1. Giriş ve Uyuşmazlığın Hukuki Çerçevesi

Ev ya da arsa alırken süreç çoğu zaman bir emlak ofisinde başlar. Taşınmaz beğenilir, fiyat üzerinde anlaşılır ve emlakçı “evi başkasına vermemek için” bir miktar kapora ister. Bu ödeme karşılığında imzalanan belge bazen “harici satış sözleşmesi”, bazen “rezervasyon formu”, bazen de “ön ödeme protokolü” adını taşır. Satış tapuda gerçekleşmediğinde ise aynı soru gündeme gelir: Emlakçı bu parayı geri vermek zorunda mı?

Uygulamada alıcıya çoğunlukla “vazgeçen sizsiniz, kapora yandı” denir. Oysa yargı kararlarının yerleşik yaklaşımı farklıdır. Harici satış sözleşmesine dayanarak kapora tahsil eden emlakçının bu bedeli iade etmemesi hukuken geçerli kabul edilmemekte; taşınmaz satışında yasal şekil şartına uyulmaması ve sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde kaporanın iadesi zorunlu tutulmaktadır.

Genel olarak kaporanın hangi hâllerde iade edileceğini daha önce Alım Satımlarda Verilen Kapora İade Edilir mi? başlıklı yazımızda ele almıştık. Bu yazı ise özellikle kaporayı emlakçının aldığı ve iade etmediği durumlara odaklanıyor: emlakçının kendi savunmaları, komisyon mahsubu, parayı kimin aldığına göre davalının belirlenmesi ve 2026’da yürürlüğe giren yeni ödeme düzeni.

Kapora, bağlanma parası ve cayma parası aynı şey mi?

Türk Borçlar Kanunu’nda “kapora” adıyla bir düzenleme yoktur. Uygulamadaki kapora, somut olayda ya bağlanma parası (TBK m. 177) ya da cayma parası (TBK m. 178) olarak nitelendirilir. Bu ayrım, geçerli bir sözleşmenin bulunduğu hâllerde önemlidir. Ancak aşağıda göreceğimiz gibi, taşınmaz satışında asıl sözleşme resmî şekilde yapılmamışsa ayrımın pratik önemi büyük ölçüde ortadan kalkar; çünkü geçersiz bir sözleşmeye bağlanan her iki tür ödeme de iade edilmelidir.

2026’da değişen tablo: güvenli ödeme sistemi

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’e 29/4/2026 tarihli ve 33238 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan değişiklikle “Ödeme sistemi” başlıklı ek madde 1 eklendi. Buna göre taşınmaz satışlarında ödemenin bir kısmı veya tamamı nakit, havale ya da elektronik fon transferiyle yapılıyorsa, satış bedeli, taşınmaz mülkiyeti ile bedelin eş zamanlı el değiştirmesini sağlayan ödeme sistemi üzerinden ödenecek. Yönetmeliğin geçici 1. maddesinin 10. fıkrası sistemin 1/7/2026’ya kadar zorunlu olmadığını belirtmiş ve Bakanlığa bu tarihi üç aya kadar uzatma yetkisi vermişti. Ticaret Bakanlığı 26 Haziran 2026’da yaptığı açıklamayla zorunlu uygulama tarihini 1 Ekim 2026 olarak belirledi.

Bu düzenleme, “önce kapora, sonra tapu” alışkanlığını ciddi biçimde değiştirecek nitelikte. Bununla birlikte ek maddenin beşinci fıkrası, sistemin işleyişine ve sisteme dahil olmayacak satışlara ilişkin usul ve esasların Bakanlıkça belirleneceğini öngörüyor. Tapu gününden önce emlakçıya veya satıcıya yapılan kapora ödemelerinin sistem içinde nasıl ele alınacağı, bu yazının hazırlandığı tarih itibarıyla kamuya açık kaynaklarda netleşmiş değil. Kapora ödemeden önce Bakanlığın güncel duyurularının kontrol edilmesi yerinde olur. Şunu da belirtmek gerekir: yeni sistem, geçmişte ödenmiş kaporaların iadesine ilişkin aşağıdaki kuralları değiştirmez.

2. Harici Taşınmaz Satış Sözleşmelerinin Hukuki Niteliği ve Geçersizliği

Türk hukukunda taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler ile taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri sıkı resmî şekil şartına bağlanmıştır. İlgili hükümler şöyledir:

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 706/1: “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.”
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 237: “Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.”
• 2644 sayılı Tapu Kanunu m. 26 ile 1512 sayılı Noterlik Kanunu m. 60 ve 89, resmî düzenleme yetkisini tapu müdürlüklerine ve noterlere tanımıştır.

