Tuzla / İstanbul | 2M Hukuk Avukatlık Ofisi | 6306 Sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği

Giriş: “İcralık dairem var, kentsel dönüşüm sürecine giremez miyim?”

Bu soruyla her gün karşılaşıyoruz. Üzerinde icra haczi bulunan ya da ihtiyati haciz kararı işlenmiş bir dairesi olan ev sahipleri, ya sürece dahil olamayacaklarını zannederek sessiz kalmaktadır; ya da karşı taraftaki komşular “dairen icralık, sana imza attıramazlar” diyerek süreci baltalamaya çalışmaktadır.

Her iki durum da hukuken yanlıştır.

Satışa konu payın üzerindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar satışa engel değildir; bu haklar satış bedelinde devam eder ve bedel bloke edilerek alacaklılara bildirim yapılır. 2mhukuk

Bu makalede, icra hacziyle yüklü bir dairenin kentsel dönüşüm sürecindeki hukuki akıbetini — kanun maddeleri, uygulama yönetmeliği ve güncel yargı içtihadı çerçevesinde — somut sorular ve yanıtlar eşliğinde ele alıyoruz.

1. Kanunun Temel Kuralı: Haciz Engelleyemez

6306 sayılı Kanun’un 6/1. maddesi konuya dair tartışmayı kapatan açık bir düzenleme içermektedir:

“Bu taşınmazların sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Belirtilen haklar ve şerhler, tapuda; tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemlerin yapılmasına engel teşkil etmez ve bu işlemlerde maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaz.“

Bu hükümden çıkan sonuç tartışmasızdır: Tapu kaydınızda icra haczi, ihtiyati haciz, mahkeme tedbiri veya bunların herhangi bir bileşimi yazıyor olsa bile —

Kentsel dönüşüm kararı alınabilir,

Yıkım gerçekleştirilebilir,

Müteahhitle sözleşme imzalanabilir,

Tapu devri yapılabilir,

Kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesis edilebilir.

Tüm bu işlemler için icra dairesinin, mahkemenin veya alacaklının onayı aranmaz.

2. “İcralık Daire” Kavramı: Hangi Durumlar Bu Kapsama Girer?Günlük dilde “icralık daire” birkaç farklı hukuki durumu kapsamaktadır. Bunların hepsinde kural aynıdır:

İcra haczi: Alacaklının talebi üzerine icra dairesi tarafından tapu kütüğüne işlenen haciz. Borçlu satış yapamaz; ancak kentsel dönüşüm kapsamındaki işlemler bu yasağın istisnasıdır.

İhtiyati haciz: Dava açılmadan önce mahkeme kararıyla taşınmaza konulan geçici tedbir. Taşınmazın devredilmesini engeller; ancak yine de kentsel dönüşüm işlemleri durdurulamaz.

Haciz şerhi: Tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenen, satışı duyuran şerh. Varlığı süreci engellemez; alıcı bu şerhle birlikte taşınmazı devralmış sayılır.

İİK 134 kapsamında satış kararı: İcra dairesi satışa karar vermiş ancak satış henüz gerçekleşmemişse, 6306 süreci bu satışın önüne geçebilir. Bu nokta özellikle dikkat gerektirir.

3. Hacizli Dairenin Süreçteki Adımları

Karar alma toplantısı: Salt çoğunluğu sağlamanız halinde söz konusu yapı hacizli veya ipotekli de olsa kentsel dönüşüm sürecine girilebilir; ipotek veya haciz kentsel dönüşüm kapsamında yeni yapılan yapıda da tekrar devam eder. Hacizli daire sahibi toplantıya katılabilir, oy kullanabilir, karara dahil olabilir.

Sözleşme aşaması: Sıkça sorulanın aksine, taşınmaz üzerinde haciz, ipotek vs. sınırlandırıcı kaydolması sözleşme yapımına engel değildir. Sözleşmede, imzaya katılmayacak olsa dahi, tüm malik ve sınırlı ayni hak sahiplerinin bilgileri yazılmalıdır.

