1. Введение и правовые рамки спора

Процесс покупки дома или участка земли часто начинается в агентстве недвижимости. Объект недвижимости понравился, цена согласована, и риелтор просит задаток (капору), чтобы «не отдать дом другому». Документ, подписанный в обмен на этот платеж, иногда называется «предварительным договором купли-продажи», иногда «формой бронирования», а иногда «протоколом предоплаты». Если же сделка купли-продажи не состоялась в кадастре, возникает тот же вопрос: Обязан ли риелтор вернуть эти деньги?

На практике покупателю чаще всего говорят: «вы отказались, задаток сгорел». Однако установившийся подход судебных решений отличается. Невозврат риелтором этой суммы, полученной в качестве задатка на основании предварительного договора купли-продажи, не считается юридически действительным; в рамках несоблюдения требования к законной форме при продаже недвижимости и положений о неосновательном обогащении, возврат задатка является обязательным.

В целом, мы уже рассматривали случаи, когда задаток подлежит возврату, в нашей предыдущей статье под названием Возвращается ли задаток, данный при покупке-продаже?. Эта статья, в частности, сосредоточена на случаях, когда задаток был получен риелтором и не возвращен: собственная защита риелтора, зачет комиссии, определение ответчика в зависимости от того, кто получил деньги, и новый порядок оплаты, вступающий в силу в 2026 году.

Задаток, обеспечительный платеж и неустойка за отказ от сделки — это одно и то же?

В Турецком Обязательственном кодексе нет положения под названием «задаток» (kapora). На практике задаток в конкретном случае квалифицируется либо как гарантийная сумма (ст. 177 ТОК), либо как штрафная неустойка за отказ (ст. 178 ТОК). Это различие важно в случаях, когда существует действительный договор. Однако, как мы увидим ниже, если основной договор купли-продажи недвижимости не был заключен в официальной форме, практическое значение этого различия в значительной степени исчезает; поскольку оба вида платежей, связанных с недействительным договором, должны быть возвращены.

Изменяющаяся картина в 2026 году: безопасная платежная система

В Положение о торговле недвижимостью, с изменениями, опубликованными в Официальном вестнике от 29.04.2026 под номером 33238, была добавлена дополнительная статья 1 под заголовком «Платежная система». Согласно этому, если часть или весь платеж при продаже недвижимости осуществляется наличными, банковским переводом или электронным переводом средств, то сумма продажи будет выплачиваться через платежную систему, обеспечивающую одновременную передачу права собственности на недвижимость и оплату. Пункт 10 временной статьи 1 Положения указывал, что система не является обязательной до 01.07.2026, и давал Министерству право продлить эту дату до трех месяцев. Министерство торговли своим заявлением от 26 июня 2026 года установило обязательную дату введения в действие 1 октября 2026 года.

Это положение способно серьезно изменить привычку «сначала залог, потом документ о праве собственности». Однако пятый абзац дополнительной статьи предусматривает, что порядок и принципы работы системы, а также продажи, которые не будут включены в систему, будут определяться Министерством. По состоянию на дату подготовки этой статьи, в общедоступных источниках не уточняется, как будут обрабатываться в системе платежи по задаткам, произведенные агенту по недвижимости или продавцу до дня оформления документа о праве собственности. Перед внесением задатка рекомендуется ознакомиться с актуальными объявлениями Министерства. Также следует отметить, что новая система не меняет следующие правила, касающиеся возврата задатков, уплаченных в прошлом.

2. Правовая природа и недействительность внешних договоров купли-продажи недвижимости

В турецком законодательстве договоры, направленные на передачу права собственности на недвижимое имущество, а также договоры обещания купли-продажи недвижимости подлежат строгому соблюдению официальной формы. Соответствующие положения следующие:

• Гражданский кодекс Турции № 4721 ст. 706/1: «Действительность договоров, направленных на передачу права собственности на недвижимое имущество, зависит от их оформления в официальной форме.»
• Обязательственный кодекс Турции № 6098 ст. 237: «Для действительности купли-продажи недвижимости договор должен быть оформлен в официальной форме. Обещание купли-продажи недвижимости, договоры обратного выкупа и покупки недействительны, если они не оформлены в официальной форме. Действительность договора преимущественной покупки зависит от его заключения в письменной форме.»
• Закон о земельных книгах № 2644, ст. 26, и Нотариальный закон № 1512, ст. 60 и 89, предоставили полномочия по официальному оформлению управлениям земельного кадастра и нотариусам.