Bu nedenle resmî memur huzurunda yapılmayan, emlakçı veya taraflar arasında adi yazılı şekilde düzenlenen harici taşınmaz satış sözleşmeleri kesin hükümsüzdür. Kesin hükümsüzlük hâkim tarafından re’sen gözetilir ve taraflara sözleşmeden doğan bir hak ya da borç yüklemez. Yargı kararları bu hususu açıkça ortaya koymaktadır:

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi, 29.05.2025, 2025/183 E., 2025/1441 K.:

“Tapuya kayıtlı taşınmazların satışına ilişkin sözleşme, resmi şekilde yapılmadığı takdirde TMK 706, TBK 237, Tapu Kanunun 26. ve Noterlik Kanunun 60. maddeleri uyarınca hukuken geçersiz olup, geçerli bir sözleşme bulunmadığından tarafların sözleşmeye dayalı hak ve borçları da söz konusu olmayacaktır”

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 10.09.2025, 2025/499 E., 2025/3966 K.:

“Tapulu taşınmazlarda mülkiyetin devrini öngören her türlü sözleşmenin resmî şekilde yapılması zorunludur. Bu bir geçerlilik koşuludur (4721 sayılı Türk Medeni Kanun’un m. 706; 6098 sayılı Kanun’un m.237; Noterlik Kanunu m. 60/3; Tapu Kanunu m. 26). Resmî biçimde yapılmayan taşınmaz satış sözleşmeleri hukuken geçersiz olup geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz”

Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 24. Hukuk Dairesi, 22.03.2023, 2022/36 E., 2023/557 K.:

“TMK’nun 706. maddesi, TBK’nun 237. maddesi ve Tapu Kanunu’nun 26. maddesi gereğince resmi şekilde yapılmayan sözleşmeler geçersizdir”

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 16.05.2023, 2022/5144 E., 2023/1475 K.:

“Tapuda kayıtlı taşınmazların satışının, TMK’nın 706, TBK’nın 237, Tapu Kanunu’nun 26 ve Noterlik Kanunu’nun 60 ve 89 uncu maddeleri gereğince resmi şekilde yapılması zorunlu olup, haricen yapılan satış sözleşmeleri hukuken geçersizdir”

İstanbul Anadolu 2. Asliye Ticaret Mahkemesi, 12.06.2024, 2022/1044 E., 2024/488 K.:

“Tapulu taşınmazların satışına ilişkin sözleşme, resmi şekilde düzenlenmelidir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 706, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 237, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26 ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 60 ıncı maddeleri uyarınca Tapulu taşınmazların satışına ilişkin sözleşmeler resmi şekilde yapılmadığında hukuken geçersizdir”

Bakırköy 7. Asliye Ticaret Mahkemesi, 06.11.2025, 2023/840 E., 2025/964 K.:

“6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 237/II hükmüne göre taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz” ve “Öngörülen şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmeler hüküm doğurmaz”

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 24.04.2014, 2013/32050 E., 2014/13222 K.:

“Taşınmazın satışına yönelik harici sözleşme, resmi biçimde yapılmadığı için hukuken geçersizdir.”

Belgenin adı “rezervasyon formu” ya da “ön protokol” olursa sonuç değişir mi?

Hayır. Belirleyici olan belgenin başlığı değil, içeriğidir. Belge, belirli bir taşınmazın belirli bir bedelle satılacağını veya satılmasının taahhüt edildiğini gösteriyorsa, adı ne olursa olsun resmî şekle tabidir. İstanbul BAM 3. Hukuk Dairesi’nin aşağıda ayrıntısıyla değinilen 2024/1199 E., 2025/553 K. sayılı kararında da “rezervasyon formu” adıyla düzenlenen harici belge geçersiz kabul edilmiştir. Emlak ofislerinde kullanılan hazır formların çoğu bu nitelikte olduğundan, alıcının elindeki belgenin başlığı iade hakkını ortadan kaldırmaz.

3. Fer’ilik İlkesi ve Kaporanın İade Edilmeyeceğine İlişkin Hükümlerin Akıbeti

Kapora (bağlanma parası ya da cayma akçesi), asıl borcu kuvvetlendirmeye yarayan fer’i (yan) bir haktır. Asıl sözleşme resmî şekil eksikliği sebebiyle geçersizse, ona bağlı fer’i şartlar ve cezai şart hükümleri de kendiliğinden geçersiz hâle gelir. Emlakçının “kapora şartı ayrı bir anlaşmadır” savunmasının karşılık bulmamasının nedeni budur.

Fer’ilik niteliği

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 10.09.2025 tarihli, 2025/499 E., 2025/3966 K. sayılı ilamında şu gerekçeye yer verilmiştir:

“Akdi yapanlardan birisi tarafından, önceden diğerine ödenen bağlanma parası (kapora) ceza şartı gibi borcu kuvvetlendirmeye yarayan fer’i bir şarttır; bu bakımdan esas akit geçerli olmadığından fer’i şart da geçersizdir. Geçerli olmayan bir akit dolayısıyla ödenmiş bulunan bağlanma parasının (kaporanın) geri verilmesi, sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince istenebilir”

Benzer değerlendirme Bakırköy 7. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 06.11.2025 tarihli, 2023/840 E., 2025/964 K. sayılı kararında da yapılmıştır. Araç satımına ilişkin Sakarya Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 20.10.2022 tarihli, 2022/438 E., 2022/1426 K. sayılı ilamında ise aynı ilke şu sözlerle benimsenmiştir:

“Emsal Yargıtay kararlarına göre akdi yapanlardan birisi tarafından, önceden diğerine ödenen pey akçesi (kapora) veya cayma akçesi de ceza şartı gibi borcu kuvvetlendirmeye yarayan fer’i bir şarttır; bu bakımdan esas akit geçerli olmadığında fer’i şart da geçersizdir. Geçerli olmayan bir akit dolayısıyla ödenmiş bulunan pey akçesinin (kaporanın) geri verilmesi, sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince istenebilir”

Sakarya kararı araç satımına ilişkindir; ancak ilke, resmî şekle tabi her satış bakımından aynı mantıkla işler. Bu nedenle taşınmaz dosyalarında destekleyici karar olarak kullanılabilir.

