Kentsel dönüşümle yenilenen ya da sıfır olarak satın alınan binalarda en sık karşılaşılan şikâyetlerden biri, ilk yoğun yağışla birlikte bodrum katların, depoların ve kapalı otoparkın su almasıdır. Duvarlarda nem lekeleri, dökülen boyalar, sürekli çalışan pompalar ve her sağanakta tahliye edilen otopark… Sorunun kaynağı çoğu zaman toprak altında kalan iki imalattır: temel drenajı ve perde duvar su yalıtımı.

Bu yazıda, yeni binalarda bodrum ve otopark su baskınlarında müteahhidin (yüklenicinin) ne zaman sorumlu tutulduğunu, hangi durumlarda sorumluluktan kurtulduğunu ve kusurun nasıl paylaştırıldığını asliye ticaret mahkemeleri, bölge adliye mahkemeleri ve Yargıtay kararları üzerinden ele alıyoruz.

1. Uyuşmazlığın Teknik ve Hukuki Çerçevesi

Yeni inşa edilen binalarda bodrum katları ile kapalı otopark mahallerini su basması, sızıntı ve nem oluşması durumlarında; temel drenajının yetersizliği, perde duvar su yalıtımının (bohçalama ve kristalize su yalıtımı vb.) tekniğine ve sözleşme şartlarına uygun yapılmaması uyuşmazlıkların temelini oluşturmaktadır.

İncelenen yargı kararlarında bu tür imalat hataları ve noksanlıkları, kural olarak eser sözleşmesinden doğan gizli ayıp kapsamında değerlendirilmektedir. Fen ve sanat kurallarına aykırı veya teknik şartnamelere uygun olmayan imalat gerçekleştiren yüklenicinin, ayıba karşı tekeffül ve özen borcu çerçevesinde sorumluluğu doğmaktadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun eser sözleşmesine ilişkin hükümleri (m.470 vd.) ve yüklenicinin ayıptan sorumluluğunu düzenleyen m.474 vd. bu uyuşmazlıkların temel dayanağıdır.

Bununla birlikte, sızıntının üçüncü kişilerin müdahalesinden kaynaklanması, iş sahibinin kendi yükümlülüklerini yerine getirmemesi veya su idarelerinin şebeke patlamaları gibi harici etkenlerin bulunması durumunda yüklenicinin sorumluluktan kurtulabildiği ya da zararın müterafik kusur ilkeleri çerçevesinde paylaştırıldığı görülmektedir.

İmalatİşleviEksikliğin tipik sonucu
Temel drenajı (çevre drenaj hattı, drenaj levhası, tahliye rögarı)Yeraltı ve yüzey suyunu binadan uzaklaştırmakPerde duvarlara su basıncı, bodrumda su birikmesi
Perde duvar su yalıtımı (bohçalama, kristalize yalıtım)Toprakla temas eden yüzeylerden suyun girmesini önlemekDuvarlarda sızıntı, nem, boya dökülmesi
DolguDrenajın çalışmasını sağlayan geçirgen tabakaMoloz ve hafriyat artığıyla yapılırsa drenaj işlevsizleşir
Pompa ve kuyu sistemiBiriken suyun tahliyesiKapasite yetersizliği veya bakımsızlıkta otopark ve depoların su basması

2. Drenaj ve Yalıtım Eksikliği Neden Gizli Ayıptır?

Bodrum perde duvarları ve temeller toprak altında kaldığından, buralardaki yalıtım ve drenaj noksanlıkları teslim anında olağan bir gözden geçirmeyle anlaşılamamakta; yağışlar veya yeraltı su seviyesinin yükselmesiyle zaman içinde ortaya çıkmaktadır. Mahkemeler bu nedenle bu ayıpları gizli ayıp olarak nitelendirmektedir.

Bakırköy 3. Asliye Ticaret Mahkemesi, 03.02.2022, E.2020/245, K.2022/123

Mahkemece hükme esas alınan rapor doğrultusunda bozuklukların kullanım kaynaklı olmadığı, bunların “dikkatli bir inceleme ile ortaya çıkmayan ve daha sonra eser kullanılmakla ortaya çıkan ayıp olması nedeniyle gizli bir ayıp olduğu” sonucuna varılmıştır. Mahkeme, yüklenicinin özen borcunu yerine getirmediğini (“yüklenici özen borcunun gereğini yerine getirmemiştir”) ve sözleşme eki şartnamedeki kesin kabulden sonra 15 yıllık sorumluluk düzenlemesi uyarınca ayıpların giderilmesinden sorumlu olduğunu tespit etmiştir.

Bakırköy 3. Asliye Ticaret Mahkemesi, 17.05.2018, E.2014/350, K.2018/590

Bilirkişi raporuna dayanılarak, “kristalize su yalıtımının tekniğine uygun yapılmaması nedeniyle binalardaki bütün bodrum katlarında dış duvarlardan gelen su sızıntısı ve rutubetlenmeler olduğu tespit edilmiştir.” ve “binaların etrafındaki mevcut drenaj sistemlerinin tekniğine uygun yapılmamış olduğu ve bu sistemin çalışmadığı tespit edilmiştir.” tespitleri yapılmıştır. Mahkeme, “davalı yüklenici, sözleşmede belirlenen ayıba karşı tekeffül esasları uyarınca tespit edilen ayıpların giderilmesi sorumluluğu bulunmaktadır.” gerekçesiyle yükleniciyi sorumlu tutmuş; 15 yıllık sözleşmesel sürenin dolmadığını kabul etmiştir.

