1. Introduction et Cadre Juridique du Litige

Lorsque l’on achète une maison ou un terrain, le processus commence souvent dans une agence immobilière. Le bien est apprécié, le prix est convenu, et l’agent immobilier demande un acompte pour « ne pas donner la maison à quelqu’un d’autre ». Le document signé en échange de ce paiement porte parfois le nom de « contrat de vente externe », parfois de « formulaire de réservation », et parfois de « protocole de prépaiement ». Lorsque la vente n’est pas finalisée au cadastre, la même question se pose : L’agent immobilier est-il tenu de restituer cet argent ?

En pratique, il est souvent dit à l’acheteur : « c’est vous qui renoncez, l’acompte est perdu ». Pourtant, l’approche établie par les décisions judiciaires est différente. Le fait que l’agent immobilier, qui a perçu un acompte sur la base d’un contrat de vente externe, ne restitue pas cette somme n’est pas juridiquement valide ; la restitution de l’acompte est rendue obligatoire dans le cadre du non-respect de l’exigence de forme légale pour la vente immobilière et des dispositions relatives à l’enrichissement sans cause.

De manière générale, nous avons déjà abordé les cas dans lesquels l’acompte est remboursé dans notre article intitulé L’acompte versé lors d’achats et de ventes est-il remboursé ?. Cet article se concentre spécifiquement sur les situations où l’acompte est perçu par l’agent immobilier et n’est pas remboursé : les défenses propres de l’agent immobilier, la compensation des commissions, la détermination du défendeur en fonction de qui a reçu l’argent, et le nouveau régime de paiement entré en vigueur en 2026.

Acompte, argent de l’engagement et indemnité de dédit sont-ils la même chose ?

Il n’existe pas de disposition appelée « kapora » dans le Code turc des obligations. Dans la pratique, le « kapora » est qualifié, dans le cas concret, soit de somme d’engagement (art. 177 du Code turc des obligations) soit de somme de dédit (art. 178 du Code turc des obligations). Cette distinction est importante dans les cas où il existe un contrat valide. Cependant, comme nous le verrons ci-dessous, si le contrat principal pour la vente immobilière n’a pas été conclu formellement, l’importance pratique de la distinction disparaît en grande partie ; car les deux types de paiements liés à un contrat invalide doivent être remboursés.

La situation évoluant en 2026 : système de paiement sécurisé

Avec la modification publiée au Journal officiel du 29/4/2026 et numérotée 33238, concernant le Règlement sur le commerce immobilier, l’article additionnel 1 intitulé « Système de paiement » a été ajouté. Conformément à cela, si une partie ou la totalité du paiement dans les ventes immobilières est effectuée en espèces, par virement bancaire ou par transfert électronique de fonds, le prix de vente sera payé via un système de paiement assurant le transfert simultané de la propriété immobilière et du prix. Le dixième paragraphe de l’article temporaire 1 du Règlement stipulait que le système n’était pas obligatoire jusqu’au 1/7/2026 et avait accordé au Ministère le pouvoir de prolonger cette date jusqu’à trois mois. Le Ministère du Commerce, dans une déclaration faite le 26 juin 2026, a fixé la date d’application obligatoire au 1er octobre 2026.

Cette réglementation est de nature à modifier sérieusement l’habitude du « d’abord l’acompte, ensuite l’acte de propriété ». Cependant, le cinquième paragraphe de l’article additionnel prévoit que les procédures et principes relatifs au fonctionnement du système et aux ventes qui ne seront pas incluses dans le système seront déterminés par le Ministère. La manière dont les paiements d’acompte effectués à l’agent immobilier ou au vendeur avant la date de l’acte seront traités au sein du système n’est pas encore clarifiée dans les sources publiques à la date de rédaction de cet article. Il serait judicieux de consulter les annonces actuelles du Ministère avant d’effectuer un paiement d’acompte. Il convient également de noter que le nouveau système ne modifie pas les règles suivantes concernant le remboursement des acomptes versés par le passé.

