ما هو مقدار الضمان للمقاول في التحول الحضري، وعلى أي مبلغ يتم حسابه؟ معدلات الضمان الحالية وطريقة الحساب للمناطق الخطرة، ومناطق الاحتياط، وقطع الأراضي الخطرة.

يختلف مبلغ الضمان الذي يقدمه المقاول في التحول الحضري حسب نوع المشروع وحجمه. ليس هناك إجابة واحدة لسؤال “كم هو الضمان؟”؛ لأن معدلات مختلفة تُطبق على المنطقة الخطرة، ومنطقة البناء الاحتياطية، وقطعة الأرض التي تحتوي على مبانٍ خطرة. علاوة على ذلك، تم تحديث المعدلات مع التعديلات التي أجريت في عامي 2024 و 2026. في هذا المقال، نتناول بالتفصيل على أي مبلغ وبأي معدلات يتم حساب الضمان.

على أي مبلغ يتم حساب الضمان؟

أساس الضمان هو “تكلفة البناء التقريبية”. أي أن الضمان لا يُحسب بناءً على قيمة بيع الشقق أو سعر الأرض، بل يُحسب بناءً على التكلفة التقريبية لإنشاء المبنى. في المناطق الخطرة، يتم هذا الحساب بناءً على مساحة بناء الهيكل التي ستُحدد وفقًا لخطة التنمية الحضرية الحالية أو المقترحة (لائحة التطبيق م. 13/9-أ). يتم حساب تكلفة البناء التقريبية بناءً على تكاليف الوحدة التقريبية للبناء التي تنشرها وزارة البيئة والتخطيط العمراني وتغير المناخ كل عام.

نسبة الضمان في قطعة الأرض التي تحتوي على مبانٍ خطرة: 6%

النوع الأكثر شيوعًا للتحول هو هدم وإعادة بناء المبنى الخطير الواقع على قطعة أرض واحدة. في هذه الحالة، المقاول الذي يتولى أعمال البناء، ملزم بتقديم ضمان للإدارة يعادل 6% من التكلفة التقديرية للمبنى قبل الحصول على رخصة البناء (اللائحة التنفيذية المادة 13/9-ج). تم تحديد هذا المعدل بتعديل نُشر في الجريدة الرسمية رقم 32751 بتاريخ 13/12/2024؛ تم تخفيض المعدل المطبق سابقًا إلى 6%.

على سبيل المثال، في مشروع تبلغ تكلفته التقديرية حوالي 20.000.000 ليرة تركية، يُحسب مبلغ الضمان بنسبة 6% من هذه التكلفة، أي 1.200.000 ليرة تركية. يتم إيداع هذا المبلغ من قبل المقاول في الوحدة المحاسبية للبلدية المعنية قبل الحصول على رخصة البناء (اللائحة التنفيذية المادة 13/9-د). فيما يتعلق بكيفية تشكيل تفضيل الضمان والتأمين وفقًا لنموذج التمويل، يمكن مراجعة مقال أي نموذج تحول حضري هو الأكثر فائدة.

معدل تدريجي في المناطق الخطرة ومناطق الاحتياطي الإنشائي

أما في المناطق الخطرة ومناطق الاحتياطي الإنشائي، فلا يُطبق معدل ثابت قدره 6%، بل يُطبق معدل تدريجي متناقص بناءً على حجم مساحة البناء. وفقًا لذلك، يُحسب الضمان بناءً على 10% من التكلفة التقديرية للمبنى للجزء الذي تصل مساحة البناء فيه إلى 50.000 متر مربع، و 8% للجزء الواقع بين 50.000 و 75.000 متر مربع، و 6% للجزء الواقع بين 75.000 و 100.000 متر مربع، و 4% للجزء الذي يتجاوز 100.000 متر مربع (اللائحة التنفيذية المادة 13/9-أ و ب). تم تصميم هذه الهيكلية التدريجية بهدف توفير عبء متناسب في المشاريع واسعة النطاق.