İstanbul Anadolu 1. Asliye Ticaret Mahkemesi, 04.05.2023, E.2018/847, K.2023/399

Mahkeme, binanın bodrum katlarının su alması hususunda “bodrum katlarının su aldığı dikkate alındığında bunun ayıp niteliğinde olduğu su sızıntılarının yağmur yağdığında meydana gelmesi sebebiyle bu ayıbın gizli ayıp niteliğinde olduğu” sonucuna varmış; ayrıca “davaya konu binada, bohçalamanın ve drenajın yapılmadığı bunun gizli ayıp niteliğinde olduğu” tespitinde bulunarak davacının ihbarının süresinde olduğunu kabul etmiştir. Bu dosyada onarım bedelinin yanında kira kaybı da hesaplanmıştır.

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 02.05.2017, E.2015/1638, K.2017/1272

Daire kararında aktarıldığı üzere, ilk derece mahkemesince bodrumda su birikmesi ve hasar oluşumu su yalıtımı ile drenaj sisteminin bulunmamasına bağlanmış, “sözleşme uyarınca teslim edilen yapılara ilişkin olarak sonradan ortaya çıkan ayıpların gizli ayıp olduğu” kabul edilmiştir. Yargıtay temyiz itirazlarını reddederek hükmü yargılama gideri yönünden düzelterek onamıştır.

3. Ayıbı Fark Ettiğinizde: Derhâl İhbar

Gizli ayıbın en önemli sonucu, iş sahibinin teslim sırasında ayıbı bildirmemiş olmasının hak kaybına yol açmamasıdır. Ancak bu korumanın bir şartı vardır: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun 477. maddesi uyarınca ayıp sonradan ortaya çıkarsa iş sahibi, ayıbı öğrenir öğrenmez durumu yükleniciye bildirmelidir; aksi hâlde eseri kabul etmiş sayılabilir.

İstanbul Anadolu 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin yukarıdaki kararında ihbarın süresinde yapıldığının kabul edilmesi, dosyanın kazanılmasında belirleyici olmuştur. İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesinin aşağıda aktarılan kararında da ayıplı işler bedelinin ancak süresinde ayıp ihbarında bulunulması hâlinde talep edilebileceği vurgulanmıştır.

İhbar nasıl yapılmalı?

İlk yağışta bodrumda su görüldüğü anda fotoğraf ve video ile belgeleyin; ardından noter aracılığıyla müteahhide ayıp ihbarında bulunun. İhbarda su alan bölümleri, tarihleri ve onarım talebinizi açıkça yazın. Durumun değişebileceği (örneğin müteahhidin kendi başına müdahale edebileceği) hâllerde sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti istemek, ileride bilirkişi incelemesinin dayanağını oluşturur.

4. Müteahhit Ne Zamana Kadar Sorumlu? Zamanaşımı ve Sözleşmesel Süreler

Zamanaşımı, yapı ayıbı davalarının en çok tartışılan konusudur. Kararlarda üç farklı süre rejimiyle karşılaşılmaktadır:

Sözleşmede kararlaştırılan uzun sorumluluk süresi

Bakırköy 3. Asliye Ticaret Mahkemesinin her iki kararında (E.2020/245 ve E.2014/350) sözleşme eki şartnamede yer alan, kesin kabulden itibaren 15 yıllık sorumluluk düzenlemesi esas alınmış ve bu sürenin dolmadığı kabul edilmiştir. Sözleşmede kanuni süreden daha uzun bir tekeffül süresi öngörülmüşse, bu süre iş sahibi lehine uygulanmaktadır.

Yüklenicinin ağır kusuru

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 20.06.2013, E.2013/2836, K.2013/4023

Kararda aktarılan bilirkişi raporunda hasarın “sözkonusu hasarların oluşmasının sebebinin binanın zemin suyunu temelinden içeri alması, dolgu teknik şartnamesine uygun yapılmadığından su tahliyesini sağlayamaması, bina temelinde drenaj sisteminin eksik ve kusurlu olmasına dayandığını, söz konusu eksik ve kusurların gizli ayıp niteliğinde olduğunu bildirmişlerdir.” Daire, müteahhidin ağır kusuru hâlinde on yıllık zamanaşımının uygulanacağını ve somut olayda kesin kabul ile dava tarihi arasında bu sürenin dolmadığını (“somut olayda kesin kabulün onay tarihi olan 18.05.2004 tarihi ile davanın açıldığı 14.07.2011 tarihleri arasında 10 yıllık zamanaşımı gerçekleşmediğinden işin esasına girilerek sonucuna göre bir karar verilmesi yerine yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamış”) belirterek ilk derece mahkemesi kararını bozmuştur.

Bugün yürürlükteki kanuni süre

Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin bu kararı, 1 Temmuz 2012’den önce yürürlükte olan 818 sayılı Borçlar Kanunu dönemine ait bir sözleşmeye ilişkindir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun 478. maddesi ise taşınmaz yapı eserlerindeki ayıplar için açılacak davalarda zamanaşımını teslimden itibaren beş yıl, yüklenicinin ağır kusuru hâlinde ise yirmi yıl olarak düzenlemiştir. Sözleşmenin hangi kanun döneminde kurulduğu, uygulanacak sürenin belirlenmesinde ilk bakılacak husustur.