Cayma parasının hükümsüzlüğü

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 30.05.2023 tarihli, 2022/5945 E., 2023/1681 K. sayılı ilamında şu tespitlerde bulunulmuştur:

“Resmi biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersiz olup, geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz”, “sözleşme herhangi bir nedenle geçersiz ise, artık cayma parasından da söz edilemeyecektir.”, “Sözleşme geçersiz olmasına rağmen, cayma parasının verilmesi durumunda, alınmış cayma parasının sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade edilmesi gerekecektir” ve “Bağlanma parası fer’î (yan) bir hak olması nedeniyle bağlı olduğu asıl sözleşme geçerli değilse, yan hak olan bağlanma parası da geçerli olmayacaktır”

Bu karar, kaporanın cayma parası olarak kararlaştırıldığı hâllerde bile sonucun değişmediğini gösterdiği için önemlidir. Emlak ofislerinin formlarında sıkça görülen “işbu kapora TBK m. 178 anlamında cayma parasıdır” ibaresi, sözleşme resmî şekilde yapılmadıkça işlevsizdir.

Kaporanın yanacağına dair kayıtların geçersizliği

Sözleşmede yer alan, alıcının vazgeçmesi hâlinde kaporayı geri alamayacağına dair hükümler sözleşmenin geçersizliği nedeniyle bağlayıcı değildir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi’nin 25.02.2025 tarihli, 2024/1199 E., 2025/553 K. sayılı kararında “sözleşme geçersiz olduğundan alınan paranın iade edilmeyeceğine ilişkin kayıt da geçersiz bulunduğundan” tespiti yapılmış, rezervasyon formu adı altındaki harici belgenin geçersiz olduğu ifade edilmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 15.03.2021 tarihli, 2020/11102 E., 2021/2709 K. sayılı kararında da sözleşmede geçen şu düzenlemenin geçersiz satış nedeniyle uygulanamayacağı belirtilmiştir:

“Bu sözleşme imzalandıktan sonra, Borçlar Kanunu’nun 156/2 maddesine göre, taraflardan ALICI, bu emlağı almaktan vazgeçtiği taktirde, verdiği kaparoyu geri alamayacaktır. SATICI bu emlağı satmaktan vazgeçerse, kaparoyu iade edecek ve kaparo miktarı kadar daha tazminat ödeyecektir”

Bu madde, emlak ofislerinin hazır formlarında yıllardır neredeyse aynı kelimelerle yer alan kalıp bir hükümdür. Kararın değeri de buradan gelir: alıcının önüne konan formda bu ibare bulunsa bile, satış resmî şekilde yapılmadıkça kapora iadesi engellenemez.

Cezai şart ve müspet zarar talep yasağı

Harici sözleşmenin hükümsüzlüğü nedeniyle cezai şart da istenemez. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 28.05.2025 tarihli, 2024/4358 E., 2025/3100 K. sayılı kararında “geçersiz sözleşmeye bağlı cezai şart talep edilemeyeceğine, sözleşme geçersiz olmakla davacının müspet zarar talebinde bulunamayacağına” karar verilmiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 29.09.2025 tarihli, 2025/1032 E., 2025/4383 K. sayılı kararında da “resmi şekilde düzenlememesi nedeniyle kesin hükümsüz olan sözleşmeye dayanarak cezai şart talebinde bulunulamayacağı” vurgulanmıştır.

Bu kural iki yönlü işler. Emlakçı veya satıcı, alıcıdan “cezai şart” ya da “cayma tazminatı” adı altında ek bir bedel isteyemez. Aynı şekilde alıcı da satıcı vazgeçtiğinde, geçersiz sözleşmeye dayanarak “kaporanın iki katını” veya kaçırdığı fırsatın bedelini (müspet zararını) talep edemez; talebi, esas olarak verdiğinin (aşağıda açıklanan faiz veya güncel değer hesabıyla) iadesine yöneliktir.

4. Sebepsiz Zenginleşme Esası ve Kaporanın İadesi Kapsamı

Geçersiz sözleşmeler taraflar arasında akdi bir borç doğurmadığından, taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme (TBK m. 77 vd.) kuralları çerçevesinde geri isteyebilir. 6098 sayılı Kanun’un 77. maddesi uyarınca:

“Haklı bir sebep olmaksızın, bir başkasının malvarlığından veya emeğinden zenginleşen, bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlüdür. Bu yükümlülük, özellikle zenginleşmenin geçerli olmayan veya gerçekleşmemiş ya da sona ermiş bir sebebe dayanması durumunda doğmuş olur.”

