أدخل القانون رقم 7579، الذي تم إقراره في 7 مايو 2026 ونُشر في الجريدة الرسمية بتاريخ 22 مايو 2026، تغييرات جذرية على المواد 35 و 37 و 70 من قانون ملكية الطوابق رقم 634 (KMK). في هذا الدليل، نتناول كل مادة نصها الكامل قبل التعديل (القديم) وبعده (الجديد) بين علامتي اقتباس، بالإضافة إلى الحكم القانوني المعدِّل وتأثيره على التطبيق.

بيانات التعريف: قانون تعديل قانون السجل العقاري وبعض القوانين والمرسوم بقوة القانون رقم 375
رقم القانون: 7579  •  تاريخ الاعتماد: 7 مايو 2026
الجريدة الرسمية: 22 مايو 2026، العدد: 33261
النفاذ: 22 مايو 2026 (دخلت المواد 3 و 4 و 5 بأكملها المتعلقة بقانون ملكية الطوابق حيز النفاذ بتاريخ النشر)
المواد المعدلة من قانون ملكية الطوابق: م.35/1-(د)، م.37، م.70

1. الإطار العام: ماذا غيّر القانون رقم 7579؟

7579 sayılı Kanun; İmar Kanunu, Yapı Denetimi Hakkında Kanun, Kooperatifler Kanunu, Kadastro Kanunu ve Tapu Kanunu dâhil 14 ayrı kanunda düzenleme yapan bir torba kanundur. Kat mülkiyeti hukuku bakımından üç noktada doğrudan etki doğurmuştur:

2. المادة 35/1-(د) من KMK – صلاحية المدير في جمع السلف

المادة 35 من قانون الملكية المشتركة (KMK) هي المادة التي تعدد واجبات المدير. تنظم الفقرة (د) صلاحية المدير في جمع السلف من أصحاب الوحدات العقارية. تم تغيير عبارة جمع السلف في هذه الفقرة بموجب المادة 3 من القانون رقم 7579.

الحكم المعدّل (قانون رقم 7579، مادة 3)

المادة المعدّلة

“المادة 3- تم تغيير عبارة ‘جمع مبلغ مناسب من المال كسلفة، وفي حال استنفاذ هذه السلفة، جمع سلفة أخرى للأعمال المتبقية’ الواردة في الفقرة (د) من الفقرة الأولى من المادة 35 من قانون الملكية المشتركة رقم 634 وتاريخ 23/6/1965 إلى ‘جمع السلفة حتى الموافقة على مشروع التشغيل’.”

النسخة القديمة للفقرة (د)

النص القديم

“د) جمع مبلغ مناسب من المال كسلفة من أصحاب الوحدات العقارية في الوقت المحدد في خطة الإدارة لأعمال الإدارة العامة للعقار الرئيسي، وأعمال الصيانة مثل الحفظ والإصلاح والتنظيف، وتشغيل المصعد والتدفئة المركزية والهواء الساخن والبارد والتأمين، وإذا لم يتم تحديد مثل هذا الوقت، ففي الشهر الأول من كل سنة تقويمية، وفي حال استنفاذ هذه السلفة، جمع سلفة أخرى للأعمال المتبقية؛”

النسخة الجديدة للفقرة (د)

النص الجديد

“د) جمع السلفة من مالكي الشقق حتى الموافقة على مشروع التشغيل، في الوقت المحدد في خطة الإدارة لأعمال الإدارة العامة للعقار الرئيسي وأعمال الصيانة مثل الحماية والإصلاح والتنظيف، وتشغيل المصعد والتدفئة وتكييف الهواء والتأمين، وإذا لم يتم تحديد هذا الوقت، ففي الشهر الأول من كل سنة تقويمية؛”

تأثيره على التطبيق

في اللائحة القديمة، كان المدير يستطيع جمع “سلفة أخرى للأعمال المتبقية” دون الحاجة إلى موافقة عليا بمجرد نفاد السلفة؛ وهذا كان يمهد الطريق لتحصيل السلف دون رقابة ولأجل غير مسمى. مع اللائحة الجديدة، تم ربط صلاحية جمع السلفة بـ الموافقة على مشروع التشغيل. لن يتمكن المدير من جمع السلفة إلا حتى يتم الموافقة على مشروع التشغيل؛ وبعد الموافقة على المشروع، سيعتمد التحصيل على البنود المدرجة في المشروع. يجب قراءة هذا التغيير بالاقتران مع التغيير في المادة 37 أدناه.

