Majorité absolue dans la transformation urbaine : processus décisionnel et vente de la quote-part de terrain (2026)
Le bâtiment a été démoli, le bien est devenu un terrain — et c’est maintenant que commence la question essentielle : qui décidera, à quelle majorité et selon quelle procédure ? En 2023, la loi n° 7471 a supprimé l’exigence d’une « majorité d’au moins deux tiers » et l’a remplacée par la majorité absolue des copropriétaires proportionnellement à leurs quotes-parts. La modification du règlement du 4 février 2026 a, quant à elle, soumis la manière dont cette décision doit être prise à une procédure stricte. Ce guide explique le calcul correct de la majorité absolue, la procédure de réunion et de convocation, la vente de la quote-part du propriétaire qui ne participe pas à la décision ainsi que les voies de défense juridique à chaque étape du processus.
Réponse courte : La majorité absolue se calcule non pas selon le nombre de personnes, mais selon les quotes-parts de terrain — soit plus de 50 % du total des quotes-parts des copropriétaires. Après la modification du 04.02.2026, la décision doit être prise après convocation au moyen du formulaire ANNEXE-12 et tenue d’une réunion. L’offre est notifiée au propriétaire qui ne participe pas à la décision par voie notariale ou par 15 jours d’affichage auprès du muhtar ; si l’offre n’est pas acceptée dans les 15 jours suivant la notification, la quote-part de terrain est vendue aux enchères à un prix au moins égal à la valeur vénale déterminée.
Avez-vous reçu une décision à la majorité absolue et une notification d’offre ?
Le délai d’acceptation de 15 jours est la seule période dont vous disposez pour contrôler la régularité de la procédure.
0505 390 25 48 — Appelez maintenant Écrivez-nous sur WhatsAppBase juridique : loi n° 6306, art. 6/1
L’ensemble du régime décisionnel en matière de transformation urbaine est réuni dans un seul paragraphe : le premier paragraphe de l’article 6 de la loi n° 6306. En vertu de cette disposition, dans les secteurs à risque et les zones de construction de réserve, au niveau de la phase ou de l’îlot concerné par l’application, et, pour les bâtiments à risque, sur les parcelles où ils se trouvent, même avant la démolition des bâtiments, il peut être décidé :
- de procéder à la réunion de parcelles (tevhit),
- de réaliser l’opération séparément, par regroupement ou à l’échelle de l’îlot d’urbanisme,
- d’effectuer les opérations de division parcellaire, abandon, création de parcelle et d’inscription au registre foncier,
- de faire reconstruire un bâtiment,
- de vendre les quotes-parts,
- de procéder à une nouvelle valorisation par construction en contrepartie d’une quote-part de terrain ou partage des recettes et par d’autres méthodes,
par la majorité absolue des copropriétaires proportionnellement aux quotes-parts qu’ils détiennent, qu’ils soient ou non copropriétaires du bâtiment.
La phrase ajoutée par la loi n° 7471 a encore élargi le champ d’application : les opérations de réunion de parcelles, division, rectification de superficie, partage, création de parcelle, abandon, inscription et opérations similaires requises par les nouvelles applications, toutes les autorisations et procédures de permis relatives à la démolition et à la construction, ainsi que toutes les démarches qui, devant d’autres administrations, devraient normalement être effectuées avec l’accord de tous les propriétaires, peuvent désormais être réalisées sur la base d’une décision prise à la majorité absolue.
Comment calculer la majorité absolue ?
C’est ici que se commet l’erreur la plus fréquente et la plus coûteuse en pratique. Le critère légal est la quote-part de terrain, et non le nombre de propriétaires. L’expression « majorité absolue des copropriétaires proportionnellement aux quotes-parts qu’ils détiennent » signifie plus de 50 % du total des quotes-parts de terrain.
Exemple concret : supposons que, dans un immeuble de dix appartements, neuf propriétaires détiennent au total 45 % des quotes-parts de terrain et qu’un seul propriétaire en détienne 55 %. Même si les neuf personnes votent dans le même sens, la majorité absolue n’est pas atteinte ; la décision ne peut pas être prise sans le propriétaire des 55 %. L’inverse est également vrai : si deux propriétaires détiennent ensemble 51 %, la décision est valable même si les huit autres s’y opposent.
