Giriş

Bu rapor, bina ve kooperatif aidatlarının zamanında ödenmemesi durumunda uygulanacak gecikme faizi veya tazminatı oranlarına ilişkin yargı kararlarını analiz etmektedir. İncelemeler, aidat borcunun hukuki niteliğine göre (Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi bir anagayrimenkul veya bir kooperatif ortaklığı) uygulanacak kuralların ve faiz oranlarının temelden farklılaştığını ortaya koymaktadır. Rapor, bu iki temel ayrım üzerinden ana bulguları, Yargıtay ve alt derece mahkemelerinin yaklaşımlarını ve uygulamadaki yasal sınırları detaylı olarak ele almaktadır.

Ana Bulgular

İncelenen yargı kararları ışığında, bina aidatlarına uygulanacak gecikme faizi/tazminatı oranlarına ilişkin temel bulgular şunlardır:

  1. Hukuki Rejim Ayrımı: Uygulanacak gecikme faizi/tazminatı oranı, borcun kaynağına göre belirlenmektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapsamındaki anagayrimenkullerdeki ortak giderler ile Kooperatifler Kanunu’na tabi ortaklık aidatları farklı hukuki rejimlere tabidir.
  2. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Sabit Oran: Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi binalarda, aidatını (ortak gider ve avans payı) ödemeyen kat malikine uygulanacak gecikme tazminatı oranı, kanunun amir hükmü gereği aylık %5 olarak sabitlenmiştir.
  3. Kooperatiflerde Genel Kurul Kararı ve Yasal Sınır: Kooperatiflerde gecikme faizi oranı öncelikle kooperatif genel kurul kararları ile belirlenir. Genel kurullar genellikle aylık %2, %3, %5 gibi oranlar belirlemektedir.
  4. Türk Borçlar Kanunu’nun Sınırlaması: Kooperatif genel kurullarında kararlaştırılan gecikme faizi oranları, temerrüt faizi niteliğinde kabul edilmekte ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 120. maddesindeki üst sınıra tabi tutulmaktadır. Bu maddeye göre kararlaştırılan oran, ilgili dönemdeki yasal faiz oranının yüzde yüz fazlasını aşamaz. Mevcut yasal faiz oranı (%9) dikkate alındığında, mahkemeler kooperatif aidatları için uygulanabilecek azami gecikme faizi oranını yıllık %18 (aylık %1,5) olarak kabul etmektedir.
  5. Genel Kurul Kararı Olmaması Durumu: Kooperatif genel kurulunda gecikme faizine ilişkin bir karar alınmamışsa, borca genel hükümler çerçevesinde yasal faiz uygulanır.

İnceleme ve Değerlendirme

1. Kat Mülkiyeti Kanunu Kapsamındaki Aidatlar

Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi anagayrimenkullerdeki ortak gider ve avans payları için uygulanacak gecikme tazminatı oranı, kanunla açıkça düzenlenmiştir. Yargıtay kararları bu konuda istikrarlı bir şekilde kanunun amir hükmüne atıf yapmaktadır.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2013/14625 E., 2013/16939 K. sayılı kararında bu durum net bir şekilde ifade edilmiştir:

“Yasanın amir hükmü uyarınca, gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık %5 (14.11.2007 tarihli ve 5711/9. madde ile yapılan değişiklikten önce %10) hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.”

Benzer şekilde Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2019/4343 E., 2019/5922 K. sayılı kararında, birden fazla parsel üzerinde kurulu sitelerde KMK hükümlerinin uygulanamayacağı, bu durumda genel hükümlere göre yasal faiz istenebileceği belirtilerek, KMK’nın %5’lik oranının ancak kanunun uygulama alanı bulduğu yerlerde geçerli olduğu vurgulanmıştır.

2. Kooperatif Aidatlarında Gecikme Faizi

Kooperatif aidatlarında durum daha karmaşıktır. Temel belirleyici unsur genel kurul kararları olmakla birlikte, bu kararlar mutlak bir serbestiye sahip değildir ve TBK’nın emredici hükümleriyle sınırlıdır.

a) Genel Kurul Kararlarının Rolü ve TBK Sınırlaması

Kooperatifler, genel kurullarında aidat borçları için çeşitli oranlarda gecikme faizi kararlaştırabilmektedir. İncelenen kararlarda aylık %2 (Bakırköy 4. Asliye Ticaret Mahkemesi, 2018/621), aylık %3 (Ankara 10. Asliye Ticaret Mahkemesi, 2021/228), aylık %5 (Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 2013/4649) gibi farklı oranların kararlaştırıldığı görülmektedir.

