1. Pourquoi un propriétaire qui ne cède pas de quote-part de terrain devrait-il obtenir une garantie de l’entrepreneur ?

Dans la construction en échange de quote-part de terrain, la garantie naturelle des propriétaires sont les sections indépendantes non encore transférées à l’entrepreneur. En cas de travaux incomplets ou de retard, ces sections peuvent être retenues comme unité de garantie.

L’arrêt de la 6e Chambre civile de la Cour de cassation, daté du 21.11.2024, dossier n° 2023/2850 et décision n° 2024/4269, illustre clairement cette pratique : « s’il y a des lacunes, il est nécessaire de laisser une section indépendante d’une valeur suffisante pour couvrir ces lacunes comme unité de garantie aux propriétaires du terrain, et de décider d’accepter l’affaire concernant les sections indépendantes restantes » et « alors que si les propriétaires du terrain ont droit à une indemnité de retard, il aurait fallu laisser une section indépendante équivalente à leurs indemnités comme unité de garantie aux propriétaires du terrain et décider d’accepter l’affaire concernant les sections indépendantes restantes, la décision rendue avec la justification écrite n’a pas été jugée correcte ».

Dans le modèle de contrat à prix forfaitaire, ce mécanisme ne fonctionne pas du tout, car aucune section indépendante n’est transférée à l’entrepreneur. Le risque s’inverse : Si le propriétaire effectue un paiement et que l’entrepreneur abandonne les travaux, le propriétaire se retrouve avec un bâtiment inachevé et une créance incertaine à recouvrer. Par conséquent, la garantie ne doit pas être établie en bloquant une section indépendante, mais sous forme de lettre de garantie, de blocage de fonds ou de retenue sur les acomptes.

2. L’entrepreneur peut-il demander un paiement sans fournir de lettre de garantie ?

La règle dans les contrats synallagmatiques est que la partie qui demande le paiement doit d’abord exécuter sa propre obligation :

Dans son arrêt n° 2023/3831 du 14.11.2023, dossier n° 2022/4272, la 6ème Chambre civile de la Cour de Cassation a statué, sur la base de cette disposition, que dans les contrats synallagmatiques, l’exécution ne peut être exigée de l’autre partie sans la présentation d’une lettre de garantie.

L’application de cette jurisprudence au contrat devrait être la suivante : « L’entrepreneur ne peut réclamer aucune situation de travaux ni aucune avance tant qu’il n’a pas remis la lettre de garantie définitive convenue dans le contrat ; la remise tardive de la garantie ne prolonge pas la durée des travaux, le temps écoulé étant considéré comme un retard de l’entrepreneur. » Ainsi, la garantie cesse d’être une simple promesse faite lors de la négociation pour devenir le premier maillon de la chaîne de paiement.

3. Comment doit être rédigée une lettre de garantie définitive ?

• Montant : Doit être déterminé comme un pourcentage spécifique du prix du contrat ; il doit être évalué en fonction de l’ampleur des travaux et du plan de paiement.
• Nature : Doit être définitive, inconditionnelle et payable à la première demande écrite ; la lettre émise par la banque en faveur des « propriétaires concernés » doit être rédigée de manière à pouvoir être convertie en argent sur décision majoritaire des propriétaires ou par l’intermédiaire de leurs représentants autorisés.
• Durée : Doit être valide jusqu’à l’obtention du permis d’occupation et la réception définitive ; si elle est à durée déterminée, il doit être stipulé que l’entrepreneur a l’obligation de la renouveler avant l’expiration de la lettre et que si elle n’est pas renouvelée, la lettre pourra être encaissée.
• Remboursement : Il doit être stipulé qu’elle ne sera remboursée, si nécessaire, que progressivement, après l’obtention du permis d’occupation et la clôture de la liste des manquements.

La garantie de 6 % prévue par la loi 6306 et cette garantie sont-elles la même chose ?