Bu doğrultuda yargı mercilerinin yerleşik ilkesi, herkesin aldığını iade etmekle yükümlü olmasıdır:

• Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 14.03.2018, 2018/1207 E., 2018/3075 K.: “Gerçekleşmeyen harici ve geçersiz satış sözleşmesine binaen herkes aldığını geri vermekle mükelleftir.”
• Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 24.04.2014, 2013/32050 E., 2014/13222 K.: “Geçersiz sözleşmelerde taraflar aldıklarını iade etmek zorundadır.”
• İstanbul BAM 3. Hukuk Dairesi, 29.05.2025, 2025/183 E., 2025/1441 K.: “Geçersiz sözleşmeye istinaden, taraflar aldıklarını sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade ile mükelleftirler” ve “Taraflar geçersiz sözleşmeye dayalı olarak edimin ifasını talep edemeyip, ancak sebepsiz zenginleşme dolayısıyla aldıklarını iade etmekle yükümlü olduklarından davalının sübuta yönelik istinaf itirazları yerinde değildir”
• Ankara BAM 24. Hukuk Dairesi, 05.12.2024, 2022/2217 E., 2024/1595 K.: “Geçersiz sözleşmede herkes verdiğini geri alır ve geçersiz sözleşme nedeniyle uğranılan zararın tazmini istenemez” ile “Geçersiz sözleşmeler, geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz. Bu durumda taraflar, verdiklerini haksız iktisap kuralları gereğince geri isteyebilirler”
• İzmir BAM 13. Hukuk Dairesi, 07.04.2026, 2024/2307 E., 2026/668 K.: “Geçersiz sözleşme sebebiyle herkes verdiğini geri ister.” Kararda ayrıca, kapora verilen taşınmazın üçüncü bir kişiye satılması durumunda kaporanın iadesi talebinin likit olduğu kabul edilerek icra inkâr tazminatına hükmedilmiştir.

İzmir BAM kararının pratik önemi: icra takibi ve inkâr tazminatı

İzmir BAM 13. Hukuk Dairesi kararı, kapora iadesinde doğrudan ilamsız icra takibi başlatmayı düşünen alacaklı için önemlidir. Alacağın likit sayılması, yani miktarının belli ve borçlu tarafından bilinebilir olması, takibe haksız itiraz eden borçlunun itirazın iptali davasında icra inkâr tazminatına mahkûm edilmesinin koşuludur. Kapora bedelinin dekontla sabit olduğu ve taşınmazın başkasına satıldığı bir dosyada, borçlunun “alacak belirsizdi” savunması bu kararla zayıflamaktadır.

İade hesabında denkleştirici adalet ilkesi ve faiz

Kapora, ödendiği günden aylar hatta yıllar sonra geri alınabildiğinde, enflasyon karşısında değer kaybı ciddi bir mesele hâline gelir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 28.05.2025 tarihli, 2024/4358 E., 2025/3100 K. sayılı kararında “ödenen 7.000,00 TL kapora bedelinin hükme esas alınan bilirkişi raporuna göre denkleştirici adalet ilkesi uyarınca dava tarihinde ulaştığı miktarın hüküm altına alınmasının yerinde olmasına” hükmedilmiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 29.09.2025 tarihli, 2025/1032 E., 2025/4383 K. sayılı kararında ise “davacının harici satış sözleşmesi uyarınca ödediği kapora bedelinin, dava tarihi ile ödeme tarihi arasında işleyen faizinin hüküm altına alınmasının yerinde olmasına” karar verilmiştir.

Görüldüğü üzere Yargıtay iki farklı hesap yöntemine de onay vermiştir: kapora bedelinin dava tarihindeki değerine ulaştırılması ya da ödeme tarihinden itibaren faiz işletilmesi. Hangi yöntemin talep edileceği, ödeme tarihi, tutar ve dosyanın özelliklerine göre dava açılmadan önce belirlenmelidir; talep dilekçesinde bu tercih açıkça yapılmazsa alıcı yalnızca nominal bedelle yetinmek zorunda kalabilir.

Zamanaşımı: TBK m. 82

Sebepsiz zenginleşmeden doğan istem hakkı, TBK m. 82 uyarınca hak sahibinin geri isteme hakkı olduğunu öğrendiği tarihten başlayarak iki yıl ve her hâlde zenginleşmenin gerçekleştiği tarihten başlayarak on yıl içinde zamanaşımına uğrar. Kısa süre, emlakçının açıkça iadeyi reddettiği ya da satışın gerçekleşmeyeceğinin kesinleştiği andan itibaren dikkatle izlenmelidir.

5. Emlakçının Kaporayı İade Etmeme Davranışının ve Sorumluluğunun Değerlendirilmesi

Emlakçının harici satış sözleşmesine dayanarak aldığı kaporayı elinde tutması veya iadeden kaçınması, aşağıdaki hukuki esaslar çerçevesinde değerlendirilmektedir. Belirleyici soru şudur: Para fiilen kimin eline geçti?

A. Kaporanın emlakçı tarafından alındığı hâller ve iade yükümlülüğü

Emlakçı kaporayı bizzat tahsil etmişse, sözleşmenin geçersizliği veya satışın gerçekleşmemesi durumunda bedeli alıcıya iade etmekle yükümlüdür. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 09.01.2025 tarihli, 2024/469 E., 2025/171 K. sayılı ilamında şu tespitler yapılmıştır:

“sözleşmeden cayılmakla kaporanın iadesi gerekmekte olup sözleşmenin tarafı olan davalı şirketin bu kaporayı uhdesinde tutarak sözleşmenin kurulması veya kurulmamasına göre ilgili tarafa iadesi gerektiği” ve “pey akçesinin davalı yanca alındığının davalı yanın kabulünde olmasına, bu durumda aldığı pey akçesini geri vermekle yükümlü olmasına”

Emlakçının “parayı satıcıya devrettim” savunması: Emlakçının kaporayı satıcıya aktardığı yönündeki iddiası alıcıyı bağlamaz. Aynı kararda (2024/469 E., 2025/171 K.) “kaporayı satıcıya iade ettiğini iddia eden davalının savunmasının satıcı ile kendisi arasındaki iç ilişki olduğu ve davacıyı bağlamayacağı” açıkça belirtilmiştir. Emlakçı, satıcıya ödediğini düşündüğü tutar için ayrıca satıcıya rücu edebilir; ancak bu, alıcıya karşı iade borcunu ortadan kaldırmaz.

