Site yaşamının yaygınlaşmasıyla birlikte, “güvenlikli site” kavramı mülk sahipleri ve kiracılar için temel tercih sebebi haline gelmiştir. Ancak, alınan önlemlere rağmen gerçekleşen hırsızlık olaylarında site yönetiminin hukuki sorumluluğu, yargı kararları ışığında titizlikle incelenmesi gereken bir konudur. Bu çalışma, site yönetimlerinin maddi ve manevi tazminat sorumluluğunu, görevli mahkeme tartışmalarını ve somut olaylardaki kusur dağılımlarını analiz etmektedir.
1. Hukuki Dayanak ve Yönetimin Görevleri
Site yönetiminin sorumluluğu temelini 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan (KMK) almaktadır. Bakırköy 2. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 30.10.2025 tarihli, 2025/940 E. 2025/1016 K. sayılı kararında vurgulandığı üzere, KMK’nın 35/b maddesi uyarınca ana gayrimenkulün korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması yöneticinin asli görevleri arasındadır. Aynı Kanun’un 38. maddesi, yöneticinin kat maliklerine karşı aynen bir “vekil” gibi sorumlu olduğunu hükme bağlamıştır.
2. Maddi Tazminat Sorumluluğu ve Kusur Tespiti
Yargı kararları, site yönetiminin hırsızlık olaylarında maddi tazminattan sorumlu tutulabilmesi için “hizmet kusuru” veya “denetim eksikliği” bulunması gerektiğini belirtmektedir.
Güvenlik Zafiyeti ve Personel Yetersizliği: İstanbul 5. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 10.04.2019 tarihli, 2018/464 E., 2019/381 K. sayılı kararında, Valilikçe tahsis edilen 15 güvenlik personeli yerine 6 personel çalıştıran ve risk analizi yaptırmayan site yönetimi %45 oranında kusurlu bulunmuştur. Benzer şekilde, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 11.12.2023 tarihli, 2023/1488 E., 2023/3615 K. sayılı ilamında, personel sayısının yetersizliği ve araç kayıtlarının tutulmaması nedeniyle yönetimin müteselsil sorumluluğu onanmıştır.
Denetim Yükümlülüğü: Site yönetimi, güvenlik hizmetini dışarıdan bir firmadan alsa dahi, bu firmanın faaliyetlerini denetlemekle yükümlüdür. Bakırköy 4. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 24.05.2022 tarihli, 2019/10 E. 2022/544 K. sayılı kararında, güvenlik şirketini yeterince denetlemeyen site yönetimi %20 oranında tali kusurlu bulunarak maddi tazminata mahkûm edilmiştir.
Yönetim Planının Etkisi: Bazı kararlarda yönetim planında özel bir hüküm bulunmaması sorumluluğu sınırlandırabilmektedir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 01.10.2015 tarihli, 2015/12877 E., 2015/13450 K. sayılı kararında, yönetim planında hırsızlığa karşı sorumluluk öngörülmediği gerekçesiyle yerel mahkemenin tazminat kararı bozulmuştur.
3. Manevi Tazminat Sorumluluğu: Kişilik Hakları vs. Malvarlığı Zararı
Manevi tazminat taleplerinde yargı pratiği iki farklı yaklaşım sergilemektedir:
Kabul Yönündeki Görüş: Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 30.01.2020 tarihli, 2016/29373 E., 2020/706 K. sayılı kararında, “evine hırsız giren kişinin ruhsal bütünlüğünün bozulduğu ve özel hayatına müdahale edildiği” gerekçesiyle manevi tazminat koşullarının oluşabileceği belirtilmiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 10.02.2022 tarihli, 2022/207 E., 2022/881 K. sayılı onama ilamı da site yönetiminin manevi tazminat sorumluluğunu desteklemektedir.
Red Yönündeki Görüş: Buna karşın, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 11.12.2023 tarihli, 2023/1488 E., 2023/3615 K. sayılı kararında, hırsızlığın bir malvarlığı zararı olduğu ve salt malvarlığı zararlarının manevi tazminat gerektirmediği vurgulanarak bu yöndeki talepler reddedilmiştir.
