المبلغ ونسبة الزيادة المتفق عليهما كتابةً في عقد الإيجار يلزمان الطرفين. ولكن، هل يمكن استخدام التنازل الشفهي الذي قدمه المالك للمستأجر، مثل “دعونا لا نزيد الإيجار هذا العام” أو “دعونا ندفع بسعر مخفض لفترة”، لصالح المستأجر في نزاع ينشأ لاحقًا؟ إذا ادعى المستأجر في إجراءات التنفيذ أن “كان هناك خصم شفوي بيننا”، فهل يكفي التسجيل الصوتي أو محادثة واتساب التي بحوزته لإثبات هذا الادعاء؟ في هذا المقال، نتناول العملية بدءًا من تحديد مبلغ الإيجار وصولاً إلى قوة الإثبات للاتفاقيات الشفهية، في ضوء اجتهادات المحكمة العليا الحالية وأحكام قانون التنفيذ والإفلاس (İİK).

مبلغ الإيجار ونسبة الزيادة: حكم العقد هو الأساس

يعتبر مبلغ الإيجار وشرط الزيادة (عادةً معدل مؤشر أسعار المستهلك) الواردان في عقد الإيجار التزامات أساسية تم الاتفاق عليها بإرادة حرة بين الطرفين. في عقود إيجار المساكن وأماكن العمل المغلقة، يمتد العقد لمدة سنة واحدة وفقًا للمادة 347 من القانون التركي للالتزامات رقم 6098 (TBK)، ما لم يقم المستأجر بإخطار بالفسخ؛ ويظل شرط الزيادة في العقد ساري المفعول خلال الفترات الممتدة.

المبدأ الحاسم في هذه النقطة هو أن قبول المؤجر مبلغًا مخفضًا أو بدون زيادة لفترة ما، لا يعني تنازله عن حقه في الزيادة. لا يمكن تفسير القبول الفعلي للمدفوعات ذات القيمة المنخفضة كتعديل ضمني للعقد بين الطرفين. يحتفظ المؤجر بحقه في المطالبة بالمبلغ الأصلي وسعر الزيادة المنصوص عليهما في العقد خلال الفترات اللاحقة.

كيف يتم إثبات ادعاء المستأجر بـ “الخصم الشفهي”؟

الطرف الذي يدعي أن مبلغ الإيجار قد تم تحديده بأقل من المبلغ المذكور في العقد، ملزم بإثبات هذا الادعاء. ومع ذلك، فإن إجراءات التنفيذ ومحكمة التنفيذ (القانونية) هي مجال “محدود الاختصاص”؛ ولا تُقبل فيه جميع أنواع الأدلة.

المادة 269/ج من قانون التنفيذ والإفلاس وفقًا لأحكامها، إذا اعترض المستأجر المدين دون رفض العقد، قائلًا “تم دفع الإيجار” أو “لا يمكن المطالبة به لسبب آخر”؛ فلا يمكنه إثبات هذا الاعتراض إلا بالمستندات التالية:

مستند صادر عن كاتب العدل تلقائياً أو مصدق التوقيع،

مستند معترف به (مقبول) من قبل الدائن (المؤجر)،

إيصال أو وثيقة صادرة حسب الأصول عن الدوائر الرسمية أو السلطات المختصة.

التطبيق المستقر لهيئة القانون العامة في محكمة النقض يسير في هذا الاتجاه أيضًا: إذا لم يعترض المدين صراحةً على علاقة الإيجار ومقدار الإيجار، فإن علاقة الإيجار ومقدارها يصبحان نهائيين من حيث قانون التنفيذ، وفقًا للمادة 269/2 من قانون التنفيذ والإفلاس؛ أما الاعتراضات المتعلقة بدفع الإيجار أو عدم إمكانية المطالبة به، فيجب إثباتها بالمستندات المؤهلة المذكورة في المادة 269/ج (انظر: هيئة القانون العامة بمحكمة النقض، قرار رقم 2018/6-683). وبالتالي، فإن دفاع المستأجر “تم تخفيض الإيجار شفويًا” لا يؤخذ في الاعتبار من قبل محكمة التنفيذ إذا لم يستند إلى مستند من النوع المذكور أعلاه.