Quatre points à vérifier dans le calcul
- La quote-part de terrain inscrite au registre foncier fait foi, et non la surface réellement utilisée. Le fait qu’un propriétaire utilise en pratique une surface supérieure à sa quote-part inscrite ne lui confère pas un poids de vote plus important.
- Il n’est pas tenu compte du fait d’être ou non copropriétaire du bâtiment. La loi inclut dans le calcul toute personne détenant une quote-part de terrain.
- Pour les unités indépendantes détenues en indivision, chaque copropriétaire est pris en compte proportionnellement à sa propre quote-part.
- Si les quotes-parts de terrain changent, la majorité doit être recalculée. En cas d’annulation d’opérations de division, de réunion de parcelles ou de rectification de quote-part affectant les quotes-parts de terrain, une majorité qui semblait auparavant acquise peut devenir invalide.
Si votre quote-part de terrain a été fixée trop bas : cela affecte directement non seulement votre poids de vote, mais aussi la taille de l’unité indépendante que vous recevrez après la transformation. Le critère de répartition est la quote-part de terrain inscrite au registre foncier. Si vous estimez que votre quote-part a été déterminée de manière erronée, une action en rectification de la quote-part de terrain doit être engagée avant la décision de transformation ; une action intentée après la décision ne suspend pas le processus.
Passage des deux tiers à la majorité absolue
Le seuil de décision a changé trois fois en dix ans. Savoir quel seuil était applicable à quelle date est déterminant pour apprécier la validité des décisions prises dans le passé.
| Période | Seuil | Base juridique |
|---|---|---|
| 2012 – 2023 | Au moins deux tiers des quotes-parts de terrain | Loi 6306, art. 6/1 (version initiale) |
| À compter du 9/11/2023 | Majorité absolue des copropriétaires proportionnellement à leurs quotes-parts — plus de 50 % du total des quotes-parts de terrain | Loi n° 7471, art. 10 |
| À compter du 4/2/2026 | Le seuil reste le même ; toutefois la décision doit obligatoirement être prise selon la procédure de réunion et de convocation ANNEXE-12 | Modification du règlement d’application (Journal officiel n° 33158) |
Le système des deux tiers appliqué avant la loi 7471 permettait à des propriétaires détenant de faibles quotes-parts de bloquer le projet pendant des années. Durant cette période, la 20e chambre civile de la Cour de cassation avait également jugé que, pour la reconstruction des bâtiments relevant de la loi 6306, l’exigence d’unanimité prévue à l’article 45 de la loi sur la propriété par étages ne devait pas être recherchée. La modification de 2023 a poussé cette évolution plus loin en abaissant le seuil à la majorité absolue.
Conséquence pratique directe : un dossier rejeté ou resté en suspens avant le 9/11/2023 faute d’avoir atteint la majorité des deux tiers peut aujourd’hui être remis à l’ordre du jour avec la majorité absolue. En revanche, une décision prise avant cette date sans atteindre les deux tiers ne devient pas automatiquement valide du seul fait qu’un seuil inférieur est entré en vigueur par la suite.
Quelles décisions peuvent être prises à la majorité absolue, et lesquelles ne le peuvent pas ?
La majorité absolue ne s’applique pas à toutes les décisions. Dans un même immeuble, des seuils différents s’appliquent selon la décision à prendre — et une décision prise avec un seuil erroné est invalide.