3. المادة 37 من قانون الملكية العقارية – مشروع التشغيل ومشروع التشغيل المؤقت

الجانب الأكثر شمولاً للتعديل هو في المادة 37. بموجب المادة 4 من القانون رقم 7579؛ (أ) تمت إعادة صياغة الفقرة الأولى، (ب) تم تعديل البند (ج) من الفقرة الثانية، (ج) تمت إضافة جملة إلى الجملة الأولى من الفقرة الثالثة، (د) تم إلغاء الجملة الثانية من الفقرة الثالثة (آلية الاعتراض خلال 7 أيام – النهائية)، و (هـ) تمت إضافة فقرة جديدة إلى المادة (سقف YDO).

الحكم المعدل (القانون رقم 7579، المادة 4)

المادة المعدلة

“المادة 4- تم تعديل الفقرة الأولى والبند (ج) من الفقرة الثانية من المادة 37 من القانون رقم 634 على النحو التالي، وتمت إضافة عبارة ‘ويُتخذ قرار في الجمعية العمومية بشأن قبولها كما هي أو بعد تعديلها في غضون ثلاثة أشهر على الأكثر’ بعد عبارة ‘يُبلغ’ في الجملة الأولى من الفقرة الثالثة، وتم إلغاء جملتها الثانية، وتمت إضافة الفقرة التالية إلى المادة.”

“يُصادق على مشروع التشغيل في الجمعية العمومية لأصحاب العقارات. إذا لم يكن هناك مشروع تشغيل مقبول من قبل مجلس أصحاب العقارات، يقوم المدير على الفور بإعداد مشروع تشغيل مؤقت حتى تتم المصادقة عليه في مجلس أصحاب العقارات في غضون ثلاثة أشهر على الأكثر.”

“ج) مبلغ السلفة الذي يتعين على كل مالك عقار دفعه وفقًا للمبادئ الواردة في المادة 20؛”

النص الكامل القديم للمادة 37 (قبل التعديل)

النص القديم

“المادة 37 – (معدلة بتاريخ: 13/4/1983 – المادة 12 من القانون رقم 2814) إذا لم يكن هناك مشروع تشغيل مقبول من قبل مجلس أصحاب العقارات، يقوم المدير على الفور بإعداد مشروع تشغيل.

في هذا المشروع على وجه الخصوص:

أ) المبالغ التقديرية للإيرادات والمصروفات في إدارة العقار الرئيسي لمدة عام؛

ب) المبلغ التقديري الذي يقع على عاتق كل مالك عقار من إجمالي المصروفات، وفقًا للمبادئ الواردة في المادة 20 من هذا القانون؛

ج) مبلغ السلفة الذي يتعين على كل مالك عقار دفعه وفقًا للمبادئ الواردة في المادة 20 لتغطية المصروفات التقديرية والمصروفات المحتملة الأخرى؛

تُعرض هذه المعلومات. يتم إبلاغ أصحاب العقارات أو المستفيدين الفعليين من القسم المستقل بهذا المشروع مقابل توقيعاتهم أو عن طريق خطاب مسجل. إذا تم الاعتراض على المشروع خلال سبعة أيام من تاريخ الإبلاغ، يتم دراسة الوضع في مجلس أصحاب العقارات ويُتخذ قرار بشأن المشروع، ويُعد مشروع جديد إذا لزم الأمر.

مشاريع التشغيل النهائية أو قرارات مجلس ملاك الوحدات المتعلقة بمصاريف التشغيل، تُعد من الوثائق المذكورة في الفقرة الأولى من المادة 68 من قانون التنفيذ والإفلاس.

الصيغة الجديدة للمادة 37 (بعد التعديل)

النص الجديد

“المادة 37 – يُعتمد مشروع التشغيل في الاجتماع العام لملاك الوحدات المستقلة. إذا لم يكن هناك مشروع تشغيل معتمد من قبل مجلس ملاك الوحدات، يقوم المدير، دون تأخير، بإعداد مشروع تشغيل مؤقت حتى يتم اعتماده من قبل مجلس ملاك الوحدات في غضون ثلاثة أشهر على الأكثر.

