1. Почему собственник, не передающий долю земельного участка, должен требовать гарантию от подрядчика?

При строительстве в обмен на долю земельного участка естественной гарантией для собственников являются независимые секции, еще не переданные подрядчику. В случае невыполнения работ или задержки эти секции могут быть удержаны в качестве гарантийного обеспечения.

Решение 6-й Гражданской Палаты Верховного Суда от 21.11.2024, по делу № 2023/2850 – постановление № 2024/4269, явно демонстрирует эту практику: «если имеются недостатки, необходимо оставить независимую секцию в качестве гарантийного обеспечения у собственников земельного участка в размере, достаточном для покрытия этих недостатков, и принять иск в отношении оставшихся независимых секций» и «в случае, если собственники земельного участка имеют право на компенсацию за задержку, необходимо оставить независимую секцию в качестве гарантийного обеспечения у собственников земельного участка в размере компенсации, и принять иск в отношении оставшихся независимых секций, однако вынесение решения на основании письменного обоснования не было признано правильным».

Однако в модели работы с фиксированной ценой этот механизм не работает вовсе, поскольку подрядчику не передается ни одной независимой секции. Риск меняется на противоположный: если собственник производит оплату, а подрядчик бросает работу, у собственника остается недостроенное здание и неопределенная к взысканию дебиторская задолженность. Поэтому гарантия должна быть установлена не путем блокирования независимой секции, а в форме гарантийного письма, блокировки денежных средств или удержания из платежей за выполненные работы.

2. Может ли подрядчик требовать оплату без предоставления гарантийного письма?

В договорах, порождающих взаимные обязательства, правилом является то, что сторона, требующая оплаты, должна сначала выполнить свое собственное обязательство:

В решении Кассационного суда, 6-й Гражданской палаты, от 14.11.2023 г., № 2022/4272 по делу и № 2023/3831 по решению, на основании данного положения было указано, что исполнение не может быть потребовано от другой стороны без предоставления гарантийного письма в договорах, налагающих взаимные обязательства.

Отражение этой судебной практики в договоре должно быть следующим: «Подрядчик не может требовать никаких выплат или авансов, пока не предоставит окончательное гарантийное письмо, предусмотренное договором; поздняя подача гарантии не продлевает срок выполнения работ, а истекший срок считается просрочкой подрядчика.» Таким образом, гарантия перестает быть обещанием, данным на переговорах, и становится первым звеном в цепочке платежей.

3. Как должно быть оформлено окончательное гарантийное письмо?

• Сумма: Должна быть определена как определенный процент от стоимости договора; должна оцениваться вместе с объемом работ и планом платежей.
• Характер: Должно быть окончательным, безусловным, подлежащим оплате по первому письменному требованию; письмо, выданное банком в пользу «владельцев-адресатов», должно быть составлено таким образом, чтобы его можно было обналичить по решению большинства владельцев или через их уполномоченных представителей.
• Срок: Должен действовать до получения разрешения на эксплуатацию здания и окончательной приемки; если срок ограничен, то должно быть указано обязательство подрядчика продлить письмо до истечения его срока действия, и что письмо может быть обналичено, если оно не будет продлено.
• Возврат: Должно быть указано, что возврат будет осуществлен только после получения разрешения на заселение (искан) и устранения всех недочетов, при необходимости поэтапно.

Является ли это обеспечение тем же, что и 6% обеспечение по Закону № 6306?

Нет. Пункт 13/9 Регламента по применению Закона № 6306 регулирует предоставление подрядчиком обеспечения в размере 6% от текущей ориентировочной стоимости строительства для рискованных сооружений Администрации до получения разрешения на строительство в рамках применения Закона. (Согласно временной статье 5, добавленной изменением от 04.02.2026, обеспечения по разрешениям, выданным с 01.01.2024, также могут быть пересмотрены в соответствии с этой ставкой по запросу строительного подрядчика). Это обеспечение является средством для администрации гарантировать завершение работы; оно не покрывает требования владельцев по цене, задержкам и авансовым платежам, вытекающие из договора. Подробнее: Предоставляется ли обеспечение по городской трансформации до или после разрешения на строительство?.

4. Можно ли принять чек или вексель в качестве обеспечения?

Да, можно. В решении 3-го Гражданского коммерческого суда Стамбула (Анатолия) от 11.02.2021, № 2020/589 (дело) – 2021/230 (решение), указано, что от подрядчика был получен чек в качестве обеспечения выполнения обязательства по получению разрешения на заселение. На чеке сделана следующая пометка: «Чек выдан в качестве обеспечения выполнения обязательства по получению разрешения на эксплуатацию здания——— и ни при каких условиях не подлежит индоссированию или уступке.»

