Kentsel dönüşümde müteahhit teminatı ne kadar, hangi tutar üzerinden hesaplanır? Riskli alan, rezerv alan ve riskli parsel için güncel teminat oranları ve hesaplama yöntemi.

Kentsel dönüşümde müteahhidin vereceği teminatın tutarı, projenin türüne ve büyüklüğüne göre değişir. “Teminat ne kadar?” sorusunun tek bir yanıtı yoktur; çünkü riskli alan, rezerv yapı alanı ve riskli yapıların bulunduğu parsel için farklı oranlar uygulanır. Üstelik 2024 ve 2026 yıllarında yapılan değişikliklerle oranlar güncellenmiştir. Bu yazıda teminatın hangi tutar üzerinden ve hangi oranlarla hesaplandığını ayrıntılı biçimde ele alıyoruz.

Teminat Hangi Tutar Üzerinden Hesaplanır?

Teminatın matrahı, “yapı yaklaşık maliyet bedeli”dir. Yani teminat, dairelerin satış değeri veya arsa bedeli üzerinden değil, yapının inşa maliyetinin yaklaşık tutarı üzerinden hesaplanır. Riskli alanlarda bu hesap, mevcut imar planı veya teklif imar planına göre belirlenecek yapı inşaat alanı üzerinden yapılır (Uygulama Yönetmeliği m. 13/9-a). Yapı yaklaşık maliyet bedeli, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından her yıl yayımlanan yapı yaklaşık birim maliyetleri esas alınarak hesaplanır.

Riskli Yapıların Bulunduğu Parselde Teminat Oranı: %6

En sık karşılaşılan dönüşüm türü, tek parsel üzerindeki riskli binanın yıkılıp yeniden yapılmasıdır. Bu durumda yapım işini üstlenen müteahhit, yapı ruhsatı alınmadan önce yapı yaklaşık maliyet bedelinin %6’sı kadar teminatı İdareye vermek zorundadır (Uygulama Yönetmeliği m. 13/9-c). Bu oran, 13/12/2024 tarihli ve 32751 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan değişiklikle belirlenmiştir; daha önce uygulanan oran düşürülerek %6’ya indirilmiştir.

Örneğin yapı yaklaşık maliyet bedeli 20.000.000 TL olan bir projede teminat tutarı, bu bedelin %6’sı olan 1.200.000 TL olarak hesaplanır. Bu tutar, müteahhit tarafından yapı ruhsatı alınmadan önce ilgili belediyenin muhasebe birimine yatırılır (Uygulama Yönetmeliği m. 13/9-d). Finansman modeline göre teminat ve sigorta tercihinin nasıl şekillendiği konusunda kentsel dönüşümde hangi modelin daha avantajlı olduğu yazısı incelenebilir.

Riskli Alan ve Rezerv Yapı Alanında Kademeli Oran

Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında ise sabit %6 değil, yapı inşaat alanının büyüklüğüne göre azalan kademeli bir oran uygulanır. Buna göre yapı inşaat alanı 50.000 m²’ye kadar olan kısım için yapı yaklaşık maliyet bedelinin %10’u, 50.000–75.000 m² arası için %8’i, 75.000–100.000 m² arası için %6’sı ve 100.000 m²’nin üstündeki kısım için %4’ü esas alınarak teminat hesaplanır (Uygulama Yönetmeliği m. 13/9-a ve b). Bu kademeli yapı, büyük ölçekli projelerde orantılı bir yük öngörmek amacıyla tasarlanmıştır.

Bu farkın pratikteki anlamı önemlidir: Sıradan bir apartman dönüşümü (riskli parsel) %6 sabit oranla teminatlandırılırken, riskli alan veya rezerv yapı alanı ilan edilmiş geniş bölgelerdeki büyük projelerde kademeli oran devreye girer.

2024 Öncesi Teminatlar Yeniden Düzenlenebilir mi?

04/02/2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan değişiklikle eklenen geçici hükme göre, 1/1/2024 tarihinden itibaren düzenlenen yapı ruhsatları kapsamında verilen teminatlar, yapı müteahhidinin talebi halinde %6 oranına göre yeniden düzenlenebilir (Uygulama Yönetmeliği Geçici Madde 5). Yani 2024 başından bu yana daha yüksek oranla teminat vermiş müteahhitler, talep ederek indirimli orandan yararlanabilir. Sürecin bütünündeki adımlar için kentsel dönüşüm sürecinin tüm aşamaları incelenebilir. Güncel yapı yaklaşık birim maliyetleri için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ve Mevzuat Bilgi Sistemi takip edilmelidir.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Müteahhit teminatı hangi tutar üzerinden hesaplanır? Teminat, yapı yaklaşık maliyet bedeli üzerinden hesaplanır; daire satış değeri veya arsa bedeli esas alınmaz (Uygulama Yönetmeliği m. 13/9-a).

Riskli binada teminat oranı kaçtır? Riskli yapıların bulunduğu parselde teminat, yapı yaklaşık maliyet bedelinin %6’sıdır (Uygulama Yönetmeliği m. 13/9-c).

Riskli alanda teminat neden daha yüksek olabilir? Riskli alan ve rezerv yapı alanında sabit %6 değil, alan büyüklüğüne göre %10’dan başlayıp %4’e kadar inen kademeli oran uygulanır (Uygulama Yönetmeliği m. 13/9-a ve b).

Daha önce verilmiş teminat indirilebilir mi? 1/1/2024’ten itibaren düzenlenen ruhsatlardaki teminatlar, müteahhidin talebiyle %6 oranına göre yeniden düzenlenebilir (Uygulama Yönetmeliği Geçici Madde 5).

Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Teminat tutarının doğru hesaplanması, hem müteahhit hem de mülk sahibi açısından önemlidir. Yanlış matrah veya yanlış oran üzerinden hesaplanan teminat, ileride idari ihtilaflara ve sürecin tıkanmasına yol açabilir. Kentsel dönüşüm; idare hukuku, gayrimenkul hukuku ve sözleşme hukukunun kesiştiği, tek bir usul hatasının dahi büyük hak kayıplarına yol açabildiği çok katmanlı bir süreçtir. Bu nedenle teminat hesabının ve hukuki sürecin alanında uzman bir avukatla yürütülmesi büyük önem taşır.

2M Hukuk Avukatlık Bürosu (Av. Meryem Günay) olarak Türkiye genelinde ve kentsel dönüşümün en yoğun yaşandığı İstanbul başta olmak üzere; İstanbul’un öncelikli dönüşüm ilçeleri Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Ümraniye, Ataşehir, Kadıköy, Sancaktepe ve Küçükçekmece ile Kocaeli’nin Gebze ve Darıca bölgelerinde hizmet veriyoruz. İstanbul kentsel dönüşüm avukatı ve Tuzla kentsel dönüşüm avukatı olarak teminat hesaplaması ve idari süreçlerde hak sahiplerine ve müteahhitlere hukuki destek sunuyoruz.