Non. L’article 13/9 du Règlement d’Application de la Loi n° 6306 stipule que, dans le cadre des applications de la Loi, avant l’obtention du permis de construire, une garantie de 6 % du coût estimé actualisé de la construction pour les bâtiments à risque doit être fournie par l’entrepreneur à l’Administration (Conformément à l’article temporaire 5 ajouté par la modification du 04.02.2026, les garanties figurant sur les permis délivrés à partir du 01.01.2024 peuvent également être révisées selon ce taux à la demande de l’entrepreneur de construction). Cette garantie est un moyen pour l’administration d’assurer l’achèvement des travaux ; elle ne couvre pas les créances des propriétaires en matière de prix, de retards ou d’avances découlant du contrat. Pour plus de détails : La garantie de transformation urbaine est-elle fournie avant ou après le permis de construire ?.

4. Un chèque ou un billet à ordre peut-il être accepté comme garantie ?

Oui, cela est possible. Dans l’arrêt du 11.02.2021, n° 2020/589 E. – 2021/230 K., du 3e Tribunal de Commerce d’Istanbul Anadolu, il est constaté qu’un chèque a été reçu de l’entrepreneur en garantie de l’obtention du permis d’occupation. La mention suivante a été apposée sur le chèque : « Ce chèque ayant été émis en garantie de l’exécution de l’obligation d’obtenir le permis d’occupation——– du bâtiment, il ne pourra en aucun cas être endossé ou cédé. »

Le tribunal a également évalué si le document de garantie avait ou non la qualité d’un titre négociable, en constatant que « l’article 780 du Code de commerce turc énumère les éléments obligatoires qui doivent figurer sur un chèque ». Conformément à l’article 780/1 du Code de commerce turc n° 6102, un chèque doit contenir les éléments suivants :

Si le document ne contient pas les éléments obligatoires, le titre n’est en principe pas considéré comme un chèque (Code de commerce turc, art. 781) ; ce qui entraîne le risque de bloquer la procédure de recouvrement rapide propre aux titres négociables.

Quels sont les risques de la garantie par chèque et titre ?

• L’inscription de l’objectif de la garantie à la fois sur le chèque et sur le contrat prévient les discussions concernant l’abus potentiel du chèque.
• Le risque de non-provision est plus élevé qu’avec une lettre de garantie ; lorsque la situation financière de l’entrepreneur s’affaiblit, le chèque peut également perdre sa valeur.
• Les conditions dans lesquelles la garantie peut être utilisée (par exemple, l’impossibilité d’obtenir le permis d’occupation avant une certaine date) doivent être rédigées de manière claire et mesurable.

5. Comment récupérer l’avance versée à l’entrepreneur ?

Dans son jugement du 17.05.2018, dossier n° 2016/40, décision n° 2018/568, le 2ème Tribunal de Commerce de première instance d’Istanbul Anatolie a subordonné le remboursement de l’avance à une condition et à une garantie : « l’avance de 15 000 USD serait remboursée par la société défenderesse à la société demanderesse si le contrat de construction en échange de parts n’était pas signé par au moins 2/3 de tous les propriétaires d’étages, et que la lettre de garantie deviendrait valide si le montant n’était pas remboursé ».

La même approche doit être adoptée pour les avances et les paiements d’acomptes de situation qui seront transférés par les propriétaires d’étages à l’entrepreneur : le montant payé sera remboursé si certaines étapes, telles que l’obtention du permis, le gros œuvre, le second œuvre, ne sont pas achevées et la garantie de ce remboursement doit être inscrite dans le contrat.

S’il n’y a pas de garantie, le recours est l’enrichissement sans cause. Dans l’arrêt du 5e Tribunal de Commerce d’Istanbul, daté du 13.03.2025, dossier n° 2022/648 E. – 2025/166 K., il a été accepté que ce qui a été donné en cas de résiliation du contrat par le maître d’ouvrage puisse être réclamé en retour « sur la base de la cause ayant pris fin » conformément à l’art. 77/dernier alinéa du Code des Obligations Turc (TBK). Cependant, la voie judiciaire prend du temps et dépend des actifs de l’entrepreneur ; c’est pourquoi l’avance doit impérativement être donnée en échange d’une lettre de garantie d’avance.