| Décision | Majorité requise | Base juridique |
|---|---|---|
| Reconstruction du bâtiment, contrat de construction en contrepartie d’une quote-part de terrain ou de partage des recettes, choix de l’entrepreneur | Majorité absolue (quote-part de terrain) | Loi, art. 6/1 |
| Réunion de parcelles, division, abandon, création, partage, rectification de superficie, inscription au registre foncier | Majorité absolue | Loi, art. 6/1 |
| Vente de la quote-part de terrain de celui qui ne participe pas à la décision | Majorité absolue | Loi, art. 6/1 |
| Autorisations et permis relatifs à la démolition et à la construction | Majorité absolue | Loi, art. 6/1 (phrase ajoutée par la loi 7471) |
| Demande à l’administration de résiliation d’office du contrat de l’entrepreneur | Majorité absolue | Loi, art. 6/14 |
| Renforcement au lieu de la démolition | Consentement écrit des 4/5 de tous les copropriétaires | KMK art. 19/2 · Règlement art. 8/7 |
| Demande de permis de démolition | Aucune majorité requise — un seul propriétaire suffit | Règlement art. 8/3-b |
| Demande de constatation d’un bâtiment à risque | Aucune majorité requise — un seul propriétaire suffit | Loi art. 3/1 · Règlement art. 7/2-a |
| Vente, au-delà du taux d’avancement, des unités indépendantes revenant à l’entrepreneur | Consentement de tous les propriétaires | Loi, art. 6/13 |
La confusion la plus fréquente : une décision de renforcement ne peut pas être prise à la majorité absolue. Le texte de l’article 19/2 de la loi sur la propriété par étages est clair : le consentement écrit des quatre cinquièmes de tous les copropriétaires est requis. La loi calcule ce taux selon le nombre de propriétaires ; toutefois, dans la pratique, certaines administrations exigent également que le même taux soit atteint au regard des quotes-parts de terrain. Dans tous les cas, une décision de renforcement prise à la majorité absolue est juridiquement invalide.
Modification du 04.02.2026 : réunion et procédure de convocation ANNEXE-12
La modification du règlement publiée au Journal officiel n° 33158 du 4 février 2026 a redéfini la manière dont une décision à la majorité absolue doit être prise. Avant cette modification, dans la pratique, la décision était souvent constituée en « recueillant les signatures porte à porte » ; cela ne suffit désormais plus.
1La convocation à une réunion est devenue obligatoire
Afin de décider des nouvelles applications à réaliser sur les parcelles où se trouvent des bâtiments à risque, tous les propriétaires sont convoqués à une réunion à la demande de l’un d’eux. La décision ne peut pas être constituée sans tenue d’une réunion.
2La convocation se fait au moyen du formulaire ANNEXE-12 et selon une procédure déterminée
Le lieu et l’heure de la réunion sont notifiés en remplissant le formulaire ANNEXE-12 annexé au règlement :
- par affichage pendant 15 jours auprès du muhtar compétent ou, si le bâtiment n’a pas encore été démoli, sur la porte de l’immeuble ou le panneau d’affichage,
- ou par l’intermédiaire d’un notaire,
aux propriétaires.
3La convocation et les procès-verbaux de réunion sont versés au dossier
Il est désormais obligatoire de joindre au dossier de demande des documents tels que la convocation à la réunion et les procès-verbaux. Autrement dit, la preuve du respect de la procédure fait désormais l’objet d’un contrôle administratif.
4Une condition préalable au permis a été introduite
Avant toute demande de permis de construire, il faut que les notifications adressées aux propriétaires qui n’ont pas participé à la décision soient achevées et qu’une demande de vente ait été déposée auprès de la direction compétente. Une irrégularité de procédure peut désormais bloquer le projet au stade du permis.
Cette modification a créé un puissant moyen de défense procédural pour le propriétaire resté minoritaire. Une convocation faite sans utiliser le formulaire ANNEXE-12, une décision prise sans respecter la période d’affichage de 15 jours ou une « majorité absolue » constituée par collecte de signatures sans aucune réunion peuvent entraîner l’annulation de l’opération dans le cadre d’un recours ultérieur. Si vous êtes un propriétaire qui n’a pas participé à la décision, contrôlez d’abord la procédure avant de discuter le contenu de l’offre.
Documentation de la décision
La phrase ajoutée par la loi n° 7471 apporte une certaine souplesse quant aux documents à présenter à l’administration : concernant une décision prise à la majorité absolue des copropriétaires, il peut être remis à l’administration un procès-verbal de décision signé par les propriétaires ayant conclu un accord ou des copies de procurations ou de contrats appartenant aux propriétaires ayant conclu un accord.
En revanche, la modification du 04.02.2026 a également rendu obligatoire la présence au dossier de la convocation à la réunion et des procès-verbaux. Ainsi, la production d’une procuration ou d’une copie de contrat ne supprime pas l’obligation de documenter la procédure de réunion.
