1. مقدمة والإطار القانوني للنزاع

عند شراء منزل أو أرض، غالبًا ما تبدأ العملية في مكتب عقاري. يتم الإعجاب بالعقار، ويتم الاتفاق على السعر، ويطلب وكيل العقارات مبلغًا من العربون “حتى لا يعطي المنزل لشخص آخر”. الوثيقة الموقعة مقابل هذا الدفع تحمل أحيانًا اسم “عقد البيع الخارجي”، وأحيانًا “نموذج الحجز”، وأحيانًا أخرى “بروتوكول الدفعة المقدمة”. وعندما لا يتم البيع في السجل العقاري، يطرح نفس السؤال: هل يجب على وكيل العقارات إعادة هذا المال؟

في الممارسة العملية، غالبًا ما يُقال للمشتري: “أنت من تراجعت، وقد ضاع العربون”. ومع ذلك، فإن النهج المستقر للقرارات القضائية مختلف. لا يعتبر عدم إعادة وكيل العقارات للمبلغ الذي جمعه كعربون استنادًا إلى عقد بيع خارجي أمرًا قانونيًا صالحًا؛ ويُفرض رد العربون في إطار عدم الامتثال لشرط الشكل القانوني في بيع العقارات وأحكام الإثراء بلا سبب.

بشكل عام، تناولنا سابقًا متى يتم رد العربون في مقالنا بعنوان هل يتم رد العربون المدفوع في عمليات البيع والشراء؟. يركز هذا المقال بشكل خاص على الحالات التي يأخذ فيها وكيل العقارات العربون ولا يرده: دفاعات وكيل العقارات، ومقاصة العمولة، وتحديد المدعى عليه بناءً على من استلم المال، ونظام الدفع الجديد الذي دخل حيز التنفيذ في عام 2026.

هل العربون ومال الارتباط ومال العدول شيء واحد؟

لا يوجد تنظيم باسم “عربون” في قانون الالتزامات التركي. يُصنّف العربون في الممارسة العملية، في الحالة الملموسة، إما كمبلغ تأكيد الارتباط (المادة 177 من قانون الالتزامات التركي) أو كمبلغ العدول عن العقد (المادة 178 من قانون الالتزامات التركي). هذا التمييز مهم في الحالات التي يكون فيها عقد سارٍ. ولكن كما سنرى أدناه، إذا لم يتم إبرام العقد الأصلي لبيع العقارات بصيغة رسمية، فإن الأهمية العملية لهذا التمييز تختفي إلى حد كبير؛ لأن كلا النوعين من الدفعات المرتبطة بعقد غير صالح يجب إرجاعهما.

الصورة المتغيرة في عام 2026: نظام الدفع الآمن

بموجب التعديل المنشور في الجريدة الرسمية رقم 33238 بتاريخ 29/4/2026 على لائحة تجارة العقارات، أُضيفت المادة الإضافية 1 بعنوان “نظام الدفع”. وفقًا لذلك، إذا تم سداد جزء من ثمن بيع العقار أو كله نقدًا أو عن طريق التحويل المصرفي أو التحويل الإلكتروني للأموال، فسيتم دفع ثمن البيع عبر نظام دفع يضمن انتقال ملكية العقار والثمن في وقت واحد. نصت الفقرة العاشرة من المادة المؤقتة 1 من اللائحة على أن النظام غير إلزامي حتى 1/7/2026، ومنحت الوزارة صلاحية تمديد هذا التاريخ لمدة تصل إلى ثلاثة أشهر. أعلنت وزارة التجارة في 26 يونيو 2026، عن تحديد تاريخ التطبيق الإلزامي ليكون 1 أكتوبر 2026.

سيغير هذا التنظيم بشكل كبير عادة “العربون أولاً، ثم سند الملكية”. ومع ذلك، تنص الفقرة الخامسة من المادة الإضافية على أن الإجراءات والمبادئ المتعلقة بتشغيل النظام والمبيعات التي لن يتم تضمينها في النظام ستحددها الوزارة. حتى تاريخ إعداد هذا المقال، لم يتضح بعد في المصادر المتاحة للجمهور كيفية التعامل مع دفعات العربون التي تتم للوكيل العقاري أو البائع قبل يوم تسجيل سند الملكية ضمن النظام. يُستحسن التحقق من الإعلانات الحالية للوزارة قبل دفع العربون. وتجدر الإشارة أيضاً إلى أن النظام الجديد لا يغير القواعد التالية المتعلقة بإعادة العربون المدفوع سابقاً.

2. الطبيعة القانونية وبطلان عقود بيع العقارات الخارجية

في القانون التركي، تخضع العقود التي تهدف إلى نقل ملكية العقارات وعقود الوعد ببيع العقارات لشرط الشكل الرسمي الصارم. والأحكام ذات الصلة هي كالتالي:

• القانون المدني التركي رقم 4721 م. 706/1: “تعتمد صحة العقود التي تهدف إلى نقل ملكية العقارات على تنظيمها بشكل رسمي.”
• قانون الالتزامات التركي رقم 6098 م. 237: “يشترط لصحة بيع العقار أن يتم تنظيم العقد بشكل رسمي. ولا تكون عقود الوعد ببيع العقار، وعقود الاسترداد والشراء، صحيحة ما لم تُنظم بشكل رسمي. وتعتمد صحة عقد الشفعة على إبرامه بشكل كتابي.”
• قانون السجل العقاري رقم 2644 المادة 26 و قانون كاتب العدل رقم 1512 المادتين 60 و 89، منحت صلاحية التنظيم الرسمي لمديريات السجل العقاري وكتاب العدل.

