Giriş: Kiracının Aidat Borcu ve Kişisel Verilerin Korunması Dengesi
Kat mülkiyeti hukukunda ortak giderlerin (aidat) tahsili, site yönetimleri, kat malikleri ve kiracılar arasında sıklıkla uyuşmazlık konusu olmaktadır. Bu süreçte, kiracının ödenmemiş aidat borcu bilgisinin site yönetimi tarafından ev sahibi (kat maliki) ile paylaşılmasının 6698 sayılı Kişisel Verileri Koruma Kanunu (KVKK) kapsamında bir ihlal teşkil edip etmediği hususu, mülkiyet hakkı ile veri gizliliği arasındaki sınırın belirlenmesi açısından kritiktir. Kişisel Verileri Koruma Kurulu (KVKK Kurulu) ve Yargıtay içtihatları, bu paylaşımın hukuki zeminini “müteselsil sorumluluk” ve “bir hakkın tesisi” ilkeleri çerçevesinde şekillendirmektedir.
1. KVKK Kurulu’nun Temel Yaklaşımı: 2020/755 Sayılı Karar Analizi
Kişisel Verileri Koruma Kurulu’nun 29.09.2020 tarihli ve 2020/755 sayılı kararı, bu konudaki en somut ve bağlayıcı değerlendirmeyi sunmaktadır. Karara konu olayda, bir kiracı, aidat borcu bilgisinin site yönetimi tarafından rızası olmaksızın ev sahibine iletilmesinin KVKK ihlali olduğunu iddia etmiştir.
Kurul yaptığı incelemede şu temel tespitlerde bulunmuştur:
Müteselsil Sorumluluk: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 22. maddesi uyarınca; kat malikinin ortak gider ve avans borcundan, bağımsız bölümde kira akdine veya başka bir sebebe dayanarak devamlı faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur.
Hukuki Menfaat: Ev sahibinin, kiracısının aidat borçlarını ödeyip ödemediğini bilmesinde hem kendi sorumluluğu hem de site yönetiminin alacağını tahsil etme menfaati açısından doğrudan bir ilgisi bulunmaktadır.
Hukuka Uygunluk Sebebi: Kurul, bu paylaşımın KVKK’nın 5. maddesinin (2) numaralı fıkrasının (e) bendi uyarınca “bir hakkın tesisi, kullanılması veya korunması için veri işlemenin zorunlu olması” kapsamında olduğunu belirterek, şikayet hakkında yapılacak bir işlem bulunmadığına karar vermiştir.
2. Kat Mülkiyeti Kanunu m.22 ve Müteselsil Sorumluluk İlkesi
KVKK Kurulu’nun kararındaki temel dayanak olan KMK m.22, Yargıtay kararlarında da istikrarlı bir şekilde vurgulanmaktadır. İkincil kaynak olarak değerlendirilen Yargıtay içtihatları, ev sahibi ve kiracı arasındaki bu “zincirleme sorumluluğu” şu şekilde detaylandırmaktadır:
Sorumluluğun Kapsamı: Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 16.10.2017 tarihli, 2017/4360 E. ve 2017/7767 K. sayılı ilamında belirtildiği üzere, bağımsız bölümden sürekli yararlananlar (kiracılar), kat maliki ile birlikte ortak giderlerden sorumludur. Bu durum, yöneticinin alacağı tahsil etmek için her iki tarafa da dava açabilmesine olanak tanır.
Kira Miktarı ile Sınırlılık: Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 21.06.2011 tarihli, 2011/3632 E. ve 2011/7507 K. sayılı kararında, kiracının müteselsil sorumluluğunun “ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı” olduğu ve yaptığı ödemenin kira borcundan düşüleceği hatırlatılmıştır.
Kullanım Şartı: Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 09.11.2017 tarihli, 2017/7160 E. ve 2017/9135 K. sayılı kararında, bağımsız bölümü fiilen kullanan kişinin (kiracı veya paydaş), KMK m.22 uyarınca borcun tamamından sorumlu tutulabileceği vurgulanmıştır.
