Kirada otururken ev satıldığında kiracının aklına iki soru gelir: “Sözleşmem ne olacak?” ve “Depozitomu kimden isteyeceğim?” Birinci sorunun cevabı kanunda nettir; ikincisi ise uygulamada en çok tartışılan konulardan biridir.

1. Ev Satılınca Kira Sözleşmesi Ne Olur?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun bu hükmü uyarınca satış, kira sözleşmesini sona erdirmez; yeni malik kiraya veren sıfatını kazanır. Kiracının kullanma hakkı, sözleşmedeki kira bedeli ve süre aynen devam eder. Yeni malik, konut ve çatılı işyeri kiralarında ancak kanunda öngörülen sebeplerle tahliye isteyebilir: TBK m.351 uyarınca kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, edinme tarihinden başlayarak altı ay sonra tahliye davası açabilir; dilerse gereksinim sebebiyle sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde de dava açabilir.

2. Depozito Kime Ait? Belirleyici Soru: Devir

Depozito, kiraya verenin kira sözleşmesinden doğan muhtemel zararlarının teminatıdır. Kiralananın satışıyla birlikte kiraya veren sıfatı yeni malike geçtiğinden, teminatın da yeni malike devredilmesi beklenir. Ancak uygulamada bu devir çoğu zaman yapılmaz veya belgelenmez. Bu durumda sorumluluğun kimde olduğu, somut olaya göre belirlenir:

3. Yargıtay Kararları

4. Kiracı İçin Yol Haritası

Husumetin yanlış yöneltilmesi dava kaybına yol açabileceğinden, devir durumu belirsizse davanın her iki malike birden yöneltilmesi değerlendirilmelidir.

5. Satıcı ve Alıcı İçin Kontrol Listesi

Evi satan (eski malik) için

• Kiracının depozitosunu yeni malike devredin ve bunu yazılı bir tutanakla belgeleyin.
• Devri kiracıya da yazılı olarak bildirin.
• Devretmeyecekseniz, depozitoyu kiracıya iade etmeyi veya sorumluluğun kimde kalacağını satış sözleşmesinde açıkça düzenlemeyi değerlendirin.

Evi alan (yeni malik) için

• Satın alırken kira sözleşmesini, depozito tutarını ve ödeme belgesini isteyin.
• Depozito size devredilecekse teslim aldığınıza dair belge düzenleyin; devredilmeyecekse bunu yazılı olarak kayıt altına alın.
• Kira ilişkisinin tarafı olduğunuzu ve kiracının haklarının devam ettiğini göz önünde bulundurun.
• Kiracıya karşı depozito sorumluluğu doğarsa satıcıya rücu edebilmek için belgeleri saklayın.

6. Sık Sorulan Sorular

Kiraladığım ev satıldı. Kira sözleşmem devam eder mi?

Evet. TBK m.310 uyarınca kiralanan sözleşmenin kurulmasından sonra devredilirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Kiracının sözleşmeden doğan hakları korunur; yeni malik yalnızca kanunda öngörülen hâllerde (örneğin gereksinim nedeniyle) tahliye isteyebilir.

Depozitomu kimden isteyeceğim?

Depozitoyu kimin elinde tuttuğuna ve tarafların ne kararlaştırdığına göre değişir. Yargıtay, satıştan sonra eski malikin depozitoyu yeni malike teslim edip etmediğinin araştırılması gerektiğini belirtmiştir (Yargıtay 6. HD, E. 2014/12535). Kiralananın sonradan satılması, depozitonun eski malikten istenmesine de engel değildir (Yargıtay 6. HD, E. 2015/3382).

İkisine birden dava açabilir miyim?

Uygulamada kiracılar çoğu zaman hem eski hem yeni maliki davalı göstermektedir. Böylece depozitonun devredilip devredilmediği yargılamada araştırılır ve husumet yönünden hak kaybı riski azalır. Somut durumda hangisinin sorumlu olacağı belge ve beyanlara göre belirlenir.

Yeni malik “depozito bana devredilmedi” diyor. Ne yapmalıyım?

Tapu ve satış sürecine ilişkin belgeleri, varsa devir protokolünü ve eski malikle yazışmalarınızı toplayın. Yeni malikin bu savunması, depozitonun eski malikten istenmesi gerektiğine işaret edebilir; bu nedenle her iki tarafa da ihtarname gönderilmesi uygun olur.

Ev satılırken kiracı olarak ne yapmalıyım?

Satışı öğrendiğinizde depozito tutarını, ödeme belgesini ve sözleşmeyi yeni malike yazılı olarak bildirin; depozitonun kendisine devredilip devredilmediğini sorun. Bu yazışma, ileride husumetin belirlenmesinde en önemli delil olur.

Ev alırken ne yapmalıyım?

Satın alma sırasında kiracı varsa kira sözleşmesini, depozito tutarını ve depozitonun devredilip devredilmediğini yazılı olarak kayıt altına alın; devir yapılıyorsa satıcıdan depozitoyu teslim aldığınıza dair belge düzenleyin. Aksi hâlde kiracıya karşı sorumluluk doğduğunda satıcıya rücu etmek zorlaşır.

Depozito bankada bloke ise satış durumu değiştirir mi?

Bankadaki güvence, TBK m.342’deki usule tabidir: Banka güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle veya kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde dava veya takip bildirilmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi iade eder.

Yeni malik beni çıkarabilir mi?

Ancak kanuni şartlarla. TBK m.351 uyarınca yeni malik, kendisi veya kanunda sayılan yakınları için konut ya da işyeri gereksinimi varsa, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla altı ay sonra tahliye davası açabilir; dilerse sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde de dava açabilir. Tahliye, depozito alacağınızı ortadan kaldırmaz.

Hangi mahkemede dava açacağım?

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda değere bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi görevlidir (HMK m.4/1-a). Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 s.K. m.18/B).

7. Sonuç

Sonuç olarak, kiralananın satılması kira sözleşmesini sona erdirmez; TBK m.310 uyarınca yeni malik sözleşmenin tarafı olur. Depozito bakımından belirleyici olan ise teminatın yeni malike devredilip devredilmediğidir. Yargıtay, satıştan sonra eski malikin depozitoyu yeni malike teslim edip etmediğinin araştırılmasını aramakta; satışın, depozitonun eski malikten istenmesine engel olmadığını da kabul etmektedir. Kiracı açısından en güvenli yol; satışı öğrenir öğrenmez depozito tutarını ve belgesini yazılı olarak her iki tarafa bildirmek, tahliyeyi usulüne uygun belgelemek ve devir durumu belirsizse talebini hem eski hem yeni malike yöneltmektir.

Hizmet verdiğimiz bölgeler

2M Hukuk Avukatlık Bürosu Tuzla’dadır. Kira uyuşmazlıklarında İstanbul Anadolu Adliyesi sulh hukuk mahkemeleri, icra daireleri ve arabuluculuk büroları ile Gebze ve Kocaeli adliyelerindeki dosyaları takip ediyoruz. Anadolu Yakası’nda Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Ataşehir, Kadıköy, Üsküdar, Ümraniye ve Sancaktepe; Avrupa Yakası’nda Bakırköy ve Esenyurt; Kocaeli’de Gebze, Darıca, Çayırova ve İzmit‘ten gelen kiracı ve kiraya veren dosyalarında çalışıyoruz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Anılan kararlar yayımlandıkları kaynaklardaki metinlere dayanmakta olup, kullanılmadan önce UYAP veya resmî karar veri tabanlarından teyit edilmelidir.