Поэтому внешние договоры купли-продажи недвижимости, которые не заключаются в присутствии официального лица и оформляются в простой письменной форме между агентом по недвижимости или сторонами, являются абсолютно недействительными. Абсолютная недействительность учитывается судьей по собственной инициативе и не возлагает на стороны каких-либо прав или обязательств, вытекающих из договора. Судебные решения четко указывают на это:

Апелляционный суд Стамбула, 3-я Гражданская палата, 29.05.2025, Дело № 2025/183, Решение № 2025/1441:

«Договор купли-продажи недвижимости, зарегистрированной в земельной книге, если он не составлен в официальной форме, является юридически недействительным в соответствии со статьями 706 ГК Турции, 237 Обязательственного кодекса Турции, 26 Закона о земельных книгах и 60 Нотариального закона, и поскольку действительного договора нет, то права и обязанности сторон, основанные на договоре, также отсутствуют»

3-я Гражданская палата Кассационного суда, 10.09.2025, Дело № 2025/499, Решение № 2025/3966:

«Любой договор, предусматривающий передачу права собственности на недвижимость, зарегистрированную в земельной книге, должен быть заключен в официальной форме. Это условие действительности (статья 706 Гражданского кодекса Турции № 4721; статья 237 Закона № 6098; статья 60/3 Нотариального закона; статья 26 Закона о земельных книгах). Договоры купли-продажи недвижимости, заключенные не в официальной форме, являются юридически недействительными и не порождают прав и обязанностей для сторон, как это происходит в действительных договорах»

Апелляционный суд Анкары, 24-я Гражданская палата, 22.03.2023, Дело № 2022/36, Решение № 2023/557:

«Договоры, не заключенные в официальной форме в соответствии со статьей 706 Гражданского кодекса Турции, статьей 237 Закона об обязательствах Турции и статьей 26 Закона о земельном кадастре, недействительны»

3-я Гражданская палата Верховного суда, 16.05.2023, Дело № 2022/5144, Решение № 2023/1475:

«Продажа недвижимости, зарегистрированной в земельном кадастре, должна быть оформлена в официальной форме в соответствии со статьями 706 ГК ТР, 237 ЗО ТР, 26 Закона о земельном кадастре и 60 и 89 Закона о нотариате, а договоры купли-продажи, заключенные неофициально (в частном порядке), юридически недействительны»

2-й Гражданский коммерческий суд Анатолийской части Стамбула, 12.06.2024, Дело № 2022/1044, Решение № 2024/488:

«Договор о продаже зарегистрированной недвижимости должен быть оформлен в официальной форме. В соответствии со статьей 706 Гражданского кодекса Турции № 4721, статьей 237 Закона об обязательствах Турции № 6098, статьей 26 Закона о земельном кадастре № 2644 и статьей 60 Закона о нотариате № 1512, договоры о продаже зарегистрированной недвижимости являются юридически недействительными, если они не заключены в официальной форме»

7-й Гражданский коммерческий суд Бакыркёя, 06.11.2025, Дело № 2023/840, Решение № 2025/964:

«В соответствии с положением статьи 237/II Закона об обязательствах Турции № 6098 (ЗО ТР), договор обещания купли-продажи недвижимости недействителен, если он не оформлен в официальной форме» и «Договоры, заключенные без соблюдения предусмотренной формы, не порождают правовых последствий»

13-я Гражданская палата Верховного суда, 24.04.2014, Дело № 2013/32050, Решение № 2014/13222:

«Неофициальный договор о продаже недвижимости является юридически недействительным, поскольку он не был заключен в официальной форме.»

Изменится ли результат, если документ называется «форма бронирования» или «предварительный протокол»?

Нет. Определяющим является не заголовок документа, а его содержание. Если документ указывает на то, что определенная недвижимость будет продана за определенную цену или ее продажа обещана, то, независимо от ее названия, она подлежит официальной форме. В решении 3-й Гражданской палаты Апелляционного суда Стамбула от 2024/1199 E., 2025/553 K., о котором подробно говорится ниже, внешний документ, оформленный под названием «форма бронирования», также был признан недействительным. Поскольку большинство готовых форм, используемых в агентствах недвижимости, имеют такой характер, заголовок документа, находящегося у покупателя, не аннулирует право на возврат.

3. Принцип акцессорности и судьба положений о невозврате задатка

Задаток (сумма залога или отступное) является акцессорным (побочным) правом, служащим для обеспечения основного обязательства. Если основной договор недействителен из-за отсутствия официальной формы, то связанные с ним акцессорные условия и положения о неустойке также автоматически становятся недействительными. В этом причина того, что защита риелтора «условие о задатке — это отдельное соглашение» не находит отклика.

Характер акцессорности

3-я Гражданская палата Верховного суда в своем решении от 10.09.2025, № 2025/499 E., 2025/3966 K. привела следующее обоснование:

«Сумма залога (задаток), уплаченная одним из договаривающихся сторон другому заранее, является акцессорным условием, служащим для обеспечения обязательства, подобно условию о неустойке; в этом отношении, поскольку основной договор недействителен, акцессорное условие также недействительно. Возврат суммы залога (задатка), уплаченной по недействительному договору, может быть потребован в соответствии с положениями о неосновательном обогащении.»