لهذا السبب، فإن عقود بيع العقارات الخارجية (غير الرسمية) التي لم تتم بحضور موظف رسمي، والتي تم تنظيمها خطيًا بشكل عادي بين السمسار أو الأطراف، باطلة بطلانًا مطلقًا. يُراعى البطلان المطلق تلقائيًا من قبل القاضي ولا يفرض على الأطراف أي حق أو دين ينشأ عن العقد. وتوضح القرارات القضائية هذه المسألة بوضوح:

محكمة إسطنبول الإقليمية للاستئناف، الدائرة المدنية الثالثة، 29.05.2025، رقم الأساس 2025/183، رقم القرار 2025/1441:

“إذا لم يتم إبرام عقد بيع العقارات المسجلة في السجل العقاري بالشكل الرسمي، فإنه يعتبر باطلاً قانونيًا وفقًا للمادة 706 من القانون المدني التركي، والمادة 237 من قانون الالتزامات التركي، والمادة 26 من قانون السجل العقاري، والمادة 60 من قانون كتاب العدل، وبما أنه لا يوجد عقد صحيح، فلن تكون هناك حقوق أو التزامات للأطراف تستند إلى العقد”

محكمة النقض، الدائرة المدنية الثالثة، 10.09.2025، رقم الأساس 2025/499، رقم القرار 2025/3966:

“من الضروري أن يتم إبرام جميع أنواع العقود التي تتضمن نقل ملكية العقارات المسجلة في السجل العقاري بشكل رسمي. هذا شرط صلاحية (صحة) (المادة 706 من القانون المدني التركي رقم 4721؛ المادة 237 من القانون رقم 6098؛ المادة 60/3 من قانون كاتب العدل؛ المادة 26 من قانون السجل العقاري). عقود بيع العقارات التي لا تتم بالشكل الرسمي تكون باطلة قانونًا ولا تنشئ حقوقًا أو التزامات لأطرافها كما هو الحال في العقود الصحيحة”

محكمة أنقرة الإقليمية للاستئناف، الدائرة المدنية الرابعة والعشرون، 22.03.2023، رقم الأساس 2022/36، رقم القرار 2023/557:

“وفقًا للمادة 706 من القانون المدني التركي، والمادة 237 من قانون الالتزامات التركي، والمادة 26 من قانون السجل العقاري، فإن العقود التي لم تُبرم بالشكل الرسمي باطلة.”

محكمة الاستئناف العليا، الدائرة المدنية الثالثة، 16.05.2023، الرقم الأساسي 2022/5144، الرقم القرار 2023/1475:

“إن بيع العقارات المسجلة في السجل العقاري يجب أن يتم بالشكل الرسمي وفقًا للمواد 706 من القانون المدني التركي، و237 من قانون الالتزامات التركي، و26 من قانون السجل العقاري، و60 و89 من قانون كاتب العدل، وتعتبر عقود البيع المبرمة بشكل خارجي باطلة قانونًا.”

محكمة الأناضول التجارية الابتدائية الثانية في إسطنبول، 12.06.2024، الرقم الأساسي 2022/1044، الرقم القرار 2024/488:

“يجب تنظيم عقد بيع العقارات المسجلة في السجل العقاري بشكل رسمي. وفقًا للمادة 706 من القانون المدني التركي رقم 4721، والمادة 237 من قانون الالتزامات التركي رقم 6098، والمادة 26 من قانون السجل العقاري رقم 2644، والمادة 60 من قانون كاتب العدل رقم 1512، فإن عقود بيع العقارات المسجلة في السجل العقاري تكون باطلة قانونًا إذا لم تُبرم بالشكل الرسمي.”

محكمة باقر كوي التجارية الابتدائية السابعة، 06.11.2025، الرقم الأساسي 2023/840، الرقم القرار 2025/964:

“وفقًا للمادة 237/II من قانون الالتزامات التركي رقم 6098 (TBK)، لا يكون عقد وعد ببيع عقار صحيحًا ما لم يُنظم بالشكل الرسمي” و “العقود المبرمة دون الامتثال للشكل المحدد لا تنتج أي أثر قانوني.”

محكمة الاستئناف العليا، الدائرة المدنية الثالثة عشرة، 24.04.2014، الرقم الأساسي 2013/32050، الرقم القرار 2014/13222:

“إن العقد الخارجي لبيع عقار باطل قانونًا لأنه لم يُبرم بالشكل الرسمي.”

هل تتغير النتيجة إذا كان اسم المستند “نموذج حجز” أو “بروتوكول مبدئي”؟

لا. المحدد ليس عنوان المستند، بل محتواه. إذا كان المستند يشير إلى أن عقارًا معينًا سيُباع بسعر معين أو أنه تم التعهد ببيعه، فإنه يخضع للشكل الرسمي بغض النظر عن اسمه. في قرار الدائرة المدنية الثالثة لمحكمة الاستئناف الإقليمية في إسطنبول رقم 2024/1199 أساس، 2025/553 قرار، المشار إليه بالتفصيل أدناه، تم اعتبار المستند الخارجي الذي أُصدر تحت اسم “نموذج حجز” باطلاً. نظرًا لأن معظم النماذج الجاهزة المستخدمة في مكاتب العقارات ذات طبيعة مماثلة، فإن عنوان المستند الذي بحوزة المشتري لا يلغي حقه في الاسترداد.

3. مبدأ التبعية ومصير الأحكام المتعلقة بعدم استرداد العربون

العربون (مبلغ التأكيد أو مبلغ العدول) هو حق تبعي (جانبي) يهدف إلى تقوية الالتزام الأصلي. إذا كان العقد الأصلي باطلاً بسبب نقص الشكل الرسمي، فإن الشروط التبعية وأحكام الشرط الجزائي المرتبطة به تصبح باطلة تلقائيًا. هذا هو السبب في أن دفاع سمسار العقارات بأن “شرط العربون هو اتفاق منفصل” لا يجد قبولاً.

طبيعة التبعية

في قرار الدائرة المدنية الثالثة لمحكمة النقض رقم 2025/499 أساس، 2025/3966 قرار، بتاريخ 10.09.2025، تم تضمين التعليل التالي:

“المبلغ المدفوع مقدمًا من أحد المتعاقدين للآخر (العربون) هو شرط تبعي يهدف إلى تعزيز الالتزام، مثل الشرط الجزائي؛ ولهذا السبب، بما أن العقد الأصلي غير صحيح، فإن الشرط التبعي يكون باطلاً أيضًا. يمكن المطالبة بإعادة المبلغ المدفوع (العربون) بسبب عقد غير صحيح، وفقًا لأحكام الإثراء بلا سبب.”