DurumSüreDayanak
Sözleşmede uzun tekeffül süresi öngörülmüşseSözleşmedeki süre (kararlarda 15 yıl)Sözleşme eki şartname
6098 s. TBK dönemi sözleşmesi, olağan durumTeslimden itibaren 5 yılTBK m.478
6098 s. TBK dönemi, yüklenicinin ağır kusuru20 yılTBK m.478
818 s. BK dönemi, ağır kusur10 yıl (Yargıtay 15. HD uygulaması)Y15HD E.2013/2836, K.2013/4023
Daireyi müteahhitten satın alan tüketiciAyıplı konutta 5 yılTKHK m.12

Temel drenajının hiç yapılmaması, bohçalamanın atlanması veya teknik şartnamede açıkça öngörülen yalıtımın uygulanmaması gibi durumlar, mahkemelerin ağır kusur değerlendirmesinde dikkate aldığı olgulardır. Bu nedenle bilirkişi raporunda ayıbın niteliğinin (basit kusur mu, ağır kusur mu) açıkça tespit edilmesi istenmelidir.

Müteahhide karşı süreniz doldu mu?

Sözleşmenizin hangi döneme ait olduğunu, tekeffül süresini ve ağır kusur ihtimalini birlikte değerlendirerek dava süresini netleştirelim.

Görüşme Talebi

5. Müteahhidin Sorumlu Tutulduğu Kararlar

Bakırköy 5. Asliye Ticaret Mahkemesi, 20.02.2025, E.2020/908, K.2025/201

Teknik şartnamede “Bodrum, çatı katları ve kapalı otopark su ve nem almayacak biçimde yalıtılacaktır.” şartı yer almasına karşın, depo alanlarındaki sızıntının “binanın dış perde su izolasyonunun ve temel drenajının ayıplı ve yetersiz yapılmasından kaynaklandığı” bilirkişi raporuyla tespit edilmiş; ayıplı ve eksik iş nedeniyle maddi tazminat ve cezai şart talepli dava kabul edilmiştir.

Bu karar, teknik şartnamede yer alan sonuç odaklı bir taahhüdün (“su ve nem almayacak biçimde”) ne kadar güçlü bir dayanak olduğunu göstermektedir. Ayrıca sözleşmede öngörülen cezai şartın, ayıplı ifa hâlinde tazminatla birlikte talep edilebildiği görülmektedir.

İstanbul 4. Asliye Ticaret Mahkemesi, 17.11.2022, E.2014/541, K.2022/712

Mahkeme, bodrumların su alması ile otopark ve sığınaktaki döşeme/duvar kaplamalarındaki deformasyonlardan imalatın büyük kısmını üstlenen yüklenicinin sorumlu olduğunu kabul etmiş; müflis şirket bakımından alacağın iflas masasına kaydına karar verirken diğer davalı yönünden davanın reddine hükmetmiştir.

Bu karar daha sonra İstanbul BAM 53. Hukuk Dairesince usul yönünden kaldırılmıştır (aşağıda). Kararın dikkat çeken bir yönü, müteahhit şirketin iflası hâlinde alacağın iflas masasına kaydedilmesidir; bu, uzun süren yapı davalarında yüklenicinin mali durumunun da önemli olduğunu gösterir.

İstanbul Anadolu 4. Asliye Ticaret Mahkemesi, 18.11.2019, E.2016/1459, K.2019/1083

Bilirkişi raporunda sızıntı ve rutubetlerin “çatıda, bodrum kat betonarme perde duvarlarında, temel betonu altında, pencerelerde su izolasyonunun tekniğine uygun yapılmamasından kaynaklandığı” belirlenmiş; mahkeme garanti süresi içinde beliren ayıplardan davalının sorumlu olduğunu belirterek (“bu ayıplardan doğan zarardan davalının sorumlu olduğu”) davayı kısmen kabul etmiştir.

6. “İş Sahibinin Denetimindeydi” Savunması ve Pompa Sistemleri

İstanbul 10. Asliye Ticaret Mahkemesi, 05.04.2023, E.2021/590, K.2023/217

Dış cepheden dairelere su sızması dosyasında, bilirkişi ek raporundaki “bir işin işverenin kontrol ve denetimi altında yapılmasının yükleniciyi üstlendiği işin fen ve sanat kurallarına uygun yapma yükümlülüğünden kurtarmayacağı” değerlendirmesiyle davanın kabulüne hükmedilmiştir. Kararda bodrum, otopark ve drenaj ayıbı yer almamaktadır; ancak ilke bu dosyalarda da aynı şekilde uygulanabilir niteliktedir.

Müteahhitler sıklıkla, imalatın arsa sahibinin veya yapı denetim kuruluşunun gözetiminde yapıldığını ve yapı kullanma izninin alındığını savunur. Bu karar, denetimin yüklenicinin fen ve sanat kurallarına uyma borcunu ortadan kaldırmadığını göstermektedir. Yapı kullanma izni (iskân) süreci için tapu ve iskân işlemleri yazımıza bakabilirsiniz.

