Сколько составляет залог подрядчика при городской реконструкции, и на основании какой суммы он рассчитывается? Актуальные ставки залога и метод расчета для рисковых зон, резервных зон и рисковых участков.

Сумма залога, которую должен предоставить подрядчик при городской реконструкции, зависит от типа и масштаба проекта. На вопрос «Какова сумма залога?» нет однозначного ответа, поскольку для рисковых зон, резервных зон строительства и участков с рисковыми строениями применяются различные ставки. Кроме того, ставки были обновлены с изменениями, внесенными в 2024 и 2026 годах. В этой статье мы подробно рассмотрим, на основании какой суммы и по каким ставкам рассчитывается залог.

На основании какой суммы рассчитывается залог?

Основой для расчета залога является «ориентировочная стоимость строительства». То есть залог рассчитывается не на основе продажной стоимости квартир или стоимости земли, а на основе ориентировочной стоимости строительных работ. В рисковых зонах этот расчет производится на основе площади застройки, определенной согласно действующему или предлагаемому плану зонирования (Положение о применении, ст. 13/9-а). Ориентировочная стоимость строительства рассчитывается на основе ориентировочных удельных затрат на строительство, ежегодно публикуемых Министерством окружающей среды, градостроительства и изменения климата.

Ставка залога на участке с рисковыми строениями: 6%

Наиболее распространенный вид трансформации — снос и перестройка рискованного здания на одном участке. В этом случае подрядчик, выполняющий строительные работы, обязан предоставить Администрации гарантию в размере 6% от приблизительной стоимости строительства до получения разрешения на строительство (Положение о реализации, ст. 13/9-c). Эта ставка была установлена изменением, опубликованным в Официальном вестнике от 13.12.2024 под номером 32751; ранее применявшаяся ставка была снижена до 6%.

Например, в проекте с приблизительной стоимостью строительства 20.000.000 турецких лир сумма обеспечения рассчитывается как 6% от этой стоимости, что составляет 1.200.000 турецких лир. Эта сумма вносится подрядчиком в бухгалтерию соответствующего муниципалитета до получения разрешения на строительство (Положение о реализации, ст. 13/9-d). О том, как формируется выбор обеспечения и страхования в зависимости от модели финансирования, можно прочитать в статье какая модель более выгодна при городской трансформации.

Ступенчатая ставка в Зоне Риска и Зоне Резервной Застройки

В зонах риска и зонах резервной застройки применяется не фиксированная ставка 6%, а ступенчатая ставка, уменьшающаяся в зависимости от размера площади строительства. Соответственно, гарантия рассчитывается исходя из 10% от приблизительной стоимости строительства для площади до 50.000 м², 8% для площади от 50.000 до 75.000 м², 6% для площади от 75.000 до 100.000 м² и 4% для площади свыше 100.000 м² (Положение о реализации, ст. 13/9-a и b). Эта ступенчатая структура разработана для обеспечения пропорциональной нагрузки в крупномасштабных проектах.

Практическое значение этой разницы важно: если обычная трансформация многоквартирного дома (рискованный участок) обеспечивается по фиксированной ставке 6%, то в крупных проектах в обширных районах, объявленных зонами риска или зонами резервной застройки, применяется ступенчатая ставка.

Могут ли гарантии, выданные до 2024 года, быть пересмотрены?

Согласно временному положению, добавленному поправкой, опубликованной в Официальной газете от 04.02.2026 под номером 33158, гарантии, предоставленные в рамках разрешений на строительство, выданных с 01.01.2024, могут быть пересмотрены по ставке 6% по запросу подрядчика (Временная статья 5 Положения о применении). То есть, подрядчики, предоставившие гарантии по более высокой ставке с начала 2024 года, могут воспользоваться сниженной ставкой, подав запрос. Для всех шагов процесса городского преобразования могут быть изучены. Для актуальных приблизительных удельных затрат на строительство Министерство окружающей среды, урбанизации и изменения климата и Информационная система законодательства следует отслеживать.

Часто задаваемые вопросы (ЧЗВ)

Как рассчитывается гарантия подрядчика? Гарантия рассчитывается на основе приблизительной стоимости строительства; стоимость продажи квартиры или стоимость земли не принимаются в качестве основы (Положение о применении, ст. 13/9-а).

Какова ставка гарантии для рискованного здания? На участке, где расположены рискованные строения, гарантия составляет 6% от приблизительной стоимости строительства (Положение о применении, ст. 13/9-с).

Почему гарантия в рискованной зоне может быть выше? В рискованной зоне и зоне резервного строительства применяется не фиксированная ставка 6%, а ступенчатая ставка, начинающаяся с 10% и снижающаяся до 4% в зависимости от размера территории (Положение о применении, ст. 13/9-а и b).

Может ли ранее предоставленное обеспечение быть снижено? Обеспечения по лицензиям, выданным с 01.01.2024, могут быть пересмотрены по запросу подрядчика в соответствии с процентной ставкой 6% (Временная статья 5 Положения о применении).

Почему необходима поддержка специалиста-юриста?

Правильный расчет суммы обеспечения важен как для подрядчика, так и для собственника недвижимости. Обеспечение, рассчитанное на основе ошибочной базы или ошибочной ставки, может привести к административным спорам и застопориванию процесса в будущем. Городская трансформация — это многослойный процесс, на пересечении административного права, права недвижимости и договорного права, где даже одна процессуальная ошибка может привести к большим потерям прав. Поэтому крайне важно, чтобы расчет обеспечения и весь юридический процесс вел юрист, специализирующийся в этой области.

Как Юридическое бюро 2M Hukuk (Адвокат Мерием Гюнай) мы предоставляем услуги по всей Турции, особенно в Стамбуле, где городская трансформация наиболее интенсивна; в приоритетных районах трансформации Стамбула, таких как Тузла, Пендик, Картал, Малтепе, Умрание, Аташехир, Кадыкёй, Санджактепе и Кючюкчекмедже, а также в регионах Гебзе и Дарыджа Коджаэли. В качестве юристов по городской трансформации в Стамбуле и юристов по городской трансформации в Тузле, мы оказываем юридическую поддержку правообладателям и подрядчикам в расчете обеспечения и административных процессах.