4. Görevli Mahkeme Sorunu
Uyuşmazlığın hangi mahkemede görüleceği, davanın taraflarına ve talebin niteliğine göre değişmektedir:
Sulh Hukuk Mahkemesi: Kat maliki ile site yönetimi arasındaki KMK uygulamasından doğan maddi tazminat davalarında Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 13.05.2019, 2019/2225 E., 2019/3377 K.).
Asliye Hukuk Mahkemesi: (İkincil Kaynak) Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 07.02.2022 tarihli, 2021/13573 E. ve 2022/1424 K. sayılı kararında; site yönetiminin güvenlik ihmali iddiasıyla açılan manevi tazminat davalarının KMK uygulamasından doğmadığı, bu nedenle Asliye Hukuk Mahkemesi’nin görevli olduğu belirtilmiştir. Ayrıca, toplu yapı yönetimine geçilmemiş sitelerde genel hükümler uyarınca Asliye Hukuk Mahkemesi yetkilidir (Yargıtay 20. HD, 17.04.2017, 2017/3285 E. ).
Tüketici Mahkemesi: Hizmetin “ayıplı” olduğu iddiasıyla açılan davalarda Tüketici Mahkemeleri de görev alabilmektedir (Yargıtay 3. HD, 26.11.2024, 2024/3361 E. ).
5. Somut Örnekler ve Müterafik Kusur
Açık Bırakılan Kapı/Pencere: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 26.11.2024 tarihli kararında, hırsızlık olayında kapısını kilitlemeyen daire sakinine %10 oranında müterafik kusur yüklenmiştir.
Ziynet Eşyalarının Saklanması: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 01.07.2015 tarihli, 2014/18 E., 2015/1754 K. sayılı ilamında, yüksek güvenlik vaat edilen bir sitede ziynet eşyalarının evde (baza altında) saklanmasının davacıya kusur olarak yüklenemeyeceği, bunun bir “müterafik kusur” teşkil etmeyeceği hükme bağlanmıştır.
Otopark Hırsızlığı: Yargıtay 4. Hukuk Dairesi’nin 03.07.2013 tarihli, 2013/8847 E. 2013/12812 K. sayılı kararında, bariyer arızasını gidermeyen ve giriş-çıkış denetimi yapmayan site yönetiminin otoparktan çalınan araç nedeniyle sorumlu olduğu kabul edilmiştir.
6. İkincil Kaynaklar ve Ek Bağlam
İkincil kaynak niteliğindeki kararlar, uyuşmazlıkların usulî boyutuna ışık tutmaktadır:
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi (2015/10354 E. ): Site otoparkında yaşanan hırsızlıklarda, taraflar arasında doğrudan bir tüketici işlemi yoksa uyuşmazlığın haksız fiil hükümlerine göre Asliye Hukuk Mahkemesi’nde görülmesi gerektiğini işaret etmektedir.
İstanbul 12. Asliye Ticaret Mahkemesi (2023/852 E. ): Site yönetiminin yangın söndürme sistemlerinin bakımı gibi “koruma tedbirlerini” almamasının KMK 35/b kapsamında Sulh Hukuk Mahkemesi’nin görev alanına girdiğini teyit etmektedir.
Yargıtay 4. Hukuk Dairesi (2019/120 E. ): Güvenlik şirketinin sorumluluğunun sözleşmeden kaynaklandığını, ancak manevi tazminat için çalınan eşyaların “hatıra niteliği” gibi özel şartların aranabileceğini tartışmaktadır.
Sonuç olarak; site yönetimi, KMK ve vekalet hükümleri uyarınca sitenin güvenliğini sağlama ve güvenlik hizmetini denetleme yükümlülüğü altındadır. Bu yükümlülüğün ihlali durumunda maddi tazminat sorumluluğu geniş ölçüde kabul edilmekle birlikte; manevi tazminat sorumluluğu, olayın niteliğine ve kişilik haklarının ihlal edilip edilmediğine göre mahkemelerce farklı değerlendirilebilmektedir. Görevli mahkeme tayininde ise maddi ve manevi tazminat taleplerinin ayrıştırılması gerekebilmektedir.
Sık Sorulan Sorular
Sitemde Hırsızlık Oldu, Yönetimden Tazminat Alabilir miyim?
