1. Arsa payı vermeyen malik neden müteahhitten teminat almalı?

Arsa payı karşılığı inşaatta maliklerin doğal güvencesi, müteahhide henüz devredilmemiş bağımsız bölümlerdir. Eksik iş veya gecikme olduğunda bu bölümler teminat dairesi olarak tutulabilir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 21.11.2024 T., 2023/2850 E. – 2024/4269 K. ilamı bu uygulamayı açıkça gösterir: “eğer eksiklik var ise, bu eksikliği karşılayacak bedelde bağımsız bölümün arsa sahipleri üzerinde teminat dairesi olarak bırakılarak geri kalan bağımsız bölümler yönünden davanın kabulüne karar verilmesi gerektiği” ve “arsa sahiplerinin gecikme tazminatına hak kazanmaları halinde tazminatları kadar bağımsız bölümün arsa sahipleri üzerinde teminat dairesi olarak bırakılarak geri kalan bağımsız bölümler yönünden davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile hüküm tesisi doğru görülmemiştir”.

Götürü bedelli eser modelinde ise müteahhide hiçbir bağımsız bölüm devredilmediği için bu mekanizma hiç çalışmaz. Risk tersine döner: Malik ödeme yapar, müteahhit işi bırakırsa malikin elinde yarım bir bina ve tahsili belirsiz bir alacak kalır. Teminat bu yüzden bağımsız bölüm bloke edilerek değil; teminat mektubu, nakit blokaj veya hakedişlerden kesinti şeklinde kurulmalıdır.

2. Teminat mektubu verilmeden müteahhit ödeme isteyebilir mi?

Karşılıklı borç doğuran sözleşmelerde kural, ödeme isteyen tarafın önce kendi borcunu yerine getirmesidir:

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 14.11.2023 T., 2022/4272 E. – 2023/3831 K. ilamında, karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde teminat mektubu sunulmadan diğer taraftan ifa talep edilemeyeceği bu hükme dayanılarak belirtilmiştir.

Bu içtihadın sözleşmeye yansıması şöyle olmalıdır: “Yüklenici, sözleşmede kararlaştırılan kesin teminat mektubunu teslim etmedikçe hiçbir hakediş veya avans talep edemez; teminatın geç verilmesi iş süresini uzatmaz, geçen süre yüklenicinin gecikmesi sayılır.” Böylece teminat, pazarlıkta verilen bir söz olmaktan çıkar, ödeme zincirinin ilk halkası hâline gelir.

3. Kesin teminat mektubu nasıl düzenlenmeli?

• Tutar: Sözleşme bedelinin belirli bir yüzdesi olarak belirlenmeli; işin büyüklüğü ve ödeme planıyla birlikte değerlendirilmelidir.
• Nitelik: Kesin, şartsız, ilk yazılı talepte ödenecek nitelikte olmalı; bankanın “muhatap malikler” lehine düzenlediği mektup, maliklerin çoğunluk kararıyla veya yetkili temsilcileri eliyle paraya çevrilebilir biçimde yazılmalıdır.
• Süre: Yapı kullanma izni alınıp kesin kabul yapılana kadar geçerli olmalı; süreli ise yüklenicinin mektubu sona ermeden yenileme yükümlülüğü ve yenilenmezse mektubun paraya çevrilebileceği yazılmalıdır.
• İade: Yalnızca iskân alındıktan ve eksikler listesi kapatıldıktan sonra, gerekirse kademeli olarak iade edileceği belirtilmelidir.

6306’daki %6 teminat ile bu teminat aynı şey mi?

Hayır. 6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği m.13/9, Kanun kapsamındaki uygulamalarda yapı ruhsatı alınmadan önce yükleniciden, riskli yapılar için yapı yaklaşık maliyetinin güncel olarak %6’sı oranında teminatın İdareye verilmesini düzenler (04.02.2026 tarihli değişiklikle eklenen geçici 5. madde uyarınca, 1/1/2024’ten itibaren düzenlenen ruhsatlardaki teminatlar da yapı müteahhidinin talebi hâlinde bu orana göre yeniden düzenlenebilir). Bu teminat idarenin işin tamamlanmasını güvenceye alma aracıdır; maliklerin sözleşmeden doğan fiyat, gecikme ve avans alacaklarını karşılamaz. Ayrıntılar için: Kentsel Dönüşüm Teminatı Yapı Ruhsatından Önce mi Sonra mı Verilir?.

4. Teminat olarak çek veya senet alınabilir mi?

Evet, alınabilir. İstanbul Anadolu 3. Asliye Ticaret Mahkemesi, 11.02.2021 T., 2020/589 E. – 2021/230 K. ilamında, yükleniciden iskân ediminin teminatı olarak çek alındığı görülmektedir. Çekin üzerine şu şerh düşülmüştür: “Çek Yapı kullanma izin belgesinin——– alınması ediminin yerine getirilmesinin teminatı olarak verildiğinden hiç bir koşulda ciro ve temlik edilmeyecektir.”