3. Veri Paylaşımının “Hakkın Korunması” Kapsamında Değerlendirilmesi (İkincil Kaynak Analizi)
Kiracı verilerinin paylaşımı, sadece aidat borcu ile sınırlı kalmayıp, alacak takibi ve hukuki süreçlerin yürütülmesi noktasında geniş bir uygulama alanına sahiptir.
Alacak Tahsili ve Veri İşleme: KVKK Kurulu’nun 07.07.2022 tarihli ve 2022/655 sayılı kararında, borcun talep edilebilirliği olgusunun başlı başına bir veri işleme sebebi olduğu, alacaklının hakkını koruması amacıyla iletişim bilgilerinin işlenmesinin KVKK m.5/2(e) kapsamında hukuka uygun olduğu belirtilmiştir.
Varlık Devri ve Takip: KVKK Kurulu’nun 27.04.2021 tarihli ve 2021/424 sayılı kararında, alacağın tahsili amacıyla verilerin aktarılmasının “bir hakkın tesisi ve korunması” için zorunlu olduğu teyit edilmiştir. Bu durum, site yönetiminin aidat alacağını takip ederken kat malikini bilgilendirmesiyle analojik olarak örtüşmektedir.
Yargı Faaliyeti İstisnası: KVKK Kurulu’nun 27.01.2020 tarihli ve 2020/59 sayılı kararında, verilerin mahkemeye delil olarak sunulması veya hak arama amacıyla işlenmesi, KVKK m.28/1(d) kapsamında yargı faaliyetine ilişkin istisna olarak değerlendirilmiştir.
4. Yargıtay’ın Müteselsil Sorumluluğa Dair Diğer Önemli Kararları
Aşağıdaki kararlar, kiracının aidat borcu bilgisinin ev sahibiyle paylaşılmasını meşrulaştıran “müteselsil sorumluluk” zeminini pekiştirmektedir:
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 07.05.2024, 2024/3682 E., 2024/5534 K.: Bağımsız bölümü devamlı surette kullanan kişilerin (eş, kiracı vb.) borçtan müştereken ve müteselsilen sorumlu olduğunu teyit etmiştir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 26.01.1994, 1993/666 E., 1994/3 K.: KMK m.22’nin geniş yorumlanması gerektiğini, aksi halde ortak hizmetlerin aksama riski doğacağını belirterek kiracının sorumluluğunu ilke olarak kabul etmiştir.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 06.04.2016, 2015/9305 E., 2016/5763 K.: Aidat giderleri için kiracıların kira miktarıyla sınırlı müteselsil sorumluluğunu kabul ederek, bu ilişkinin ev sahibi ile kiracı arasındaki iç ilişkiden bağımsız bir yasal sorumluluk olduğunu vurgulamıştır.
Sonuç ve Değerlendirme
Kişisel Verileri Koruma Kurulu’nun 2020/755 sayılı kararı ve bu kararı destekleyen çok sayıda Yargıtay içtihadı ışığında; kiracının aidat borcu bilgisinin ev sahibiyle paylaşılması KVKK ihlali sayılmamaktadır.
Bu hukuka uygunluğun temel gerekçeleri şunlardır:
Yasal Dayanak: KMK m.22 uyarınca ev sahibi ve kiracının borçtan birlikte (müteselsilen) sorumlu olması.
Veri İşleme Şartı: Paylaşımın, KVKK m.5/2(e) uyarınca “bir hakkın tesisi, kullanılması veya korunması” (ev sahibinin borçtan kurtulması veya site yönetiminin alacağını tahsil etmesi) için zorunlu olması.
Meşru Menfaat: Ev sahibinin, asıl sorumlu olduğu bir borç kaleminin (aidat) ödenme durumunu takip etmesindeki hukuki ve finansal menfaati.
Ancak, bu paylaşımın amacını aşacak şekilde (örneğin borç bilgisinin tüm site sakinlerine ilan edilmesi gibi) yapılması durumunda veri minimizasyonu ve ölçülülük ilkeleri çerçevesinde ihlal riskinin doğabileceği unutulmamalıdır. Mevcut yargı kararları, bilginin doğrudan ilgili taraflar (yönetim-malik-kiracı) arasında kalması kaydıyla paylaşımı hukuka uygun bulmaktadır.