وقد تم إجراء تقييم مماثل في قرار محكمة بكركوي التجارية الابتدائية السابعة بتاريخ 06.11.2025، برقم 2023/840 (أساس)، و2025/964 (قرار). أما في حكم محكمة سكاريا التجارية الابتدائية بتاريخ 20.10.2022، برقم 2022/438 (أساس)، و2022/1426 (قرار)، المتعلق ببيع المركبات، فقد تم تبني نفس المبدأ بالكلمات التالية:

“وفقًا لقرارات محكمة الاستئناف العليا المماثلة، فإن العربون المدفوع مسبقًا من أحد المتعاقدين للآخر، أو المبلغ المدفوع عند الانسحاب (عربون)، هو شرط فرعي يهدف إلى تعزيز الالتزام، مثل شرط الجزاء؛ ومن هذا المنطلق، إذا كان العقد الأصلي غير صحيح، فإن الشرط الفرعي يكون أيضًا غير صحيح. يمكن المطالبة باسترداد العربون (الدفعة المقدمة) المدفوع بسبب عقد غير صحيح، وفقًا لأحكام الإثراء بلا سبب.”

قرار سكاريا يتعلق ببيع المركبات؛ ولكن المبدأ ينطبق بنفس المنطق على كل عملية بيع تخضع للشكل الرسمي. لذلك، يمكن استخدامه كقرار داعم في ملفات العقارات.

بطلان مبلغ الانسحاب

في حكم الدائرة الثالثة القانونية بمحكمة الاستئناف العليا بتاريخ 30.05.2023، برقم 2022/5945 (أساس)، و2023/1681 (قرار)، تم التوصل إلى الاستنتاجات التالية:

“العقود التي لا تتم بالشكل الرسمي تكون باطلة قانونًا ولا تنشئ حقوقًا والتزامات لأطرافها كما هو الحال في العقود الصحيحة”، “إذا كان العقد باطلًا لأي سبب من الأسباب، فلن يكون هناك حديث عن مبلغ الانسحاب بعد الآن.”، “على الرغم من بطلان العقد، إذا تم دفع مبلغ الانسحاب، فيجب إعادته وفقًا لأحكام الإثراء بلا سبب” و “بما أن العربون (مبلغ التأكيد) هو حق فرعي (تبعي)، فإذا لم يكن العقد الأصلي الذي يرتبط به العربون صحيحًا، فلن يكون العربون، وهو الحق الفرعي، صحيحًا أيضًا”

هذا القرار مهم لأنه يوضح أن النتيجة لا تتغير حتى في الحالات التي يتم فيها الاتفاق على العربون كشرط جزائي للانسحاب. العبارة التي تظهر غالبًا في استمارات مكاتب العقارات: “هذا العربون هو شرط جزائي للانسحاب بالمعنى المقصود في المادة 178 من قانون الالتزامات التركي”، لا تكون فعالة ما لم يتم إبرام العقد رسميًا.

بطلان الشروط المتعلقة بمصادرة العربون

الأحكام الواردة في العقد التي تنص على أن المشتري لن يتمكن من استرداد العربون في حال تراجعه، ليست ملزمة بسبب بطلان العقد. في قرار الدائرة الثالثة المدنية بمحكمة استئناف منطقة إسطنبول رقم 2024/1199 أساس، 2025/553 قرار، بتاريخ 25.02.2025، تم التوصل إلى استنتاج مفاده أن “التسجيل المتعلق بعدم استرداد المبلغ المستلم باطل لأن العقد باطل”، وقد أُشير إلى أن المستند الخارجي المسمى استمارة حجز باطل.

في قرار الدائرة الثالثة المدنية بمحكمة النقض رقم 2020/11102 أساس، 2021/2709 قرار، بتاريخ 15.03.2021، ذُكر أيضًا أن الحكم التالي الوارد في العقد لا يمكن تطبيقه بسبب البيع الباطل:

“بعد توقيع هذا العقد، ووفقًا للمادة 156/2 من قانون الالتزامات، إذا تراجع المشتري عن شراء هذا العقار، فلن يتمكن من استرداد العربون الذي دفعه. وإذا تراجع البائع عن بيع هذا العقار، فسيعيد العربون ويدفع تعويضًا إضافيًا بمقدار العربون.”

هذه المادة هي حكم نموذجي وارد في استمارات مكاتب العقارات الجاهزة منذ سنوات بنفس الكلمات تقريبًا. تكمن قيمة القرار هنا: حتى لو وجدت هذه العبارة في الاستمارة المعروضة على المشتري، فلا يمكن منع استرداد العربون ما لم يتم البيع بشكل رسمي.

حظر المطالبة بالشرط الجزائي والضرر الإيجابي

بسبب بطلان العقد الخارجي، لا يمكن المطالبة بالشرط الجزائي أيضًا. في قرار الدائرة المدنية الثالثة لمحكمة الاستئناف العليا رقم 2024/4358 E.، 2025/3100 K. بتاريخ 28.05.2025، تم البت بأنه “لا يمكن المطالبة بشرط جزائي بناءً على عقد باطل، وبما أن العقد باطل، فلا يمكن للمدعي المطالبة بضرر إيجابي.” وفي قرار الدائرة المدنية الثالثة لمحكمة الاستئناف العليا رقم 2025/1032 E.، 2025/4383 K. بتاريخ 29.09.2025 أيضًا، تم التأكيد على أنه “لا يمكن المطالبة بشرط جزائي بناءً على عقد باطل بطلانًا مطلقًا لعدم تنظيمه بالشكل الرسمي.”

هذه القاعدة تعمل في اتجاهين. لا يمكن للوكيل العقاري أو البائع المطالبة بمبلغ إضافي من المشتري تحت اسم “شرط جزائي” أو “تعويض عن العدول”. وبالمثل، لا يمكن للمشتري، عندما يتراجع البائع، المطالبة بـ “ضعف العربون” أو ثمن الفرصة التي فاتته (ضرره الإيجابي) استنادًا إلى العقد الباطل؛ طلبه يهدف أساسًا إلى استعادة ما دفعه (مع احتساب الفائدة أو القيمة الحالية كما هو موضح أدناه).

4. مبدأ الإثراء بلا سبب ونطاق استرداد العربون

نظرًا لأن العقود الباطلة لا تنشئ دينًا تعاقديًا بين الأطراف، يمكن للأطراف المطالبة بما قدموه ضمن إطار قواعد الإثراء بلا سبب (المادة 77 وما بعدها من قانون الالتزامات التركي). وفقًا للمادة 77 من القانون رقم 6098:

“كل من يثرى بلا سبب مشروع من مال شخص آخر أو من جهده، ملزم برد هذا الإثراء. ينشأ هذا الالتزام، على وجه الخصوص، إذا كان الإثراء قائمًا على سبب غير صحيح أو لم يتحقق أو انتهى.”