Суд также, установив, что «Статья 780 ТТК перечисляет обязательные элементы, которые должны содержаться в чеке», оценил, является ли документ обеспечения оборотным документом (векселем). Согласно статье 780/1 Турецкого Торгового Кодекса № 6102, чек должен содержать следующие элементы:

Если документ не содержит обязательных элементов, то, как правило, он не считается чеком (ТТК ст. 781); это влечет за собой риск закрытия ускоренного порядка взыскания, характерного для оборотных документов.

Каковы риски обеспечения чеком и векселем?

• Указание цели обеспечения как на самом чеке, так и в договоре предотвращает споры о возможном неправомерном использовании чека.
• Риск неоплаты выше, чем у гарантийного письма; при ухудшении финансового положения подрядчика чек также может обесцениться.
• Условия, при которых обеспечение может быть использовано (например, неполучение разрешения на эксплуатацию до определенной даты), должны быть четко и измеримо прописаны.

5. Как вернуть аванс, выданный подрядчику?

Во 2-м Гражданском суде первой инстанции по торговым делам района Анатолия города Стамбула, в решении от 17.05.2018 г., № 2016/40 (запись) – 2018/568 (постановление), стороны обусловили возврат аванса следующим условием и обеспечением: «В случае, если договор строительного подряда по долевому участию не будет подписан как минимум 2/3 всех собственников помещений, аванс в размере 15 000 долларов США будет возвращен компанией-ответчиком компании-истцу; если сумма не будет возвращена, гарантийный вексель вступит в силу».

Тот же подход должен применяться и к авансовым платежам и платежам по начислениям, которые будут перечисляться подрядчику собственниками помещений: в случае невыполнения определенных этапов, таких как получение разрешения, черновые строительные работы, чистовые строительные работы, уплаченная сумма должна быть возвращена, а гарантия такого возврата должна быть прописана в договоре.

Если нет обеспечения, то способом обращения является неосновательное обогащение. В решении 5-го коммерческого суда первой инстанции Стамбула от 13.03.2025, № 2022/648 (основание) – № 2025/166 (решение), было принято, что в случае расторжения договора заказчиком, предоставленное может быть истребовано обратно на основании «прекратившегося основания» в соответствии со статьей 77/последняя часть ТБО (Турецкого обязательственного кодекса). Однако судебный процесс занимает много времени и зависит от активов подрядчика; поэтому аванс обязательно должен быть выдан в обмен на авансовое гарантийное письмо.

6. Как устанавливается удержание из выплат, блокировка наличных и последний транш?

7. Как должны быть отражены в договоре программа «Yarısı Bizden» и кредиты на городскую реновацию?

В рассмотренных нами судебных решениях (Бакиркёй 1-й АТМ 2023/808 Е., Стамбул Анадолу 3-й АТМ 2020/589 Е., Кассационный суд 6-я ГК 2022/2336 Е., Бакиркёй 7-й АТМ 2021/806 Е., Кассационный суд 15-я ГК 2014/3231 Е. и др.) отсутствует какая-либо специальная оценка относительно того, как помощь по кредитам, процентная поддержка или платежи, произведенные в рамках кампании «Yarısı Bizden», должны быть отражены в договоре с подрядчиком. Решения оценивают договоры подряда и строительства в соответствии с принципами общего обязательственного права и градостроительного права. По этой причине официальные разъяснения и договорная техника являются определяющими при отражении поддержки в договоре.

Что говорят официальные заявления?

• Согласно заявлениям Министерства окружающей среды, градостроительства и изменения климата, в рамках программы «Yarısı Bizden» на каждое жилье предоставляется 875 000 турецких лир в виде гранта, 875 000 турецких лир в виде кредита и 125 000 турецких лир на поддержку переезда; для второго и последующих объектов жилья вместо гранта применяется кредит.
• Платежи производятся напрямую подрядчику от имени правообладателей: 30% при начале работ, 30% по завершении несущей системы, 30% на этапе штукатурных работ, 10% при получении разрешения на эксплуатацию здания (Заявление Министерства, 12.08.2024).
• Требуются условия, такие как: новое строение, за исключением парковки и убежища, не должно превышать 1,5 размера старого строения, и проекты разрешений, подготовленные после 1 апреля 2023 года.
• Президент объявил, что кампания продлена до 31.12.2027. Кредит на городскую трансформацию до 3 миллионов турецких лир, финансируемый Всемирным банком, подчиняется отдельным условиям.