Bakırköy 1. Asliye Ticaret Mahkemesi, 19.12.2024, E.2022/49, K.2024/1290

Mahkeme kararında, “dava dışı sigortalının iş yerinde meydana gelen su basması sonucu oluşan hasardan binanın yapım aşamasında izolasyonun teknik şartlara uygun yapılmaması ve kuyu pompalarının yeterli kapasitede ve bakımlarının yapılarak sürekli işler vaziyette tutulmamasının neden olduğu” tespiti benimsenmiş; ayıplı imalat nedeniyle sigortacının rücuen tazminat talebine ilişkin itirazın iptali davası kabul edilmiştir.

Bu kararın iki önemli sonucu vardır. Birincisi, zararı ödeyen sigorta şirketi de ayıplı imalat nedeniyle müteahhide rücu edebilmektedir. İkincisi, pompa kapasitesi ve bakımı da sorumluluk değerlendirmesine girmektedir; kapasitesi yetersiz pompa müteahhidin, bakımsız bırakılan pompa ise binayı yöneten kat maliklerinin sorumluluk alanına dahil olabilir.

7. Müteahhidin Sorumlu Tutulmadığı Durumlar

Her bodrum su baskını müteahhidin sorumluluğunu doğurmaz. Kararlar, yüklenicinin hangi durumlarda sorumluluktan kurtulduğunu da açıkça göstermektedir.

Ankara 8. Asliye Ticaret Mahkemesi, 10.12.2024, E.2020/263, K.2024/827

Bodrum katlarındaki su sızıntılarının müteahhidin kusurundan kaynaklanmadığı, “davacı iş sahibinin diğer taşeronları tarafından yalıtımlara zarar verildiğinin belirlenmiş olduğu” ve “davacı iş sahibinin temel altı su seviyesini yalıtım imalatları için uygun seviyeye düşürmesinin kendi sorumluluğu kapsamında yer aldığı” gerekçesiyle asıl dava yönünden “davacının yerinde görülmeyen davasının reddine” karar verilmiştir.

İstanbul 16. Asliye Ticaret Mahkemesi, 26.11.2025, E.2022/644, K.2025/807

Yalıtım işinin usulüne uygun yapıldığı, sonradan yapılan dolgunun “gayet basit şartlarda az maliyetli olacak şekilde, itinasız bir şekilde yüksekten bırakmak sureti ile herhangi çıkma hafriyat artığı toprak, moloz v.s ile yapılmış olduğu” ve “çevre drenaj hattı ve tahliye rögarı gibi bir imalatın da davalı ortaklık tarafından yapılmadığı” belirlenerek “davacının yapmış olduğu su yalıtım işinde davacı firmanın kusurunun olmadığı” sonucuna varılmıştır.

İstanbul Anadolu 8. Asliye Ticaret Mahkemesi, 22.10.2025, E.2020/302, K.2025/766

Bilirkişi raporundaki, bodrumdaki nemlenme ve boya dökülmelerine yol açan kusurların yüklenicinin sorumluluğunda olmayan işlerden kaynaklandığı ve “Bu nedenle oluşan kusurlarda yüklenicinin sorumluluğu yoktur.” tespiti mahkemece benimsenmiştir.

Taşeronlu işlerde doğru kişiyi hedefleyin

Bu kararlar özellikle yalıtım, kaba inşaat ve dolgu işlerinin farklı taşeronlara verildiği projelerde önemlidir. Su sorunu yalıtımdan değil itinasız dolgudan veya yapılmamış çevre drenajından kaynaklanıyorsa, yalıtım taşeronu değil o imalatı üstlenen kişi sorumludur. Kat karşılığı inşaatta ise kural olarak arsa sahiplerine karşı muhatap, tüm imalatı üstlenen ana yüklenicidir; taşeronlar arasındaki iç ilişki iş sahibinin talebini etkilemez.

Sorumlu müteahhit mi, taşeron mu?

Bilirkişi incelemesinden önce sözleşme zincirini ve imalat paylaşımını inceleyerek doğru kişiye karşı talep kurmak için görüşme talebinde bulunabilirsiniz.

Görüşme Talebi

8. Dış Etkenler: Metro Kazısı ve Kusurun Paylaştırılması

İstanbul Anadolu 1. Asliye Ticaret Mahkemesi, 18.02.2020, E.2016/541, K.2020/118

Metro kazısına bağlı hasar iddiasında bilirkişi raporunda “Meydana gelen su hasarının bina çevresinde yapılan metro kazı çalışması nedeniyle binada oluşan çatlak, oturma ve göçmeden kaynaklanmadığı” ve binada tekniğe uygun su yalıtımı ile drenaj bulunmadığı belirlenmiş; mahkeme tarafları %50’şer kusurlu kabul ederek davayı kısmen kabul etmiştir.

İstanbul’da metro, tünel ve altyapı kazılarının yoğun olduğu Anadolu Yakası’nda (Kadıköy, Ataşehir, Ümraniye, Kartal, Pendik, Tuzla hattı) bu tür dosyalarla sık karşılaşılmaktadır. Karar, binanın kendi yalıtım ve drenaj eksikliğinin, dış etkene karşı açılan davada da tazminatı yarı yarıya azaltabildiğini göstermektedir.

9. Şebeke Borusu Patladığında Drenajsız Bina Ne Kaybeder?

Su idaresinin şebeke borusu patladığında idare kusursuz sorumluluk ilkesine göre sorumlu tutulabilmektedir; ancak bodrumunda drenaj ve su yalıtımı bulunmayan binalarda tazminat önemli ölçüde azalmaktadır.