في هذا السياق، المبدأ المستقر لدى الهيئات القضائية هو أن كل شخص ملزم بإعادة ما تلقاه:

• الدائرة المدنية الثالثة عشرة بمحكمة النقض، 14.03.2018، أساس 2018/1207، قرار 2018/3075: “بناءً على عقد بيع خارجي وباطل لم يتم تنفيذه، يلتزم كل شخص برد ما تلقاه.”
• الدائرة المدنية الثالثة عشرة بمحكمة النقض، 24.04.2014، أساس 2013/32050، قرار 2014/13222: “في العقود الباطلة، يتعين على الأطراف إعادة ما تلقوه.”
• الدائرة المدنية الثالثة بمحكمة الاستئناف الإقليمية في إسطنبول، 29.05.2025، أساس 2025/183، قرار 2025/1441: “بناءً على العقد الباطل، يلتزم الأطراف برد ما تلقوه وفقًا لأحكام الإثراء بلا سبب” و “بما أن الأطراف لا يمكنهم المطالبة بتنفيذ الالتزام بناءً على العقد الباطل، بل هم ملزمون فقط برد ما تلقوه بسبب الإثراء بلا سبب، فإن اعتراضات المدعى عليه الاستئنافية الموجهة نحو إثبات الواقع لا محل لها”
• مجلس أنقرة الإقليمي للعدالة، الدائرة القانونية 24، 05.12.2024، 2022/2217 أساس، 2024/1595 قرار: “في العقد الباطل، يسترد الجميع ما قدموه ولا يمكن المطالبة بتعويض عن الضرر الناجم عن العقد الباطل” و “العقود الباطلة لا تنشئ حقوقًا وديونًا لأطرافها كما هو الحال في العقود الصحيحة. في هذه الحالة، يمكن للأطراف المطالبة باسترداد ما قدموه وفقًا لقواعد الإثراء بلا سبب”
• مجلس إزمير الإقليمي للعدالة، الدائرة القانونية 13، 07.04.2026، 2024/2307 أساس، 2026/668 قرار: “بسبب العقد الباطل، يسترد الجميع ما قدموه.” وقد قضى القرار أيضًا بالتعويض عن إنكار التنفيذ، معتبرًا أن طلب استرداد العربون يكون مستحقًا (محددًا) إذا بيع العقار الذي دفع عليه العربون لطرف ثالث.

الأهمية العملية لقرار مجلس إزمير الإقليمي للعدالة: المتابعة التنفيذية والتعويض عن الإنكار

قرار الدائرة القانونية 13 بمجلس إزمير الإقليمي للعدالة مهم للدائن الذي يفكر في بدء إجراءات تنفيذ مباشرة بدون حكم قضائي بشأن استرداد العربون. يعد اعتبار الدين مستحقًا (محددًا)، أي أن يكون مقداره معروفًا ويمكن للمدين معرفته، شرطًا لإدانة المدين الذي اعترض على المتابعة التنفيذية ظلمًا بدفع تعويض عن إنكار التنفيذ في دعوى إلغاء الاعتراض. في ملف حيث يكون مبلغ العربون ثابتًا بإيصال وتم بيع العقار لشخص آخر، تضعف دفاع المدين بأن “الدين كان غير محدد” بهذا القرار.

مبدأ العدالة التصحيحية والفائدة في حساب الاسترداد

عندما يمكن استرداد العربون بعد أشهر أو حتى سنوات من تاريخ دفعه، يصبح فقدان القيمة في مواجهة التضخم مسألة خطيرة. في قرار الغرفة المدنية الثالثة في محكمة النقض رقم 2024/4358 أساس، 2025/3100 قرار، بتاريخ 28.05.2025، حُكم بأنه “من الصواب الحكم بالمبلغ الذي بلغه العربون المدفوع وقدره 7,000.00 ليرة تركية في تاريخ الدعوى، وفقاً لتقرير الخبير الذي استند إليه الحكم، ووفقاً لمبدأ العدالة التعويضية.” وفي قرار الغرفة المدنية الثالثة في محكمة النقض رقم 2025/1032 أساس، 2025/4383 قرار، بتاريخ 29.09.2025، قُرِّرَ بأنه “من الصواب الحكم بالفوائد المستحقة على مبلغ العربون الذي دفعه المدعي بموجب عقد البيع الخارجي، بين تاريخ الدعوى وتاريخ الدفع.”

كما يتضح، وافقت محكمة النقض على طريقتين مختلفتين للحساب: رفع قيمة العربون إلى قيمته في تاريخ الدعوى، أو احتساب الفائدة من تاريخ الدفع. يجب تحديد الطريقة التي سيتم المطالبة بها قبل رفع الدعوى، وذلك بناءً على تاريخ الدفع، والمبلغ، وخصائص الملف؛ وإذا لم يتم توضيح هذا الاختيار صراحةً في عريضة الدعوى، فقد يضطر المشتري إلى الاكتفاء بالمبلغ الاسمي فقط.

التقادم: المادة 82 من قانون الالتزامات التركي

حق المطالبة الناشئ عن الإثراء بلا سبب، ووفقاً للمادة 82 من قانون الالتزامات التركي، يتقادم خلال سنتين من تاريخ علم صاحب الحق بحقه في الاسترداد، وخلال عشر سنوات في جميع الأحوال، تبدأ من تاريخ تحقق الإثراء. يجب مراقبة المدة القصيرة بعناية، وذلك اعتباراً من اللحظة التي يرفض فيها السمسار بوضوح إعادة المبلغ أو يصبح من المؤكد أن البيع لن يتم.