Подобная оценка была сделана также в решении 7-го Гражданского коммерческого суда Бакыркёя от 06.11.2025 за номером 2023/840 О., 2025/964 К. В постановлении же Гражданского коммерческого суда Сакарьи от 20.10.2022 за номером 2022/438 О., 2022/1426 К., касающемся продажи транспортного средства, тот же принцип был принят следующими словами:

«Согласно прецедентным решениям Кассационного суда, задаток (аванс) или отступные, уплаченные одной из сторон сделки другой стороне заранее, являются дополнительным условием, служащим для обеспечения обязательства, как и неустойка; в этом отношении, если основное соглашение недействительно, то и дополнительное условие также недействительно. Возврат задатка (аванса), уплаченного по недействительному соглашению, может быть востребован в соответствии с положениями о неосновательном обогащении.»

Решение Сакарьи касается продажи транспортных средств; однако этот принцип применяется по той же логике ко всем продажам, подлежащим официальной форме. В связи с этим оно может быть использовано в качестве вспомогательного решения в делах, касающихся недвижимости.

Недействительность отступных

В постановлении 3-й Гражданской палаты Кассационного суда от 30.05.2023 за номером 2022/5945 О., 2023/1681 К. были сделаны следующие выводы:

«Договоры, заключенные не в официальной форме, являются юридически недействительными и не порождают для сторон прав и обязанностей, как это происходит с действительными договорами», «если договор недействителен по какой-либо причине, то об отступных также не может быть и речи.», «Если, несмотря на недействительность договора, были уплачены отступные, то полученные отступные должны быть возвращены в соответствии с положениями о неосновательном обогащении» и «поскольку задаток является дополнительным (побочным) правом, если основной договор, к которому он относится, недействителен, то и задаток как побочное право также не будет действительным.»

Это решение важно, поскольку оно показывает, что результат не меняется даже в тех случаях, когда задаток был оговорен как неустойка за отказ от сделки. Фраза «настоящий задаток является неустойкой за отказ от сделки в смысле статьи 178 Обязательственного кодекса Турции (TBK)», часто встречающаяся в бланках агентств недвижимости, недействительна, если договор не оформлен официально.

Недействительность положений о конфискации задатка

Положения договора о том, что покупатель не сможет вернуть задаток в случае отказа от сделки, не имеют обязательной силы из-за недействительности договора. В решении 3-го Гражданского отдела Апелляционного суда Стамбула от 25.02.2025 под номером 2024/1199 E., 2025/553 K. было установлено, что «поскольку договор недействителен, положение о невозврате полученных денег также признано недействительным», и было заявлено, что внешний документ под названием «форма бронирования» недействителен.

В решении 3-го Гражданского отдела Кассационного суда от 15.03.2021 под номером 2020/11102 E., 2021/2709 K. также было указано, что следующее положение договора не может быть применено из-за недействительности продажи:

«После подписания настоящего договора, согласно статье 156/2 Обязательственного кодекса, если ПОКУПАТЕЛЬ отказывается от приобретения данной недвижимости, он не сможет вернуть уплаченный задаток. Если ПРОДАВЕЦ отказывается от продажи данной недвижимости, он вернет задаток и выплатит дополнительную компенсацию в размере задатка.»

Эта статья является шаблонным положением, которое годами содержится почти в тех же формулировках в готовых бланках агентств недвижимости. Ценность решения именно в этом: даже если эта формулировка присутствует в форме, представленной покупателю, возврат задатка не может быть предотвращен, если продажа не оформлена официально.

Запрет на требование неустойки и компенсации фактического ущерба

В связи с недействительностью внешнего договора штрафные санкции также не могут быть востребованы. В решении 3-й Гражданской палаты Кассационного суда от 28.05.2025 г., № 2024/4358 E., 2025/3100 K. было постановлено, что «штрафные санкции не могут быть взысканы на основании недействительного договора, и поскольку договор недействителен, истец не может требовать возмещения положительного ущерба». В решении 3-й Гражданской палаты Кассационного суда от 29.09.2025 г., № 2025/1032 E., 2025/4383 K. также было подчеркнуто, что «невозможно требовать штрафных санкций на основании договора, который является абсолютно недействительным из-за отсутствия официального оформления».

Это правило действует в двух направлениях. Риелтор или продавец не может требовать от покупателя дополнительную плату под названием «штрафные санкции» или «компенсация за отказ от сделки». Аналогично, если продавец отказывается от сделки, покупатель не может требовать «двойной задаток» или стоимость упущенной выгоды (свои положительные убытки) на основании недействительного договора; его требование направлено, по сути, на возврат того, что было им дано (с учетом процентов или текущей стоимости, как объясняется ниже).