İstanbul 19. ATM, 25.02.2022, E.2020/681, K.2022/179 · İstanbul 19. ATM, 14.12.2021, E.2020/553, K.2021/957 · İstanbul 2. ATM, 13.10.2025, E.2023/449, K.2025/676

İdare şebeke borusunun patlaması neticesinde meydana gelen su baskınlarında mahkemelerce, binaların bodrumunda drenaj ve su yalıtımı yapılmamış olması bina maliklerinin sorumluluğu ve müterafik kusuru kapsamında görülmüş; idare ile bina sorumluluğu eşit (%50 – %50) oranda değerlendirilmiştir. Bu dosyalarda doğrudan yeni bina müteahhidine yöneltilmiş bir tekeffül hükmü kurulmamıştır.

İstanbul BAM 43. Hukuk Dairesi, 05.03.2026, E.2022/1493, K.2026/408

Daire, temiz su borusu patlaması uyuşmazlığında, “Mülk sahibinin ise binanın inşaat tekniğine uygun olarak yapım ve bakımının sağlanmaması, bodrum katın su baskınlarına karşı izolasyonun yapılmasından sorumlu olduğu, ancak davalı […]’nin yapı maliki olarak kusursuz sorumluluğu karşısında, bu hususlar ancak müterafik kusurun değerlendirilmesinde dikkate alınabileceğinden” gerekçesiyle istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir. Karar, müteahhidin ayıba karşı tekeffülünü incelememektedir.

İstanbul 9. Asliye Ticaret Mahkemesi, 04.10.2022, E.2021/431, K.2022/669

Teknik bilirkişi raporundaki “teknik bilirkişi tarafından yapılan inceleme ile de binanın, dışarıdan ısı ve su izolasyonunun yapılmadığının ve hasarın, izolasyonun yapılmamasından kaynakladığının tespit edildiği” bulgusu mülk sahibinin tam kusuru sayılarak idare aleyhine açılan rücu davası reddedilmiştir. Karar müteahhidin sorumluluğuna ilişkin değildir.

Bu kararlardan çıkan pratik sonuç şudur: Yeni binada drenaj ve yalıtım eksikliği, yalnızca müteahhide karşı bir ayıp davası konusu değil; aynı zamanda ileride yaşanacak her türlü dış kaynaklı su baskınında (şebeke patlaması, altyapı kazısı) tazminatın yarısını ya da tamamını kaybettiren bir müterafik kusur unsurudur. Bu tür bir kaybın ayrıca müteahhide yöneltilip yöneltilemeyeceği, somut sözleşmeye ve süreler bakımından ayrıca değerlendirilmesi gereken bir sorudur.

10. Giderim Bedeli Nasıl Hesaplanır?

İzmir BAM 14. Hukuk Dairesi, 13.07.2023, E.2021/727, K.2023/1128

Daire, ortak alanlardaki ayıplar bakımından arsa sahibinin haklarını açıklarken; “Ayıplı işler bakımından ise; süresinde ayıp ihbarında bulunulması halinde ayıplı işler bedelinin de talep edilebileceği; buna göre istenebilecek bedel de arsa sahibine ait bağımsız bölümlerdeki eksikliklerin giderim bedeli ile ortak alandaki eksikliklerin giderim bedelinden arsa sahibine ait bağımsız bölümlere isabet eden arsa payı oranındaki karşılığı olacaktır.” ilkesini vurgulamıştır. İlk derece mahkemesinin otopark ve su yalıtımı imalat giderim bedelini içeren kabul kararına yönelik istinaf başvurusu esastan reddedilmiştir.

Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin yukarıda aktarılan E.2015/1638 sayılı kararında da arsa sahibinin payına düşen giderim bedeli esas alınmıştır. Kat karşılığı inşaatta arsa sahibi, otopark ve bodrum gibi ortak alanlardaki ayıp için giderim bedelinin tamamını değil, kendi bağımsız bölümlerine isabet eden arsa payı oranındaki kısmını isteyebilmektedir.

Antalya BAM 7. Hukuk Dairesi, 24.04.2025, E.2023/133, K.2025/443

İlk derece mahkemesi bodrum kat su sızıntıları ve drenaj levhası eksiklikleri için “ayıplı işlerden davalı taşeronun sorumlu olduğu” sonucuna varmışsa da Bölge Adliye Mahkemesi, “mahkemece işin kabul tarihi olan 22/12/2016 tarihinden sonra eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi için makul sürenin ne olacağı hususu bilirkişiye tespit ettirilerek bu tarih itibari ile eksik ve ayıplı işlerin giderim bedelinin mahalli rayice göre hesaplattırılması” gerektiğini belirterek, “Yerel mahkeme kararının esası incelenmeksizin ORTADAN KALDIRILMASINA ve davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren mahkemeye GÖNDERİLMESİNE” karar vermiştir.