في هذا المشروع، على وجه الخصوص:

أ) المبالغ التقديرية للإيرادات والمصروفات في إدارة العقار الرئيسي لمدة عام واحد؛

ب) المبلغ التقديري الذي يقع على عاتق كل مالك وحدة من جميع المصروفات، وفقًا للمبادئ الواردة في المادة 20 من هذا القانون؛

ج) المبلغ المستحق دفعه كدفعة مقدمة من كل مالك وحدة وفقًا للمبادئ الواردة في المادة 20؛

يُعرض. يُبلغ هذا المشروع إلى ملاك الوحدات أو المنتفعين فعليًا من الأجزاء المستقلة، مقابل توقيعاتهم أو بخطاب مسجل ويتخذ قرار في الاجتماع العام بقبوله كما هو أو بعد تعديله خلال ثلاثة أشهر على الأكثر. (الجملة الثانية القديمة – اعتراض/إقرار خلال 7 أيام – تم إلغاؤها.)

مشاريع التشغيل النهائية أو قرارات مجلس ملاك الوحدات المتعلقة بمصاريف التشغيل، تُعد من الوثائق المذكورة في الفقرة الأولى من المادة 68 من قانون التنفيذ والإفلاس.

(فقرة إضافية:) إذا كان هناك مشروع تشغيل حالي، يتم تحديد المبلغ المتوقع لمشروع التشغيل المؤقت، اعتبارًا من بداية السنة التقويمية، كل عام، وفيما يتعلق بالعام السابق، بشرط ألا يتجاوز معدل إعادة التقييم المحدد والمعلن وفقًا لأحكام المادة 298 المكررة من قانون الإجراءات الضريبية رقم 213 المؤرخ 4/1/1961، ويقدم إلى مجلس ملاك الوحدات العقارية بالطريقة المحددة أعلاه.”

مقارنة فقرة بفقرة

ملاحظة تطبيقية (فيما يتعلق بإجراءات التنفيذ): تم الإبقاء على الحكم المتعلق باعتبار “المشاريع التشغيلية النهائية أو قرارات مجلس ملاك الشقق المتعلقة بمصاريف التشغيل” من بين الوثائق المذكورة في المادة 68/1 من قانون الإجراءات التنفيذية والإفلاس (İİK). ولكن أساس إتمام الإجراء لم يعد “عدم الاعتراض خلال 7 أيام”، بل هو موافقة الجمعية العمومية. وهذا يؤثر بشكل مباشر على طبيعة الوثيقة الأساسية في إجراءات التنفيذ التي ستبدأ لغرض تحصيل مستحقات الرسوم وفي دعاوى رفع الاعتراض: أصبح وجود مشروع تشغيل معتمد من الجمعية العمومية / قرار مجلس الإدارة في أيدي الإدارات أمرًا حاسمًا.

آلية عمل سقف معدل إعادة التقييم (YDO)

تضع الفقرة الجديدة سقفًا يُطبق فقط “إذا كان هناك مشروع تشغيل حالي”. لا يجوز للمدير، في حال عدم كفاية المشروع الحالي، تحديد التكلفة في مشروع التشغيل المؤقت الذي سيعده بما يزيد عن معدل إعادة التقييم المعلن وفقًا للمادة 298 مكرر من قانون الإجراءات الضريبية (VUK) للسنة السابقة للمشروع الساري. كما يُعرض هذا المشروع المؤقت على موافقة الجمعية العمومية في غضون ثلاثة أشهر على أقصى تقدير. يعني هذا عمليًا تحديد الزيادات المؤقتة التي يحددها المدير من جانب واحد بسقف معدل إعادة التقييم، بينما يتم تحديد مشروع التشغيل الأصلي (الدائم) مباشرة بإرادة الجمعية العمومية.

4. المادة 70 من قانون الملكية العقارية (KMK) – نصاب تغيير خطة الإدارة (4/5 ← 2/3)

تنظم المادة 70 من قانون الملكية العقارية (KMK) طبيعة خطة الإدارة وطريقة تغييرها. بموجب المادة 5 من القانون رقم 7579، تم تغيير عبارة “أربعة أخماس” في الفقرتين الأولى والثانية من المادة إلى “ثلثي”، وتمت إضافة فقرة جديدة إلى المادة.

