Kentsel Dönüşüm ve Kat Mülkiyeti Mevzuatı Bilgi Notu

Hak Sahipliği ve Karar Yeter Sayısı: 6306 sayılı Kanun m. 6/1 uyarınca, riskli yapıların bulunduğu parsellerde yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına ve paylaşım esaslarına, sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. Bu süreçte esas alınan kriter fiili kullanım değil, tapu sicilindeki arsa payıdır.

Bağımsız Bölüm ve Arsa Payı İlişkisi: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 2 ve m. 3 uyarınca; bağımsız bölüm, onaylı mimari projeye göre belirlenen ve kendisine arsa payı tahsis edilen birimdir. Tapuda tek bağımsız bölüm (dubleks) olarak kayıtlı yerler, fiilen bölünmüş olsalar dahi hukuken tek bir birim ve tek bir arsa payı olarak kabul edilir.

Projeye Aykırılık ve İmar Yaptırımları: KMK m. 19 gereği kat malikleri mimari projeyi korumakla yükümlüdür. Dubleks dairenin projeye aykırı olarak bölünmesi, 3194 sayılı İmar Kanunu m. 32 uyarınca yapı tatil zaptı ve yıkım kararına, m. 42 uyarınca ise idari para cezasına konu olur. Kentsel dönüşüm sürecinde bu tür aykırılıklar, yeni projede tüm maliklerin muvafakati ve imar mevzuatına uygunluk sağlanmadığı sürece yasal bir statü kazanmaz.

Resmi Şekil Şartı: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 706 uyarınca taşınmaz mülkiyetinin devri resmi şekilde (tapuda) yapılmalıdır. Tapuda malik görünmeyen kişilerin fiili kullanımı, kentsel dönüşümde mülkiyet hakkı veya paydaşlık sıfatı kazandırmaz.

Uygulama Notu: Kentsel dönüşümde fiili durumun (bölünmüş dubleksin iki daire olarak verilmesi gibi) gözetilmesi, ancak salt çoğunlukla (veya oybirliğiyle hazırlanan paylaşım protokolüyle) kabul edilen yeni mimari projenin bu duruma uygun çizilmesi ve belediyece onaylanması halinde mümkündür. Aksi halde paylaşım, eski arsa payları oranında gerçekleştirilir.

1. Hak Sahipliği ve Arsa Payı Esası

Kentsel dönüşüm sürecinde hak sahipliği, oy hakkı ve yeni projedeki paylaşım esasları belirlenirken fiili kullanım durumu değil, tapu sicilindeki arsa payı esas alınır. 6306 sayılı Kanun m. 6/1 uyarınca, riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak uygulamalara, sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir.

Tapu Kaydının Esas Alınması: Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 21.05.2024 tarihli, 2024/2457 E. ve 2024/6210  K. sayılı ilamına göre; bağımsız bölümün sınırları fiili kullanıma göre değil, belediyece onaylanmış ve tapuya işlenmiş mimari projeye göre belirlenir. Tapudaki aleniyet ilkesi gereği, malikin taşınmazı mimari projedeki sınırları ile edindiği kabul edilir.

Arsa Payının Değiştirilemezliği: Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 30.06.2025 tarihli, 2025/4788 E. ve 2025/9964  K. sayılı kararında, kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda arsa paylarının bağımsız bölümün değeriyle orantılı olmadığı iddiasıyla payların düzeltilmesinin veya tapu iptal ve tescilinin talep edilemeyeceği vurgulanmıştır.

2. Fiilen Bölünmüş Dubleks Dairelerin Hukuki Statüsü

Tapuda tek bağımsız bölüm (dubleks) olarak kayıtlı olan ancak fiilen iki ayrı daire şeklinde kullanılan taşınmazlar, kentsel dönüşümde hukuken tek bir birim ve tek bir arsa payı olarak kabul edilir.

Mimari Projeye Bağlılık: Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 04.07.2012 tarihli, 2012/4071 E. ve 2012/8361  K. sayılı ilamı uyarınca, mülkiyetin belirlenmesinde aslolan onaylı mimari projedir. Projeye uygun kayıt oluşturulduktan sonra, fiilen başka bir bölümün tasarruf edilmesi tapu iptal ve tescil nedeni oluşturmaz.