4. Основа неосновательного обогащения и объем возврата задатка

Поскольку недействительные договоры не порождают договорных обязательств между сторонами, они могут требовать возврата того, что они предоставили, в рамках правил о неосновательном обогащении (ст. 77 и далее ТБО). Согласно статье 77 Закона № 6098:

«Тот, кто обогатился за счет имущества или труда другого лица без законного основания, обязан вернуть это обогащение. Это обязательство возникает, в частности, в случае, если обогащение основано на недействительном, несостоявшемся или прекратившемся основании.»

В этом направлении устоявшийся принцип судебных органов заключается в том, что каждый обязан вернуть то, что получил:

• 13-я Гражданская палата Верховного суда, 14.03.2018, № дела 2018/1207, № решения 2018/3075: «На основании несостоявшегося внешнего и недействительного договора купли-продажи каждый обязан вернуть то, что получил.»
• 13-я Гражданская палата Верховного суда, 24.04.2014, № дела 2013/32050, № решения 2014/13222: «В недействительных договорах стороны обязаны вернуть то, что получили.»
• 3-я Гражданская палата Регионального апелляционного суда Стамбула, 29.05.2025, № дела 2025/183, № решения 2025/1441: «На основании недействительного договора стороны обязаны вернуть полученное в соответствии с положениями о неосновательном обогащении» и «Поскольку стороны не могут требовать исполнения обязательства на основании недействительного договора, а обязаны вернуть полученное в связи с неосновательным обогащением, апелляционные возражения ответчика по существу необоснованны»
• 24-й Гражданский отдел Анкарского регионального апелляционного суда (BAM), 05.12.2024, дело № 2022/2217, решение № 2024/1595: «В недействительном договоре каждый получает обратно то, что дал, и возмещение ущерба, понесенного из-за недействительного договора, не может быть потребовано», а также «Недействительные договоры, как и действительные договоры, не порождают прав и обязанностей для сторон. В этом случае стороны могут требовать возврата того, что они дали, в соответствии с правилами неосновательного обогащения»
• 13-й Гражданский отдел Измирского регионального апелляционного суда (BAM), 07.04.2026, дело № 2024/2307, решение № 2026/668: «Ввиду недействительности договора каждый вправе потребовать возврата того, что он предоставил.» Кроме того, в решении суда было признано, что требование о возврате задатка, внесенного за недвижимость, проданную третьему лицу, является ликвидным, и было вынесено решение о взыскании компенсации за отказ от исполнительного производства.

Практическое значение решения Измирского регионального апелляционного суда (BAM): исполнительное производство и компенсация за отказ

Решение 13-го Гражданского отдела Измирского регионального апелляционного суда (BAM) важно для кредитора, который рассматривает возможность инициирования прямого бесспорного исполнительного производства по возврату задатка. Признание требования ликвидным, то есть определенным по сумме и известным должнику, является условием для присуждения должнику, неправомерно возражавшему против взыскания, компенсации за отказ от исполнительного производства в иске об отмене возражения. В деле, где сумма задатка подтверждена квитанцией, а недвижимость была продана другому лицу, защита должника о том, что «требование было неопределенным», ослабевает благодаря этому решению.

Принцип компенсирующей справедливости и проценты при расчете возврата

Когда задаток возвращается спустя месяцы или даже годы после его уплаты, потеря стоимости из-за инфляции становится серьезной проблемой. В решении 3-й Гражданской Палаты Верховного суда от 28.05.2025, № 2024/4358 Е., № 2025/3100 К. было постановлено, что «сумма задатка в размере 7 000,00 турецких лир, уплаченная истцом, должна быть присуждена в размере, эквивалентном ее стоимости на дату подачи иска, в соответствии с принципом компенсационного правосудия согласно заключению эксперта, принятому за основу решения». В решении 3-й Гражданской Палаты Верховного суда от 29.09.2025, № 2025/1032 Е., № 2025/4383 К. было решено, что «уместно присудить проценты по сумме задатка, уплаченной истцом по неофициальному договору купли-продажи, начисленные между датой подачи иска и датой оплаты».

Как видно, Верховный суд одобрил два различных метода расчета: приведение суммы задатка к ее стоимости на дату подачи иска, либо начисление процентов с даты оплаты. Какой метод будет затребован, должно быть определено до подачи иска, исходя из даты оплаты, суммы и особенностей дела; если этот выбор не будет четко указан в исковом заявлении, покупатель может быть вынужден удовлетвориться только номинальной суммой.

Срок исковой давности: ст. 82 Обязательственного кодекса Турции

Право требования, возникающее из неосновательного обогащения, согласно ст. 82 Обязательственного кодекса Турции, истекает в течение двух лет с даты, когда правообладатель узнал о своем праве на возврат, и в любом случае в течение десяти лет с даты возникновения обогащения. Короткий срок должен внимательно отслеживаться с момента, когда риелтор явно отказал в возврате или стало очевидно, что продажа не состоится.