Mahkeme ayrıca “TTK’nun 780. Maddesi, çekte bulunması gereken zorunlu unsurları saymıştır” tespitinde bulunarak teminat evrakının kambiyo senedi vasfı taşıyıp taşımadığını değerlendirmiştir. 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu m.780/1’e göre çek şu unsurları içerir:

Evrakın zorunlu unsurları barındırmaması hâlinde senet kural olarak çek sayılmaz (TTK m.781); bu da kambiyo senetlerine özgü hızlı takip yolunun kapanması riskini doğurur.

Çek ve senetle teminatın riskleri nelerdir?

• Teminat amacının hem çekin üzerine hem sözleşmeye yazılması, çekin kötüye kullanılıp kullanılmadığına ilişkin tartışmaları önler.
• Karşılıksız kalma riski teminat mektubuna göre daha yüksektir; müteahhidin mali durumu zayıfladığında çek de değersizleşebilir.
• Teminatın hangi şart gerçekleşince kullanılabileceği (ör. iskânın belirli tarihe kadar alınamaması) açık ve ölçülebilir yazılmalıdır.

5. Müteahhide verilen avans nasıl geri alınır?

İstanbul Anadolu 2. Asliye Ticaret Mahkemesi, 17.05.2018 T., 2016/40 E. – 2018/568 K. ilamında taraflar avansın iadesini bir şarta ve teminata bağlamıştır: “15.000 USD avansın, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tüm kat maliklerinin en az 2/3’ü ile imzalanamaması halinde davalı şirket tarafından davacı şirkete iade edileceği, bedel iade edilmediği takdirde teminat senedinin geçerlilik kazanacağı”.

Kat malikleri tarafından yükleniciye aktarılacak avans ve hakediş ödemeleri için de aynı yaklaşım benimsenmelidir: Ruhsat alımı, kaba inşaat, ince inşaat gibi belirli aşamalar tamamlanmazsa ödenen tutarın iade edileceği ve bu iadenin teminatı sözleşmeye yazılmalıdır.

Teminat yoksa başvurulacak yol sebepsiz zenginleşmedir. İstanbul 5. Asliye Ticaret Mahkemesi, 13.03.2025 T., 2022/648 E. – 2025/166 K. ilamında, işsahibinin sözleşmeyi sona erdirmesi hâlinde verilenlerin TBK m.77/son uyarınca “sona eren sebebe dayalı” olarak geri istenebileceği kabul edilmiştir. Ancak dava yolu hem zaman alır hem de müteahhidin malvarlığına bağlıdır; bu yüzden avans, mutlaka avans teminat mektubu karşılığında verilmelidir.

6. Hakediş kesintisi, nakit blokaj ve son dilim nasıl kurulur?

7. Yarısı Bizden ve kentsel dönüşüm kredisi sözleşmeye nasıl yansıtılmalı?

İncelediğimiz yargı kararlarında (Bakırköy 1. ATM 2023/808 E., İstanbul Anadolu 3. ATM 2020/589 E., Yargıtay 6. HD 2022/2336 E., Bakırköy 7. ATM 2021/806 E., Yargıtay 15. HD 2014/3231 E. vd.) kredi yardımı, faiz desteği veya Yarısı Bizden kampanyasından yapılan ödemelerin müteahhit sözleşmesine nasıl yansıtılacağına ilişkin özel bir değerlendirme yer almamaktadır. Kararlar, eser ve inşaat sözleşmelerini genel borçlar hukuku ve imar hukuku ilkeleriyle değerlendirmektedir. Bu nedenle desteklerin sözleşmeye yansıtılmasında resmî açıklamalar ve sözleşme tekniği belirleyicidir.

Resmî açıklamalar ne diyor?

• Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı açıklamalarına göre Yarısı Bizden kapsamında konut başına 875.000 TL hibe, 875.000 TL kredi ve 125.000 TL taşınma desteği verilmektedir; ikinci ve sonraki konutlarda hibe yerine kredi uygulanır.
• Ödemeler hak sahipleri adına doğrudan yükleniciye yapılır: işe başlangıçta %30, taşıyıcı sistem bitiminde %30, sıva aşamasında %30, yapı kullanma izninde %10 (Bakanlık açıklaması, 12.08.2024).
• Yeni yapının otopark ve sığınak hariç eski yapının 1,5 katını geçmemesi ve 1 Nisan 2023’ten sonra hazırlanmış ruhsat projeleri gibi şartlar aranmaktadır.
• Kampanyanın 31.12.2027’ye kadar uzatıldığı Cumhurbaşkanı tarafından açıklanmıştır. Dünya Bankası finansmanlı 3 milyon TL’ye kadar kentsel dönüşüm kredisi ise ayrı şartlara tabidir.