Mevzuat ve Yaptırımlar: Mevzuat bilgi notu uyarınca, dubleks dairenin projeye aykırı bölünmesi KMK m. 19’a aykırılık teşkil eder. Bu durum, 3194 sayılı İmar Kanunu m. 32 uyarınca yıkım kararına ve m. 42 uyarınca idari para cezasına konu olabilir. Yeni projede bu alanların iki ayrı daire olarak tescili, ancak tüm maliklerin muvafakati ve imar mevzuatına uygun yeni bir proje çizilmesiyle mümkündür.

3. Tapuda Kayıtlı Olmayan Kişilerin Hak Sahipliği

Çatı piyesinde veya bölünmüş bölümlerde oturan ancak tapu kaydında malik olarak görünmeyen kişilerin kentsel dönüşüm sürecinde doğrudan hak sahipliği veya oy hakkı bulunmamaktadır.

Resmi Şekil Şartı: TMK m. 706 ve Mevzuat Bilgi Notu uyarınca, taşınmaz mülkiyetinin devri resmi şekilde (tapuda) yapılmalıdır. Tapuda malik görünmeyen kişilerin fiili kullanımı mülkiyet hakkı kazandırmaz.

Müşterek Mülkiyet Esası: Anayasa Mahkemesi’nin 14/9/2021 tarihli kararına göre, müşterek mülkiyette her paydaş taşınmazın her zerresine hissesi oranında maliktir. Fiili kullanımın veya yapının kime ait olduğu, taşınmazın bütünüyle riskli yapı sürecine dahil edilmesini ve arsa payı üzerinden işlem yapılmasını engellemez.

4. Karar Alma ve Paylaşım Süreçlerinde Yargı Denetimi

Kentsel dönüşümde salt çoğunlukla alınan kararlar ve yapılan paylaşımlar, mülkiyet hakkını koruyan usul güvencelerine tabi olup yargı denetimine açıktır.

Değerleme ve Paylaşım İtirazları: Danıştay 4. Dairesi’nin 14.12.2023 tarihli, 2023/12152 E. ve 2023/7053  K. sayılı ilamında, yeni projedeki paylaşımın hakkaniyete aykırı olduğu iddialarının, taşınmazın nitelikleri ve imar verileri üzerinden bilirkişi incelemesiyle denetlenmesi gerektiği belirtilmiştir.

Mülkiyet Hakkı İhlali: Anayasa Mahkemesi’nin 30/6/2021 tarihli (Atanur Ekin ve diğerleri) kararında, kentsel dönüşüm uygulamalarının belirlilik ve öngörülebilirlik kriterlerini taşıması gerektiği, malik üzerinde aşırı külfet oluşturan belirsiz uygulamaların mülkiyet hakkını ihlal edeceği vurgulanmıştır.

5. Özet Tablo: Fiili Durum vs. Hukuki Statü

İkincil Kaynaklar ve Ek Bağlam

İkincil kaynak niteliğindeki aşağıdaki kararlar, yukarıdaki hukuki çerçeveyi destekleyici mahiyettedir:

Danıştay 6. Daire (2021/2884-2023/3174 ): Kentsel dönüşümde işlemlerin fiili durumdan ziyade, yıkılan binadaki kat irtifakı veya kat mülkiyeti üzerinden tescil edilen paylar üzerinden yürütüldüğünü teyit eder.

Danıştay 6. Daire (2019/15170-2020/11080 ): Arsa payı sahipliğinin, yapının fiili durumundan veya yapıda paydaş olup olmamaktan bağımsız olarak karar alma sürecinde belirleyici olduğunu vurgular.

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi (2017/1152-2017/1256 ): Bireysel fiili kullanım iddialarının veya konum itirazlarının, yasal çoğunlukla alınan ortak karar protokolü karşısında sınırlı etkiye sahip olduğunu belirtir.

Danıştay 14. Daire (2016/7079-2017/436 ): Kentsel dönüşümde karar alma ve mülkiyet devri süreçlerinde “tapuda kayıtlı paydaş” olmanın yegane belirleyici kriter olduğunu ifade eder.