Documents devant figurer au dossier : formulaire de convocation ANNEXE-12 · attestation du muhtar indiquant le lieu et les dates de l’affichage ou mention de notification notariale · feuille de présence à la réunion · procès-verbal de réunion · tableau de calcul des quotes-parts de terrain (quel propriétaire a voté dans quel sens avec quelle quote-part) · procès-verbal de décision signé par les propriétaires ayant conclu un accord ou copies des procurations/contrats.
Notification au propriétaire non participant et délai de 15 jours
Les propriétaires ayant pris la décision à la majorité absolue notifient aux propriétaires qui n’y ont pas participé soit l’offre comprenant la décision prise et les conditions de l’accord, soit le lieu où l’offre peut être consultée et examinée. La notification est effectuée selon l’une des deux méthodes suivantes :
- par l’intermédiaire d’un notaire, ou
- par affichage pendant 15 jours auprès du muhtar compétent. Dans ce cas, le dernier jour de l’affichage auprès du muhtar est réputé être la date de notification.
La notification indique également que, si l’offre n’est pas examinée dans les quinze jours suivant la date effective ou réputée de notification, ou si elle n’est pas acceptée dans le même délai, les quotes-parts de terrain seront vendues dans le cadre de la loi.
Notification électronique
Dans le cadre de la procédure de vente de la quote-part de terrain, les notifications effectuées par la Présidence ou l’Administration sont réalisées en communiquant le document à notifier via le portail e-Devlet et en l’affichant pendant 15 jours auprès du muhtar compétent ; le dernier jour de l’affichage est réputé être la date de notification. Pour les propriétaires ayant communiqué au registre foncier une adresse de notification électronique, la notification est effectuée à cette adresse.
Le délai de 15 jours apparaît deux fois, et il s’agit de deux délais différents. Le premier est la durée d’affichage (qui détermine la date à laquelle la notification est réputée faite), le second est le délai d’acceptation (qui commence à courir après la date de notification). Le propriétaire qui fusionne ces deux périodes en se disant « j’ai 15 jours » réduit en pratique son délai de moitié. Dès le premier jour, obtenez auprès du muhtar un document indiquant les dates de début et de fin de l’affichage.
Vente aux enchères de la quote-part de terrain
Si l’offre n’est pas acceptée dans le délai indiqué, les quotes-parts de terrain des personnes qui n’ont pas participé à la décision sont vendues aux enchères après détermination de leur valeur vénale par la Présidence et à un prix au moins égal à cette valeur. La vente suit un ordre de priorité :
1D’abord aux copropriétaires ayant conclu un accord
La première vente est faite aux autres copropriétaires ayant conclu un accord. À ce stade, eux seuls peuvent participer aux enchères.
2Si la vente aux copropriétaires n’aboutit pas
Pour les bâtiments à risque : la procédure de vente est répétée jusqu’à ce qu’une vente soit réalisée aux copropriétaires ayant conclu un accord ou, à condition qu’ils acceptent de respecter la décision de ces copropriétaires et l’accord conclu, à des tiers.
Dans les zones à risque et les zones de construction de réserve : la quote-part est acquise moyennant paiement de la valeur vénale déterminée par la Présidence, l’Administration ou TOKİ, selon l’organisme qui réalisera le projet de transformation.
3Conditions de participation des tiers
Pour pouvoir participer aux enchères, les tiers doivent accepter que l’opération soit réalisée conformément à la décision prise à la majorité absolue et à l’accord (loi, art. 6/1). Les dispositions du règlement d’application relatives à la vente exigent en outre que cette acceptation soit exprimée par écrit et qu’une garantie en espèces correspondant à dix pour cent de la valeur vénale soit fournie.
Point essentiel propre à Istanbul : la Présidence de la transformation urbaine a délégué ses compétences aux municipalités d’arrondissement à Istanbul. Par conséquent, à Istanbul, les demandes de vente de quote-part sont adressées à la municipalité d’arrondissement, tandis que dans les autres provinces elles sont adressées aux Directions de la transformation urbaine. Une demande adressée à la mauvaise autorité entraîne une perte de temps et, souvent, une perte de droits.