6. Comment établir la retenue sur situation de travaux, le blocage de trésorerie et la dernière tranche ?

7. Comment « Yarısı Bizden » et le crédit de transformation urbaine doivent-ils être reflétés dans le contrat ?

Dans les décisions judiciaires que nous avons examinées (Bakırköy 1er ATM 2023/808 E., Istanbul Anatolie 3ème ATM 2020/589 E., Cour de cassation 6ème HD 2022/2336 E., Bakırköy 7ème ATM 2021/806 E., Cour de cassation 15ème HD 2014/3231 E. et al.), il n’y a aucune évaluation spécifique concernant la manière dont l’aide au crédit, le soutien aux intérêts ou les paiements effectués dans le cadre de la campagne « Yarısı Bizden » doivent être reflétés dans le contrat de l’entrepreneur. Les décisions évaluent les contrats de travail et de construction selon les principes du droit général des obligations et du droit de l’urbanisme. Par conséquent, les déclarations officielles et la technique contractuelle sont déterminantes pour la prise en compte de ces soutiens dans le contrat.

Que disent les déclarations officielles ?

• Selon les déclarations du Ministère de l’Environnement, de l’Urbanisme et du Changement Climatique, dans le cadre de « Yarısı Bizden », une subvention de 875.000 TL, un crédit de 875.000 TL et une aide au déménagement de 125.000 TL sont accordés par logement ; pour les deuxième logements et suivants, un crédit est appliqué au lieu d’une subvention.
• Les paiements sont effectués directement à l’entrepreneur au nom des bénéficiaires : 30% au début des travaux, 30% à l’achèvement du système porteur, 30% au stade de l’enduit, 10% lors du permis d’occupation (Déclaration du Ministère, 12.08.2024).
• Des conditions sont requises, telles que la nouvelle construction ne doit pas dépasser 1,5 fois l’ancienne construction, à l’exception du parking et de l’abri, et les projets de permis doivent avoir été préparés après le 1er avril 2023.
• Il a été annoncé par le Président que la campagne a été prolongée jusqu’au 31.12.2027. Le crédit de transformation urbaine jusqu’à 3 millions de TL, financé par la Banque Mondiale, est soumis à des conditions distinctes.

Quelles clauses doivent figurer dans le contrat ?

1. Il convient d’indiquer, pour chaque propriétaire, la part du prix forfaitaire qui sera couverte par une subvention/un crédit et la part qui sera couverte par les fonds propres des propriétaires.
2. Il doit être stipulé si l’entrepreneur peut arrêter les travaux en cas de retard ou de refus du paiement de l’aide, et dans quel délai la différence sera complétée par les propriétaires.
3. Les étapes de paiement des travaux doivent être établies en harmonie avec les étapes de paiement du programme de soutien ; dans le cas contraire, l’entrepreneur pourrait demander le paiement aux propriétaires avant l’aide.
4. Il doit être spécifié qui effectuera les démarches telles que la demande, la fourniture de documents et le téléchargement sur le système ARAAD, et dans quel délai.
5. Si la perte de l’aide due à un non-respect des conditions du projet (limite de 1,5 fois, etc.) est due à la faute de l’entrepreneur, il doit être stipulé que le préjudice qui en résulte sera à la charge de l’entrepreneur.

Les montants et les conditions pouvant varier en fonction des décisions ministérielles, les conditions actuelles doivent être confirmées auprès du Ministère ou de la direction provinciale avant la signature du contrat. Pour l’utilisation conjointe de l’aide au loyer et du soutien aux intérêts : Peut-on bénéficier à la fois de l’aide au loyer et du soutien aux intérêts ?.

8. Si un propriétaire ne paie pas sa part, les autres propriétaires sont-ils responsables ?

Conformément à l’article 162 du COB, la responsabilité solidaire entre plusieurs débiteurs n’est engagée que dans les cas prévus par la loi ou si elle est expressément convenue dans le contrat. Les entrepreneurs peuvent choisir de stipuler dans les contrats types que les propriétaires sont « conjointement et solidairement » responsables. Si cette clause est acceptée, l’entrepreneur pourra se tourner vers les autres propriétaires pour la dette d’un propriétaire défaillant.