Yıkım aşaması: Taşınmaz üzerindeki hacizler yıkıma engel çıkaramaz. Bina yıkıldıktan sonra kat irtifakı ve kat mülkiyeti muvafakat aranmaksızın resen terkin edilir; taşınmaz arsa olarak malikleri adına payları oranında tescil edilir.

Arsa aşamasında haciz haklar: Sicildeki haciz ve şerhler arsa payı üzerinde aynen devam eder. Ancak devam etmeleri, tevhit, ifraz veya kat irtifakı kurulması gibi işlemlere engel teşkil etmez.

Yeni binada: Yeni bina için kat irtifakı kurulurken haciz, yalnızca ve yalnızca yükümlü malikin alacağı bağımsız bölüme aktarılır. Diğer kat malikleri bu yükten etkilenmez; yeni dairelerini temiz tapu ile alır.

4. Katılmayan Hacizli Malik: Açık Artırma Sürecinde Ne Olur?Sürece katılmayan ya da toplantıya gelmeyen hacizli daire sahibinin arsa payı zorla satışa çıkarılabilir. Bu durumda kanun son derece açıktır:

K.Md.6/1: “Açık artırma ile satışı yapılacak payların üzerindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar, satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder. Satış işlemi sonrasında tapu kaydındaki haklar ve şerhler Başkanlığın talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen terkin edilir.“

Y.Md.15/A-5: “Satışı yapılacak payın üzerinde ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi hakların bulunması satış işlemine engel teşkil etmez. Belirtilen haklar satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder. Satış işlemi sonrasında, satış bedelinin yatırıldığı banka hesabına malike ödeme yapılmaması için bloke koydurulur ve durum ipotek, haciz ve intifa hakkı gibi hakların alacaklısına veya ilgili icra müdürlüğüne ya da mahkemeye bildirilir.“

Yani icra dairesi, taşınmaz satıldıktan sonra alacağını tapu üzerinden değil, bloke edilen satış bedeli üzerinden tahsil eder. Bu süreç icra hukuku ve Medenî Kanun hükümlerine göre yürütülür; Başkanlık kendiliğinden bildirim yapmakla yükümlüdür.

5. Hacizli Daire Sahibinin Kira Yardımı ve Diğer Desteklere Hakkı Var Mı?

Kira yardımı: Evet. Kira yardımı başvurusu, tapu üzerindeki yüklerden tamamen bağımsız olarak yapılır. Başvuruda aranan belgeler tahliye belgesi, kimlik ve banka IBAN’ıdır; haciz durumu başvuruyu etkilemez. Ancak tahliyeden itibaren işleyen 1 yıllık hak düşürücü süreye dikkat edilmelidir.

Yarısı Bizden hibesi: Evet. Hibe bağımsız bölüm başına verilir; taşınmazdaki haciz, hibe hakkını ortadan kaldırmaz. Hibe müteahhide inşaat bedeli üzerinden mahsup edildiğinden doğrudan nakdî bir ödeme söz konusu değildir; dolayısıyla icra dairesinin buna el koyması mümkün değildir.

Faiz destekli kredi: Taşınmaz üzerindeki haciz, kredi başvurusuna teknik olarak engel teşkil etmez. Ancak bankalar kendi iç politikaları gereği hacizli taşınmaz sahibine kredi vermeyebilir; bu bankanın takdir yetkisindedir.

Kira yardımı ile faiz desteği aynı anda kullanılamaz (Y.Md.16/7). Hacizli daire sahibi de bu seçimi yapmak durumundadır; her iki destek birlikte alınamaz.

6. Müteahhide Devir Sonrası: Malikin Alacaklısı Haciz Koyabilir mi?

K.Md.6/10 bu konuda iki farklı koruma katmanı öngörmektedir:

Müteahhidin alacaklılarına karşı koruma: Tapu müteahhide devredildikten sonra, kat irtifakı kurulana kadar, o yapım işine ait malzeme ve işçilik alacakları hariç olmak üzere, müteahhidin üçüncü kişilere olan borçlarından dolayı bu taşınmazlara haciz ve tedbir uygulanamaz.