Doğrudan Sonuç

Kentsel dönüşüm sürecinde hak sahipliği, oy hakkı ve yeni projeden pay alma kriterleri; taşınmazın fiili kullanım durumuna veya mimari projesine aykırı olarak yapılan bölümlere göre değil, münhasıran tapu sicilindeki arsa payına göre belirlenir. Tapuda tek bağımsız bölüm (çatı arası piyesli mesken) olarak kayıtlı olan bir taşınmaz, fiilen iki ayrı daire olarak kullanılsa dahi, 6306 sayılı Kanun kapsamında tek bir hak sahipliği ve tek bir oy hakkı doğurur. Fiili kullanımın hukuki bir sonuç doğurabilmesi, ancak tüm paydaşların salt çoğunluğu ile kabul edilecek bir paylaşım protokolünde bu durumun gözetilmesi ve yeni mimari projenin imar mevzuatına uygun şekilde iki ayrı birim olarak tasarlanması halinde mümkündür.

Kavramsal Çerçeve ve Terminoloji

Arsa Payı: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m. 2 uyarınca, arsanın bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payıdır. Kentsel dönüşümde “paydaşlık” ve “hak sahipliği” bu pay üzerinden tanımlanır

Bağımsız Bölüm: Onaylı mimari projeye göre başlı başına kullanılmaya elverişli olan ve kendisine arsa payı tahsis edilen birimdir . Çatı arası piyesli daireler (dubleks), hukuken alt kat ve çatı piyesinin bir bütün teşkil ettiği tek bir bağımsız bölümdür.

Fiili Kullanım: Taşınmazın tapu kaydı veya mimari projesinden bağımsız olarak, zilyetlik temelinde fiziksel olarak kullanılma biçimidir. Literatürde bu durum “kişisel hak” veya “zilyetlik” düzeyinde ele alınmakta, mülkiyet hakkı ile eşdeğer tutulmamaktadır L

Doktrindeki Ana Yaklaşımlar

Doktrin, kentsel dönüşüm sürecinde mülkiyetin ve karar alma yetkisinin temelini “arsa payı” olarak kabul etmektedir:

Arsa Payı Esaslı Karar Mekanizması: 6306 sayılı Kanun m. 6/1 uyarınca, riskli yapıların bulunduğu parsellerde yeniden bina yaptırılmasına ve paylaşım esaslarına, sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. Bu çoğunluk hesaplanırken fiili daire sayısı değil, tapudaki pay oranları dikkate alınır.

Mülkiyetin Korunması İlkesi: Kat mülkiyeti sona erdiğinde, taşınmaz paylı mülkiyet rejimine döner ve her malik arsa payı oranında hissedar olur. Bu aşamada, fiilen paylaşılan ancak tapuda müstakil olmayan alanlar (dubleksin bölünmüş kısımları gibi), hukuki bir “bağımsız bölüm” niteliği kazanmaz

Fiili Durumun Sınırlı Etkisi: Yapıyı fiilen kullanan ancak malik olmayan kişilere (örneğin dubleksin üst katını ayrı bir daire gibi kullanan aile bireyleri veya kiracılar) kanun bazı imkanlar (tahliye yardımı vb.) tanısa da, bu durum onlara “hak sahipliği” veya “karar verme yetkisi” kazandırmaz.

Yaklaşımlar Arasındaki Ayrışmalar ve Çatışmalar

Literatürde “arsa payı” ile “fiili değer” arasındaki uyumsuzluk temel bir ihtilaf alanı olarak görülmektedir:

Arsa Payı vs. Değerleme: Bazı görüşler, arsa paylarının her zaman bağımsız bölümün gerçek değeriyle (konum, manzara, piyes durumu) orantılı olmadığını, bu durumun kentsel dönüşümde adaletsizliğe yol açtığını savunmaktadır.