الحكم المعدِّل (قانون رقم 7579، م. 5)

المادة المعدِّلة

“المادة 5 – العبارات الواردة في الفقرتين الأولى والثانية من المادة 70 من القانون رقم 634، وهي ‘أربعة أخماس’، تم استبدالها بعبارة ‘ثلثي’، وقد أُضيف إلى المادة الفقرة التالية: ‘لا تُطبَّق الأحكام المخالفة لهذه المادة في خطط الإدارة.’“

الصيغة السابقة للحكم ذي الصلة

النص القديم

“تُعتبر خطة الإدارة بمثابة عقد ملزم لجميع مالكي الوحدات. يُشترط لتعديل خطة الإدارة موافقة أربعة أخماس جميع مالكي الوحدات. يحتفظ مالكو الوحدات بحقهم في اللجوء إلى المحكمة وفقًا للمادة 33. (…)”

الصيغة الجديدة للحكم ذي الصلة

النص الجديد

“تُعتبر خطة الإدارة بمثابة عقد ملزم لجميع مالكي الوحدات. يُشترط لتعديل خطة الإدارة موافقة ثلثي جميع مالكي الوحدات. يحتفظ مالكو الوحدات بحقهم في اللجوء إلى المحكمة وفقًا للمادة 33. (…)

(فقرة إضافية:) لا تُطبَّق الأحكام المخالفة لهذه المادة في خطط الإدارة.“

ملاحظة دقيقة: وفقًا لحكم القانون المعدل، نظرًا لأن عبارة “أربعة أخماس” وردت في الفقرتين الأولى والثانية من المادة، فقد تحولت في كلتا النقطتين إلى “ثلثين”. يوصى بالتأكد من النص الكامل الموحد للمادة 70 عبر mevzuat.gov.tr قبل نشر المقال.

تأثيره على التطبيق (خاصة في المباني المجمعة)

في المواقع المكونة من مئات/آلاف الأقسام المستقلة، كان تحقيق أغلبية 4/5 شبه مستحيل عمليًا؛ مما كان يعيق تحديث خطط الإدارة. نسبة 2/3 تسهل تعديلات خطة الإدارة بشكل كبير. بفضل قاعدة “عدم تطبيق الأحكام المخالفة”، حتى لو كان شرط أغلبية 4/5 موجودًا في خطة الإدارة الحالية، سيتم الآن اعتماد النسبة القانونية البالغة 2/3. في العمليات التي تتم عبر مجلس ممثلي البناء الجماعي، يتم حساب هذه النسبة بناءً على عدد الأقسام المستقلة الممثلة.

5. السريان والفترة الانتقالية

دخل القانون رقم 7579 حيز التنفيذ بتاريخ 22 مايو 2026 (تاريخ النشر) فيما يتعلق بأحكام قانون الملكية المشتركة (KMK). على الرغم من أن بعض مواد القانون (مثل الحكم المضاف إلى القانون رقم 4708 المتعلق بدراسات التربة والأساسات والفقرة الأولى من المادة 24 من القانون) ستدخل حيز التنفيذ في 31 ديسمبر 2026، فإن تعديلات المواد 35 و 37 و 70 من قانون الملكية المشتركة (KMK) تُطبق اعتبارًا من 22 مايو 2026.

لا تسري القوانين بأثر رجعي كقاعدة عامة: تحتفظ قرارات الجمعية العمومية المعتمدة حسب الأصول ومشاريع التشغيل النهائية التي تم اتخاذها قبل 22 مايو 2026 بصلاحيتها. ومع ذلك، فإن الموافقات على مشاريع التشغيل ومشاريع التشغيل المؤقتة وتعديلات خطة الإدارة التي ستتم بعد هذا التاريخ تخضع للأحكام الجديدة.

لماذا يعد دعم المحامي الخبير ضروريًا؟

التعديلات التي جاء بها القانون رقم 7579 تُسفر عن نتائج تنعكس مباشرة على التطبيق، مثل ربط مشروع التشغيل بموافقة الجمعية العمومية، وتحديد سقف (YDO) في مشروع التشغيل المؤقت، وخفض نصاب خطة الإدارة إلى 2/3. في هذه العمليات:

• إعداد جداول أعمال الجمعية العامة ومشاريع الإدارة وفقًا للمادة 37 الجديدة,
• التحقق من توافق زيادة التكلفة في مشروع الإدارة المؤقت مع حدود YDO,
• تحصيل مستحقات الرسوم / المصاريف المشتركة بوثيقة داعمة صحيحة والقيام بإجراءات التنفيذ ورفع الاعتراض,
• تنفيذ تعديلات خطة الإدارة وفقًا لنسبة 2/3 وبما يتوافق مع القانون,
وهذا مهم لتقليل مخاطر الأخطاء القانونية.