2. Nature juridique et nullité des contrats de vente immobilière externes

Dans le droit turc, les contrats visant le transfert de propriété immobilière et les contrats de promesse de vente immobilière sont soumis à une exigence de forme officielle stricte. Les dispositions pertinentes sont les suivantes :

• Code civil turc n° 4721 art. 706/1 : « La validité des contrats visant le transfert de propriété immobilière est subordonnée à leur établissement sous forme officielle. »
• Code des obligations turc n° 6098 art. 237 : « Pour qu’une vente immobilière soit valable, le contrat doit être établi sous forme officielle. Les promesses de vente immobilière, les contrats de rachat et d’achat ne sont pas valables s’ils ne sont pas établis sous forme officielle. La validité du contrat de préemption est subordonnée à sa conclusion par écrit. »
• La loi sur le cadastre n° 2644, art. 26, et la loi sur le notariat n° 1512, art. 60 et 89, ont conféré le pouvoir de rédaction officielle aux directions du cadastre et aux notaires.

Par conséquent, les contrats de vente immobilière externes, non conclus en présence d’un officier public, mais rédigés sous forme d’acte sous seing privé entre un agent immobilier et les parties, sont absolument nuls. La nullité absolue est prise en compte d’office par le juge et ne confère ni droits ni obligations aux parties découlant du contrat. Les décisions judiciaires le démontrent clairement :

3e Chambre civile de la Cour régionale d’appel d’Istanbul, 29.05.2025, Dossier n° 2025/183, Décision n° 2025/1441 :

« Si le contrat de vente de biens immobiliers enregistrés au cadastre n’est pas établi sous forme officielle, il est juridiquement invalide conformément aux articles 706 du Code civil turc, 237 du Code des obligations turc, 26 de la Loi sur le cadastre et 60 de la Loi sur le notariat, et en l’absence de contrat valide, les droits et obligations des parties découlant du contrat n’existeront pas non plus »

3e Chambre civile de la Cour de cassation, 10.09.2025, Dossier n° 2025/499, Décision n° 2025/3966 :

« Il est impératif que tout contrat prévoyant le transfert de propriété de biens immobiliers enregistrés au cadastre soit établi sous forme officielle. C’est une condition de validité (article 706 du Code civil turc n° 4721 ; article 237 de la Loi n° 6098 ; article 60/3 de la Loi sur le notariat ; article 26 de la Loi sur le cadastre). Les contrats de vente immobilière non établis sous forme officielle sont juridiquement invalides et ne créent ni droits ni obligations pour les parties, à l’instar des contrats valides »

24e Chambre civile de la Cour régionale d’appel d’Ankara, 22.03.2023, Dossier n° 2022/36, Décision n° 2023/557 :

« Conformément à l’article 706 du Code civil turc (TMK), à l’article 237 du Code des obligations turc (TBK) et à l’article 26 de la Loi foncière, les contrats qui ne sont pas établis sous forme officielle sont nuls »

Cour de Cassation, 3e Chambre civile, 16.05.2023, Dossier n° 2022/5144, Décision n° 2023/1475 :

« La vente de biens immobiliers enregistrés au cadastre doit obligatoirement être effectuée sous forme officielle, conformément aux articles 706 du Code civil turc (TMK), 237 du Code des obligations turc (TBK), 26 de la Loi foncière et 60 et 89 de la Loi sur le Notariat, et les contrats de vente conclus de manière informelle sont juridiquement nuls »

2ème Tribunal de Commerce d’Istanbul Anatolie, 12.06.2024, Dossier n° 2022/1044, Décision n° 2024/488 :

« Le contrat relatif à la vente de biens immobiliers enregistrés doit être rédigé sous forme officielle. Conformément à l’article 706 du Code civil turc n° 4721, à l’article 237 du Code des obligations turc n° 6098, à l’article 26 de la Loi foncière n° 2644 et à l’article 60 de la Loi sur le notariat n° 1512, les contrats relatifs à la vente de biens immobiliers enregistrés sont juridiquement nuls s’ils ne sont pas établis sous forme officielle »