Malikin kendi alacaklısı: Bu koruma kapsamı dışındadır. Malikin kendi borçlarından kaynaklanan hacizler, tapu müteahhide devredilmiş olsa bile malikin alacağı yeni bağımsız bölüme geçecektir; bu hacizler için özel bir koruma mekanizması bulunmamaktadır.

6 aylık süre sınırı: İnşaata başlanmasından itibaren 6 ay içinde kat irtifakı kurulmazsa haciz koruması sona erer. Bu sürenin sözleşmede müteahhit için bağlayıcı yükümlülük olarak düzenlenmesi kritik önem taşır.

7. Sık Sorulan Sorular

“İcra dosyam var, toplantıya katılabilir miyim?” Evet. İcra takibine muhatap olmak, toplantıya katılma ve oy kullanma hakkını ortadan kaldırmaz.

“Dairemi sattırmak istemiyorum; üzerimdeki haczi kalkan olarak kullanabilir miyim?” Hayır. Haciz, açık artırma satışına engel teşkil etmez. Kanun bu gerekçeyle süreci durdurma imkânı tanımamaktadır.

“Alacaklım satışa itiraz edebilir mi?” Satış işlemi nedeniyle menfaati etkilenen herkes iptal davası açabileceğine göre taşınmaz üzerinde irtifak, ipotek gibi ayni hak sahipleri ile haciz gibi hakları bulunanlar da dava ehliyetine sahip olabilecektir. Ancak bu dava, satışın durdurulması için yürütmenin durdurulması talep edilmezse sonuç doğurmaz.

“İcra dairesi kentsel dönüşüm kararı sırasında taşınmazı satarsa ne olur?” Taşınmazın icra yoluyla satışı ile kentsel dönüşüm süreci paralel ilerleyebilir. Ancak icra satışından önce 6306 kapsamında tapu devri gerçekleşmişse, yeni alıcı hacizle birlikte almış sayılır; haciz yeni alıcının bağımsız bölümüne geçer. Bu senaryo ciddi hukuki karmaşıklık yaratır ve uzman avukat desteği olmadan yönetilmesi son derece güçtür.

“Kira yardımı alacak param icra tarafından haczedilebilir mi?” Kira yardımı banka hesabına yatırıldıktan sonra, genel haciz kuralları çerçevesinde teorik olarak haczedilebilir. Bu nedenle kira yardımı için ayrı bir hesap açılması ve icra takibindeki hesaplardan ayrı tutulması önerilir.

8. İcralık Dairenin Kentsel Dönüşüm Sürecinde Pratik Risk Haritası

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

İcralık dairenin kentsel dönüşüm sürecinde hukuki olarak engel teşkil etmediğini bilmek tek başına yeterli değildir. 2M Hukuk Avukatlık Ofisi olarak Tuzla ve İstanbul’un Anadolu yakasında yürüttüğümüz kentsel dönüşüm danışmanlığı süreçlerinde şunu açıkça görüyoruz: kanunun size tanıdığı haklar, doğru zamanda doğru adım atılmazsa fiilen kullanılamaz hale gelebilmektedir.

Tapu müdürlükleriyle mücadele gerçektir. 6306 sayılı Kanun muvafakat aranmayacağını yazıya dökmüş olsa da İstanbul’daki bazı tapu müdürlükleri icra haczi bulunan taşınmazlarda alacaklının onayını talep etmektedir. Bu tutum kanuna açıkça aykırıdır; ancak karşı yazışma yapılmadan süreç durabilir. İstanbul kentsel dönüşüm danışmanlığı alanında deneyimli bir avukat, bu engeli hızla aşacak yasal dayanaklı itiraz yazısını anında kaleme alabilir.