Satıcı ile birlikte sorumluluk: Emlakçı satışa aracılık edip bedeli makbuzla teslim almış ve satıcı ile iş birliği içinde hareket etmişse, satıcı ile birlikte sorumlu tutulur. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 08.06.2023 tarihli, 2023/305 E., 2023/1848 K. sayılı ilamında şu sonuca varılmıştır:

“Her ne kadar emlak komisyoncusu olan davalı …, satış sözleşmesinin tarafı olmasa da; taraflar arasında gerçekleşen satış işlemine aracılık ettiği, sözleşme kapsamında ödenen bedelleri makbuz karşılığında teslim aldığı, davacının peşinat verdiğini ve kalan meblağı ödediği takdirde hisseyi teslim edebileceğini beyan eden diğer davalı satıcı … ile işbirliği içerisinde hareket ettiği anlaşılmakla, bedelin iadesinden her iki davalının birlikte sorumlu tutulmalarında bir isabetsizlik bulunmamaktadır.”

Bu karar, parayı kimin aldığının net olmadığı dosyalarda davanın hem emlakçıya hem satıcıya birlikte yöneltilmesinin neden stratejik bir tercih olabileceğini de gösterir.

B. Simsarlık/komisyon ücreti iddiası ve mahsup yasağı

Geçersiz bir harici satış sözleşmesine dayanarak emlakçının komisyon istemesi veya hak ettiğini öne sürerek kaporadan mahsup yapması hukuken korunmaz. TBK m. 520 uyarınca taşınmaz simsarlığı sözleşmesi yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 10.12.2019 tarihli, 2016/31196 E., 2019/12316 K. sayılı kararında “Söz konusu belgenin, Türk Borçlar Kanununun 520. maddesine uygun olarak yazılı şekilde yapılmış bir tellallık sözleşmesi olarak kabulü mümkün olmadığından, sözleşme bu yönüyle de geçerli değildir” denilerek geçerli olmayan sözleşmeye dayalı komisyon talep edilemeyeceği ve “Bu durumda, tarafların birbirlerine tüm verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade etme yükümlülükleri vardır” tespiti yapılmıştır.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 14.03.2018 tarihli, 2018/1207 E., 2018/3075 K. sayılı kararında da satıcının iade borcundan emlakçı komisyonunun düşülemeyeceği şu sözlerle hükme bağlanmıştır:

“Davalı satıcı … sözleşme gereği aldığı 10.000,00 TL’yi davacıya ödemeyi kabullenmiş ancak ödemeyi davacıya yapmamıştır, bu durumda davalı davacıya bu miktarı tamamen ödemek zorundadır, diğer davalı emlakçının hak ettiği komisyon ücretinin davalı …’nın borcundan mahsubu yerinde değildir.”

Emlakçının komisyon hakkının hangi hâllerde doğduğunu ayrıntısıyla Evi almaktan vazgeçersem emlakçıya ücret öder miyim? ve Ev Gösteren Emlakçıya Komisyon Ödemek Zorunda mıyım? başlıklı yazılarımızda inceledik. Kapora iadesi bakımından özetle: TBK m. 520’ye uygun yazılı bir sözleşme yoksa emlakçının ne komisyon ne de cayma bedeli alacağı doğar; bu nedenle kaporadan hiçbir kesinti yapamaz. Buna karşılık alıcı, emlakçıyla yazılı ve geçerli bir alım satıma aracılık sözleşmesi imzalamış ve bu sözleşmede alıcının cayması hâlinde emlakçıya ödenecek bir cayma bedeli kararlaştırılmışsa durum farklıdır. Bu hâlde emlakçı, Yönetmelik m. 16/2-d’deki hizmet bedeli sınırı içinde kalan alacağını takas savunması olarak ileri sürebilir. Kapora iadesi talep edilmeden önce alıcının emlak ofisinde hangi belgeleri imzaladığı bu nedenle mutlaka incelenmelidir.

C. Şahsilik prensibi: kaporanın emlakçıya değil satıcıya ödendiği hâller

Sebepsiz zenginleşme taleplerinde şahsilik ilkesi geçerlidir. Kapora doğrudan satıcının hesabına yatırılmışsa ve emlakçının iadeye dair yazılı bir taahhüdü yoksa, iade talebinin muhatabı emlakçı değil, bedeli tahsil eden satıcıdır.