Cession à un tiers avant la vente : Le propriétaire qui n’a pas participé à la décision peut vendre sa quote-part de terrain, jusqu’à la réalisation de la vente, à des tiers autres que les copropriétaires ayant conclu un accord. Toutefois, dans ce cas, pour que l’inscription au registre foncier puisse être effectuée, l’acquéreur doit obligatoirement communiquer son adresse de notification électronique au bureau du registre foncier.
Votre quote-part a-t-elle été mise en vente ?
La procédure de réunion, les dates d’affichage et la valeur vénale peuvent être contrôlées séparément. Il est indispensable d’agir dans les délais.
0551 280 25 48 info@2mhukuk.comDétermination de la valeur vénale et contestation
La valeur vénale fixe le prix plancher de la vente ; aucune vente ne peut être réalisée en dessous de cette valeur. En vertu de l’article 6/7 de la loi, l’évaluation des biens immobiliers soumis à transformation — y compris les constructions vétustes et autres ouvrages qui s’y trouvent — ainsi que l’évaluation des biens qui résulteront de la transformation sont effectuées ou font l’objet d’une expertise par la Présidence, TOKİ ou l’Administration.
En pratique, l’évaluation est réalisée par une commission d’estimation ou en recourant aux services d’organismes d’évaluation agréés par le Conseil des marchés de capitaux (SPK). L’état actuel du bien, ses droits à construire, sa situation géographique et les conditions économiques sont pris en compte.
Comment contester l’évaluation ? Une simple affirmation selon laquelle « la valeur est trop basse » ne produit pas de résultat. Pour une contestation efficace, il convient de présenter un contre-rapport établi par un organisme d’évaluation indépendant agréé par la SPK ; ce rapport doit comparer point par point le choix des biens de référence, l’évaluation des droits à construire et le calcul des constructions existantes. La contestation doit être adressée par écrit, dans le délai applicable, à l’administration qui conduit la procédure de vente.
Annulation de la vente et conséquences
En cas d’annulation de la vente par une décision de justice, la loi prévoit deux conséquences distinctes et opère la distinction selon le motif de l’annulation.
Situation 1 — Annulation pour un motif autre que le prix
Si la vente est annulée pour un motif autre qu’une sous-évaluation du prix de vente, la quote-part de terrain vendue est, après notification de la situation par la Présidence au bureau du registre foncier, réinscrite d’office au nom de son ancien propriétaire.
Deux conditions doivent toutefois être réunies : la quote-part de terrain ne doit pas avoir été cédée à un tiers après la vente et elle ne doit pas avoir fait l’objet d’une opération rendant juridiquement ou matériellement impossible sa réinscription directe au nom de l’ancien propriétaire. En outre, jusqu’au remboursement du prix de vente, une hypothèque légale au profit de l’acquéreur est constituée et inscrite à hauteur du prix de vente.
Situation 2 — Annulation en raison d’une sous-évaluation du prix
Dans ce cas, l’inscription n’est pas annulée. La décision de justice est exécutée par le paiement, par le propriétaire acquéreur au précédent propriétaire dont la quote-part a été vendue, de la différence entre le prix de vente et le montant calculé conformément à la décision.
Si une indemnité a été mise à la charge de la Présidence ou de l’Administration par décision de justice, le montant accordé doit être payé à l’ancien propriétaire par le propriétaire ayant acquis la quote-part au plus tard dans les 15 jours suivant la date de notification de l’administration. Si le montant est payé par l’administration faute de paiement dans ce délai, la somme versée est recouvrée auprès du propriétaire acquéreur conformément aux règles générales.
Pourquoi faut-il impérativement demander un sursis à exécution ? Même si le recours est gagné après la cession de la quote-part à un tiers, la voie de la réinscription d’office du bien au nom de l’ancien propriétaire se ferme et la procédure se transforme en une action distincte et longue en annulation du titre foncier. Pour cette raison, le recours en annulation doit impérativement comporter une demande de sursis à exécution. Pour les opérations relevant de la loi 6306, le délai de recours est plus court que le délai général de 60 jours : 30 jours à compter de la notification (loi, art. 6/9). Même si certaines analyses considèrent que le délai général de 60 jours devrait s’appliquer lorsque l’administration n’indique aucun délai de recours dans la notification, la solution prudente consiste à agir dans tous les cas dans les 30 jours.