• Il doit être clairement stipulé que chaque propriétaire n’est responsable que proportionnellement à sa propre quote-part.
• Il peut être prévu qu’un délai soit accordé au propriétaire défaillant et que, si le paiement n’est pas effectué dans ce délai, les autres propriétaires ou l’entrepreneur puissent demander une garantie, telle qu’une hypothèque, sur la nouvelle partie indépendante appartenant à ce propriétaire.
• Il doit être stipulé que le retard de paiement d’un propriétaire ne pourra pas être invoqué comme motif pour suspendre la livraison des sections des propriétaires ayant effectué leurs paiements.

9. Comment la garantie est-elle encaissée si l’entrepreneur abandonne le chantier ?

Pour que la garantie puisse être encaissée, l’infraction au contrat doit d’abord être documentée : octroi d’un délai par mise en demeure notariée, constatation de l’avancement par l’organisme de contrôle des constructions et, si nécessaire, constatation des preuves par voie judiciaire. Ensuite, la procédure de résiliation stipulée dans le contrat est mise en œuvre et la banque est invitée à payer la lettre de garantie.

Si l’entrepreneur ne commence pas les travaux ou les retarde de manière contraire au contrat, le contrat peut être résilié sans attendre la date de livraison, conformément à l’article 473 du Code des obligations turc (TBK). En outre, pour les travaux relevant des structures à risque, le mécanisme de résiliation administrative de la loi n° 6306 peut également être envisagé. Pour plus de détails : Comment résilier le contrat de l’entrepreneur dans la transformation urbaine ? et Comment résilier le contrat de l’entrepreneur par voie administrative dans la transformation urbaine ?.

10. Quels principes les décisions de justice établissent-elles à ce sujet ?

11. Pourquoi le soutien d’un avocat expert est-il nécessaire ?

Dans le cadre de la transformation urbaine sans transfert de quote-part foncière, le principal outil protégeant l’argent des propriétaires est le système de garantie correctement établi dans le contrat. La nature et la durée de la lettre de garantie, le mécanisme assurant le remboursement de l’avance, la conformité du chèque de garantie à l’article 780 du Code de commerce turc (TTK), la retenue sur les acomptes et la concordance avec les étapes de paiement « La Moitié Vient de Nous » ; chacun de ces éléments, s’il est mal rédigé, peut laisser les propriétaires face à une créance irrécouvrable. La préparation de ces clauses par un avocat spécialisé dans le droit de la transformation urbaine et de la construction est d’une grande importance, surtout dans les bâtiments à propriétaires multiples.

Dans des situations telles que l’abandon des travaux par l’entrepreneur, l’arrêt des travaux en raison d’une demande de révision des prix, ou le retard des paiements de soutien, la garantie doit être convertie en argent en temps voulu et conformément aux procédures. Le non-respect de l’ordre correct pour l’envoi de la mise en demeure, la constatation des preuves, la notification de résiliation et la demande à la banque peut empêcher l’utilisation de la garantie ; le suivi par un avocat expérimenté en transformation urbaine est déterminant dans ces processus.

Le cabinet d’avocats 2M Hukuk offre des services de conseil et de suivi judiciaire aux propriétaires dans les litiges avec les entrepreneurs, concernant la structure de garantie, l’intégration des aides « La Moitié Vient de Nous » et des soutiens de crédit dans les contrats de transformation urbaine, dans les villes de Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Ataşehir, Kadıköy, Üsküdar, Ümraniye, Sancaktepe et Sultanbeyli, ainsi que Gebze, Çayırova, Darıca, Dilovası et Kocaeli.

12. Questions fréquemment posées

Est-il obligatoire d’obtenir une garantie de l’entrepreneur auquel nous n’avons pas cédé de part de terrain ?

Il n’existe pas de garantie légale obligatoire envers les propriétaires ; cependant, le mécanisme de la garantie par transfert d’unité indépendante ne fonctionne pas car aucune unité indépendante n’a été cédée à l’entrepreneur. Pour la protection des propriétaires, une lettre de garantie, une retenue sur paiement ou un blocage de trésorerie doivent être stipulés dans le contrat.

Sommes-nous obligés de verser des paiements d’avancement à l’entrepreneur qui n’a pas fourni la lettre de garantie ?