5. Оценка поведения и ответственности риелтора за невозврат задатка

Удержание риелтором задатка, полученного на основании предварительного договора купли-продажи, или отказ от его возврата оценивается в рамках следующих правовых принципов. Определяющий вопрос: Кто фактически получил деньги?

А. Случаи получения задатка риелтором и обязанность его возврата

Если риелтор лично получил задаток, он обязан вернуть эту сумму покупателю в случае недействительности договора или несостоявшейся продажи. В решении 3-й Гражданской Палаты Верховного Суда от 09.01.2025, № 2024/469 E., 2025/171 K. были сделаны следующие выводы:

«с отказом от договора требуется возврат задатка, и ответчик-компания, являющаяся стороной договора, обязана вернуть этот задаток соответствующей стороне в зависимости от заключения или незаключения договора» и «поскольку ответчик признает получение задатка, он обязан вернуть полученный задаток»

Защита риелтора «я передал деньги продавцу»: Утверждение риелтора о передаче задатка продавцу не связывает покупателя. В том же решении (2024/469 E., 2025/171 K.) «защита ответчика, утверждающего, что он вернул задаток продавцу, является внутренними отношениями между ним и продавцом и не связывает истца» четко указано. Риелтор может отдельно предъявить регрессный иск продавцу на сумму, которую он, по его мнению, уплатил продавцу; однако это не отменяет его обязательства по возврату долга покупателю.

Солидарная ответственность с продавцом: Если риелтор выступил посредником в продаже, получил плату по квитанции и действовал в сотрудничестве с продавцом, он несет солидарную ответственность с продавцом. В решении 3-й Гражданской коллегии Кассационного суда от 08.06.2023, № 2023/305 E., 2023/1848 K. было приведено следующее заключение:

«Хотя ответчик …, являющийся брокером по недвижимости, не был стороной договора купли-продажи; поскольку установлено, что он выступил посредником в сделке купли-продажи между сторонами, получил выплаты, произведенные по договору, под расписку, и действовал в сотрудничестве с другим ответчиком-продавцом …, который заявил, что истец внес предоплату и сможет получить долю при условии оплаты оставшейся суммы, нет ничего ошибочного в том, чтобы оба ответчика были признаны солидарно ответственными за возврат суммы.»

Это решение также показывает, почему в случаях, когда неясно, кто получил деньги, подача иска одновременно против риелтора и продавца может быть стратегическим выбором.

B. Претензия на брокерское/комиссионное вознаграждение и запрет зачета

Требование риелтором комиссии или вычет им из задатка суммы, которую он считает заслуженной, на основании недействительного внешнего договора купли-продажи, не защищено законом. В соответствии со ст. 520 ТЗО договор о брокерских услугах по недвижимости недействителен, если не заключен в письменной форме.

В решении 13-й Палаты по гражданским делам Кассационного суда от 10.12.2019, № 2016/31196 E., 2019/12316 K. было указано, что «поскольку данный документ не может быть признан договором посредничества, заключенным в письменной форме в соответствии со статьей 520 Турецкого обязательственного кодекса, договор недействителен и в этом отношении», что комиссия на основании недействительного договора не может быть истребована, и было установлено, что «в этом случае стороны обязаны вернуть друг другу все полученное в соответствии с положениями о неосновательном обогащении».

В решении 13-й Палаты по гражданским делам Кассационного суда от 14.03.2018, № 2018/1207 E., 2018/3075 K. также было постановлено следующими словами, что комиссия риелтора не может быть вычтена из долга продавца по возврату:

«Ответчик-продавец … согласился выплатить истцу 10 000,00 турецких лир, полученных по договору, но не произвел выплату истцу, в этом случае ответчик обязан полностью выплатить эту сумму истцу, зачет комиссии, причитающейся другому ответчику-риелтору, из долга ответчика … нецелесообразен.»

Мы подробно рассмотрели, в каких случаях возникает право риелтора на комиссию, в наших статьях под названием Должен ли я платить риелтору, если откажусь от покупки дома? и Обязан ли я платить комиссию риелтору, который показал дом?. Что касается возврата задатка, вкратце: если нет письменного договора, соответствующего ст. 520 ТБО, то у риелтора не возникает права ни на комиссию, ни на неустойку за отказ от сделки; поэтому он не может удерживать какие-либо вычеты из задатка. Однако, если покупатель подписал с риелтором письменный и действительный договор посредничества при купле-продаже, и в этом договоре предусмотрена неустойка за отказ от сделки, подлежащая уплате риелтору в случае отказа покупателя, то ситуация иная. В этом случае риелтор может заявить свой долг, оставшийся в пределах лимита платы за услуги, установленного ст. 16/2-d Регламента, в качестве возражения о зачете. Поэтому перед требованием возврата задатка обязательно следует изучить, какие документы подписал покупатель в риелторском агентстве.