5. تقييم سلوك وكيل العقارات في عدم رد العربون ومسؤوليته

يتم تقييم احتفاظ وكيل العقارات بالعربون الذي استلمه بناءً على عقد البيع الخارجي أو امتناعه عن رده، في إطار المبادئ القانونية التالية. السؤال الحاسم هو: من الذي استلم المال فعليًا؟

أ. حالات استلام العربون من قبل وكيل العقارات والتزامه بالرد

إذا قام وكيل العقارات بتحصيل العربون بنفسه، فإنه ملزم برد المبلغ إلى المشتري في حال بطلان العقد أو عدم إتمام البيع. في حكم الدائرة المدنية الثالثة بمحكمة النقض المؤرخ 09.01.2025، برقم أساس 2024/469، ورقم قرار 2025/171، تم التوصل إلى الاستنتاجات التالية:

“بما أن الانسحاب من العقد يستوجب رد العربون، فإنه يجب على الشركة المدعى عليها، التي هي طرف في العقد، الاحتفاظ بهذا العربون وإعادته للطرف المعني حسب ما إذا تم إبرام العقد أو لم يتم” و “بما أن المدعى عليه يقر باستلام مبلغ العربون (الدفعة المقدمة)، فإنه في هذه الحالة ملزم بإعادة مبلغ العربون الذي استلمه.”

دفاع وكيل العقارات “لقد حولت المال إلى البائع”: ادعاء وكيل العقارات بتحويل العربون إلى البائع لا يلزم المشتري. في القرار نفسه (2024/469 E., 2025/171 K.) تم التوضيح صراحة أن “دفاع المدعى عليه الذي يدعي أنه أعاد العربون إلى البائع هو علاقة داخلية بينه وبين البائع ولا يلزم المدعي”. يمكن لوكيل العقارات الرجوع على البائع لاحقًا للمبلغ الذي يعتقد أنه دفعه له؛ لكن هذا لا يلغي التزامه برد العربون للمشتري.

المسؤولية مع البائع: إذا توسط وكيل العقارات في البيع واستلم الثمن بموجب إيصال، وتصرف بالتعاون مع البائع، فإنه يُحاسب بالاشتراك مع البائع. وقد توصلت الدائرة المدنية الثالثة في محكمة النقض، في قرارها رقم 08.06.2023 بتاريخ، 2023/305 س.، 2023/1848 ق.، إلى النتيجة التالية:

“إنه على الرغم من أن المدعى عليه …، وهو وسيط عقاري، ليس طرفًا في عقد البيع؛ إلا أنه تبين أنه توسط في عملية البيع التي تمت بين الطرفين، واستلم المبالغ المدفوعة بموجب العقد مقابل إيصالات، وتصرف بالتعاون مع المدعى عليه الآخر البائع … الذي صرح بأنه يمكن تسليم الحصة للمدعي إذا دفع الدفعة المقدمة والمبلغ المتبقي، وعليه، لا يوجد خطأ في تحميل كلا المدعى عليهما المسؤولية المشتركة عن إعادة المبلغ.”

يُظهر هذا القرار أيضًا سبب كون توجيه الدعوى إلى كل من وكيل العقارات والبائع معًا خيارًا استراتيجيًا في الملفات التي لا يكون فيها واضحًا من استلم المال.

ب. المطالبة بأتعاب السمسرة/العمولة وحظر المقاصة

لا تحظى مطالبة وكيل العقارات بعمولة أو خصم من العربون بحجة استحقاقه لها بناءً على عقد بيع خارجي باطل بحماية قانونية. ووفقًا لـ المادة 520 من قانون الالتزامات التركي، لا يكون عقد سمسرة العقارات صحيحًا ما لم يتم إبرامه كتابةً.

في قرار الدائرة الثالثة عشرة للقانون بمحكمة النقض رقم 2016/31196 أساس، 2019/12316 قرار، بتاريخ 10.12.2019، ذُكر أنه “بما أنه لا يمكن اعتبار الوثيقة المذكورة عقد وساطة مكتوباً وفقاً للمادة 520 من قانون الالتزامات التركي، فإن العقد غير صالح من هذه الناحية أيضاً”، وبالتالي لا يمكن المطالبة بعمولة بناءً على عقد غير صالح، وتم التوصل إلى الاستنتاج بأن “في هذه الحالة، يقع على الأطراف التزام برد كل ما قدموه لبعضهم البعض وفقاً لأحكام الإثراء بلا سبب”.

وفي قرار الدائرة الثالثة عشرة للقانون بمحكمة النقض رقم 2018/1207 أساس، 2018/3075 قرار، بتاريخ 14.03.2018، تم الحكم بأنه لا يمكن خصم عمولة الوسيط العقاري من دين البائع المستحق عليه بالرد، وذلك بالكلمات التالية:

“إن المدعى عليه البائع … وافق على دفع مبلغ 10.000.00 ليرة تركية الذي استلمه بموجب العقد للمدعي، لكنه لم يدفع المبلغ للمدعي؛ في هذه الحالة، المدعى عليه ملزم بدفع هذا المبلغ بالكامل للمدعي، ولا يصح خصم رسوم العمولة المستحقة للوسيط العقاري المدعى عليه الآخر من دين المدعى عليه …”.

درسنا بالتفصيل الحالات التي ينشأ فيها حق الوسيط العقاري في العمولة في مقالاتنا المعنونة بـ هل أدفع رسومًا للوسيط العقاري إذا تراجعت عن شراء المنزل؟ و هل أنا ملزم بدفع عمولة للوسيط العقاري الذي عرض المنزل؟. باختصار فيما يتعلق باسترداد العربون: إذا لم يكن هناك عقد مكتوب وفقًا للمادة 520 من قانون الالتزامات التركي (TBK)، فلا ينشأ للوسيط العقاري حق في الحصول على عمولة ولا رسوم انسحاب؛ ولذلك، لا يمكنه إجراء أي خصم من العربون. في المقابل، يختلف الوضع إذا وقع المشتري عقد وساطة بيع وشراء مكتوبًا وصالحًا مع الوسيط العقاري، وتم الاتفاق في هذا العقد على دفع رسوم انسحاب للوسيط العقاري في حال تراجع المشتري. في هذه الحالة، يمكن للوسيط العقاري أن يدفع بحقه في استرداد المبلغ المتبقي ضمن حد رسوم الخدمة المنصوص عليه في المادة 16/2-د من اللائحة التنفيذية كدفاع عن المقاصة. لذلك، يجب بالتأكيد فحص المستندات التي وقعها المشتري في مكتب الوساطة العقارية قبل طلب استرداد العربون.