Ankara BAM 24. Hukuk Dairesi, 22.03.2023, 2022/36 E., 2023/557 K.: “Sebepsiz zenginleşme kurumunun en önemli özelliği ‘Şahsilik prensibi’ gereğince kime karşı ödeme yapıldığıysa, o kişiden talepte bulunulması gerekir”

Bakırköy 2. Asliye Ticaret Mahkemesi, 14.06.2024, 2024/324 E., 2024/676 K.: Mahkeme, “dava ve takip konusu kapora bedelinin dava dışı 3. Kişinin hesabına gönderildiği” tespitiyle, “davalı tarafın aracı-emlakçı sıfatıyla iş bu bedelin iadesine ilişkin yazılı bir taahhüdünün bulunmadığı, davacı tarafın dava dışı 3. Kişi ile aralarındaki akdi ilişki kapsamında davalıdan talepte bulunmasının mümkün olmadığı anlaşılmakla davanın reddine karar verilmiş” hükmünü kurmuştur.

Bu karar alıcılar için bir uyarıdır: yanlış kişiye açılan dava reddedilir ve yargılama giderleri ile karşı taraf vekâlet ücreti davacıya yükletilir. Dekont, kimin hesabına ödeme yapıldığını gösteren en temel belgedir ve dava açılmadan önce mutlaka incelenmelidir.

D. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik emlakçıya hangi yükümlülükleri getiriyor?

Emlak işletmelerinin faaliyetleri Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ile düzenlenmiştir. Kapora uyuşmazlıklarında özellikle şu hükümler işe yarar:

• Yetki belgesi (m. 5): Taşınmaz ticareti yalnızca yetki belgesine sahip işletme ve sözleşmeli işletmelerce yapılabilir. Yetki belgesine sahip işletmelerin güncel listesi Bakanlığın internet sayfasında ilan edilir (m. 11).
• Davranış kuralları (m. 14/2): Emlakçı hizmet sunarken dürüst ve özenli davranmak, yanıltıcı bilgi vermemek, hizmet verdiği kişilerin menfaatlerine aykırı davranmamak ve imzalattığı belgelerin birer suretini bu kişilere teslim etmek zorundadır.
• Alım satıma aracılık sözleşmesi (m. 16): Aracılık sonucunda alıcı, satıcı ve işletme arasında en az üç nüsha sözleşme düzenlenir. Kararlaştırılırsa tarafların cayması hâlinde ödenecek cayma bedeli ve ceza koşulu, işletme için hizmet bedelini aşmamak koşuluyla belirlenebilir (m. 16/2-d).
• Taşınmaz gösterme (m. 19/4): Taşınmazı gösterme hizmeti karşılığında herhangi bir bedel talep edilemez.
• Hizmet bedeli (m. 20): Alım satıma aracılık hizmet bedeli, satış bedelinin KDV hariç yüzde dördünü geçemez ve aksi kararlaştırılmadıkça alıcı ile satıcı arasında eşit paylaşılır.
• Denetim ve yaptırım (m. 22 ve m. 9): Bakanlık, Yönetmeliğin uygulanması ve şikâyetlerle ilgili denetim yapmaya yetkilidir; aykırılık hâlinde idari para cezası uygulanır ve belirli koşullarda yetki belgesi iptal edilir.

Bu hükümler kaporanın iadesi için ayrı bir dava sebebi oluşturmaz; iade talebinin dayanağı yine geçersizlik ve sebepsiz zenginleşmedir. Ancak Ticaret İl Müdürlüğüne yapılacak bir şikâyet, idari süreç bakımından emlakçı üzerinde ciddi bir baskı unsuru oluşturur. Ayrıca emlakçının m. 16/2-d sınırını aşan bir “cayma bedeli” öngörmesi, alıcının savunmasında kullanılabilecek güçlü bir argümandır.

E. Kime, hangi durumda talepte bulunulmalı?

6. Yargı Kararları Özeti

7. Sonuç

Emlakçının harici satış sözleşmesi kapsamında aldığı kaporayı iade etmemesi hukuken geçerli değildir. Taşınmaz satışına ilişkin harici sözleşmeler TMK m. 706, TBK m. 237, Tapu Kanunu m. 26 ve Noterlik Kanunu m. 60 gereğince kesin hükümsüzdür. Asıl sözleşmenin geçersizliği, fer’i nitelik taşıyan kaporayı (bağlanma parası veya cayma akçesi) ve kaporanın yanacağına dair hükümleri de geçersiz kılmaktadır. Bu çerçevede:

• Kaporayı fiilen teslim alan emlakçı, sözleşmenin geçersizliği sebebiyle aldığını sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca iade etmekle yükümlüdür.
• Emlakçının kaporayı satıcıya aktardığı yönündeki savunmaları alıcıyı bağlamayan bir iç ilişki niteliğindedir ve iade yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.
• Kaporanın emlakçıya değil doğrudan satıcının hesabına yatırıldığı ve emlakçının iadeye dair yazılı bir taahhüdünün bulunmadığı hâllerde, sebepsiz zenginleşmenin şahsilik prensibi gereği iade talebi satıcıya yöneltilmelidir.