Какие пункты должны быть в договоре?

1. Для каждого владельца должно быть указано, какая часть фиксированной суммы будет покрыта грантом/кредитом, а какая — собственными средствами владельцев.
2. Должно быть указано, может ли подрядчик приостановить работы в случае задержки или отказа в выплате поддержки, и в какой срок разница будет восполнена владельцами.
3. Этапы выполнения работ должны быть установлены в соответствии с этапами выплат программы поддержки; в противном случае подрядчик может потребовать оплату от владельцев до получения поддержки.
4. Должно быть указано, кто и в какой срок будет выполнять такие действия, как подача заявки, получение документов и загрузка в систему ARAAD.
5. Если утрата поддержки из-за несоответствия условиям проекта (например, ограничение в 1,5 раза) вызвана ошибкой подрядчика, следует указать, что возникший ущерб несет подрядчик.

Поскольку суммы и условия могут меняться по решениям Министерства, актуальные условия должны быть подтверждены в Министерстве или областном управлении до подписания договора. Для совместного использования помощи на аренду и процентной поддержки: Можно ли получить и помощь на аренду, и процентную поддержку?.

8. Если один владелец не оплатит свою долю, будут ли отвечать другие владельцы?

В соответствии со ст. 162 ГК, солидарная ответственность между несколькими должниками возникает только в случаях, предусмотренных законом, или если это прямо оговорено в договоре. Подрядчики могут предпочесть прописывать в типовых договорах, что владельцы несут «совместную и солидарную» ответственность. Если это положение будет принято, подрядчик сможет обратиться к другим владельцам за долг владельца, не произведшего оплату.

• Должно быть четко указано, что каждый владелец несет ответственность только пропорционально своей доле.
• Может быть предусмотрено предоставление срока неплатящему владельцу, и если оплата не будет произведена в этот срок, другие владельцы или подрядчик могут потребовать обеспечение, такое как ипотека, на новую независимую секцию, принадлежащую этому владельцу.
• Должно быть указано, что задержка в оплате одним владельцем не может служить основанием для задержки сдачи секций владельцев, которые произвели оплату.

9. Если подрядчик прекратит работу, как будет обналичено обеспечение?

Для обналичивания обеспечения необходимо сначала задокументировать нарушение договора: предоставление срока через нотариальное уведомление, определение уровня выполнения работ организацией по надзору за строительством и, при необходимости, сбор доказательств через суд. Затем применяется процедура расторжения, предусмотренная в договоре, и банк приглашается к оплате банковской гарантии.

Если подрядчик не приступает к работе или задерживает ее способом, противоречащим договору, договор может быть расторгнут без ожидания даты поставки в соответствии со ст. 473 ТЗО. В работах, связанных с рискованными сооружениями, также может быть задействован механизм административного расторжения согласно Закону № 6306. Для подробностей: Как расторгается договор с подрядчиком в городской трансформации? и Как расторгается договор с подрядчиком административным путем в городской трансформации?.

10. Какие принципы устанавливают судебные решения по этому вопросу?

11. Почему необходима поддержка опытного адвоката?

Основной инструмент защиты денег собственников при городской реновации, где доля земли не передается, — это правильно созданная система обеспечения в договоре. Характер и срок гарантийного письма, механизм обеспечения возврата аванса, соответствие гарантийного чека статье 780 ТТК, удержание из актов выполненных работ и соответствие этапам оплаты «Половина от нас»; каждый из этих пунктов, в случае неправильного оформления, может оставить собственников с невозвратным долгом. Разработка этих положений адвокатом, работающим в сфере городского развития и строительного права, имеет большое значение, особенно в зданиях с множеством собственников.

В случаях, когда подрядчик бросает работу, приостанавливает ее из-за требования разницы в цене или задержки выплат поддержки, необходимо своевременно и надлежащим образом обратить обеспечение в деньги. Несоблюдение правильной последовательности в уведомлении, фиксации доказательств, уведомлении о расторжении и обращении в банк может помешать использованию обеспечения; в этих процессах решающее значение имеет сопровождение опытного адвоката по вопросам городской реновации.

Адвокатское бюро 2M Hukuk; в Тузле, Пендике, Картале, Малтепе, Аташехире, Кадыкёе, Ускюдаре, Умрание, Санджактепе и Султанбейли, а также в Гебзе, Чайырова, Дарыдже, Диловасы и Коджаэли предоставляет собственникам консультационные услуги и сопровождение судебных процессов по вопросам структуры обеспечения в договорах городской реновации, отражения в договоре поддержки «Половина от нас» и кредитных поддержек, а также в спорах с подрядчиками.