C. Принцип персональности: случаи, когда задаток был уплачен не риелтору, а продавцу

В требованиях о неосновательном обогащении действует принцип персональности. Если задаток был внесен непосредственно на счет продавца и у риелтора нет письменного обязательства по возврату, то адресатом требования о возврате является не риелтор, а продавец, получивший сумму.

Апелляционный суд Анкары, 24-й Гражданский отдел, 22.03.2023, Дело № 2022/36, Решение № 2023/557: «Наиболее важной особенностью института неосновательного обогащения, согласно принципу «персональности», является то, что требование должно быть предъявлено тому лицу, которому была произведена оплата»

Бакиркойский 2-й Гражданский коммерческий суд, 14.06.2024, дело № 2024/324, решение № 2024/676: Суд, установив, что «сумма задатка, являющаяся предметом иска и разбирательства, была отправлена на счет третьего лица, не участвующего в иске», и «поскольку не было обнаружено письменного обязательства ответчика в качестве посредника-риелтора по возврату этой суммы, истцу невозможно предъявить требование к ответчику в рамках договорных отношений между истцом и третьим лицом, не участвующим в иске, было принято решение об отклонении иска».

Это решение является предупреждением для покупателей: иск, поданный против не того лица, будет отклонен, а судебные издержки и гонорар адвоката противоположной стороны будут возложены на истца. Квитанция является основным документом, подтверждающим, на чей счет была произведена оплата, и должна быть обязательно изучена перед подачей иска.

D. Какие обязательства налагает Положение о торговле недвижимостью на риелтора?

Деятельность риелторских компаний регулируется Положением о торговле недвижимостью. В спорах о задатке особенно полезны следующие положения:

• Лицензия (ст. 5): Торговля недвижимостью может осуществляться только предприятиями, имеющими лицензию, и договорными предприятиями. Актуальный список предприятий, имеющих лицензию, публикуется на сайте Министерства (ст. 11).
• Правила поведения (ст. 14/2): При оказании услуг риелтор обязан действовать честно и добросовестно, не предоставлять вводящую в заблуждение информацию, не действовать вопреки интересам лиц, которым оказывает услуги, и передавать этим лицам копии подписанных документов.
• Договор посредничества при купле-продаже (ст. 16): В результате посредничества между покупателем, продавцом и предприятием составляется договор как минимум в трех экземплярах. Если это согласовано, в случае отказа сторон может быть определена сумма неустойки и штрафное условие, при этом с условием, что оно не превышает плату за услуги для предприятия (ст. 16/2-д).
• Показ недвижимости (ст. 19/4): За услугу по показу недвижимости никакая плата не может быть запрошена.
• Плата за услуги (ст. 20): Плата за посреднические услуги при купле-продаже не может превышать четыре процента от цены продажи без учета НДС и, если иное не согласовано, делится поровну между покупателем и продавцом.
• Контроль и санкции (ст. 22 и ст. 9): Министерство уполномочено осуществлять надзор за применением Положения и рассмотрением жалоб; в случае нарушения применяется административный штраф, и в определенных условиях аннулируется свидетельство о полномочиях.

Эти положения не являются самостоятельным основанием для иска о возврате задатка; основанием для требования возврата по-прежнему являются недействительность и неосновательное обогащение. Однако жалоба, поданная в Областное управление торговли, оказывает серьезное давление на риелтора с точки зрения административного процесса. Кроме того, установление риелтором «платы за отказ», превышающей лимит ст. 16/2-d, является сильным аргументом, который может быть использован в защите покупателя.

Е. К кому и в каком случае следует обращаться с требованием?

6. Краткое изложение судебных решений

7. Заключение

Отказ риелтора вернуть задаток, полученный в рамках внешнего договора купли-продажи, недействителен с юридической точки зрения. Внешние договоры купли-продажи недвижимости согласно ст. 706 ГК Турции, ст. 237 Обязательственного кодекса Турции, ст. 26 Закона о земельном кадастре и ст. 60 Закона о нотариате являются абсолютно недействительными. Недействительность основного договора влечет за собой недействительность положений о задатке (обеспечительная сумма или неустойка за отказ), имеющем вспомогательный характер, а также положений о его удержании. В связи с этим:

• Риелтор, фактически получивший задаток, обязан вернуть его в соответствии с положениями о неосновательном обогащении ввиду недействительности договора.
• Заявления риелтора о передаче задатка продавцу являются внутренним отношением, не обязывающим покупателя, и не отменяют обязанности по возврату.
• В случаях, когда задаток был внесен не на счет риелтора, а непосредственно на счет продавца, и у риелтора нет письменного обязательства по возврату, требование о возврате должно быть направлено продавцу согласно принципу персонализации неосновательного обогащения.