7ème Tribunal de Commerce de Bakırköy, 06.11.2025, Dossier n° 2023/840, Décision n° 2025/964 :

« Selon l’article 237/II du Code des obligations turc (TBK) n° 6098, le contrat de promesse de vente immobilière n’est pas valide s’il n’est pas établi sous forme officielle » et « Les contrats établis sans respecter la forme prescrite ne produisent aucun effet juridique »

Cour de Cassation, 13e Chambre civile, 24.04.2014, Dossier n° 2013/32050, Décision n° 2014/13222 :

« Le contrat informel de vente immobilière est juridiquement nul car il n’a pas été établi sous forme officielle. »

Le résultat change-t-il si le document est appelé « formulaire de réservation » ou « pré-protocole » ?

Non. Ce qui est déterminant n’est pas le titre du document, mais son contenu. Si le document indique qu’un bien immobilier spécifique sera vendu ou qu’il est promis d’être vendu pour un certain prix, il est soumis à la forme officielle, quel que soit son nom. Dans la décision n° 2024/1199 E., 2025/553 K. de la 3e Chambre Civile de la Cour d’appel régionale d’Istanbul, détaillée ci-dessous, le document externe intitulé «formulaire de réservation» a également été jugé invalide. Étant donné que la plupart des formulaires pré-imprimés utilisés dans les agences immobilières sont de cette nature, le titre du document détenu par l’acheteur n’annule pas son droit au remboursement.

3. Principe de l’accessoire et sort des dispositions relatives au non-remboursement de l’acompte

L’acompte (argent de liaison ou arrhes) est un droit accessoire (secondaire) servant à renforcer l’obligation principale. Si le contrat principal est invalide en raison d’un défaut de forme officielle, les conditions accessoires et les clauses pénales qui y sont liées deviennent également invalides de plein droit. C’est la raison pour laquelle la défense de l’agent immobilier selon laquelle «la clause d’acompte est un accord distinct» n’est pas acceptée.

Caractère accessoire

Dans sa décision de la 3e Chambre Civile de la Cour de Cassation, datée du 10.09.2025, n° 2025/499 E., 2025/3966 K., le motif suivant a été invoqué :

« L’argent versé à l’avance par l’une des parties à l’autre (acompte) est une condition accessoire servant à renforcer la dette, comme une clause pénale ; à cet égard, puisque l’acte principal n’est pas valide, la condition accessoire est également invalide. Le remboursement de l’argent versé (acompte) en vertu d’un acte invalide peut être demandé conformément aux dispositions relatives à l’enrichissement sans cause. »

Une évaluation similaire a également été faite dans la décision du 7e Tribunal de Commerce de Bakırköy datée du 06.11.2025, dossier n° 2023/840 E., décision n° 2025/964 K. Concernant la vente de véhicules, le Tribunal de Commerce de Sakarya a adopté le même principe dans sa décision datée du 20.10.2022, dossier n° 2022/438 E., décision n° 2022/1426 K., avec les mots suivants :

« Selon les décisions exemplaires de la Cour de Cassation, l’acompte (kapora) ou l’indemnité de rétractation versé au préalable par l’une des parties à l’autre, est une condition accessoire qui, à l’instar de la clause pénale, sert à renforcer l’obligation ; à cet égard, lorsque le contrat principal n’est pas valide, la condition accessoire est également invalide. La restitution de l’acompte (kapora) versé en raison d’un contrat invalide peut être demandée conformément aux dispositions relatives à l’enrichissement sans cause »

La décision de Sakarya concerne la vente de véhicules ; cependant, le principe s’applique avec la même logique à toute vente soumise à une forme officielle. Pour cette raison, elle peut être utilisée comme décision de soutien dans les dossiers immobiliers.