Radiation de la copropriété et maintien des droits
En vertu de l’article 6/1 de la loi, pour les biens dont le bâtiment a été démoli et qui sont redevenus terrain, la servitude d’étage ou la propriété par étages précédemment constituée est radiée d’office par le bureau du registre foncier compétent, à la demande de la Présidence, sans rechercher le consentement des intéressés. Le bien est évalué selon son ancienne nature ou les conditions de l’accord conclu avec le propriétaire sont mentionnées au registre foncier, puis il est inscrit au nom des propriétaires proportionnellement à leurs quotes-parts.
Qu’advient-il des hypothèques et des saisies ?
Les droits réels et personnels inscrits sur ces biens, ainsi que toutes les annotations limitant ou interdisant le droit de cession, continuent à grever les quotes-parts. Toutefois, ces droits et annotations ne font pas obstacle aux opérations de réunion de parcelles, division, rectification de superficie, partage, création, abandon, inscription, constitution de servitude d’étage et de propriété par étages au registre foncier ; le consentement des propriétaires et autres intéressés n’est pas requis pour ces opérations.
Au stade de la constitution de la servitude d’étage et de la propriété par étages pour les nouveaux bâtiments, ces droits et annotations sont maintenus, sans qu’un consentement soit requis, uniquement sur les unités indépendantes revenant au propriétaire qui en est débiteur. Pour les quotes-parts vendues aux enchères, les droits se reportent sur le prix de vente ; après la vente, les droits et annotations inscrits au registre foncier sont radiés d’office à la demande de la Présidence.
Pour le propriétaire d’un appartement hypothéqué ou saisi : l’hypothèque ou la saisie grevant votre appartement ne vous empêche pas de participer à la transformation. La charge continue à grever l’unité indépendante qui vous reviendra après la transformation — elle ne s’étend pas aux lots des autres propriétaires. L’inquiétude « j’ai une hypothèque, vais-je être exclu ? » est donc juridiquement infondée.
Difficulté rencontrée en pratique : bien que la loi dispose clairement qu’aucun consentement n’est requis, certains bureaux du registre foncier peuvent, pour les opérations impliquant une modification des quotes-parts de terrain, demander l’accord du créancier hypothécaire. Même si cette exigence n’est pas conforme au texte de la loi, elle peut entraîner des retards en pratique ; dans un tel cas, poursuivez la démarche non par une discussion orale, mais par une demande écrite faisant référence à l’article de loi concerné.
En l’absence d’accord : expropriation d’urgence
Lorsqu’aucun accord ne peut être obtenu même à la majorité absolue, un second mécanisme entre en jeu. En vertu de l’article 6/2 de la loi, si, dans les trente jours suivant la notification adressée aux propriétaires du terrain dont le bâtiment a été démoli, aucun accord n’est obtenu à la majorité absolue, la Présidence, TOKİ ou l’Administration peut recourir à l’expropriation d’urgence pour les biens appartenant à des personnes physiques ou à des personnes morales de droit privé.
Les expropriations réalisées en vertu de cette loi sont considérées comme des « expropriations destinées à la réalisation de projets de logement » au sens du deuxième paragraphe de l’article 3 de la loi n° 2942 sur l’expropriation, et le premier versement est effectué à hauteur d’un cinquième des montants déterminés selon ce paragraphe. Le prix n’est donc pas payé comptant, mais par échéances.
Lisez bien les deux conditions : l’expropriation d’urgence n’est pas envisageable pour tout désaccord ; elle suppose (i) que le bâtiment ait été démoli et (ii) qu’aucun accord à la majorité absolue n’ait été obtenu dans les 30 jours suivant la notification. Le propriétaire notifié doit suivre séparément les délais relatifs à l’annulation de l’expropriation et ceux relatifs à la fixation du prix.
Action en partage mettant fin à l’indivision
En vertu de l’article 6/16 de la loi, après la démolition des bâtiments relevant de la loi, une action peut être engagée conformément aux dispositions du Code civil turc afin d’obtenir la cessation de l’indivision sur le bien devenu terrain.