Пошаговая дорожная карта

1. Соберите документы. Необходимо собрать банковскую квитанцию или расписку, подписанную форму или договор, документ о показе недвижимости, скриншоты объявлений и всю переписку с риелтором и продавцом.
2. Определите, кто получил деньги. Счет получателя в квитанции определяет ответчика по делу (см. таблицу выше).
3. Проверьте лицензию риелтора. Следует проверить, присутствует ли компания в списке, опубликованном Министерством торговли.
4. Подайте письменное требование о возврате. Уведомление, направленное через нотариуса, подходит для документального подтверждения просрочки должника и фиксации процесса.
5. Проверьте предварительные условия. В зависимости от характера спора, может быть подано обращение в комитет по защите прав потребителей или условием иска может стать медиация. Поскольку спор о продаже между двумя физическими лицами и спор с участием агентства недвижимости могут подлежать разным процедурам, эту оценку следует провести до подачи иска.
6. Выберите путь исполнительного производства или судебного разбирательства. Для залога, подтвержденного квитанцией и имеющего фиксированную сумму, может быть инициировано бесспорное исполнительное производство; в случае возражения подается иск об отмене возражения. В качестве альтернативы, может быть подан прямой иск о взыскании долга. На этом этапе должно быть решено, будут ли требоваться проценты или текущая стоимость.
7. Рассмотрите административную жалобу. Если есть нарушение положений регламента, также может быть использован путь подачи жалобы в Управление торговли провинции.

Когда возникает аспект уголовного права?

Невозврат задатка в большинстве случаев является гражданско-правовым спором о взыскании долга, и обращения в прокуратуру по этой причине могут остаться безрезультатными. Однако в таких случаях, как сбор денег от имени лица, не являющегося собственником недвижимости или не имеющего полномочий на продажу, получение задатка от нескольких лиц за одну и ту же недвижимость или использование денег, полученных в качестве депозита, для других целей, ситуация должна быть дополнительно оценена с точки зрения уголовного права. Это различие делается в зависимости от деталей конкретного случая и не исключает пути гражданского иска.

8. Часто задаваемые вопросы

Могу ли я вернуть залог, который я дал риелтору?

Если продажа недвижимости не была оформлена официально в кадастровом управлении или у нотариуса, то внешний договор купли-продажи, форма бронирования или предварительный протокол, подписанные между риелтором или сторонами, являются абсолютно недействительными. В этом случае риелтор, фактически получивший залог, обязан вернуть полученную сумму в соответствии с положениями о неосновательном обогащении. Решение 3-го Гражданского департамента Верховного суда за номерами 2024/469 E., 2025/171 K. соответствует этому.

В договоре написано: ‘если покупатель откажется, залог сгорает’; обязывает ли меня этот пункт?

Если основной договор купли-продажи недействителен, поскольку не был оформлен официально, то связанная с ним запись ‘залог не возвращается’ также недействительна. В решениях 3-го Гражданского департамента Апелляционного суда Стамбула за номерами 2024/1199 E., 2025/553 K. и 3-го Гражданского департамента Верховного суда за номерами 2020/11102 E., 2021/2709 K. было принято, что такие записи неприменимы.

Риелтор говорит: ‘я отдал деньги продавцу’; могу ли я все равно требовать их от него?

Если залог у вас взял риелтор, то его довод о передаче денег продавцу является внутренними отношениями между риелтором и продавцом и не обязывает покупателя (Верховный суд 3-й Гражданский департамент 2024/469 E., 2025/171 K.). Если риелтор действовал совместно с продавцом и получил оплату по квитанции, то оба могут быть привлечены к ответственности (Верховный суд 3-й Гражданский департамент 2023/305 E., 2023/1848 K.).

Если я внес залог непосредственно на счет домовладельца, против кого мне подавать в суд?

При неосновательном обогащении действует принцип личности: требование направляется тому, кто получил деньги. Если задаток был внесен на счет продавца и у риелтора нет письменного обязательства по возврату, иск, поданный против риелтора, может быть отклонен (Bakırköy 2. ATM 2024/324 E., 2024/676 K.). В этом случае ответчиком является продавец.

Может ли риелтор вычесть свою комиссию из задатка?

Договор посредничества в сфере недвижимости недействителен, если он не заключен в письменной форме в соответствии со ст. 520 ТБО. При отсутствии действительного письменного договора риелтор не может требовать комиссию и не может производить вычеты из задатка (Кассационный суд 13-й Гражданский отдел 2016/31196 E., 2019/12316 K.; 2018/1207 E., 2018/3075 K.). Если покупатель подписал письменное посредническое соглашение, предусматривающее оплату риелтору в случае отказа от сделки, риелтор может использовать аргумент о взаимозачете для этой задолженности, не превышающей стоимость услуги; поэтому подписанные документы важны.

Могу ли я получить задаток обратно с процентами или по текущей стоимости?