KalemKararlardaki yaklaşım
Giderim (onarım) bedeliİşin kabul tarihinden sonra makul süre sonu itibarıyla mahalli rayiçle hesaplanır (Antalya BAM 7. HD)
Ortak alan ayıbında arsa sahibinin payıOrtak alan giderim bedelinin arsa sahibinin bağımsız bölümlerine isabet eden arsa payı oranı (İzmir BAM 14. HD)
Kira kaybıKullanılamayan bölümler için hesaplanabilir (İst. Anadolu 1. ATM, E.2018/847)
Cezai şartSözleşmede öngörülmüşse tazminatla birlikte (Bakırköy 5. ATM)

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde eksik ve ayıplı imalata ilişkin benzer bir değerlendirme için metrekare azalırsa tazminat yazımıza, sözleşmenin yapısı için arsa payı karşılığı inşaat ve satış sözleşmesi yazımıza bakabilirsiniz.

Giderim bedeli ve kira kaybı talebinizi doğru hesaplayalım

Arsa payı oranı, makul süre ve mahalli rayiç ilkelerine göre talep kalemlerinizi dosyanız üzerinden belirleyelim.

Görüşme Talebi

11. Kim Dava Açar, Kime Karşı? Husumet ve Bekletici Mesele

Bodrum ve otopark ortak alan niteliğinde olduğundan, davayı kimin açacağı ve kime yöneltileceği ayrı bir değerlendirme gerektirir. Arsa sahipleri yükleniciye karşı eser sözleşmesine, daireyi müteahhitten satın alan kişiler ise satış ilişkisine ve konutsa tüketici mevzuatına dayanır. Ortak alanlarda yapılacak drenaj veya yalıtım onarımı için kat malikleri kurulu kararı gerekebilir; bunun yeter sayısı için bina ortak alanlarında değişiklik yazımıza, giderin paylaşımı için ortak alan giderlerine katılma zorunluluğu yazımıza bakabilirsiniz.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 17.06.2019, E.2016/15693, K.2019/7246

Davacıların raporda geçen “binanın yapımı esnasında toprakla temas eden yüzeylerin yalıtımının iyi yapılmaması, drenajın iyi olmaması, yeraltı su izalasyonunun fen ve sanat kaidelerine uygun olarak yapılmaması sonucu olduğunun” ve “imalat hatası sayıldığının” iddialarına karşılık, Yargıtay inşaat şirketinin husumeti yönünden değerlendirme yapılmadığını belirterek (“olumlu olumsuz bir değerlendirme yapılması gerekirken yapılmadığı”) hükmü bozmuş; esasa girmemiştir.

İstanbul BAM 53. Hukuk Dairesi, 18.06.2025, E.2024/1619, K.2025/531

İlk derece mahkemesinin (İstanbul 4. Asliye Ticaret Mahkemesi) yüklenici kusuruna ilişkin “gerek bodrum kat izolasyonları ve drenaj sistemindeki hatalar nedeni ile bina bodrumlarının su alması” gerekçeli kararı hakkında, bağlantılı bir davanın bekletici mesele yapılması gerektiğinden bahisle istinaf kabul edilmiş ve “İSTANBUL 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ’nin 17/11/2022 tarih, 2014/541 Esas, 2022/712 Karar sayılı kararının KALDIRILMASINA” karar verilmiştir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 01.12.2025, E.2025/28, K.2025/4102

Bilirkişi raporundaki teras ve bodrum kat üzeri yalıtım hataları tespitine dayalı ilk derece mahkemesinin kısmen kabul, kısmen ret kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddi kararı onanmıştır. Karar otopark veya drenaj ayıbına ilişkin özel bir değerlendirme içermemektedir.

Görev bakımından, kararların büyük bölümünün asliye ticaret mahkemelerinden çıkması, yüklenicinin tacir olduğu ve uyuşmazlığın ticari iş niteliği taşıdığı dosyalardan kaynaklanmaktadır. Konusu bir miktar paranın ödenmesi olan ticari davalarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (TTK m.5/A). Daireyi müteahhitten satın alan tüketiciler bakımından ise 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında tüketici mahkemesi ve bu mahkemelerde aranan arabuluculuk şartı (m.73/A) gündeme gelebilir. Projenin ruhsat aşamaları için ruhsat ve inşaat süreci yazımıza bakabilirsiniz.

12. Bodrum veya Otoparkınızı Su Basıyorsa: Adım Adım

1. Belgeleyin

Su alan bölümleri, nem lekelerini, su seviyesini ve tarihleri fotoğraf ve video ile kaydedin; pompa çalışma kayıtlarını saklayın.

2. Sözleşmeyi ve şartnameyi inceleyin

Teknik şartnamede yalıtım, drenaj ve sorumluluk süresine ilişkin hükümleri bulun; uzun tekeffül süresi veya cezai şart olabilir.

3. Noter aracılığıyla ayıp ihbarı

Ayıbı öğrenir öğrenmez müteahhide bildirin; gizli ayıpta korumanın şartı budur (TBK m.477).

4. Delil tespiti

Sulh hukuk mahkemesinden bilirkişi eşliğinde tespit isteyin; drenaj, yalıtım ve dolgunun durumunu, ayıbın niteliğini tespit ettirin.

5. Kat malikleri kurulu kararı

Ortak alan için dava ve onarım kararını alın; yöneticiyi yetkilendirin.

6. Arabuluculuk ve dava

Ticari davada TTK m.5/A, tüketici davasında TKHK m.73/A uyarınca arabuluculuğa başvurun; anlaşma olmazsa zamanaşımı dolmadan dava açın.