ج. مبدأ الشخصية: الحالات التي يُدفع فيها العربون للبائع وليس للوسيط العقاري

في مطالبات الإثراء بلا سبب، يسري مبدأ الشخصية. إذا تم إيداع العربون مباشرة في حساب البائع ولم يكن لدى الوسيط العقاري تعهد خطي بالاسترداد، فإن الطرف المخاطب بطلب الاسترداد هو البائع الذي حصل على المبلغ، وليس الوسيط العقاري.

محكمة الاستئناف الإقليمية في أنقرة، الدائرة 24 للقانون، 22.03.2023، الرقم الأساسي 2022/36، رقم القرار 2023/557: “إن أهم ما يميز مؤسسة الإثراء بلا سبب، وفقًا لمبدأ ‘الشخصية’، هو أنه يجب تقديم المطالبة ضد الشخص الذي تم الدفع له.”

المحكمة التجارية الثانية في باكركوي، 14.06.2024، ملف رقم 2024/324، قرار رقم 2024/676: قضت المحكمة، بناءً على اكتشافها بأن “المبلغ المدفوع كعربون وموضوع الدعوى والمتابعة قد تم إرساله إلى حساب طرف ثالث خارج الدعوى”، وبأن “لا يوجد تعهد خطي من الطرف المدعى عليه بصفته وسيطًا-سمسار عقارات بشأن رد هذا المبلغ، وأنه لا يمكن للطرف المدعي المطالبة من المدعى عليه ضمن نطاق العلاقة التعاقدية بين الطرف المدعي والطرف الثالث خارج الدعوى، وعليه فقد تقرر رفض الدعوى”.

هذا القرار هو تحذير للمشترين: الدعوى المرفوعة ضد الشخص الخطأ تُرفض، وتُحمّل تكاليف المحاكمة وأتعاب محاماة الطرف المقابل على المدعي. الإيصال هو الوثيقة الأساسية التي تُظهر لمن تم الدفع، ويجب فحصه بعناية قبل رفع الدعوى.

ما هي الالتزامات التي يفرضها لائحة تجارة العقارات على سمسار العقارات؟

يتم تنظيم أنشطة شركات العقارات بموجب لائحة تجارة العقارات. في نزاعات العربون، تُفيد بشكل خاص الأحكام التالية:

• شهادة الصلاحية (المادة 5): لا يمكن ممارسة تجارة العقارات إلا من قبل الشركات الحاصلة على شهادة صلاحية والشركات المتعاقدة. يتم الإعلان عن القائمة المحدثة للشركات الحاصلة على شهادة صلاحية على الموقع الإلكتروني للوزارة (المادة 11).
• قواعد السلوك (المادة 14/2): يجب على سمسار العقارات، عند تقديم الخدمة، أن يتصرف بصدق وعناية، وألا يقدم معلومات مضللة، وألا يتصرف بما يتعارض مع مصالح الأشخاص الذين يقدم لهم الخدمة، وأن يسلم هؤلاء الأشخاص نسخة من المستندات التي يوقعونها.
• عقد وساطة البيع والشراء (م. 16): نتيجة للوساطة، يتم تنظيم عقد من ثلاث نسخ على الأقل بين المشتري والبائع والمنشأة. إذا تم الاتفاق، يمكن تحديد رسوم العدول وشرط الجزاء التي ستدفع في حالة عدول الأطراف، بشرط ألا تتجاوز رسوم الخدمة للمنشأة (م. 16/2-د).
• عرض العقار (م. 19/4): لا يمكن طلب أي رسوم مقابل خدمة عرض العقار.
• رسوم الخدمة (م. 20): لا يجوز أن تتجاوز رسوم خدمة وساطة البيع والشراء أربعة بالمائة من سعر البيع (باستثناء ضريبة القيمة المضافة)، ويتم تقاسمها بالتساوي بين المشتري والبائع ما لم يتفق على خلاف ذلك.
• الرقابة والعقوبات (م. 22 و م. 9): يحق للوزارة إجراء الرقابة بشأن تطبيق اللائحة والشكاوى؛ وفي حالة المخالفة، يتم تطبيق غرامة إدارية، ويُلغى شهادة التفويض في ظل ظروف معينة.

لا تشكل هذه الأحكام سببًا منفصلًا لرفع دعوى قضائية لاسترداد العربون؛ ولا يزال أساس طلب الاسترداد هو البطلان والإثراء بلا سبب. ومع ذلك، فإن شكوى تُقدم إلى مديرية التجارة الإقليمية تشكل ضغطًا كبيرًا على وكيل العقارات من منظور الإجراءات الإدارية. علاوة على ذلك، فإن توقع وكيل العقارات لـ “رسوم عدول” تتجاوز الحد المنصوص عليه في المادة 16/2-د هو حجة قوية يمكن استخدامها في دفاع المشتري.

هـ. لمن ومتى ينبغي تقديم الطلب؟

6. ملخص القرارات القضائية

7. الخلاصة

عدم إعادة السمسار للعربون الذي استلمه بموجب عقد البيع الخارجي غير صحيح قانونًا. تعتبر العقود الخارجية المتعلقة ببيع العقارات باطلة بطلانًا مطلقًا بموجب المادة 706 من القانون المدني التركي، والمادة 237 من قانون الالتزامات التركي، والمادة 26 من قانون السجل العقاري، والمادة 60 من قانون الكاتب العدل. يؤدي بطلان العقد الأصلي إلى بطلان أحكام العربون ذي الطبيعة التبعية (مال الارتباط أو غرامة العدول) والأحكام المتعلقة بمصادرة العربون. في هذا الإطار:

• يلتزم السمسار الذي تسلم العربون فعليًا بإعادته بموجب أحكام الإثراء بلا سبب، نظرًا لبطلان العقد.
• ادعاءات السمسار بأنه قام بتحويل العربون إلى البائع هي بمثابة علاقة داخلية لا تلزم المشتري ولا تلغي التزام السمسار بالإعادة.
• في الحالات التي يتم فيها إيداع العربون مباشرة في حساب البائع وليس في حساب السمسار، وعدم وجود تعهد خطي من السمسار بالإعادة، يجب توجيه طلب الإعادة إلى البائع بموجب مبدأ شخصية الإثراء بلا سبب.