Evet, site yönetiminin “hizmet kusuru” veya “denetim eksikliği” nedeniyle maddi tazminat talebinde bulunabilirsiniz. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35/b ve 38. maddelerin saklanması yönetici, kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur ve sitenin harcanmasını sağlamakla sağlanır. Güvenlik personelinin yetersiz olması, kameraların çalışmaması, giriş-çıkış kayıtlarının tutulmaması veya bariyer arızalarının giderilmemesi gibi yönetim kusurlu sayılır. Yargıtay kararlarında site yönetimleri %20 ile %45 arasında kusur oranlarıyla tazminata mahkûm edilmiştir. Ancak kapısını kilitleyen daire sakininin %10 oranında müterafik kusurun yüklenebileceği de unutulmamalıdır.
Hırsızlık Sonrası Manevi Tazminat Davası Açabilir miyim?
Manevi tazminat konusunda yargılama pratiği ikiye bölünür.
Kabil tarafındaki görüşe göre (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 2020/706 K.), evde hırsız giren kişinin ruhsal bütünlüğü bozulduğu ve özel hayata müdahale edilmediği için manevi tazminat koşulları oluşabilir.
Kırmızı taraftaki görüşe göre (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2023/3615 K.), yazılan tuzun bir malvarlığı zararından manevi tazminat alabilir. Manevi tazminatın arttırılması için kişilik haklarının ihlal edilmesinin somut delillerle (psikolojik rapor, yaşanan travmanın etkileri vb.) ortaya çıkarılması büyük önem taşır.
Site Yönetimine Karşılık Verilecek Tazminat Davası Hangi Mahkemede Görülür?
Görevli mahkeme, talebin onaylandığına göre üç ayrı ayrıdır. Kat maliki ile site yönetimi arasındaki KMK’nin doğan
maddi tazminat davaları Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür. Güvenlik ihlali iddiasıyla açılan
manevi tazminat davaları ile toplu yapı yönetimine geçilmeyen sitelerdeki davalar Asliye Hukuk Mahkemesi’nde , hizmetin ayıplı olduğu iddiasıyla açılan davalar ise
Tüketici Mahkemesi’nde görülebiliyor. Yanlış mahkemeye yapılan başvuru, davanın görev tazminatı ve ciddi hak kayıplarına yol açabileceği için davanın açılmasından önce mutlaka uzman bir avukattan görüş alınması tavsiye edilir.
Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?
Site içi düzenleme olaylarından kaynaklanan tazminat davaları; Kat Mülkiyeti Kanunu, Borçlar Kanunu, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ve Yargıtay içtihatlarının birlikte ele alınmasını karmaşık ayrıntılardır. Davalı mahkemenin doğru kusuru, kusur kusurunun belirlenmesi, müterafik kusur savunmasına karşı delil ve manevi tazminat kusurlarının hukuki dayanaklarının doğru kurgulanması, davanın gidişatını doğrudan kusurun savunmasına karşı kritik unsurlardır.
2M Hukuk Avukatlık Bürosu , kat mülkiyeti hukuk ve site yönetimi anlaşmazlıkları alanında uzun yıllara dayanan deneyimiyle, mağdur kat malilikleri ve sahiplerine hukuki destek sağlamaktadır. Ofisimiz; İstanbul kat mülkiyeti avukat kadrosuyla, ücretlendirme sonrasında zarar tespitinden dava seçeneklerine kadar tüm aşamalarda profesyonel hizmet sunmaktadır. Tuzla avukatı , Kurtköy avukatı , Pendik avukatı ve Kartal avukatı olarak Anadolu Yakası’nın güvenlikli sitelerinde yaşanan uyuşmazlıklarda etkin temsil hizmeti vermekteyiz.
Ayrıca site yatırımı kapsamında; site yönetimlerine yönetim planı hazırlanması, güvenlik şirketlerinin sözleşmelerinin denetlenmesi, risk analizi raporlarının değerlendirilmesi ve olası uyuşmazlıklarda hukuki danışmanlık hizmeti sunulmaktadır. Site sakinlerinin haklarının korunması ve yönetimlerin yasal mevzuatını eksiksiz yerine getirmesini sağlamak için uzman bir avukatla çalışmayı sağlamak; hem zaman hem de hak kaybının önünden geçer.
Hırsızlık cezası olursa ya da site yönetimi olarak sorumluluğunuzu en aza indirmek istiyorsanız, 2M Hukuk Avukatlık Ofisi’ne başvurarak somut olaya özel hukuki strateji oluşturabilirsiniz.