Cela ne produit toutefois pas le résultat attendu. Le même paragraphe l’énonce clairement : l’introduction d’une action visant à mettre fin à l’indivision n’empêche ni la prise d’une décision à la majorité absolue ni l’exécution des opérations conformément à cette décision. Il n’est donc pas possible de stopper le processus de transformation en introduisant une action en partage. Ne vous fiez pas aux conseils présentant cette voie comme un moyen de suspendre le processus.
Après la décision : contrat, résiliation et protection
Garantie obligatoire de l’entrepreneur
En vertu de l’article 8/6 de la loi, dans les projets réalisés dans les zones et sur les parcelles relevant de la loi, l’entrepreneur chargé des travaux doit, avant l’obtention du permis de construire, souscrire une assurance d’achèvement du bâtiment dont l’étendue et les conditions sont définies par le ministère du Trésor et des Finances, ou fournir les autres garanties et remplir les conditions déterminées par la Présidence. Cette obligation est impérative, même si elle n’est pas mentionnée dans le contrat.
Protection contre les créanciers de l’entrepreneur
Article 6/10 de la loi : lorsque les biens ont été transférés à l’entrepreneur en vertu d’un contrat de construction en contrepartie d’une quote-part de terrain, jusqu’à la constitution de la servitude d’étage au nom des propriétaires, aucune saisie ni mesure conservatoire ne peut être appliquée sur ces biens en raison des dettes de l’entrepreneur envers des tiers, à l’exception des créances de matériaux et de main-d’œuvre liées à ces travaux. Toutefois, si la servitude d’étage n’est pas constituée dans les six mois suivant le début des travaux, cette protection disparaît — le calendrier de constitution de la servitude d’étage doit impérativement être prévu au contrat.
Limite à la vente des appartements revenant à l’entrepreneur
Article 6/13 de la loi : les unités indépendantes revenant à l’entrepreneur peuvent être vendues en fonction de l’avancement des travaux et avec l’autorisation de l’Administration. L’Administration détermine le taux d’achèvement et informe le bureau du registre foncier qu’une vente peut être réalisée à un taux inférieur de dix pour cent à ce taux. Pour vendre au niveau du taux d’achèvement ou au-delà, le consentement de tous les propriétaires est requis.
Résiliation d’office du contrat
Article 6/14 de la loi : après une décision prise à la majorité absolue, si, pour des raisons imputables à l’entrepreneur, les travaux n’ont pas commencé dans un délai d’un an ou s’ils ont été interrompus et ne se poursuivent pas depuis au moins six mois avec une équipe et des équipements permettant d’achever le projet, les propriétaires peuvent, par une décision à la majorité absolue, demander à l’administration la résiliation d’office des contrats. La Présidence met l’entrepreneur en demeure en lui accordant un délai de trente jours ; si les travaux ne commencent pas ou ne reprennent pas malgré cette mise en demeure, les contrats sont réputés résiliés d’office à l’expiration de ce délai de trente jours, sans nouvelle mise en demeure. Les aides au loyer versées par l’entrepreneur jusqu’à la date de résiliation ne peuvent pas être réclamées aux bénéficiaires.
Organismes agréés dans le processus décisionnel
L’article 6/15 de la loi, entré en vigueur le 9/11/2024, prévoit que des organismes agréés par la Présidence peuvent intervenir dans les applications relevant de la loi, la prise de décisions pour ces applications et leur mise en œuvre. Ces organismes doivent obligatoirement employer un ingénieur civil, un ingénieur géomètre, un architecte, un urbaniste, un expert en évaluation et un juriste. Si vous confiez le processus décisionnel à un organisme extérieur, vérifiez qu’il est agréé et qu’il remplit cette condition d’effectif.
Suspension de l’urbanisme et de la construction dans une zone à risque
En vertu de l’article 4/1 de la loi, la Présidence ou, lorsqu’ils assurent la mise en œuvre, TOKİ ou l’Administration peuvent suspendre temporairement toutes les opérations d’urbanisme et de construction dans les zones à risque et les zones de construction de réserve pendant deux ans ; si la mise en œuvre l’exige, cette période peut être prolongée d’une année supplémentaire. Le propriétaire d’un bien situé dans une zone à risque doit intégrer cette restriction de trois ans dans son calendrier.