Nullité de l’indemnité de rétractation

Dans la décision de la 3e Chambre Civile de la Cour de Cassation, datée du 30.05.2023, dossier n° 2022/5945 E., décision n° 2023/1681 K., les constatations suivantes ont été faites :

« Les contrats non conclus sous forme officielle sont juridiquement invalides et n’engendrent pas de droits et obligations pour les parties comme le feraient des contrats valides », « si le contrat est invalide pour quelque raison que ce soit, il ne sera plus question d’indemnité de rétractation. », « Si, malgré l’invalidité du contrat, l’indemnité de rétractation a été versée, cette indemnité de rétractation reçue devra être restituée conformément aux dispositions relatives à l’enrichissement sans cause » et « Puisque l’indemnité d’engagement est un droit accessoire, si le contrat principal auquel elle est liée n’est pas valide, l’indemnité d’engagement, qui est un droit accessoire, ne sera pas non plus valide. »

Cette décision est importante car elle a montré que le résultat ne changeait pas, même dans les cas où l’acompte était convenu comme une indemnité de dédit. La clause « cet acompte est une indemnité de dédit au sens de l’article 178 du Code des Obligations turc (TBK) » fréquemment rencontrée dans les formulaires des agences immobilières est inopérante tant que le contrat n’est pas rédigé de manière formelle.

Invalidité des clauses relatives à la perte de l’acompte

Les dispositions du contrat selon lesquelles l’acheteur ne peut pas récupérer l’acompte s’il renonce à l’achat ne sont pas contraignantes en raison de la nullité du contrat. Dans sa décision n° 2024/1199 E., 2025/553 K. du 25.02.2025, la 3ème Chambre civile de la Cour d’appel régionale d’Istanbul a constaté que « le contrat étant nul, la clause stipulant que l’argent reçu ne serait pas remboursé est également jugée nulle », et a déclaré que le document externe intitulé « formulaire de réservation » était invalide.

Dans sa décision n° 2020/11102 E., 2021/2709 K. du 15.03.2021, la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a également statué que la disposition suivante du contrat ne pouvait être appliquée en raison de la nullité de la vente :

« Après la signature de ce contrat, conformément à l’article 156/2 du Code des Obligations, si l’ACHETEUR renonce à l’acquisition de ce bien immobilier, il ne pourra pas récupérer l’acompte versé. Si le VENDEUR renonce à vendre ce bien immobilier, il remboursera l’acompte et paiera une indemnité supplémentaire équivalente au montant de l’acompte. »

Cet article est une disposition standard qui figure depuis des années avec des formulations presque identiques dans les formulaires préétablis des agences immobilières. C’est de là que vient la valeur de la décision : même si cette clause est présente dans le formulaire soumis à l’acheteur, le remboursement de l’acompte ne peut être empêché tant que la vente n’est pas conclue de manière formelle.

Interdiction de demander une clause pénale et des dommages-intérêts positifs

En raison de la nullité du contrat externe, une clause pénale ne peut pas non plus être réclamée. Dans la décision n° 2024/4358 E., 2025/3100 K. du 28.05.2025 de la 3e Chambre Civile de la Cour de Cassation, il a été jugé que « une clause pénale ne peut être réclamée en vertu d’un contrat invalide, et le contrat étant invalide, le demandeur ne peut pas réclamer de dommages positifs. » De même, dans la décision n° 2025/1032 E., 2025/4383 K. du 29.09.2025 de la 3e Chambre Civile de la Cour de Cassation, il a été souligné que « une clause pénale ne peut être réclamée en vertu d’un contrat absolument nul pour n’avoir pas été établi en la forme officielle. »

Cette règle fonctionne dans les deux sens. L’agent immobilier ou le vendeur ne peut pas réclamer un montant supplémentaire à l’acheteur sous le nom de « clause pénale » ou « indemnité de rétractation ». De même, si le vendeur se désiste, l’acheteur ne peut pas réclamer « le double de l’acompte » ou le coût de l’opportunité manquée (ses dommages positifs) en se basant sur le contrat invalide ; sa demande vise principalement le remboursement de ce qu’il a donné (avec les intérêts ou le calcul de la valeur actuelle expliqués ci-dessous).