13. İnceleme Konusu Yargı Kararları Özeti

Mahkeme / DaireEsas / KararTarihKonuSonuç
Bakırköy 5. ATM2020/908 – 2025/20120.02.2025Dış perde yalıtımı ve temel drenajının ayıplı/yetersiz olması; yüklenici sorumluluğuKabul
İst. Anadolu 1. ATM2018/847 – 2023/39904.05.2023Bohçalama ve drenaj yapılmaması; gizli ayıp, onarım ve kira kaybıKısmen kabul, kısmen ret
Bakırköy 3. ATM2020/245 – 2022/12303.02.2022Bodrum yalıtımı yetersizliği, işlevsiz drenaj; gizli ayıp ve özen borcuAsıl dava kısmen kabul; birleşen dava usulden ret
Bakırköy 3. ATM2014/350 – 2018/59017.05.2018Kristalize yalıtım ve drenajın tekniğine aykırılığı; 15 yıllık sözleşmesel süreKısmen kabul, kısmen ret
İstanbul 4. ATM2014/541 – 2022/71217.11.2022Bodrum izolasyonu ve drenaj hataları; otopark ve sığınak deformasyonuMüflis şirket yönünden kısmen kabul; diğer davalı yönünden ret
Bakırköy 1. ATM2022/49 – 2024/129019.12.2024Teknik şartlara aykırı izolasyon ve pompa yetersizliği; sigortacının rücuKabul
İst. Anadolu 4. ATM2016/1459 – 2019/108318.11.2019Perde duvar ve temel altı izolasyonun tekniğe aykırılığıKısmen kabul
Yargıtay 23. HD2015/1638 – 2017/127202.05.2017Yalıtım ve drenaj yokluğu gizli ayıp; arsa sahibinin payına düşen giderimDüzelterek onama
Yargıtay 15. HD2013/2836 – 2013/402320.06.2013Temel drenaj eksikliği; ağır kusurda 10 yıllık zamanaşımıBozma
İzmir BAM 14. HD2021/727 – 2023/112813.07.2023Otopark ve su yalıtımı giderimi; arsa payı oranı ve süresinde ihbarEsastan ret
Antalya BAM 7. HD2023/133 – 2025/44324.04.2025Drenaj levhası ayıbı; makul süre ve mahalli rayiçle hesapKaldırma ve gönderme
İstanbul BAM 53. HD2024/1619 – 2025/53118.06.2025Bodrum yalıtım ve drenaj hataları; bekletici meseleİstinafın kabulü, kaldırma
Yargıtay 13. HD2016/15693 – 2019/724617.06.2019Ortak garajda yalıtım/drenaj hatası; inşaat şirketinin husumetiBozma
Ankara 8. ATM2020/263 – 2024/82710.12.2024Yalıtıma diğer taşeronların zarar vermesi; yeraltı suyunu düşürme iş sahibindeAsıl dava ret; birleşen dava kabul
İstanbul 16. ATM2022/644 – 2025/80726.11.2025İtinasız moloz dolgu ve yapılmayan drenaj; yalıtımcının kusursuzluğuAsıl dava kısmen kabul; birleşenler kabul/kısmen kabul
İst. Anadolu 8. ATM2020/302 – 2025/76622.10.2025Nemlenme yüklenicinin sorumluluğunda olmayan işlerdenBirleşen dava kısmen kabul
İst. Anadolu 1. ATM2016/541 – 2020/11818.02.2020Metro kazısı; drenaj ve yalıtım yokluğu nedeniyle %50 kusurKısmen kabul, kısmen ret
İstanbul 19. ATM2020/681 – 2022/17925.02.2022Şebeke borusu patlaması; malik ve idareye %50’şer sorumlulukKısmen iptal, takibin devamı
İstanbul 19. ATM2020/553 – 2021/95714.12.2021Su borusu patlaması; bodrum yalıtım ve drenaj eksikliğiKısmen kabul
İstanbul 2. ATM2023/449 – 2025/67613.10.2025Bodrum drenajının yapılmaması; malik ve idare eşit kusurluKısmen kabul; bakiye yönünden hak düşürücü süreden ret
İstanbul BAM 43. HD2022/1493 – 2026/40805.03.2026Temiz su borusu patlaması; yalıtım eksikliği müterafik kusurEsastan ret
İstanbul 9. ATM2021/431 – 2022/66904.10.2022Yalıtımsız ve ruhsatsız bina; malikin tam kusuru, rücu davasıRet
İstanbul 10. ATM2021/590 – 2023/21705.04.2023Denetim altında yapılmanın yükleniciyi kurtarmamasıKabul
Yargıtay 6. HD2025/28 – 2025/410201.12.2025Teras ve bodrum üzeri su yalıtımı ayıbıOnama

Sıkça Sorulan Sorular

Yeni binanın bodrumu su alıyor, müteahhit sorumlu mu?

Su alma temel drenajı veya perde duvar yalıtımının tekniğine ya da şartnameye aykırı yapılmasından kaynaklanıyorsa, mahkemeler müteahhidi eser sözleşmesinden doğan gizli ayıp nedeniyle sorumlu tutmaktadır (ör. Bakırköy 5. ATM E.2020/908, K.2025/201).

Drenaj ve yalıtım eksikliği gizli ayıp mıdır?