İcra satışı ile kentsel dönüşüm sürecinin çakışması en kritik risktir. İcra dairesinin satış kararı verdiği, ancak satışın henüz gerçekleşmediği bir taşınmazda kentsel dönüşüm süreci eş zamanlı ilerliyorsa — bu iki sürecin hangisinin önce sonuçlanacağı hem malikin hem alacaklının haklarını köklü biçimde etkiler. Tuzla avukat olarak bu tür çakışmalarda her iki süreci koordineli yönetmek, zamanlamayı doğru kurmak ve müvekkil lehine olan süreci öne çıkarmak için aktif hukuki temsil şarttır.

Rayiç değer tespiti alacaklı açısından varoluşsal önemdedir. İcralık dairenin açık artırmaya çıkarılmasında satış bedelinin gerçek değerinin altında belirlenmesi, hem malikin hem de icra alacaklısının ciddi zarara uğramasına yol açar. Değerleme raporuna itiraz süresi 30 gündür ve bu süre kaçırılırsa hak düşer. 2M Hukuk Avukatlık Ofisi bünyesinde yürütülen İstanbul kentsel dönüşüm danışmanlığı kapsamında bağımsız SPK değerleme raporu hazırlatılarak komisyon değerine etkili itiraz yapılabilmektedir.

Bloke ve ödeme süreci takip gerektiriyor. Açık artırma tamamlandıktan sonra satış bedelinin bloke edilmesi ve icra dairesine bildirim yapılması teoride otomatiktir; pratikte ise Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü, tapu müdürlüğü ve icra dairesi arasında koordinasyon gerektiren uzun bir süreçtir. Takip edilmezse alacaklı aylarca ödeme alamaz, malik ise gereksiz hukuki sorunlarla yüz yüze gelir.

Kira yardımının haciz kapsamına girmesi önlenebilir. Kira yardımı banka hesabına geçtikten sonra genel haciz kurallarına tabidir. Bu nedenle başvuru öncesinde hesap ayrımının doğru kurulması, başvuru zamanlamasının haciz süreciyle çelişmemesi ve tahliyeden itibaren işleyen 1 yıllık hak düşürücü sürenin kaçırılmaması için sürecin başından itibaren hukuki rehberlik alınması gerekmektedir. Tuzla ve Anadolu yakasında hizmet veren 2M Hukuk Avukatlık Ofisi, kira yardımı başvurularını müteahhit sözleşmesi ve icra takibi süreçleriyle paralel olarak yönetmektedir.

Sözleşme aşamasında ihtiyati haciz riski göz ardı ediliyor. Müteahhitle kat karşılığı sözleşme imzalandıktan ve tapu devredildikten sonra, K.Md.6/10 kapsamındaki 6 aylık haciz koruma penceresinin sözleşmeye yükümlülük olarak eklenmemesi halinde müteahhidin kendi alacaklıları inşaat üzerinde haciz uygulayabilir. İstanbul kentsel dönüşüm danışmanlığı süreçlerinde bu maddenin sözleşmeye doğru biçimde işlenmesi, arsa sahiplerinin en temel güvencelerinden birini oluşturmaktadır.

Sonuç olarak; icralık bir daire sahibi olarak kentsel dönüşüm hakkından tam anlamıyla yararlanmak, alacaklılarla çatışan süreçleri doğru sırayla yönetmek ve hem tapu hem icra hem de dönüşüm cephesinde eş zamanlı hukuki güvence altında olmak için 2M Hukuk Avukatlık Ofisi’nin İstanbul kentsel dönüşüm danışmanlığı hizmetinden yararlanabilirsiniz. Tuzla merkezli ofisimiz, İstanbul’un Anadolu yakasındaki tüm ilçelerde — Pendik, Kartal, Maltepe, Kadıköy, Ümraniye ve Gebze dahil — kentsel dönüşüm süreçlerini başından sonuna kadar yönetmektedir.