4. Principe de l’enrichissement sans cause et étendue du remboursement de l’acompte

Les contrats invalides ne donnant pas naissance à une obligation contractuelle entre les parties, celles-ci peuvent réclamer ce qu’elles ont donné conformément aux règles de l’enrichissement sans cause (art. 77 et suiv. du CO turc). Conformément à l’article 77 de la loi n° 6098 :

« Celui qui s’est enrichi sans juste cause aux dépens du patrimoine ou du travail d’autrui est tenu de restituer cet enrichissement. Cette obligation naît notamment lorsque l’enrichissement repose sur une cause invalide, non réalisée ou ayant cessé d’exister. »

À cet égard, le principe établi par les autorités judiciaires est que chacun est tenu de restituer ce qu’il a reçu :

• Cour de Cassation, 13ème Chambre Civile, 14.03.2018, n° de dossier 2018/1207, n° de décision 2018/3075 : « En vertu d’un contrat de vente externe invalide et non réalisé, chacun est tenu de restituer ce qu’il a reçu. »
• Cour de Cassation, 13ème Chambre Civile, 24.04.2014, n° de dossier 2013/32050, n° de décision 2014/13222 : « Dans les contrats invalides, les parties sont tenues de restituer ce qu’elles ont reçu. »
• Tribunal Régional d’Istanbul, 3ème Chambre Civile, 29.05.2025, n° de dossier 2025/183, n° de décision 2025/1441 : « En vertu d’un contrat invalide, les parties sont tenues de restituer ce qu’elles ont reçu conformément aux dispositions de l’enrichissement sans cause » et « Les parties ne pouvant pas exiger l’exécution de la prestation fondée sur un contrat invalide, mais étant obligées de restituer ce qu’elles ont reçu en raison de l’enrichissement sans cause, les objections en appel du défendeur concernant le bien-fondé ne sont pas pertinentes. »
• Chambre civile 24 de la Cour d’appel régionale d’Ankara, 05.12.2024, dossier 2022\/2217, décision 2024\/1595 : « Dans un contrat invalide, chacun récupère ce qu’il a donné et l’indemnisation des dommages subis en raison du contrat invalide ne peut être demandée » et « Les contrats invalides ne créent pas de droits et d’obligations pour les parties, comme c’est le cas pour les contrats valides. Dans ce cas, les parties peuvent réclamer ce qu’elles ont donné, conformément aux règles de l’enrichissement sans cause. »
• Chambre civile 13 de la Cour d’appel régionale d’Izmir, 07.04.2026, dossier 2024\/2307, décision 2026\/668 : « En raison d’un contrat invalide, chacun réclame ce qu’il a donné. » Par ailleurs, la décision a statué sur l’indemnisation pour déni d’exécution, considérant que la demande de remboursement de l’acompte est liquide si le bien immobilier pour lequel l’acompte a été versé est vendu à un tiers.

Importance pratique de la décision de la Cour d’appel régionale d’Izmir : procédure d’exécution et indemnisation pour déni

La décision de la 13ème Chambre civile de la Cour d’appel régionale d’Izmir est importante pour le créancier qui envisage d’engager directement une procédure d’exécution sans jugement pour le remboursement d’un acompte. La qualification de la créance comme liquide, c’est-à-dire que son montant est déterminé et connaissable par le débiteur, est une condition pour que le débiteur, qui s’oppose à tort à l’exécution, soit condamné à une indemnisation pour déni d’exécution dans le cadre d’une action en annulation de l’opposition. Dans un dossier où le montant de l’acompte est prouvé par un reçu et où le bien immobilier a été vendu à un tiers, l’argument du débiteur selon lequel « la créance était indéterminée » est affaibli par cette décision.