Fiili Paylaşımın Korunması: Bir görüş, paylı mülkiyete tabi yapılarda fiili paylaşımın (taksim) kentsel dönüşüm kararlarıyla tamamen ortadan kaldırılamayacağını, azınlıkta kalan maliklerin mülkiyet hakkının ihlal edilmemesi gerektiğini ileri sürmektedir  Ancak bu görüş, fiili kullanımın tapu kaydının önüne geçmesi değil, yeni projede “konum ve nitelik” açısından hakların korunması gerektiği üzerinedir 

Kullanım Hakkı Ayrışması: Ortak yerler üzerindeki kullanım hakkının arsa payı oranında olması gerektiği kuralı ile “ihtiyaç ve hakkaniyet” doğrultusunda kullanım (asansör, merdiven vb.) arasında bir ayrım yapılmaktadır. Ancak bu tartışma bağımsız bölüm mülkiyetinden ziyade ortak alanların yönetimiyle ilgilidir.

Usuli Sonuçlar ve Dava Stratejisine Etkiler

Riskli Yapı Tespiti: Kat mülkiyeti kurulmamış veya arsa paylı tapu olan yerlerde, fiilen bulunan yapının riskli yapı tespiti, fiilen kullanan tarafından değil, “yapının sahibi olan arsa payı sahibi” tarafından yaptırılmalıdır.

Arsa Payının Düzeltilmesi Davası: Eğer dubleks dairenin arsa payı, fiili büyüklüğü ve değeri ile orantısız ise (örneğin çok küçük bir pay verilmişse), maliklerin dönüşüm süreci tamamlanmadan önce “arsa payının düzeltilmesi” davası açmaları önerilmektedir  Bu dava, dönüşüm sonrası hak edilecek bağımsız bölümün değerini doğrudan etkiler.

Tebligat ve Tahliye: Yapıyı fiilen kullananlara yapılacak tahliye amaçlı bildirimler, mülkiyet hakkı sahipliği üzerinden yürütülür. Fiili kullanıcı, malik sıfatına sahip değilse karar alma sürecine dava yoluyla müdahale edemez .

Maddi Hukuk Sonuçları ve Risk Alanları

İmar Mevzuatına Aykırılık: Dubleks dairenin projesine aykırı olarak bölünmesi ve ayrı giriş açılması, KMK m. 19 ve 3194 sayılı İmar Kanunu m. 32 uyarınca kaçak yapılaşma hükmündedir. Kentsel dönüşümde bu durum, yeni projede otomatik olarak iki daire hakkı vermez; aksine yıkım ve idari para cezası riskini barındırır.

Resmi Şekil Şartı: TMK m. 706 uyarınca taşınmaz mülkiyeti ancak tapuda resmi şekilde devredilebilir. Fiili kullanım süresi ne kadar uzun olursa olsun, tapuda tescil edilmemiş bir bölme işlemi mülkiyet hakkı doğurmaz.

Sözleşme Serbestisi ve Sınırları: Malikler salt çoğunlukla bir paylaşım protokolü hazırlayabilirler. Ancak bu protokolün fiili durumu (iki daireyi) esas alması, ancak yeni imar durumunun ve mimari projenin buna izin vermesiyle mümkündür.

Somut Olaya Uygulanabilecek Çıkarımlar

Hak Sahipliği: Çatı arası piyesli dairenin maliki, kentsel dönüşümde tek bir bağımsız bölüm sahibi olarak kabul edilir. Arsa payı ne ise, oy gücü ve yeni binadaki payı o orandadır.

Fiili Bölünme: Dubleksin fiilen ikiye bölünmüş olması, belediye ve tapu nezdinde bir geçerliliğe sahip değildir. Yeni yapılacak binada iki ayrı daire alabilmek için, arsa payının buna yetmesi veya diğer maliklerin muvafakati ile şerefiye/bedel farkı ödenerek anlaşma sağlanması gerekir.