إن أهمية هذا الفارق في الممارسة العملية كبيرة: ففي حين يتم تأمين تحويل شقة عادية (قطعة أرض خطرة) بمعدل ثابت 6%، يُطبق المعدل التدريجي في المشاريع الكبيرة في المناطق الواسعة التي أُعلنت كمناطق خطرة أو مناطق احتياطي إنشائي.

هل يمكن إعادة تنظيم الضمانات قبل عام 2024؟

وفقًا للحكم المؤقت المضاف بالتعديل المنشور في الجريدة الرسمية بتاريخ 04/02/2026 ورقم 33158، يمكن إعادة تنظيم الضمانات المقدمة في إطار تراخيص البناء الصادرة اعتبارًا من 1/1/2024 بنسبة 6% بناءً على طلب مقاول البناء (المادة المؤقتة 5 من لائحة التنفيذ). وهذا يعني أن المقاولين الذين قدموا ضمانات بنسبة أعلى منذ بداية عام 2024 يمكنهم الاستفادة من النسبة المخفضة بتقديم طلب. للاطلاع على جميع خطوات العملية، يمكن مراجعة جميع مراحل عملية التحول الحضري للحصول على التكاليف التقديرية لوحدة البناء الحالية، يجب متابعة وزارة البيئة والتخطيط العمراني وتغير المناخ و نظام معلومات التشريعات.

الأسئلة المتكررة (FAQ)

على أي أساس يُحسب ضمان المقاول؟ يُحسب الضمان على أساس التكلفة التقريبية للبناء؛ ولا يؤخذ في الاعتبار قيمة بيع الشقة أو قيمة الأرض (لائحة التنفيذ المادة 13/9-أ).

كم هي نسبة الضمان في المباني الخطرة؟ في الأراضي التي توجد بها مبانٍ خطرة، يكون الضمان بنسبة 6% من التكلفة التقديرية للبناء (لائحة التنفيذ المادة 13/9-ج).

لماذا قد يكون الضمان أعلى في المنطقة الخطرة؟ في المنطقة الخطرة ومنطقة البناء الاحتياطي، لا يتم تطبيق نسبة ثابتة قدرها 6%، بل يتم تطبيق نسبة متدرجة تبدأ من 10% وتنخفض إلى 4% حسب حجم المنطقة (لائحة التنفيذ المادة 13/9-أ و ب).

هل يمكن تخفيض الضمان المقدم مسبقاً؟ يمكن إعادة تنظيم الضمانات في الرخص الصادرة اعتبارًا من 1/1/2024 وفقًا لنسبة 6% بناءً على طلب المقاول (المادة المؤقتة 5 من لائحة التنفيذ).

لماذا دعم المحامي المتخصص ضروري؟

يعد الحساب الصحيح لمبلغ الضمان أمرًا مهمًا لكل من المقاول ومالك العقار. قد يؤدي الضمان المحسوب على أساس خاطئ أو نسبة خاطئة إلى نزاعات إدارية وتعطيل العملية في المستقبل. التحول الحضري هو عملية متعددة الطبقات تتقاطع فيها قوانين الإدارة والعقارات والعقود، حيث يمكن لخطأ إجرائي واحد أن يؤدي إلى خسائر كبيرة في الحقوق. لذلك، من الأهمية بمكان أن يتم حساب الضمان والإجراءات القانونية من قبل محامٍ متخصص في هذا المجال.

مكتب 2M للخدمات القانونية (المحامية مريم غوناي) كمكتب نقدم خدماتنا في جميع أنحاء تركيا، وخاصة في إسطنبول حيث تشهد التحول الحضري الأكثر كثافة؛ في مناطق التحول ذات الأولوية في إسطنبول مثل توزلا، بينديك، كارتال، مالتيبي، أومرانية، أتاشهير، كاديكوي، سانجاكتيبي وكوتشوك تشكمجة، بالإضافة إلى مناطق جبزي وداريجا في كوجايلي. بصفتنا محامي التحول الحضري في إسطنبول ومحامي التحول الحضري في توزلا، نقدم الدعم القانوني لأصحاب الحقوق والمقاولين في حساب الضمانات والعمليات الإدارية.