Le principe de justice équitable dans le calcul du remboursement et les intérêts

Lorsque l’acompte peut être récupéré des mois, voire des années après son versement, la perte de valeur due à l’inflation devient un problème sérieux. Dans sa décision n° 28.05.2025, 2024/4358 E., 2025/3100 K., la 3e Chambre Civile de la Cour de Cassation a jugé qu’il était « approprié de statuer sur le montant de l’acompte de 7 000,00 TL payé, tel qu’il avait atteint à la date du procès, conformément au principe de justice équitable, selon le rapport d’expert judiciaire servant de base à la décision. » En revanche, dans sa décision n° 29.09.2025, 2025/1032 E., 2025/4383 K., la 3e Chambre Civile de la Cour de Cassation a décidé qu’il était « approprié de statuer sur les intérêts courus entre la date du procès et la date de paiement pour le montant de l’acompte payé par le demandeur en vertu du contrat de vente informel. »

Comme on peut le voir, la Cour de Cassation a approuvé deux méthodes de calcul différentes : l’actualisation du montant de l’acompte à sa valeur à la date du procès, ou l’application d’intérêts à partir de la date de paiement. La méthode à demander doit être déterminée avant d’intenter une action en justice, en fonction de la date de paiement, du montant et des particularités du dossier ; si ce choix n’est pas clairement indiqué dans la requête, l’acheteur pourrait devoir se contenter de la valeur nominale.

Prescription : Art. 82 du Code des Obligations Turc

Le droit de réclamation né de l’enrichissement sans cause, conformément à l’Art. 82 du Code des Obligations Turc, se prescrit dans un délai de deux ans à compter de la date à laquelle le titulaire du droit a eu connaissance de son droit de restitution et, en tout état de cause, dans un délai de dix ans à compter de la date où l’enrichissement est survenu. Ce court délai doit être attentivement surveillé à partir du moment où l’agent immobilier refuse expressément le remboursement ou lorsque la non-réalisation de la vente est définitivement établie.

5. Évaluation du comportement de l’agent immobilier refusant de restituer l’acompte et de sa responsabilité

La rétention ou le refus de restitution par l’agent immobilier d’un acompte reçu sur la base d’un contrat de vente externe est évaluée dans le cadre des principes juridiques suivants. La question déterminante est : Qui a réellement reçu l’argent ?

A. Cas où l’acompte a été reçu par l’agent immobilier et obligation de restitution

Si l’agent immobilier a personnellement perçu l’acompte, il est tenu de le restituer à l’acheteur en cas de nullité du contrat ou de non-réalisation de la vente. Les constatations suivantes ont été faites dans la décision de la 3e Chambre civile de la Cour de cassation datée du 09.01.2025, dossier n° 2024/469 E., décision n° 2025/171 K. :

« que le retrait du contrat nécessite la restitution de l’acompte, et que la société défenderesse, partie au contrat, doit restituer cet acompte à la partie concernée selon que le contrat est formé ou non » et « que la partie défenderesse a reconnu avoir reçu l’acompte, et qu’elle est donc tenue de le restituer »

Défense de l’agent immobilier : « J’ai transféré l’argent au vendeur » : L’allégation de l’agent immobilier selon laquelle il aurait transféré l’acompte au vendeur n’engage pas l’acheteur. Dans la même décision (2024/469 E., 2025/171 K.), il a été clairement stipulé que « la défense du défendeur, qui prétend avoir restitué l’acompte au vendeur, constitue une relation interne entre le vendeur et lui-même et n’engage pas le demandeur ». L’agent immobilier peut, par ailleurs, exercer un recours contre le vendeur pour le montant qu’il estime lui avoir payé ; cependant, cela n’annule pas son obligation de restitution envers l’acheteur.