Adım adım yol haritası

1. Belgeleri toplayın. Banka dekontu veya makbuz, imzalanan form ya da sözleşme, taşınmaz gösterme belgesi, ilan ekran görüntüleri ve emlakçı ile satıcıyla yapılan tüm yazışmalar bir araya getirilmelidir.
2. Parayı kimin aldığını tespit edin. Dekonttaki alıcı hesap, davanın muhatabını belirler (bkz. yukarıdaki tablo).
3. Emlakçının yetki belgesini kontrol edin. Ticaret Bakanlığının yayımladığı listede işletmenin bulunup bulunmadığına bakılmalıdır.
4. Yazılı iade talebinde bulunun. Noter aracılığıyla gönderilecek bir ihtarname, borçlunun temerrüdünü belgelemek ve süreci kayıt altına almak için uygundur.
5. Ön şartları kontrol edin. Uyuşmazlığın niteliğine göre tüketici hakem heyetine başvuru ya da dava şartı arabuluculuk gündeme gelebilir. Karşı tarafın emlak işletmesi olması ile iki gerçek kişi arasındaki satış uyuşmazlığı farklı usullere tabi olabileceğinden, bu değerlendirme dava açılmadan önce yapılmalıdır.
6. İcra takibi veya dava yolunu seçin. Dekontla sabit ve tutarı belli bir kapora için ilamsız icra takibi başlatılabilir; itiraz hâlinde itirazın iptali davası açılır. Alternatif olarak doğrudan alacak davası açılabilir. Faiz mi yoksa güncel değer mi isteneceği bu aşamada kararlaştırılmalıdır.
7. İdari şikâyeti değerlendirin. Yönetmelik hükümlerine aykırılık varsa Ticaret İl Müdürlüğüne şikâyet yolu ayrıca kullanılabilir.

Ceza hukuku boyutu ne zaman gündeme gelir?

Kaporanın iade edilmemesi çoğu dosyada hukuki bir alacak uyuşmazlığıdır ve savcılık başvuruları bu gerekçeyle sonuçsuz kalabilir. Bununla birlikte, taşınmazın maliki olmayan ya da satış yetkisi bulunmayan kişi adına para toplanması, aynı taşınmaz için birden fazla kişiden kapora alınması veya emanet olarak alınan paranın başka amaçla kullanılması gibi durumlarda olay ceza hukuku bakımından ayrıca değerlendirilmelidir. Bu ayrım somut olayın ayrıntılarına göre yapılır ve hukuk davası yolunu kapatmaz.

8. Sık Sorulan Sorular

Emlakçıya verdiğim kaporayı geri alabilir miyim?

Taşınmaz satışı tapuda veya noterde resmî şekilde yapılmamışsa, emlakçı veya taraflar arasında imzalanan harici satış sözleşmesi, rezervasyon formu ya da ön protokol kesin hükümsüzdür. Bu durumda kaporayı fiilen teslim alan emlakçı, aldığını sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade etmekle yükümlüdür. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2024/469 E., 2025/171 K. sayılı kararı bu yöndedir.

Sözleşmede ‘alıcı vazgeçerse kapora yanar’ yazıyor; bu madde beni bağlar mı?

Asıl satış sözleşmesi resmî şekilde yapılmadığı için geçersizse, ona bağlı ‘kapora iade edilmez’ kaydı da geçersizdir. İstanbul BAM 3. Hukuk Dairesi 2024/1199 E., 2025/553 K. ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2020/11102 E., 2021/2709 K. sayılı kararlarında bu tür kayıtların uygulanamayacağı kabul edilmiştir.

Emlakçı ‘parayı satıcıya verdim’ diyor; yine de ondan isteyebilir miyim?

Kaporayı sizden emlakçı aldıysa, parayı satıcıya aktardığı savunması emlakçı ile satıcı arasındaki iç ilişkidir ve alıcıyı bağlamaz (Yargıtay 3. HD 2024/469 E., 2025/171 K.). Emlakçı satıcıyla birlikte hareket etmiş ve bedeli makbuzla almışsa ikisi birlikte sorumlu tutulabilir (Yargıtay 3. HD 2023/305 E., 2023/1848 K.).

Kaporayı doğrudan ev sahibinin hesabına yatırdıysam kime dava açmalıyım?

Sebepsiz zenginleşmede şahsilik ilkesi geçerlidir: talep, parayı kim aldıysa ona yöneltilir. Kapora satıcının hesabına yatırılmışsa ve emlakçının iadeye dair yazılı bir taahhüdü yoksa, emlakçıya açılan dava reddedilebilir (Bakırköy 2. ATM 2024/324 E., 2024/676 K.). Bu durumda muhatap satıcıdır.

Emlakçı komisyonunu kaporadan düşebilir mi?

Taşınmaz simsarlığı sözleşmesi TBK m. 520 uyarınca yazılı yapılmadıkça geçerli değildir. Geçerli yazılı sözleşme yoksa emlakçı komisyon isteyemez ve kaporadan kesinti yapamaz (Yargıtay 13. HD 2016/31196 E., 2019/12316 K.; 2018/1207 E., 2018/3075 K.). Alıcı, cayma hâlinde emlakçıya bedel ödeneceğini öngören yazılı bir aracılık sözleşmesi imzalamışsa, emlakçı hizmet bedelini aşmayan bu alacağı için takas savunması yapabilir; imzalanan belgeler bu yüzden önemlidir.

Kaporayı faiziyle ya da güncel değeriyle geri alabilir miyim?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, ödeme tarihinden dava tarihine kadar faiz işletilmesini (2025/1032 E., 2025/4383 K.) ve bazı dosyalarda kapora bedelinin denkleştirici adalet ilkesiyle dava tarihindeki değerine ulaştırılmasını (2024/4358 E., 2025/3100 K.) yerinde bulmuştur. Hangi yolun izleneceği somut dosyaya göre belirlenir.