خريطة طريق خطوة بخطوة

1. اجمع المستندات. يجب جمع كشف الحساب البنكي أو الإيصال، النموذج أو العقد الموقع، وثيقة إظهار العقار، لقطات شاشة الإعلان، وجميع المراسلات التي تمت مع السمسار والبائع.
2. حدد من استلم المال. يحدد حساب المستلم في الإيصال الطرف المستهدف في الدعوى (انظر الجدول أعلاه).
3. تحقق من وثيقة ترخيص السمسار. يجب التحقق مما إذا كانت الشركة مدرجة في القائمة التي نشرتها وزارة التجارة.
4. قدم طلب إرجاع خطي. إن إشعارًا (إنذارًا) يتم إرساله عبر كاتب العدل مناسب لتوثيق تقصير المدين وتسجيل العملية.
5. تحقق من الشروط المسبقة. بناءً على طبيعة النزاع، قد يكون اللجوء إلى لجنة تحكيم المستهلك أو الوساطة كشرط للدعوى مطروحًا. نظرًا لأن نزاع البيع بين كيان عقاري وطرفين حقيقيين قد يخضع لإجراءات مختلفة، يجب إجراء هذا التقييم قبل رفع الدعوى.
6. اختر مسار المتابعة التنفيذية أو الدعوى القضائية. يمكن بدء متابعة تنفيذية بلا حكم قضائي لمبلغ وديعة ثابت ومعلوم بموجب إيصال؛ وفي حال الاعتراض، تُرفع دعوى إلغاء الاعتراض. وبدلاً من ذلك، يمكن رفع دعوى دين مباشرة. يجب تحديد ما إذا كان المطلوب هو الفائدة أم القيمة الحالية في هذه المرحلة.
7. اعتبِر الشكوى الإدارية. إذا كان هناك انتهاك لأحكام اللائحة، يمكن استخدام طريق الشكوى إلى مديرية التجارة الإقليمية أيضًا.

متى يظهر البعد الجنائي للقضية؟

عدم إعادة العربون في معظم الملفات هو نزاع دين قانوني، وقد لا تسفر طلبات النيابة العامة عن نتائج بناءً على هذا السبب. ومع ذلك، في حالات مثل جمع الأموال باسم شخص ليس مالك العقار أو ليس لديه صلاحية البيع، أو أخذ عربون من أكثر من شخص لنفس العقار، أو استخدام المال المأخوذ كأمانة لغرض آخر، يجب تقييم القضية بشكل منفصل من حيث القانون الجنائي. يتم هذا التمييز بناءً على تفاصيل القضية المحددة ولا يغلق طريق الدعوى المدنية.

8. الأسئلة المتكررة

هل يمكنني استعادة العربون الذي دفعته للسمسار؟

إذا لم يتم بيع العقار بشكل رسمي في السجل العقاري أو لدى كاتب العدل، فإن عقد البيع الخارجي أو نموذج الحجز أو البروتوكول الأولي الموقّع بين السمسار أو الأطراف يعتبر باطلًا بشكل قطعي. في هذه الحالة، يلتزم السمسار الذي تسلم العربون فعليًا بإعادته وفقًا لأحكام الإثراء بلا سبب. قرار الدائرة المدنية الثالثة في محكمة الاستئناف العليا رقم 2024/469 (أساس)، 2025/171 (قرار) يدعم هذا الاتجاه.

مكتوب في العقد ‘إذا تراجع المشتري، فإن العربون يحترق’؛ هل هذا البند ملزم لي؟

إذا كان عقد البيع الأصلي باطلًا لعدم إبرامه بشكل رسمي، فإن الشرط التابع له ‘العربون غير قابل للاسترداد’ يكون باطلًا أيضًا. لقد تم قبول عدم إمكانية تطبيق مثل هذه الشروط في قرارات الدائرة المدنية الثالثة بمحكمة الاستئناف الإقليمية في إسطنبول رقم 2024/1199 (أساس)، 2025/553 (قرار) وقرار الدائرة المدنية الثالثة في محكمة الاستئناف العليا رقم 2020/11102 (أساس)، 2021/2709 (قرار).

يقول السمسار ‘لقد أعطيت المال للبائع’؛ هل لا يزال بإمكاني المطالبة به منه؟

إذا استلم السمسار العربون منك، فإن دفاعه بأنه حول المال إلى البائع هو علاقة داخلية بين السمسار والبائع ولا يلزم المشتري (قرار الدائرة المدنية الثالثة في محكمة الاستئناف العليا رقم 2024/469 أساس، 2025/171 قرار). إذا تصرف السمسار بالتعاون مع البائع واستلم المبلغ بإيصال، يمكن مساءلتهما معًا (قرار الدائرة المدنية الثالثة في محكمة الاستئناف العليا رقم 2023/305 أساس، 2023/1848 قرار).

إذا أودعت العربون مباشرة في حساب صاحب المنزل، فمن يجب أن أقاضي؟

يسري مبدأ الشخصية في الإثراء بلا سبب: يوجه الطلب إلى من تسلم المال. إذا تم إيداع العربون في حساب البائع ولم يكن لدى الوكيل العقاري تعهد كتابي بالرد، فقد يتم رفض الدعوى المرفوعة ضد الوكيل العقاري (محكمة باقر كوي التنفيذية الثانية، 2024/324 أساس، 2024/676 قرار). في هذه الحالة، الطرف المعني هو البائع.

هل يمكن للوكيل العقاري خصم عمولته من العربون؟

لا يعتبر عقد الوساطة العقارية ساريًا ما لم يتم إبرامه كتابةً وفقًا للمادة 520 من قانون الالتزامات التركي (TBK). إذا لم يكن هناك عقد مكتوب سارٍ، فلا يمكن للوكيل العقاري المطالبة بعمولة أو إجراء خصم من العربون (المحكمة العليا، الدائرة الثالثة عشرة، 2016/31196 أساس، 2019/12316 قرار؛ 2018/1207 أساس، 2018/3075 قرار). إذا وقّع المشتري عقد وساطة مكتوبًا ينص على دفع مبلغ للوكيل العقاري في حالة العدول، فيمكن للوكيل العقاري أن يدفع بتعويض هذا الدين الذي لا يتجاوز أجر الخدمة؛ لذلك فإن الوثائق الموقعة مهمة.

