Apartman veya site yönetiminde en sık yaşanan çıkmazlardan biri, yöneticiye ulaşılamaması ve buna bağlı olarak kat malikleri kurulunun toplanamamasıdır. Yönetici görevini bırakmış, adresini bildirmemiş ya da kat maliklerinin toplantı taleplerine cevap vermiyor olabilir. Bu durumda bina yönetimsel olarak kilitlenir; ortak giderler tahsil edilemez, acil kararlar alınamaz ve sorumluluk boşluğu doğar.

İyi haber şu ki, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) bu tıkanıklığı çözmek için net bir yol haritası sunar. Bu yazıda; yöneticinin iletişim bilgilerini bildirme yükümlülüğünü, yönetici kaçındığında kat maliklerinin bizzat toplantı yapma usulünü, adres tespiti ile tebligat yöntemlerini ve son çare olarak Sulh Hukuk Mahkemesi aracılığıyla yönetici atanması sürecini, güncel mevzuat ve yargı kararları ışığında 2M Hukuk Avukatlık Ofisi olarak ele alıyoruz.

1. Yöneticinin İletişim Bilgilerini Bildirme Yükümlülüğü ve İdari Para Cezası

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesi uyarınca, yöneticinin iletişim bilgilerinin şeffaflığı yasal bir zorunluluktur. Madde metni gereği yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin, ana gayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir (Yargıtay 21. Hukuk Dairesi – 2018/2496 – 2019/2633 – 08.04.2019).

Bu yükümlülük keyfi değil, denetlenebilir bir kamu düzeni kuralıdır. Çünkü kat malikinin yöneticiye hangi adresten ulaşacağını, dava ve tebligatlarını nereye yönelteceğini bilmesi bu bilgiye bağlıdır.

Yükümlülüğün yerine getirilmemesi halinde, ilgili kat malikinin başvurusu üzerine yöneticiye veya yönetim kurulu üyelerinin her birine idari para cezası uygulanabilmektedir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi – 2022/3890 – 2023/3698 – 07.11.2023). Ceza, ana gayrimenkulün bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından, başvuru üzerine verilir.

Önemli ayrıntı: Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan ana gayrimenkullerde yönetici atanması zaten kanunen zorunludur. Dolayısıyla “yönetici yok” denilerek bu yükümlülükten kaçınmak mümkün değildir; yönetici yoksa atanması, varsa kimlik ve adres bilgilerinin ilan edilmesi gerekir.

2. Kat Maliklerinin Toplantı Yapma Usulü ve Yöneticinin Kaçınması

Kat malikleri kurulu toplantısının gerçekleştirilmesine ilişkin usul, KMK’nın 29. maddesinde düzenlenmiştir.

Olağanüstü toplantı usulü: Önemli bir sebebin çıkması halinde; yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin (1/3) istemi üzerine, toplantı tarihinden en az on beş (15) gün önce tüm maliklere imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilerek toplantı yapılabilir. Bu süre, çağrının kat malikine ulaştığı (tebliğ) tarihten itibaren işler.

Uygulamada hayati önem taşıyan bir nokta: Olağanüstü toplantı çağrısının yalnızca apartman girişine veya ilan panosuna asılması yeterli değildir. Kanunun aradığı şekil şartı, ya imza karşılığı çağrı kâğıdı ya da iadeli taahhütlü mektuptur. Bu şekle uyulmaması, toplantıya katılmayan kat malikine, alınan tüm kararların iptalini Sulh Hukuk Mahkemesi’nde talep etme hakkı verir. Yani usulsüz bir çağrı, aylar süren emeği boşa çıkarabilir.

Yönetici kaçınırsa ne olur? Yöneticinin görevini yerine getirmekten veya toplantı yapmaktan kaçınması halinde kat malikleri bizzat hareket edebilir. Yargıtay, kat maliklerinin 1/3 oranında imza toplayarak olağanüstü toplantı için gerekli koşulları oluşturmasına rağmen yönetimin toplantı yapmaması durumunda, kat maliklerinin toplantıyı bizzat organize ederek yapabileceğini hüküm altına almıştır (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi – 2017/1901 – 2017/6393 – 11.07.2017).

İzlenebilecek sıralı yol genellikle şudur: önce yazılı dilekçeyle yönetime başvurup toplantı talep etmek; sonuç alınamazsa kat maliklerinin 1/3’ünün imzasıyla usulüne uygun çağrı yaparak toplantıyı bizzat gerçekleştirmek; bu da işletilemiyorsa hâkimin müdahalesini istemek.