Kapora iadesi için ne kadar sürem var?

Sebepsiz zenginleşmeden doğan istem hakkı, TBK m. 82 uyarınca geri isteme hakkının öğrenildiği tarihten itibaren iki yıl ve her hâlde zenginleşmenin gerçekleştiği tarihten itibaren on yıl içinde kullanılmalıdır.

Emlakçının yetki belgesi olmaması sonucu değiştirir mi?

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m. 5 uyarınca taşınmaz ticareti yalnızca yetki belgesine sahip işletmelerce yapılabilir. Belgesiz faaliyet, iade talebini zayıflatmaz; aksine Ticaret İl Müdürlüğüne şikâyet ve idari yaptırım yolunu da açar. Yetki belgesi Ticaret Bakanlığının internet sayfasında yayımlanan listeden kontrol edilebilir.

1 Ekim 2026’dan sonra kapora ödemeleri nasıl yapılacak?

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’e 29/4/2026 tarihinde eklenen ek madde 1 ile satış bedelinin güvenli ödeme sistemi üzerinden ödenmesi zorunlu hâle getirilmiş, Ticaret Bakanlığı başlangıç tarihini 1 Ekim 2026’ya ertelemiştir. Tapu işleminden önce emlakçıya veya satıcıya yapılan kapora ödemelerinin sistemde nasıl işleneceğine ilişkin usul ve esaslar Bakanlıkça belirlenecektir; işlemden önce güncel duyurunun kontrol edilmesi gerekir.

Emlakçı parayı vermiyorsa suç duyurusunda bulunabilir miyim?

Kaporanın iade edilmemesi çoğu dosyada hukuki bir alacak uyuşmazlığı olarak değerlendirilir. Bununla birlikte, en baştan satış niyeti olmadan para toplanması, malik olmayan kişi adına kapora alınması veya emanet paranın başka amaçla kullanılması gibi durumlarda ceza hukuku boyutu ayrıca incelenmelidir. Bu değerlendirme olayın ayrıntılarına göre yapılmalıdır.

9. Bu Dosyalarda Sürecin Doğru Yürütülmesi Neden Önemlidir?

Kapora uyuşmazlıkları küçük tutarlı görünse de, usulde yapılan bir hata alacağın tamamen kaybedilmesine yol açabilir. Uygulamada en sık karşılaşılan sorunlar şunlardır:

• Yanlış davalı: Kaporanın satıcının hesabına yatırıldığı bir dosyada davanın yalnızca emlakçıya açılması, şahsilik ilkesi nedeniyle ret ve yargılama gideri riskini doğurur.
• Eksik talep: Faiz veya denkleştirme talep edilmeden açılan davada, yıllar sonra yalnızca nominal bedel tahsil edilebilir.
• Ön şartın atlanması: Tüketici hakem heyeti veya dava şartı arabuluculuk gerektiren bir uyuşmazlıkta doğrudan dava açılması usulden ret sonucunu doğurabilir.
• Zamanaşımı: TBK m. 82’deki iki yıllık süre, geri isteme hakkının öğrenilmesinden itibaren işler ve çoğu zaman fark edilmeden dolar.
• Emlakçı tarafının savunması: Emlak işletmesi açısından da parayı gerçekten satıcıya aktarmış olmak, yazılı taahhüt bulunup bulunmadığı ve m. 16’ya uygun aracılık sözleşmesinin varlığı, sorumluluğun sınırını belirleyen başlıca savunma hatlarıdır.

İstanbul’un Anadolu Yakası’nda, özellikle Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Sancaktepe, Sultanbeyli, Ümraniye, Ataşehir ve Üsküdar‘da ve Kocaeli‘de Gebze, Çayırova, Darıca, Dilovası, İzmit, Körfez ve Başiskele‘de konut alım satımı yoğun biçimde emlak ofisleri aracılığıyla yürütülmekte ve kapora ödemesi bu süreçlerin olağan bir parçası olarak görülmektedir. 2M Hukuk Avukatlık Bürosu, Tuzla merkezli olarak İstanbul Anadolu Yakası ve Kocaeli’deki taşınmaz alım satım uyuşmazlıklarında alıcılara ve emlak işletmelerine danışmanlık ve dava takibi hizmeti vermektedir.

10. Kaynaklar ve Doğrulama Notu

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 706
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 77, 82, 177, 178, 237, 520
• 2644 sayılı Tapu Kanunu m. 26
• 1512 sayılı Noterlik Kanunu m. 60, 89
• Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik (RG 5/6/2018-30442; son değişiklik RG 29/4/2026-33238) m. 5, 9, 11, 14, 16, 19, 20, 22, ek m. 1, geçici m. 1/10
• Ticaret Bakanlığı’nın güvenli ödeme sisteminin zorunlu uygulama tarihini 1 Ekim 2026’ya ertelediğine ilişkin 26 Haziran 2026 tarihli duyurusu

Doğrulama notu: Bu yazıda anılan yargı kararları, esas ve karar numaralarıyla birlikte verilmiştir. Kararların dilekçe veya başka bir yayında kullanılmadan önce UYAP veya resmî karar arama sistemleri üzerinden tam metinlerinin teyit edilmesi önerilir. Yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olaya ilişkin hukuki görüş yerine geçmez.