هل يمكنني استعادة العربون مع الفائدة أو بقيمته الحالية؟

رأت الدائرة الثالثة للقانون بالمحكمة العليا أنه من المناسب تطبيق الفائدة من تاريخ الدفع حتى تاريخ رفع الدعوى (2025/1032 أساس، 2025/4383 قرار) وفي بعض الملفات، رأت أنه من المناسب رفع قيمة العربون إلى قيمته في تاريخ رفع الدعوى بمبدأ العدالة التعويضية (2024/4358 أساس، 2025/3100 قرار). يتم تحديد المسار الذي يجب اتباعه وفقًا للملف المحدد.

كم من الوقت لدي لاستعادة العربون؟

يجب ممارسة حق المطالبة الناشئ عن الإثراء بلا سبب، وفقًا للمادة 82 من قانون الالتزامات التركي (TBK)، في غضون عامين من تاريخ العلم بحق الاسترداد، وعلى أي حال في غضون عشر سنوات من تاريخ وقوع الإثراء.

هل يؤثر عدم وجود شهادة ترخيص للوكيل العقاري على النتيجة؟

وفقًا للمادة 5 من لائحة تجارة العقارات، لا يمكن ممارسة تجارة العقارات إلا من قبل الشركات الحاصلة على شهادة ترخيص. الأنشطة غير المرخصة لا تضعف طلب الاسترداد؛ بل على العكس، تفتح الباب للشكوى إلى مديرية التجارة الإقليمية والعقوبات الإدارية. يمكن التحقق من شهادة الترخيص من القائمة المنشورة على الموقع الإلكتروني لوزارة التجارة.

كيف ستتم دفعات العربون بعد 1 أكتوبر 2026؟

مع المادة الإضافية 1 التي أضيفت إلى لائحة تجارة العقارات بتاريخ 29/4/2026، أصبح دفع ثمن البيع إلزاميًا عبر نظام دفع آمن، وقد أجلت وزارة التجارة تاريخ البدء إلى 1 أكتوبر 2026. ستحدد الوزارة الإجراءات والمبادئ المتعلقة بكيفية معالجة دفعات العربون التي تُدفع للوسيط العقاري أو البائع قبل معاملة سند الملكية؛ يجب التحقق من الإعلان الأخير قبل المعاملة.

هل يمكنني تقديم شكوى جنائية إذا لم يقم الوسيط العقاري بإرجاع المال؟

في معظم الملفات، يُعتبر عدم إرجاع العربون نزاعًا قانونيًا على دين. ومع ذلك، في حالات مثل جمع الأموال دون نية البيع من البداية، أو استلام عربون باسم شخص غير المالك، أو استخدام الأموال المودعة لغرض آخر، يجب دراسة الجانب الجنائي بشكل منفصل. يجب أن يتم هذا التقييم وفقًا لتفاصيل الحادثة.

9. لماذا يعتبر إدارة العملية بشكل صحيح أمرًا مهمًا في هذه الملفات؟

على الرغم من أن نزاعات العربون قد تبدو بمبالغ صغيرة، إلا أن خطأ إجرائيًا واحدًا قد يؤدي إلى فقدان الدين بالكامل. المشاكل الأكثر شيوعًا في الممارسة هي كالتالي:

• المدعى عليه الخطأ: في ملف تم فيه إيداع العربون في حساب البائع، فإن رفع الدعوى فقط ضد الوسيط العقاري يؤدي إلى خطر الرفض وتكاليف المحاكمة بسبب مبدأ شخصية الدعوى.
• طلب ناقص: في الدعوى المرفوعة دون طلب فائدة أو تعويض، يمكن تحصيل القيمة الاسمية فقط بعد سنوات.
• تجاوز الشرط المسبق: في نزاع يتطلب لجنة تحكيم المستهلك أو وساطة كشرط للدعوى، قد يؤدي رفع الدعوى مباشرة إلى رفض إجرائي.
• التقادم: تبدأ مهلة السنتين المنصوص عليها في المادة 82 من قانون الالتزامات التركي (TBK) من تاريخ العلم بحق الاسترداد، وغالباً ما تنقضي دون أن يلاحظها أحد.
• دفاع الوسيط العقاري: من وجهة نظر وكالة العقارات أيضاً، يعتبر تحويل المال فعلاً إلى البائع، ووجود تعهد كتابي، ووجود عقد وساطة مطابق للمادة 16، هي خطوط الدفاع الرئيسية التي تحدد حدود المسؤولية.

في الجانب الآسيوي من إسطنبول، ولا سيما في توزلا، بنديك، كارتال، مالتبه، سنجاك تبة، سلطان بيلي، عمرانية، أتاشهير، وأسكودار، وفي كوجالي في جبزي، تشاييروفا، داريجا، ديلوفاسي، إزميت، كورفز، وباشاسكيلي، تُجرى عمليات بيع وشراء العقارات السكنية بشكل مكثف عبر مكاتب العقارات، ويُعتبر دفع العربون جزءاً طبيعياً من هذه العمليات. يقدم مكتب 2M للمحاماة، ومقره توزلا، خدمات استشارية ومتابعة دعاوى للمشترين وشركات العقارات في النزاعات المتعلقة ببيع وشراء العقارات في الجانب الآسيوي من إسطنبول وكوجالي.

10. المصادر وملاحظة التحقق

• القانون المدني التركي رقم 4721 م. 706
• قانون الالتزامات التركي رقم 6098 م. 77، 82، 177، 178، 237، 520
• قانون السجل العقاري رقم 2644 م. 26
• قانون التوثيق رقم 1512 م. 60، 89
• لائحة تجارة العقارات (الجريدة الرسمية 5/6/2018-30442؛ آخر تعديل الجريدة الرسمية 29/4/2026-33238) م. 5، 9، 11، 14، 16، 19، 20، 22، مادة إضافية 1، مادة مؤقتة 1/10
• إعلان وزارة التجارة بتاريخ 26 يونيو 2026 بشأن تأجيل موعد التطبيق الإلزامي لنظام الدفع الآمن إلى 1 أكتوبر 2026

ملاحظة التحقق: القرارات القضائية المذكورة في هذا المقال مُقدمة مع أرقام الأساس والقرار الخاصة بها. يُنصح بالتحقق من النصوص الكاملة للقرارات عبر نظام UYAP أو أنظمة البحث الرسمية عن القرارات قبل استخدامها في عريضة أو أي منشور آخر. هذا المقال مخصص للمعلومات العامة؛ ولا يحل محل الرأي القانوني بشأن حالة محددة.