Zilyetlerin Durumu: Çatı piyesinde oturan ancak tapuda ismi geçmeyen kişi (örneğin malikin çocuğu veya kiracı), dönüşümde “hak sahibi” sıfatıyla masaya oturamaz. Bu kişilerin hakları, malik ile aralarındaki şahsi ilişki (kira, kullanım ödüncü vb.) çerçevesinde kalır 

Açık Sorular, İstisnalar ve Belirsizlikler

Tapu Tahsis Belgeleri: Eğer fiili kullanım bir tapu tahsis belgesine dayanıyorsa, bu belge mülkiyet tescili sağlamasa da kentsel dönüşümde belirli bir kişisel hak ve zilyetlik koruması sağlayabilir 

Hakkaniyet Denetimi: Yargıtay’ın arsa payı oranında kullanımın her zaman hakkaniyetli olmayabileceğine dair yaklaşımları  paylaşım aşamasında “konum ve nitelik” kriterinin (6306 m. 6) nasıl yorumlanacağı konusunda bir takdir yetkisi bırakmaktadır. Ancak bu, fiili durumun yasal statünün önüne geçeceği anlamına gelmemektedir.

Sonuç ve Pratik Değerlendirme

Kentsel dönüşümde temel kural **”tapu kaydı ve arsa payı üstünlüğü”**dür. Çatı arası piyesli bir dairenin fiilen bölünmüş olması, hukuki statüsünü değiştirmez. Hak sahipliği arsa payına göre belirlenir. Fiili durumu korumak isteyen maliklerin, dönüşüm kararı alınmadan önce arsa payı düzeltme davası açmaları veya salt çoğunlukla hazırlanan paylaşım protokolünde bu durumun gözetilmesini sağlamaları gerekmektedir. Aksi takdirde, paylaşım eski arsa payları üzerinden yapılacak ve fiili bölünmüşlük yeni projede yasal bir karşılık bulmayacaktır.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Kentsel dönüşüm sürecinde yapılacak küçük bir hukuki hata, bağımsız bölümün değeri, hak sahipliği ve yeni projede alınacak dairenin niteliği üzerinde ciddi sonuçlar doğurabilir. Özellikle tapuda tek bağımsız bölüm olarak kayıtlı ancak fiilen iki ayrı daire şeklinde kullanılan çatı arası piyesli (dubleks) taşınmazlarda, arsa payının doğru değerlendirilmesi, ortak karar protokolünün incelenmesi, paylaşım esaslarının denetlenmesi ve gerektiğinde arsa payı düzeltme veya iptal davalarının zamanında açılması büyük önem taşır. Ayrıca proje aykırılıkları, değerleme raporları ve hak kaybına yol açabilecek sözleşmeler uzmanlık gerektiren hukuki incelemeler gerektirir. Bu nedenle sürecin başından itibaren kentsel dönüşüm alanında deneyimli bir avukattan hukuki destek alınması, telafisi güç hak kayıplarının önlenmesi açısından önemli bir güvence sağlar.

Sık Sorulan Sorular

1. Tapuda tek dubleks görünen ancak fiilen iki daire olarak kullanılan taşınmaz kentsel dönüşümde iki bağımsız bölüm hakkı sağlar mı?

Hayır. Tapu kaydı ve arsa payı esas alınır. Fiili kullanım tek başına iki bağımsız bölüm hakkı kazandırmaz.

2. Kentsel dönüşümde hak sahipliği arsa payına göre mi, fiili kullanıma göre mi belirlenir?

Hak sahipliği ve oy hakkı, 6306 sayılı Kanun kapsamında tapudaki arsa payına göre belirlenir. Fiili kullanım tek başına hak oluşturmaz.

3. Çatı arasında oturan ancak tapuda malik olmayan kişi dönüşüm sürecinde hak sahibi olabilir mi?

Hayır. Tapuda malik olarak kayıtlı olmayan kişilerin dönüşüm kararlarında oy hakkı veya doğrudan hak sahipliği bulunmaz.

4. Projeye aykırı şekilde ikiye bölünmüş dubleks yeni projede otomatik olarak iki daireye dönüşür mü?

Hayır. Bunun mümkün olabilmesi için imar mevzuatına uygun yeni proje hazırlanması ve gerekli malik muvafakatlarının sağlanması gerekir.

5. Kentsel dönüşümde hak kaybı yaşamamak için dava açılması gereken durumlar nelerdir?

Arsa payının hatalı belirlenmesi, değerleme raporuna itiraz, ortak karar protokolündeki hukuka aykırılıklar veya paylaşımın hakkaniyete aykırı olması gibi durumlarda hukuki yollara başvurulabilir.