Responsabilité conjointe avec le vendeur : Si l’agent immobilier a médiatisé la vente, a reçu le prix contre reçu et a agi en collaboration avec le vendeur, il est tenu conjointement responsable avec le vendeur. Dans son arrêt du 08.06.2023, n° 2023/305 E., 2023/1848 K. de la 3e Chambre Civile de la Cour de Cassation, il a été conclu ce qui suit :

« Bien que le défendeur …, agent immobilier, ne soit pas partie au contrat de vente ; il est entendu qu’il a agi en tant qu’intermédiaire dans la transaction de vente réalisée entre les parties, qu’il a reçu les montants payés dans le cadre du contrat contre reçu, et qu’il a agi en collaboration avec l’autre défendeur vendeur …, qui a déclaré que le demandeur avait versé un acompte et qu’il pourrait livrer la part si le montant restant était payé, il n’y a donc aucun inconvénient à ce que les deux défendeurs soient tenus conjointement responsables du remboursement du prix. »

Cette décision montre également pourquoi il peut être un choix stratégique d’intenter une action en justice à la fois contre l’agent immobilier et le vendeur dans les dossiers où il n’est pas clair qui a reçu l’argent.

B. Allégation de courtage/commission et interdiction de compensation

La demande de commission de la part de l’agent immobilier ou la compensation de l’acompte en affirmant qu’il y a droit, basée sur un contrat de vente externe invalide, n’est pas légalement protégée. Conformément à l’article 520 du Code des Obligations turc (TBK), le contrat de courtage immobilier n’est valable que s’il est fait par écrit.

Dans sa décision n° 2016/31196 E., 2019/12316 K., datée du 10.12.2019 de la 13e Chambre Civile de la Cour de Cassation, il a été constaté qu’une commission ne peut être réclamée sur la base d’un contrat non valide, avec les termes « Puisque le document en question ne peut être accepté comme un contrat de courtage (tellallık) fait par écrit conformément à l’article 520 du Code des Obligations Turc, le contrat n’est pas valide sous cet aspect non plus » et « Dans ce cas, les parties ont l’obligation de se restituer mutuellement tout ce qu’elles se sont donné, conformément aux dispositions sur l’enrichissement sans cause ».

Dans sa décision n° 2018/1207 E., 2018/3075 K., datée du 14.03.2018, la 13e Chambre Civile de la Cour de Cassation a également statué en ces termes que la commission de l’agent immobilier ne peut être déduite de la dette de remboursement du vendeur :

« Le vendeur défendeur … a accepté de payer au demandeur les 10 000,00 TL reçus conformément au contrat, mais n’a pas effectué le paiement au demandeur ; dans ce cas, le défendeur est tenu de payer la totalité de ce montant au demandeur, et la déduction de la commission due à l’autre défendeur, l’agent immobilier, de la dette du défendeur … n’est pas appropriée. »

Nous avons examiné en détail les cas où le droit de l’agent immobilier à une commission naît dans nos articles intitulés Si je renonce à l’achat de la maison, dois-je payer des frais à l’agent immobilier ? et Suis-je obligé de payer une commission à l’agent immobilier qui m’a montré la maison ?. En bref concernant le remboursement de l’acompte : s’il n’y a pas de contrat écrit conforme à l’article 520 du Code des Obligations turc (TBK), l’agent immobilier n’a droit ni à une commission ni à une indemnité de résiliation ; il ne peut donc effectuer aucune retenue sur l’acompte. En revanche, la situation est différente si l’acheteur a signé un contrat de courtage de vente et d’achat écrit et valide avec l’agent immobilier, et si ce contrat stipule une indemnité de résiliation à payer à l’agent immobilier en cas de désistement de l’acheteur. Dans ce cas, l’agent immobilier peut invoquer sa créance, restant dans les limites des frais de service prévues à l’article 16/2-d du Règlement, comme moyen de défense par compensation. Par conséquent, avant de demander le remboursement de l’acompte, il est impératif d’examiner quels documents l’acheteur a signés à l’agence immobilière.

C. Principe de personnalité : cas où l’acompte est versé au vendeur et non à l’agent immobilier

Le principe de personnalité s’applique aux demandes d’enrichissement sans cause. Si l’acompte a été versé directement sur le compte du vendeur et que l’agent immobilier n’a pas pris d’engagement écrit de remboursement, le destinataire de la demande de remboursement n’est pas l’agent immobilier, mais le vendeur qui a perçu le montant.