3. Adres Tespiti ve Tebligat Usulleri

Yöneticinin veya bir kat malikinin adresinin bilinmediği durumlarda resmi kayıtlar ve araştırma yöntemleri devreye girer.

Yargıtay, yöneticinin belirlenemediği hallerde zabıta araştırması yapılarak kimliğinin tespit edilmesi gerektiğini, ayrıca tüm kat maliklerinin MERNİS sisteminde kayıtlı adreslerinin belirlenmesiyle tebligat yapılabileceğini belirtmiştir (Yargıtay 21. Hukuk Dairesi – 2018/6344 – 2019/6015 – 10.10.2019).

Tebligat Kanunu ek 1. madde: Bağımsız bölüm sahibinin (veya yöneticinin) adres bildirmemesi durumunda tebligatlar, o bağımsız bölümde fiilen oturana yapılır. Eğer bağımsız bölümde fiilen oturan yoksa, apartman girişindeki ilan tahtasına asılan tebligat örneği ilgili kişiye yapılmış sayılır (Anayasa Mahkemesi – 20/3/2014).

Burada kritik şart şudur: İlan tahtası yöntemi, ancak bağımsız bölümde fiilen oturan birinin bulunmadığının önceden tespit edilmiş olması halinde geçerlidir. Bu tespit yapılmadan doğrudan ilan tahtası kullanılması, tebligatı geçersiz kılar (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi – 2012/3846 – 2012/19285 – 05.06.2012).

4. Sulh Hukuk Mahkemesi Aracılığıyla Yönetici Atanması

Kat malikleri ana gayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz, toplanıp bir yönetici atayamaz veya yönetim işleyemez hale gelirse, KMK’nın 34. maddesinin altıncı fıkrası uyarınca yargı yoluna başvurulabilir.

Kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi gayrimenkule bir yönetici atayabilir (Anayasa Mahkemesi – 19/11/2015). Mahkemece atanan yönetici, kat maliklerince atanan yöneticiyle aynı yetkilere sahip ve kat maliklerine karşı sorumludur; ücreti ortak giderlerden karşılanır.

Davanın niteliği: Yöneticinin ulaşılamaz olması veya adresinin bilinmemesi nedeniyle toplantı yapılamaması, binanın yönetimsel olarak kilitlendiğinin göstergesidir. Bu durumda açılacak yönetici atama davası “hasımsız” olarak açılmalı ve süreç bir yönetim boşluğunu gidermeye yönelik işletilmelidir (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi – 2014/21117 – 2014/19005 – 25.12.2014).

Resmi kayıtların önemi: Mahkeme, sadece taraf beyanlarına dayanarak “yönetimde bir engel yok” sonucuna varamaz. Karar defterlerinin temin edilememesi veya yönetici seçimine dair resmi belge bulunmaması halinde mahkemece yönetici atanması yoluna gidilmelidir (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi – 2011/1649 – 2011/1911 – 15.02.2011).

Uygulamadaki eğilim: Bazı hallerde mahkemeler, doğrudan yönetici atamak yerine, yalnızca olağanüstü genel kurulu toplamak ve toplantıyı yürütmekle sınırlı yetkiye sahip bir temsilci atamayı tercih edebilmektedir. Buradaki esas, iradenin kat malikleri kurulunda tecelli etmesi; hâkimin ise yalnızca toplantının yapılmasını sağlamakla sınırlı müdahalesidir.

5. Dikkat Edilmesi Gereken İçtihat Notları

Yönetim boşluğu ve mahkeme müdahalesi: Yöneticinin ulaşılamaz olması veya adresinin bilinmemesi nedeniyle toplantı yapılamaması, bina yönetiminin kilitlendiğini gösterir ve hasımsız yönetici atama davasının yolunu açar (Yargıtay 18. HD – 2014/21117 – 2014/19005).

Dava süreleri (iptal davası): Yöneticiye ulaşılamadığı için usulsüz bir toplantı yapılmış ve yönetici seçilmişse, bu kararın iptali için KMK’nın 33. maddesindeki yasal süreler (1 ay / 6 ay) içinde dava açılması kritik önem taşır (Hukuk Genel Kurulu – 2019/34 – 2022/654 – 17.05.2022). Bu süreler hak düşürücü niteliktedir; kaçırılması halinde usulsüz karar geçerli hale gelebilir.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Yönetici, ad ve adresini binaya asmazsa ne olur? Kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine, ana gayrimenkulün bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi, yöneticiye veya yönetim kurulu üyelerinin her birine idari para cezası verebilir (KMK m. 34).