Sözleşmede hangi maddeler bulunmalı?

1. Götürü bedelin ne kadarının hibe/kredi ile, ne kadarının maliklerin öz kaynağıyla karşılanacağı malik bazında gösterilmeli.
2. Destek ödemesinin gecikmesi veya reddedilmesi hâlinde yüklenicinin işi durdurup durduramayacağı, farkın hangi sürede maliklerce tamamlanacağı yazılmalı.
3. Hakediş aşamaları, destek programının ödeme aşamalarıyla uyumlu kurulmalı; aksi hâlde müteahhit maliklerden destekten önce ödeme isteyebilir.
4. Başvuru, belge temini ve ARAAD sistemine yükleme gibi işlemlerin kim tarafından ve hangi sürede yapılacağı yazılmalı.
5. Desteğin proje şartlarına (1,5 kat sınırı vb.) aykırılık nedeniyle kaybedilmesi yüklenicinin kusurundan kaynaklanıyorsa, doğan zararın yükleniciye ait olacağı belirtilmeli.

Tutarlar ve şartlar Bakanlık kararlarıyla değişebildiğinden, sözleşme imzalanmadan önce güncel koşullar Bakanlık veya il müdürlüğünden teyit edilmelidir. Kira yardımı ile faiz desteğinin birlikte kullanımı için: Hem Kira Yardımı Hem Faiz Desteği Alınabilir mi?.

8. Bir malik payını ödemezse diğer malikler sorumlu olur mu?

TBK m.162 uyarınca birden çok borçlu arasında müteselsil sorumluluk ancak kanunda öngörülen hâllerde veya sözleşmede açıkça kararlaştırılırsa doğar. Müteahhitler hazır sözleşmelerde maliklerin “müştereken ve müteselsilen” sorumlu olduğunu yazmayı tercih edebilir. Bu madde kabul edilirse, ödeme yapmayan bir malikin borcu için müteahhit diğer maliklere başvurabilir.

• Her malikin yalnızca kendi payı oranında sorumlu olduğu açıkça yazılmalıdır.
• Ödemeyen malik için bir süre verilmesi, bu sürede ödenmezse diğer maliklerin veya yüklenicinin o malike ait yeni bağımsız bölüm üzerinde ipotek gibi bir güvence isteyebileceği düzenlenebilir.
• Bir malikin ödemesindeki gecikmenin, ödemesini yapmış maliklerin bölümlerinin teslimini durdurma gerekçesi yapılamayacağı yazılmalıdır.

9. Müteahhit işi bırakırsa teminat nasıl paraya çevrilir?

Teminatın paraya çevrilebilmesi için önce sözleşmeye aykırılığın belgelenmesi gerekir: noter ihtarnamesiyle süre verilmesi, yapı denetim kuruluşunun seviye tespiti ve gerekirse mahkeme aracılığıyla delil tespiti. Ardından sözleşmede yazılı fesih prosedürü işletilir ve banka teminat mektubunu ödemeye davet edilir.

Yüklenici işe başlamaz veya işi sözleşmeye aykırı biçimde geciktirirse TBK m.473 uyarınca teslim günü beklenmeden sözleşmeden dönülebilir. Riskli yapı kapsamındaki işlerde ayrıca 6306 sayılı Kanun’un idari fesih mekanizması da gündeme gelebilir. Ayrıntılar için: Kentsel Dönüşümde Müteahhit Sözleşmesi Nasıl Feshedilir? ve Kentsel Dönüşümde Müteahhit Sözleşmesi İdari Yolla Nasıl Feshedilir?.

10. Mahkeme kararları bu konuda hangi ilkeleri ortaya koyuyor?

11. Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Arsa payı devredilmeyen kentsel dönüşümde maliklerin parasını koruyan başlıca araç, sözleşmede doğru kurulmuş teminat sistemidir. Teminat mektubunun niteliği ve süresi, avansın iadesini güvenceye alan mekanizma, teminat çekinin TTK m.780’e uygunluğu, hakediş kesintisi ve Yarısı Bizden ödeme aşamalarıyla uyum; her biri, yanlış yazıldığında malikleri tahsil edilemeyen bir alacakla baş başa bırakabilir. Bu maddelerin kentsel dönüşüm ve inşaat hukuku alanında çalışan bir avukatla hazırlanması, özellikle çok malikli binalarda büyük önem taşır.