هل يمكن أن يكون التسجيل الصوتي ومراسلات واتساب دليلًا في محكمة التنفيذ؟

هذا أحد الأسئلة الأكثر شيوعًا في الممارسة العملية. هل يمكن للتسجيل الصوتي، أو كشف مكالمة هاتفية، أو مراسلات واتساب الموجودة بحوزة المؤجر أو المستأجر أن تثبت ادعاء “كان هناك خصم شفوي” أو “لم يكن هناك خصم من هذا القبيل”؟

في إطار الهيكل محدود الصلاحيات لقانون التنفيذ والإفلاس، لا تندرج هذه الأنواع من السجلات الرقمية ضمن المستندات المحددة على سبيل الحصر في المادة 269/ج من قانون التنفيذ والإفلاس. لهذا السبب، في مرحلة متابعة التنفيذ وإزالة الاعتراض، يتم تحديد قيمة الإيجار، كقاعدة عامة، بناءً على العقد المكتوب. لا تؤدي ادعاءات الخصم المستندة إلى التسجيلات الصوتية أو صور الرسائل، إلى نتيجة بمفردها في هذه المرحلة.

الاستثناء الوحيد لذلك هو أن يكون الطرفان قد وضعا الاتفاق في وثيقة من النوع الذي تنص عليه المادة 269/ج من قانون التنفيذ والإفلاس (مثل بروتوكول موقع من الطرفين أو نص مكتوب يتضمن إقرارًا صريحًا من المؤجر). بخلاف ذلك، بغض النظر عن مدى حقيقة الاتفاق الشفهي، لا يمكن إثباته في محكمة التنفيذ ذات الصلاحيات المحدودة.

ملاحظة هامة: إن قيمة المراسلات والسجلات كدليل في دعوى قضائية أمام المحاكم العامة (مدنية صلح / مدنية بداية) هي موضوع نقاش منفصل ويتم تقييمها وفقًا لظروف الحالة المحددة. التقييم في هذه المقالة يتعلق بإجراءات إخلاء المستأجر بدون حكم قضائي وإجراءات محكمة التنفيذ.

هل قبول الدفع المخفض يعتبر تنازلاً عن حق الزيادة؟

لا. قبول المؤجر للدفع بأقل من المبلغ المتفق عليه في العقد لفترة أو لعدة فترات، لا يعتبر تنازلاً عن شرط الزيادة بمفرده. في ممارسات محكمة النقض، فإن مجرد دفع مبالغ في تواريخ مختلفة أو بمبالغ مختلفة، لا يلغي بند الزيادة في العقد؛ ولا يمكن الادعاء بتغيير شروط الدفع وإثباته إلا بوثيقة بنفس القوة (مكتوبة).

لهذا السبب، يمكن للمؤجر، حتى لو أبدى تساهلاً في الماضي، أن يطالب بمستحقاته بناءً على المبلغ الأصلي في العقد ونسبة الزيادة؛ وقد تؤدي المدفوعات الناقصة من المستأجر إلى تخلف عن السداد.

خريطة طريق موجزة للمؤجر

تحديد المستحقات: يتم حساب المبلغ المتبقي بناءً على المبلغ الأصلي في العقد ونسبة الزيادة.

إجراء الإخلاء بدون حكم (نموذج رقم: 13): يتم بدء الإجراء بالمطالبة بكل من مستحقات الإيجار المتراكمة و الإخلاء بسبب التقصير (م. 315 من قانون الالتزامات التركي) معًا.

مدة السداد 30 يومًا: إذا لم يتم سداد كامل الدين خلال المدة القانونية الممنوحة للمستأجر اعتبارًا من تاريخ تبليغ أمر السداد، يعتبر المستأجر مقصّرًا.