Yönetici toplantı çağrısı yapmıyor; kat malikleri kendileri toplantı yapabilir mi? Evet. Kat maliklerinin üçte biri (1/3), toplantı tarihinden en az 15 gün önce tüm maliklere imza karşılığı veya taahhütlü mektupla çağrı yaparak olağanüstü toplantıyı bizzat gerçekleştirebilir (KMK m. 29; Yargıtay 20. HD – 2017/1901 – 2017/6393).

Toplantı duyurusunu sadece apartman girişine asmak yeterli mi? Hayır. Olağanüstü toplantıda kanunun aradığı şekil şartı, imza karşılığı çağrı kâğıdı veya iadeli taahhütlü mektuptur. Yalnızca panoya asılan duyuru bu şartı sağlamaz ve toplantının iptaline yol açabilir.

Yöneticinin veya bir kat malikinin adresine ulaşamıyoruz, tebligatı nasıl yaparız? Zabıta araştırması ve MERNİS kayıtları üzerinden adres tespiti yapılabilir. Bağımsız bölümde fiilen oturan varsa tebligat ona yapılır; fiilen oturan olmadığı önceden tespit edilirse, ilan tahtasına asılan örnek tebligat sayılır (Tebligat Kanunu ek m. 1).

Kat malikleri yönetici konusunda hiç anlaşamıyorsa ne yapılabilir? Kat maliklerinden biri, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak mahkeme eliyle yönetici (veya toplantıyı yürütmekle sınırlı temsilci) atanmasını talep edebilir (KMK m. 34/6).

8 daireden az binalarda yönetici atanması zorunlu mu? Kanunen zorunlu değildir; ancak yönetim planı ile zorunlu hale getirilmiş olabilir. 8 ve üzeri bağımsız bölümde yönetici atanması her halde mecburidir.

Usulsüz toplantıyla seçilen yöneticiyi iptal ettirmek için ne kadar süremiz var? KMK m. 33’teki süreler (kural olarak 1 ay / 6 ay) içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde iptal davası açılmalıdır. Süre kaçırılırsa karar geçerli hale gelebilir.

Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Yöneticiye ulaşılamaması veya yönetim boşluğu, ilk bakışta basit bir “iletişim sorunu” gibi görünse de, hukuki süreç şekil şartlarına son derece duyarlıdır. 15 günlük çağrı süresinin yanlış hesaplanması, 1/3 imza çoğunluğunun eksik toplanması, tebligatın MERNİS/zabıta araştırması yapılmadan ilan tahtasına asılması ya da KMK m. 33’teki 1 ay / 6 aylık sürelerin kaçırılması; aylarca süren emeği geçersiz kılabilir ve alınan kararların iptaline yol açabilir.

Bu tür uyuşmazlıklarda atılacak doğru adımlar, somut olaya, yönetim planının içeriğine ve bağımsız bölüm sayısına göre değişir. Olağanüstü genel kurul çağrısının usulüne uygun düzenlenmesi, hasımsız yönetici atama davasının doğru kurgulanması, tebligat usullerinin titizlikle yürütülmesi ve gerektiğinde iptal davasının süresinde açılması, alanında deneyimli bir avukatın yönlendirmesiyle güvence altına alınmalıdır.

2M Hukuk Avukatlık Ofisi, Av. Meryem Günay’ın kurucusu olduğu, İstanbul Anadolu Yakası‘nda Tuzla merkezli olarak Pendik, Kartal, Maltepe ile Gebze/Kocaeli bölgesine hizmet veren bir hukuk bürosudur. Kat mülkiyeti ve apartman/site yönetimi hukuku, kentsel dönüşüm, gayrimenkul ve aidat/yönetim uyuşmazlıkları alanlarında; yönetici atama davaları, kat malikleri kurulu kararlarının iptali, olağanüstü genel kurul süreçleri ve tebligat uyuşmazlıkları başta olmak üzere kapsamlı danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

Apartmanınızda veya sitenizde yöneticiye ulaşılamaması, toplantı yapılamaması ya da yönetim boşluğu yaşıyorsanız, hak kaybı yaşamadan önce uzman avukat desteği almanızı öneririz.