Bu konuda Kişisel Verileri Koruma Kurumu’nun vermiş olduğu karar için bkz.
Sık Sorulan Sorular
Site Yönetimi Kiracının Aidat Borcunu Ev Sahibine Söylerse KVKK İhlali Olur mu?
Hayır, her somut olayın şartları ayrıca değerlendirilmekle birlikte, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.22 gereği kiracı ve kat maliki ortak giderlerden müteselsilen sorumlu olduğundan, aidat borcunun tahsili amacıyla malik ile paylaşım çoğu durumda hukuka uygun kabul edilmektedir.
Kiracı Aidat Ödemezse Site Yönetimi Doğrudan Ev Sahibine İcra Takibi Başlatabilir mi?
Evet. Kat maliki ortak giderlerden asli sorumlu olduğundan, site yönetimi kiracıya gitmeden doğrudan kat malikine karşı icra takibi başlatabilir; malik daha sonra kiracıya rücu edebilir.
Site Yönetimi Aidat Borcunu WhatsApp Grubunda veya Panoda Paylaşırsa KVKK Cezası Doğar mı?
Evet, borç bilgisinin ilgisiz üçüncü kişilerle, site WhatsApp gruplarında, ilan panolarında veya toplu mesajlarla paylaşılması veri minimizasyonu ve ölçülülük ilkelerine aykırılık oluşturabilir ve KVKK ile tazminat sorumluluğu gündeme gelebilir.
Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?
Site yönetimi, kat maliki ve kiracı arasındaki yardımlaşmaları; Kat Mülkiyeti Kanunu, Kişisel Verileri Koruma Kanunu, Türk Borçlar Kanunu ve Türk Medeni Kanunu hükümlerinin birlikte ele alınmasını sağlayan çok esnek bir hukuki alandan oluşur. KVKK Kurulu kararları ile Yargıtay içtihatlarının uyumlu yorumlanması, özellikle veri paylaşımının ihlalinin çizilmesi, veri minimizasyonu ilkesinin süresi ve müteselsil sorumluluğun kapsamının doğru kusuru, profesyonel hukuki danışmanlık olmadan oldukça zordur.
2M Hukuk Avukatlık Ofisi , kat mülkiyeti hukuk, KVKK uyumluluk ve site yönetimi bölümleri, uzun yıllara dayanan deneyim ile site yönetimlerine, kat maliklerine ve kişilere ayrıntılı hukuki destek sunmaktadır. İstanbul kat mülkiyeti avukat kadromuz; yardım tahsilat davalarından KVKK ihlal şikayetlerine, yönetim planının hazırlanmasından kira sözleşmelerine kadar geniş bir aralıkta hizmet vermektedir.
Tuzla avukatı , Pendik avukatı , Kurtköy avukatı ve Kartal avukatı olarak Anadolu Yakası’nın yoğun site yerleşimine sahip ilçelerinde; site yönetimlerine ve kat maliklerine yerinde kalma olanağı sağlanabilmektedir. Site yatırım hizmetimiz kapsamında; yardım tahsilatının yasaya uygun şekilde kullanılması, KVKK kapsamında veri işleme envanteri gösterilir, aydınlatma metni ve açık onay belgelerinin hazırlanması, yönetim planlarının güncellenmesi ve olası profesyonel kopma sorunlarına karşı savunma stratejileri geliştirme teknolojileri desteği sunulur.
KVKK Kurulu’nun olası idari para cezalarının yüksek tutarlara ulaşabildiği unutulmamalıdır. Site yönetiminizin yasal düzenlemelerini eksiksiz yerine getirmesi ya da kişisel bilgilerinizin hukuka aykırı olarak paylaşıldığı haklarınızı korumak için, 2M Hukuk Avukatlık Ofisi ile çözümü somut olaya özel hukuki strateji oluşturabilirsiniz.