12. Часто задаваемые вопросы

Обязательно ли получать гарантию от подрядчика, которому мы не передали долю земли?

По закону нет обязательного обеспечения для владельцев; однако, поскольку подрядчику не передана независимая часть, механизм гарантийного обеспечения не работает. Для защиты владельцев в договор должны быть включены гарантийное письмо, вычет из платежей или блокировка наличных средств.

Обязаны ли мы оплачивать работы подрядчику, который не предоставил гарантийное письмо?

В решении 6-й Гражданской палаты Кассационного суда № 2022/4272 E. указано, что согласно статье 97 Обязательственного кодекса Турции (TBK), исполнение не может быть потребовано от другой стороны без предоставления гарантийного письма, предусмотренного договором.

Можно ли получить чек от подрядчика в качестве обеспечения?

Да. В решении 3-го Коммерческого суда Стамбул-Анатолия № 2020/589 E. указано, что чек был получен в качестве обеспечения выполнения обязательства по получению разрешения на заселение; чек должен содержать обязательные элементы, предусмотренные статьей 780 Торгового кодекса Турции (TTK); цель обеспечения также должна быть прописана в договоре.

Как мы можем вернуть аванс, который мы дали подрядчику?

Если в договоре предусмотрено условие возврата аванса и есть гарантийное письмо на аванс, то обеспечение конвертируется в деньги. В противном случае может быть подан иск о неосновательном обогащении в соответствии со статьей 77 Обязательственного кодекса Турции (TBK); однако взыскание зависит от активов подрядчика.

Покрывает ли 6%-ное обеспечение согласно закону № 6306 требования владельцев?

Нет. Обеспечение, предусмотренное статьей 13/9 Регламента, предоставляется Администрации и гарантирует завершение работ; оно не покрывает авансовые платежи, ценовые требования и задолженности по просрочкам, возникающие из договора, принадлежащие собственникам.

Кому выплачивается грант «Половина от нас»?

Согласно заявлениям Министерства, грант и кредит выплачиваются непосредственно подрядчику от имени правообладателей: 30% в начале работ, 30% по завершении несущей системы, 30% на этапе штукатурных работ и 10% при получении разрешения на эксплуатацию здания.

Если один из владельцев не заплатит, будут ли другие владельцы нести ответственность за долг?

Согласно статье 162 ТЗО, солидарная ответственность возникает только в случаях, предусмотренных законом, или если это прямо оговорено в договоре. По этой причине в договоре должно быть указано, что каждый владелец несет ответственность только за свою долю.

13. Законодательство и источники

• Турецкий закон об обязательствах № 6098 — ст. 77, ст. 97, ст. 162, ст. 473
• Турецкий торговый кодекс № 6102 — ст. 776, ст. 780, ст. 781
• Положение о применении Закона № 6306 — ст. 13/9 (включая изменения от 04.02.2026)
• Министерство окружающей среды, урбанизации и изменения климата – размеры поддержки в рамках кампании «Половина от нас»
• Агентство Анадолу – 15 вопросов и ответов относительно кампании «Половина от нас» (12.08.2024)
• Продление кампании «Половина от нас» до 31.12.2027
• Министерство – подробности нового кредита на городскую трансформацию
• 6-я коллегия по гражданским делам Кассационного суда, от 21.11.2024, дело № 2023/2850 – решение № 2024/4269 · 6-я коллегия по гражданским делам Кассационного суда, от 14.11.2023, дело № 2022/4272 – решение № 2023/3831 · 3-й Коммерческий суд первой инстанции Анатолийского района Стамбула, от 11.02.2021, дело № 2020/589 – решение № 2021/230 · 2-й Коммерческий суд первой инстанции Анатолийского района Стамбула, от 17.05.2018, дело № 2016/40 – решение № 2018/568 · 5-й Коммерческий суд первой инстанции Стамбула, от 13.03.2025, дело № 2022/648 – решение № 2025/166 · Кассационный суд, 6-я Коллегия по гражданским делам, дело № 2022/2336
• Сведения о судебных решениях рекомендуется подтвердить через систему UYAP перед использованием в ходатайстве или публикации.

Данная статья носит общий информационный характер; права и обязанности по вашему конкретному делу могут меняться в зависимости от содержания договора и состояния строения. Информация о законодательстве и судебной практике собрана по состоянию на сентябрь 2026 года.