга, так и завершение процесса выселения в более короткие сроки. Профессиональная юридическая поддержка особенно важна для домовладельцев и арендаторов, сталкивающихся с арендными спорами в Стамбуле, Тузле и их окрестностях, поскольку она предоставляет значительное преимущество в предотвращении возможных потерь прав.

Часто задаваемые вопросы

1. Может ли арендодатель впоследствии потребовать обратно скидку на аренду, предоставленную устно?

Да. Пока нет письменного соглашения, применяются положения договора аренды о стоимости и повышении платы. Арендатор должен доказать утверждение об устной скидке письменными доказательствами, предусмотренными законом.

2. Может ли арендатор в одностороннем порядке вычесть расходы на ремонт из арендной платы?

Нет. Если иное не оговорено явно в договоре аренды или отсутствует письменное согласие арендодателя, арендатор не может вычесть расходы на произведенный ремонт из арендной платы.

3. Приводит ли принятие арендодателем неполной арендной платы в течение длительного времени к потере прав?

В целом, нет. Принятие неполных или сниженных арендных платежей в течение некоторого времени не означает отказ от условия о повышении арендной платы в договоре аренды. Однако каждый случай должен оцениваться в рамках своих особых условий.

4. Возможно ли прямое выселение при наличии обязательства о выселении?

На основании должным образом оформленного обязательства о выселении может быть инициировано принудительное выселение через исполнительное производство. Характер возражения арендатора против подписи или обязательства может повлиять на ход процесса.

5. Может ли арендатор, уплативший неполную арендную плату, быть выселен по причине просрочки платежа?

Да. Если предусмотренное законом предупреждение об оплате и сроки применяются должным образом, и арендатор не оплачивает арендную задолженность полностью в установленный законом срок, то может быть запущен процесс выселения по причине просрочки платежа. Однако в каждом деле должны быть полностью соблюдены процедурные требования.