Dans sa décision n° 2022/4272 E. de la 6ème Chambre Civile de la Cour de Cassation, il a été stipulé qu’en vertu de l’article 97 du Code des Obligations Turc (TBK), l’exécution ne peut être exigée de l’autre partie sans la présentation de la lettre de garantie stipulée dans le contrat.

Un chèque peut-il être accepté comme garantie de la part de l’entrepreneur ?

Oui. Dans sa décision n° 2020/589 E. du 3ème Tribunal de Commerce d’Istanbul-Anatolie, il est constaté qu’un chèque a été accepté comme garantie de l’obtention du certificat de conformité ; le chèque doit contenir les éléments obligatoires de l’article 780 du Code de Commerce Turc (TTK) ; le but de la garantie doit également être stipulé dans le contrat.

Comment récupérer l’avance que nous avons versée à l’entrepreneur ?

Si le contrat contient une clause de remboursement de l’avance et une lettre de garantie d’avance, la garantie est convertie en espèces. Dans le cas contraire, une action en enrichissement sans cause peut être intentée conformément à l’article 77 du Code des Obligations Turc (TBK) ; cependant, le recouvrement dépend des actifs de l’entrepreneur.

Le dépôt de garantie de 6 % prévu par la loi n° 6306 couvre-t-il les créances des propriétaires ?

Non. La garantie couverte par l’article 13/9 du Règlement est fournie à l’Administration et assure l’achèvement des travaux ; elle ne couvre pas les créances des propriétaires concernant les avances, les prix et les retards résultant du contrat.

À qui est versée la subvention « La Moitié par Nous » ?

Selon les déclarations du Ministère, la subvention et le crédit sont versés directement à l’entrepreneur au nom des bénéficiaires, selon les échéances suivantes : 30 % au début des travaux, 30 % à l’achèvement du système porteur, 30 % à l’étape du plâtrage et 10 % lors du permis d’occupation.

Si un propriétaire ne paie pas, les autres propriétaires sont-ils responsables de la dette ?

Conformément à l’article 162 du Code turc des obligations, la responsabilité solidaire ne naît que dans les cas prévus par la loi ou si elle est expressément convenue dans le contrat. Par conséquent, il doit être stipulé dans le contrat que chaque propriétaire n’est responsable que de sa propre part.

13. Législation et sources

• Loi turque sur les obligations n° 6098 — art. 77, art. 97, art. 162, art. 473
• Loi turque sur le commerce n° 6102 — art. 776, art. 780, art. 781
• Règlement d’application de la loi n° 6306 — art. 13/9 (y compris la modification du 04.02.2026)
• Ministère de l’Environnement, de l’Urbanisme et du Changement Climatique – Montants de soutien de la campagne « La moitié nous incombe »
• Agence Anadolu – 15 questions et réponses concernant la campagne « La moitié nous incombe » (12.08.2024)
• Prolongation de la campagne « La moitié nous incombe » jusqu’au 31.12.2027
• Ministère – détails du nouveau prêt de transformation urbaine
• 6e Chambre civile de la Cour de cassation, du 21.11.2024, Dossier n° 2023/2850 – Décision n° 2024/4269 · 6e Chambre civile de la Cour de cassation, du 14.11.2023, Dossier n° 2022/4272 – Décision n° 2023/3831 · 3e Tribunal de commerce de première instance d’Istanbul (Anatolie), du 11.02.2021, Dossier n° 2020/589 – Décision n° 2021/230 · 2e Tribunal de commerce de première instance d’Istanbul (Anatolie), du 17.05.2018, Dossier n° 2016/40 – Décision n° 2018/568 · 5e Tribunal de commerce de première instance d’Istanbul, du 13.03.2025, Dossier n° 2022/648 – Décision n° 2025/166 · 6e Ch. civ. Cour de cassation, Dossier n° 2022/2336
• Il est recommandé de vérifier les références des décisions via UYAP avant de les utiliser dans une requête ou une publication.

Cet article est à titre d’information générale ; les droits et obligations dans votre dossier spécifique peuvent varier en fonction du contenu du contrat et de l’état de la structure. Les informations législatives et jurisprudentielles ont été compilées en septembre 2026.