يمكنكم التواصل مع مكتب 2M القانوني للمحاماة للحصول على الدعم القانوني في نزاعات ملكية الطوابق وإدارة المجمعات السكنية / الشقق في مناطق توزلا، بنديك، كارتال، مالتبه في الجانب الأناضولي من إسطنبول، وفي مناطق جبزي، داريجا على خط كوجالي. İletişim →

6. الأسئلة الشائعة

ما هو القانون رقم 2026 الذي عدل قانون ملكية الطوابق؟

إنه القانون المتعلق بتعديل قانون السجل العقاري رقم 7579 وبعض القوانين والمرسوم بقوة القانون رقم 375. وقد تم إقراره في 7 مايو 2026، ودخل حيز التنفيذ بنشره في الجريدة الرسمية بتاريخ 22 مايو 2026، العدد 33261. لقد عدّل المواد 35 و 37 و 70 من قانون ملكية الطوابق (KMK). كيف يصبح مشروع الإدارة نهائياً الآن؟ هل ما زالت قاعدة “الاعتراض خلال 7 أيام” سارية المفعول؟

لا. لقد تم إلغاء آلية “يصبح نهائيًا إذا لم يتم الاعتراض عليه في غضون سبعة أيام بدءًا من الإخطار” الواردة في الفقرة الثالثة من المادة 37. في اللائحة الجديدة، تتم الموافقة على مشروع التشغيل في الاجتماع العام لأصحاب الوحدات المستقلة؛ وإذا لم يكن هناك مشروع معتمد، يقوم المدير بإعداد مشروع تشغيل مؤقت، ويتم اعتماد هذا المشروع في الاجتماع العام كما هو أو بعد تعديله، في غضون ثلاثة أشهر كحد أقصى. هل يمكن للمدير زيادة رسوم الصيانة (العائدات) بالقدر الذي يريده في مشروع التشغيل المؤقت؟

لا. إذا كان هناك مشروع تشغيل قائم، فلا يمكن أن يتجاوز المبلغ في مشروع التشغيل المؤقت سعر مشروع التشغيل الحالي بنسبة إعادة التقييم (YDO) المعلنة وفقًا للمادة 298 المكررة من قانون الإجراءات الضريبية (VUK) للسنة السابقة. علاوة على ذلك، يجب تقديم هذا المشروع المؤقت للموافقة عليه من قبل الجمعية العمومية في غضون ثلاثة أشهر كحد أقصى. ما هي الأغلبية المطلوبة الآن لتعديل خطة الإدارة؟

تم تخفيض الأغلبية المطلوبة لتغيير خطة الإدارة من أربعة أخماس (4/5) جميع أصحاب الوحدات المستقلة إلى الثلثين (2/3). بالإضافة إلى ذلك، نظرًا لأن أحكام خطط الإدارة المخالفة لهذه المادة لن تُطبق، فإنه حتى لو نصت الخطة على شرط 4/5، يتم اعتماد النسبة القانونية 2/3. متى دخلت هذه التغييرات حيز التنفيذ؟

تعديلات المواد 35 و 37 و 70 المتعلقة بقانون ملكية الوحدات المستقلة (KMK) سارية اعتبارًا من 22 مايو 2026 (تاريخ النشر في الجريدة الرسمية). هل أصبحت قرارات رسوم الصيانة/مشروع التشغيل المتخذة قبل 22 مايو 2026 باطلة؟

لا. القوانين لا تسري بأثر رجعي كقاعدة عامة. تحتفظ قرارات الجمعية العمومية التي اتُخذت بشكل صحيح قبل هذا التاريخ ومشاريع التشغيل النهائية بصلاحيتها؛ وتُطبق الأحكام الجديدة على المعاملات التي تتم بعد هذا التاريخ.

إخلاء مسؤولية قانونية: هذا المحتوى هو لأغراض إعلامية عامة؛ ولا يشكل رأياً قانونياً بشأن نزاع محدد أو علاقة محامٍ وموكل. تعتمد نصوص المواد على النص الموحد للقانون رقم 634 والقانون رقم 7579 المنشورين في الجريدة الرسمية بتاريخ 22 مايو 2026، العدد 33261. يوصى بالحصول على دعم من محامٍ لملفك المحدد، بناءً على التشريعات والسوابق القضائية الحديثة. للنص الكامل الموحد: mevzuat.gov.tr (القانون رقم 634).