Evet. Toprak altında kaldığı ve ancak yağışla ortaya çıktığı için gizli ayıp sayılmaktadır (İst. Anadolu 1. ATM E.2018/847; Bakırköy 3. ATM E.2020/245; Yargıtay 23. HD E.2015/1638).

Ayıbı ne zaman bildirmeliyim?

Gizli ayıpta, ayıbı öğrenir öğrenmez müteahhide bildirmeniz gerekir (TBK m.477). Noter aracılığıyla ihbar, ispat açısından en güvenli yoldur.

Müteahhit kaç yıl sorumludur?

TBK m.478’e göre taşınmaz yapılarda teslimden itibaren beş yıl, ağır kusur hâlinde yirmi yıl. Sözleşmede daha uzun bir süre (kararlarda 15 yıl) öngörülmüşse o süre uygulanır. Eski Borçlar Kanunu dönemi sözleşmelerinde ise Yargıtay 15. HD ağır kusurda 10 yıllık süre uygulamıştır.

Yalıtım iş sahibinin denetiminde yapıldı, müteahhit kurtulur mu?

Hayır. İstanbul 10. ATM’nin E.2021/590, K.2023/217 sayılı kararında işverenin kontrol ve denetiminin yükleniciyi fen ve sanat kurallarına uygun yapma yükümlülüğünden kurtarmayacağı kabul edilmiştir.

Müteahhit hangi durumda sorumlu tutulmaz?

Yalıtıma iş sahibinin diğer taşeronlarının zarar vermesi, yeraltı suyunu düşürme ediminin iş sahibinde olması veya zararın yüklenicinin sorumluluğunda olmayan işlerden (itinasız dolgu, yapılmamış çevre drenajı) kaynaklanması hâllerinde sorumluluk reddedilmiştir (Ankara 8. ATM; İstanbul 16. ATM; İst. Anadolu 8. ATM).

Şebeke borusu patlarsa drenajsız bina tazminat alabilir mi?

Alabilir, ancak kararlarda bodrumunda drenaj ve yalıtım bulunmayan binalarda idare ile malik %50 – %50 kusurlu sayılmış; bir dosyada ise malik tam kusurlu kabul edilerek rücu davası reddedilmiştir.

Arsa sahibi otoparktaki ayıbın tamamını isteyebilir mi?

İzmir BAM 14. HD’ye göre arsa sahibi, ortak alan giderim bedelinin kendi bağımsız bölümlerine isabet eden arsa payı oranındaki kısmını isteyebilir.

Giderim bedeli hangi tarihe göre hesaplanır?

Antalya BAM 7. HD’ye göre işin kabul tarihinden sonra ayıpların giderilmesi için makul sürenin sonu itibarıyla mahalli rayiçle hesaplanmalıdır.

Sigorta şirketi zararı ödedikten sonra müteahhide başvurabilir mi?

Evet. Bakırköy 1. ATM’nin E.2022/49, K.2024/1290 sayılı kararında ayıplı izolasyon ve yetersiz pompa nedeniyle sigortacının yükleniciye karşı rücu talebi kabul edilmiştir.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Bodrum ve otopark su baskınlarında dosyanın sonucu büyük ölçüde teknik bilirkişi incelemesine bağlıdır: su yalıtımı mı yetersiz, drenaj mı hiç yapılmamış, dolgu mu itinasız, pompa kapasitesi mi düşük, yoksa yalıtıma sonradan başka bir taşeron mu zarar vermiş? Kararların gösterdiği üzere aynı belirti, müteahhidin tam sorumluluğuyla da, davanın tamamen reddiyle de sonuçlanabilmektedir. Bu nedenle delil tespiti ve bilirkişiye yöneltilecek soruların dava açılmadan önce doğru kurgulanması gerekir.

Süreler de en az teknik konular kadar belirleyicidir: gizli ayıbın öğrenilir öğrenilmez ihbarı, sözleşmede kararlaştırılmış uzun tekeffül süresi, TBK m.478’deki beş ve yirmi yıllık süreler, eski Borçlar Kanunu dönemi sözleşmeleri ve tüketici mevzuatındaki süreler birlikte değerlendirilmelidir. Arsa sahibinin arsa payı oranında talep hakkı, kat maliklerinin ortak alan için karar alması, müteahhit şirketin mali durumu ve iflas ihtimali de dava stratejisinin parçasıdır.

2M Hukuk Avukatlık Bürosu, Tuzla merkezli ofisinden kentsel dönüşüm ve kat karşılığı inşaat projelerinin yoğun olduğu İstanbul Anadolu Yakası’nda (Pendik, Kartal, Maltepe, Ataşehir, Kadıköy, Ümraniye, Üsküdar) ve Avrupa Yakası’nda, Kocaeli’de ise Gebze, Çayırova, Darıca, Dilovası ve İzmit’te yapı ayıbı, eksik ve ayıplı imalat davalarını takip etmektedir. Ayıp ihbarından delil tespitine, arabuluculuktan asliye ticaret ve tüketici mahkemelerindeki davalara kadar arsa sahiplerinin, kat maliklerinin ve daire alıcılarının dosyalarını uçtan uca yürütüyoruz; yurt dışında yaşayan maliklerin Türkiye’deki inşaat uyuşmazlıklarında da destek sağlıyoruz.

Kaynaklar ve Mevzuat

Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; somut dosyanızdaki süreler ve haklar poliçenize, olayın oluş şekline ve ilgili idareye göre değişebilir.