Ancak yargı, bu oranların TBK’nın 120. maddesi karşısındaki durumunu değerlendirmektedir. Mahkemeler, kooperatif genel kurulunda belirlenen “gecikme zammı” veya “gecikme cezası” gibi ifadeleri “temerrüt faizi” olarak nitelendirmekte ve yasal sınıra tabi tutmaktadır. Bu sınır, yasal faiz oranının %100 fazlasıdır.

Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesi’nin 2019/122 E., 2022/2126 K. sayılı kararında bu sınır açıkça belirtilmiştir:

“…davacı kooperatifin genel kurullarında kabul edilmiş temerrüt faiz oranı, faiz borcunun doğduğu tarihte yürürlükte olan mevzuata yani 3095 sayılı Kanuni Faiz ve Temerrüt Faizine İlişkin Kanun’un 2/1. maddesine göre belirlenen yasal faiz oranının yüzde yüz fazlasını aşamayacaktır.”

Bu yasal sınırlama nedeniyle, genel kurulda aylık %5 gibi bir oran kararlaştırılmış olsa dahi, mahkemeler bu oranı geçersiz kabul ederek, yasal faizin (%9) iki katı olan yıllık %18 (aylık %1,5) oranını uygulamaktadır. Antalya 2. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2018/909 E., 2019/837 K. sayılı kararı bu uygulamayı net bir şekilde özetlemektedir:

“Bu doğrultuda, yasal temerrüt faiz oranının %9 olduğu dikkate alındığında, alınabilecek en yüksek gecikme faizi oranı yıllık %18, yani aylık %1,5 olarak belirlenmiştir.”

Aynı şekilde, Bakırköy 7. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2017/205 E., 2022/961 K. sayılı kararında, genel kurulca kararlaştırılan aylık %4’lük oranın TBK m. 120/2 uyarınca geçersiz olduğu ve aylık %1,5’tan fazlasının istenemeyeceği hükme bağlanmıştır.

b) Genel Kurul Kararının Bulunmadığı Haller

Eğer kooperatif genel kurulu gecikme faizi konusunda herhangi bir karar almamışsa, bu durumda mahkemeler genel hükümlere göre yasal faiz uygulanması gerektiğine karar vermektedir. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 2015/4643 E., 2015/4732 K. sayılı kararında bu husus şöyle ifade edilmiştir:

“…genel kurullarda her hangi bir karar alınmadığından bu alacak kalemi için yasal faiz oranı üzerinden gecikme faizi hesaplanması gerekirken, aidat ödemelerinde uygulanan aylık % 5 oranı üzerinden gecikme faizi hesaplanması doğru olmadığı…”

Sonuç

Sonuç olarak, bina aidatlarında gecikme faizi oranının tespiti için öncelikle borcun hukuki niteliğinin belirlenmesi gerekmektedir:

  • Kat Mülkiyeti Kanunu’na Tabi Binalarda: Kanunun amir hükmü gereği, kat malikleri kurulu kararına gerek olmaksızın, geciken aidat borçlarına aylık %5 oranında gecikme tazminatı uygulanır.
  • Kooperatiflerde: Gecikme faizi oranı öncelikle genel kurul kararlarıyla belirlenir. Ancak, genel kurulda kararlaştırılan oran (örneğin aylık %5) ne olursa olsun, bu oran Türk Borçlar Kanunu’nun 120. maddesindeki emredici sınırlamaya tabidir. Yargı içtihatları, bu sınırın mevcut yasal faiz oranları dikkate alındığında yıllık %18 (aylık %1,5) olduğunu istikrarlı bir şekilde kabul etmektedir. Bu nedenle, kooperatiflerin genel kurul kararıyla belirledikleri daha yüksek oranlar, mahkemeler tarafından aylık %1,5’e indirilmektedir. Eğer genel kurulda bir oran belirlenmemişse, borca sadece yasal faiz uygulanacaktır.