رفع الاعتراض والإخلاء: إذا لم يسدد المستأجر في الوقت المحدد، يتم طلب رفع الاعتراض والإخلاء من محكمة التنفيذ خلال المدة المحددة. يتم رفض دفاع المستأجر بشأن “الخصم الشفهي” ما لم يثبت بوثائق مذكورة في المادة 269/ج من قانون التنفيذ والإفلاس.

الأسئلة الشائعة (FAQ)

1. إذا قال المالك شفويًا “لا توجد زيادة هذا العام”، فهل يمكنه طلب الزيادة لاحقًا؟ مبدئيًا، نعم. التنازل الشفهي لا يلغي شرط الزيادة في العقد ما لم يثبت بوثيقة بنفس القوة (كتابية). يمكن للمؤجر المطالبة بالمبلغ الأصلي ونسبة الزيادة في العقد.

2. هل تكون مراسلات واتساب التي بحوزة المستأجر مفيدة في محكمة التنفيذ؟ ضمن الهيكل الضيق الاختصاص لقانون التنفيذ والإفلاس، لا تعتبر مراسلات واتساب أو التسجيلات الصوتية من الوثائق المذكورة في المادة 269/ج من قانون التنفيذ والإفلاس. في هذه المرحلة، يتم تحديد مبلغ الإيجار، كقاعدة عامة، وفقًا للعقد المكتوب.

3. كيف يمكنني جعل اتفاق الخصم الشفهي ساري المفعول؟ إن تحويل الاتفاق إلى بروتوكول مكتوب وموقع من الطرفين، وتصديقه لدى كاتب العدل إذا أمكن، هو الطريق الأكثر أمانًا. الخصم الموثق بهذه الطريقة لا يسبب مشكلة إثبات في المستقبل.

4. دفع المستأجر مبلغًا ناقصًا لعدة أشهر، ولم يتخذ المالك أي إجراء. هل يؤثر هذا سلبًا على المالك؟ إن القبول الفعلي للمدفوعات الناقصة لا يعتبر وحده تنازلاً عن حق الزيادة. ولكن إدارة العملية بشكل صحيح، واتخاذ خطوات الإنذار والمتابعة في الوقت المناسب يمنع فقدان الحقوق.

5. ما هو المبلغ الذي يجب أن أطالب به في إجراءات التنفيذ؟ يُعتمد المبلغ الأصلي الحالي (مع الزيادة) في العقد. يجب على المستأجر إثبات ادعاء الخصم بوثائق المادة 269/ج من قانون التنفيذ والإفلاس؛ وإذا لم يتمكن من إثبات ذلك، فإن إجراءات التنفيذ تكون صالحة بناءً على المبلغ الأصلي.

لماذا يعتبر دعم المحامي المتخصص ضروريًا؟

في نزاعات الإيجار، غالبًا ما يحدد النتيجة ليس “كونك محقًا”، بل “إظهار أحقيتك بأدلة صحيحة وإجراءات صحيحة”. نظام الإثبات الضيق للمادة 269/ج من قانون التنفيذ والإفلاس قد يؤدي إلى فقدان غير متوقع للحقوق للأطراف التي تعتمد على التسجيلات الصوتية أو المراسلات. نوع إجراءات الإخلاء بدون حكم (المثال 13)، بنود المطالبة، الإدارة الصحيحة لفترة الـ 30 يومًا، واستراتيجية الدفاع في مرحلة رفع الاعتراض، هي مسائل فنية تتطلب خبرة.

مكتب 2M للمحاماة، يقدم الدعم القانوني لكل من المؤجرين والمستأجرين في خط إسطنبول الجانب الأناضولي وكوجايلي؛ في مناطق توزلا، بنديك، كارتال، مالتيبي، وجبزي بشكل خاص، في مسائل قانون الإيجار، وقضايا الإخلاء، وإجراءات التنفيذ، وتحصيل مستحقات الإيجار. من المهم العمل مع محامٍ متخصص لتجنب فقدان الحقوق في جميع مراحل العملية، من مرحلة العقد إلى الإخلاء.

مكتب 2M للمحاماة: مقالاتنا ذات الصلة

المصادر والروابط المفيدة