Cour d’appel régionale d’Ankara, 24e Chambre civile, 22.03.2023, Dossier 2022/36, Décision 2023/557 : « La caractéristique la plus importante de l’institution de l’enrichissement sans cause est que, conformément au ‘principe de personnalité’, la demande doit être faite à la personne à qui le paiement a été effectué. »

Tribunal de Commerce (2e Chambre) de Bakırköy, 14.06.2024, Affaire 2024/324, Décision 2024/676 : Le tribunal a statué, sur la base de la constatation selon laquelle « le montant de l’acompte faisant l’objet de l’action en justice et de la poursuite a été envoyé sur le compte d’une tierce personne extérieure au litige », que « la demande a été rejetée, car il a été compris qu’il n’existe pas d’engagement écrit de la partie défenderesse, en sa qualité d’intermédiaire-agent immobilier, concernant le remboursement de ce montant, et qu’il n’est pas possible pour la partie demanderesse de réclamer auprès du défendeur dans le cadre de la relation contractuelle qu’elle entretient avec la tierce personne extérieure au litige ».

Cette décision est un avertissement pour les acheteurs : une action intentée contre la mauvaise personne est rejetée, et les frais de justice ainsi que les honoraires d’avocat de la partie adverse sont mis à la charge du demandeur. Le reçu est le document le plus fondamental montrant sur quel compte le paiement a été effectué et il doit impérativement être examiné avant d’intenter une action en justice.

Quelles obligations le Règlement sur le Commerce Immobilier impose-t-il aux agents immobiliers ?

Les activités des entreprises immobilières sont réglementées par le Règlement sur le Commerce Immobilier. En cas de litiges concernant les acomptes, les dispositions suivantes sont particulièrement utiles :

• Certificat d’autorisation (art. 5) : Le commerce immobilier ne peut être exercé que par les entreprises titulaires d’un certificat d’autorisation et les entreprises sous contrat. La liste à jour des entreprises titulaires d’un certificat d’autorisation est publiée sur le site internet du Ministère (art. 11).
• Règles de conduite (art. 14/2) : L’agent immobilier doit agir avec honnêteté et diligence lors de la prestation de services, ne pas fournir d’informations trompeuses, ne pas agir contrairement aux intérêts des personnes qu’il sert et est tenu de remettre une copie des documents signés à ces personnes.
• Contrat de courtage pour l’achat et la vente (art. 16) : Suite au courtage, un contrat est établi en au moins trois exemplaires entre l’acheteur, le vendeur et l’entreprise. Si convenu, les frais de rétractation et la clause pénale à payer en cas de désistement des parties peuvent être déterminés, à condition de ne pas dépasser les frais de service pour l’entreprise (art. 16/2-d).
• Présentation du bien immobilier (art. 19/4) : Aucun frais ne peut être demandé en échange du service de présentation du bien immobilier.
• Frais de service (art. 20) : Les frais de service de courtage pour l’achat et la vente ne peuvent excéder quatre pour cent du prix de vente hors TVA et sont partagés équitablement entre l’acheteur et le vendeur, sauf accord contraire.
• Contrôle et sanctions (art. 22 et art. 9) : Le Ministère est habilité à effectuer des contrôles concernant l’application du Règlement et les plaintes ; en cas d’infraction, une amende administrative est appliquée et le certificat d’autorisation est annulé dans certaines conditions.

Ces dispositions ne constituent pas une cause distincte de poursuite pour le remboursement des arrhes ; la base de la demande de remboursement reste la nullité et l’enrichissement sans cause. Cependant, une plainte déposée auprès de la Direction Provinciale du Commerce constitue une pression sérieuse sur l’agent immobilier du point de vue de la procédure administrative. De plus, la prévision par l’agent immobilier de « frais de rétractation » dépassant la limite de l’art. 16/2-d est un argument solide pouvant être utilisé dans la défense de l’acheteur.

E. À qui et dans quel cas la demande doit-elle être faite ?