3-я Гражданская палата Кассационного суда сочла уместным начисление процентов с даты платежа до даты подачи иска (2025/1032 E., 2025/4383 K.), а в некоторых делах – доведение суммы задатка до его стоимости на дату подачи иска по принципу компенсационного правосудия (2024/4358 E., 2025/3100 K.). Какой путь будет выбран, определяется конкретным делом.

Сколько времени у меня есть для возврата задатка?

Право требования, возникающее из неосновательного обогащения, согласно ст. 82 ТБО, должно быть реализовано в течение двух лет с даты, когда стало известно о праве на истребование, и в любом случае в течение десяти лет с даты наступления обогащения.

Изменит ли отсутствие у риелтора свидетельства о полномочиях исход дела?

В соответствии со статьей 5 Положения о торговле недвижимостью, торговля недвижимостью может осуществляться только предприятиями, имеющими разрешение. Деятельность без разрешения не ослабляет требование о возврате; напротив, она также открывает путь для подачи жалобы в Провинциальное управление торговли и применения административных санкций. Разрешение можно проверить в списке, опубликованном на сайте Министерства торговли.

Как будут производиться платежи залога (капоры) после 1 октября 2026 года?

Дополнительной статьей 1, добавленной в Положение о торговле недвижимостью 29 апреля 2026 года, оплата продажной цены через систему безопасных платежей стала обязательной, а Министерство торговли отложило дату начала до 1 октября 2026 года. Процедуры и принципы обработки платежей залога (капоры), сделанных риелтору или продавцу до сделки с недвижимостью, в системе будут определены Министерством; перед сделкой необходимо проверить актуальное объявление.

Могу ли я подать заявление о преступлении, если риелтор не возвращает деньги?

Невозврат залога в большинстве случаев рассматривается как юридический спор о взыскании долга. Однако в случаях, когда деньги собираются без намерения продавать с самого начала, залог принимается от имени лица, не являющегося собственником, или переданные деньги используются для других целей, необходимо дополнительно рассмотреть аспект уголовного права. Эта оценка должна производиться в соответствии с деталями инцидента.

9. Почему важно правильно вести процесс по этим делам?

Хотя споры по залогу могут показаться незначительными по сумме, ошибка в процедуре может привести к полной потере требования. Наиболее распространенные проблемы на практике следующие:

• Неправильный ответчик: В деле, где залог был внесен на счет продавца, подача иска только против риелтора создает риск отклонения иска и судебных издержек из-за принципа личности обязательства.
• Неполное исковое требование: В иске, поданном без требования процентов или компенсации, спустя годы может быть взыскана только номинальная сумма.
• Пропуск предварительного условия: В споре, требующем потребительского арбитражного комитета или обязательного посредничества, прямое возбуждение дела может привести к отклонению по процессуальным основаниям.
• Исковая давность: Двухлетний срок, указанный в ст. 82 ТЗО, начинает течь с момента узнавания о праве на возврат и часто истекает незамеченным.
• Защита со стороны агентства недвижимости: С точки зрения агентства недвижимости, факт фактической передачи денег продавцу, наличие или отсутствие письменного обязательства и наличие договора посредничества в соответствии со ст. 16 являются основными линиями защиты, определяющими пределы ответственности.

На Анатолийской стороне Стамбула, особенно в Тузле, Пендике, Картале, Малтепе, Санджактепе, Султанбейли, Умрание, Аташехире и Ускюдаре, а также в Коджаэли, в Гебзе, Чайырова, Дарыдже, Диловасы, Измите, Кёрфезе и Башискеле, купля-продажа жилья активно осуществляется через агентства недвижимости, и выплата задатка рассматривается как обычная часть этих процессов. Адвокатское бюро 2M Hukuk, базируясь в Тузле, предоставляет консультационные услуги и услуги по ведению судебных дел покупателям и агентствам недвижимости в спорах по купле-продаже недвижимости на Анатолийской стороне Стамбула и в Коджаэли.

10. Источники и примечание для проверки

• Турецкий гражданский кодекс № 4721 ст. 706
• Турецкий обязательственный кодекс № 6098 ст. 77, 82, 177, 178, 237, 520
• Закон о земельном кадастре № 2644 ст. 26
• Закон о нотариате № 1512 ст. 60, 89
• Положение о торговле недвижимостью (ОГ 5/6/2018-30442; последнее изменение ОГ 29/4/2026-33238) ст. 5, 9, 11, 14, 16, 19, 20, 22, доп. ст. 1, времен. ст. 1/10
• Объявление Министерства торговли от 26 июня 2026 года о переносе обязательной даты внедрения системы безопасных платежей на 1 октября 2026 года

Примечание для проверки: Судебные решения, упомянутые в данной статье, приведены с указанием их основных номеров и номеров решений. Рекомендуется подтвердить полные тексты решений через UYAP или официальные системы поиска решений, прежде чем использовать их в ходатайстве или другой публикации. Статья носит общий информационный характер; она не заменяет юридическое заключение по конкретному делу.