Müteahhidin işi bırakması, fiyat farkı talebiyle işi durdurması veya destek ödemelerinin gecikmesi gibi durumlarda teminatın zamanında ve usulüne uygun biçimde paraya çevrilmesi gerekir. İhtarname, delil tespiti, fesih bildirimi ve bankaya yapılacak talebin doğru sırayla yürütülmemesi teminatın kullanılmasını engelleyebilir; bu süreçlerde deneyimli bir kentsel dönüşüm avukatının takibi belirleyicidir.

2M Hukuk Avukatlık Bürosu; Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Ataşehir, Kadıköy, Üsküdar, Ümraniye, Sancaktepe ve Sultanbeyli ile Gebze, Çayırova, Darıca, Dilovası ve Kocaeli’de kentsel dönüşüm sözleşmelerinde teminat kurgusu, Yarısı Bizden ve kredi desteklerinin sözleşmeye yansıtılması ile müteahhit uyuşmazlıklarında maliklere danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.

12. Sıkça sorulan sorular

Arsa payı vermediğimiz müteahhitten teminat almak zorunlu mu?

Kanunen maliklere yönelik zorunlu bir teminat yoktur; ancak müteahhide bağımsız bölüm devredilmediği için teminat dairesi mekanizması çalışmaz. Maliklerin korunması için teminat mektubu, hakediş kesintisi veya nakit blokaj sözleşmeye yazılmalıdır.

Teminat mektubunu vermeyen müteahhide hakediş ödemek zorunda mıyız?

Yargıtay 6. HD 2022/4272 E. sayılı kararında, TBK m.97 uyarınca sözleşmede üstlenilen teminat mektubu sunulmadan karşı taraftan ifa talep edilemeyeceği belirtilmiştir.

Müteahhitten teminat olarak çek alınabilir mi?

Evet. İstanbul Anadolu 3. ATM 2020/589 E. sayılı kararında iskân ediminin teminatı olarak çek alındığı görülmektedir; çekin TTK m.780’deki zorunlu unsurları taşıması gerekir; teminat amacı ayrıca sözleşmeye yazılmalıdır.

Müteahhide verdiğimiz avansı nasıl geri alırız?

Sözleşmede avans iadesi şartı ve avans teminat mektubu varsa teminat paraya çevrilir. Yoksa TBK m.77 uyarınca sebepsiz zenginleşme davası açılabilir; ancak tahsil müteahhidin malvarlığına bağlıdır.

6306’daki %6 teminat maliklerin alacaklarını karşılar mı?

Hayır. Yönetmelik m.13/9 kapsamındaki teminat İdareye verilir ve işin tamamlanmasını güvenceye alır; maliklerin sözleşmeden doğan avans, fiyat ve gecikme alacaklarını karşılamaz.

Yarısı Bizden hibesi kime ödenir?

Bakanlık açıklamalarına göre hibe ve kredi, hak sahipleri adına doğrudan yükleniciye; işe başlangıçta %30, taşıyıcı sistem bitiminde %30, sıva aşamasında %30 ve yapı kullanma izninde %10 olarak ödenir.

Bir malik ödemezse diğer malikler borçtan sorumlu olur mu?

TBK m.162 uyarınca müteselsil sorumluluk ancak kanunda öngörülen hâllerde veya sözleşmede açıkça kararlaştırılırsa doğar. Bu nedenle her malikin yalnızca kendi payından sorumlu olduğu sözleşmeye yazılmalıdır.

13. Mevzuat ve kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — m.77, m.97, m.162, m.473
• 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu — m.776, m.780, m.781
• 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği — m.13/9 (04.02.2026 tarihli değişiklik dahil)
• Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı – Yarısı Bizden destek tutarları
• Anadolu Ajansı – Yarısı Bizden’e ilişkin 15 soru ve yanıt (12.08.2024)
• Yarısı Bizden kampanyasının 31.12.2027’ye uzatılması
• Bakanlık – yeni kentsel dönüşüm kredisinin ayrıntıları
• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 21.11.2024 T., 2023/2850 E. – 2024/4269 K. · Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 14.11.2023 T., 2022/4272 E. – 2023/3831 K. · İstanbul Anadolu 3. Asliye Ticaret Mahkemesi, 11.02.2021 T., 2020/589 E. – 2021/230 K. · İstanbul Anadolu 2. Asliye Ticaret Mahkemesi, 17.05.2018 T., 2016/40 E. – 2018/568 K. · İstanbul 5. Asliye Ticaret Mahkemesi, 13.03.2025 T., 2022/648 E. – 2025/166 K. · Yargıtay 6. HD 2022/2336 E.
• Karar künyelerinin dilekçede veya yayında kullanılmadan önce UYAP üzerinden teyit edilmesi önerilir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; somut dosyanızdaki haklar ve yükümlülükler, sözleşmenin içeriğine ve yapının durumuna göre değişebilir. Mevzuat ve içtihat bilgileri Eylül 2026 itibarıyla derlenmiştir.