5 moyens de défense du propriétaire qui ne participe pas à la décision
Le système de majorité absolue a affaibli la position du propriétaire minoritaire, sans toutefois le laisser sans défense. L’ordre ci-dessous va du moyen le plus fort au plus faible :
- Contrôle de la procédure (le moyen le plus fort). Le formulaire ANNEXE-12 a-t-il été utilisé ? La réunion a-t-elle réellement eu lieu ? La période d’affichage de 15 jours a-t-elle été respectée ? Les procès-verbaux ont-ils été versés au dossier ? Après le 04.02.2026, l’absence de l’une de ces formalités peut, à elle seule, constituer un motif d’annulation.
- Contrôle du calcul de la majorité. Les quotes-parts de terrain ont-elles été correctement additionnées ? Les unités détenues en indivision ont-elles été correctement calculées ? La décision a-t-elle été fondée sur le nombre de personnes ? Une erreur de calcul rend la décision invalide.
- Contestation de la valeur vénale. La contestation se fait au moyen d’un rapport d’évaluation indépendant agréé par la SPK, portant notamment sur le choix des biens de référence et l’évaluation des droits à construire.
- Recours en annulation assorti d’une demande de sursis à exécution. 30 jours à compter de la notification. Si la quote-part est cédée, un recours introduit sans demande de sursis à exécution peut perdre son objet.
- Accepter l’offre. Ce n’est pas une voie de droit, mais dans de nombreux dossiers c’est l’issue la plus rationnelle : si le contrôle de la procédure ne doit pas aboutir, négocier les conditions de l’offre dans le délai de 15 jours et rejoindre l’accord est souvent plus avantageux que la vente de la quote-part à sa valeur vénale.
Les 8 erreurs les plus fréquentes dans le processus décisionnel
- Calculer la majorité selon le nombre de personnes. Le critère est la quote-part de terrain ; même si neuf personnes sur dix votent dans le même sens, la majorité peut ne pas être atteinte.
- Recueillir des signatures sans tenir de réunion. Après le 04.02.2026, une décision constituée de cette manière est irrégulière.
- Ne pas utiliser le formulaire ANNEXE-12 ou ne pas respecter les 15 jours d’affichage. Une irrégularité dans la procédure de convocation vicie toutes les opérations suivantes.
- Fusionner les deux délais distincts de 15 jours. La durée d’affichage et le délai d’acceptation sont différents ; le propriétaire qui les confond réduit son délai de moitié.
- Prendre une décision de renforcement à la majorité absolue. L’article 19/2 de la KMK exige une majorité qualifiée des 4/5.
- Penser que le délai de recours est de 60 jours. L’article 6/9 de la loi 6306 a ramené ce délai à 30 jours.
- Introduire un recours sans demander le sursis à exécution. Si la quote-part est cédée à un tiers, la possibilité de réinscription d’office disparaît.
- Essayer de stopper le processus par une action en partage. L’article 6/16 de la loi dispose expressément qu’une telle action ne fait pas obstacle au processus.
Pourquoi l’assistance d’un avocat spécialisé est-elle nécessaire ?
Une partie des propriétaires recherchant un avocat en transformation urbaine à Istanbul appartient au camp majoritaire et souhaite éviter que la décision ne soit annulée ultérieurement ; l’autre partie est restée minoritaire et souhaite empêcher la vente de sa quote-part. Fait intéressant : les deux parties examinent les mêmes documents — formulaire de convocation ANNEXE-12, dates d’affichage, procès-verbal de réunion et tableau de calcul des quotes-parts de terrain. L’issue du processus dépend de la partie qui établit correctement ces quatre documents ou qui les contrôle correctement.
Les points où l’assistance d’un avocat fait la différence
- Calcul correct de la majorité : vérification point par point du tableau des quotes-parts de terrain avec les registres fonciers et traitement correct des unités détenues en indivision.
- Mise en place irréprochable de la procédure : convocation ANNEXE-12, périodes d’affichage, feuille de présence et organisation des procès-verbaux. Pour la partie majoritaire, cela réduit fortement le risque d’annulation de la décision.
- Contrôle de la procédure : la ligne de défense la plus forte pour le propriétaire minoritaire — et, dans de nombreux dossiers, la seule réellement efficace.
- Stratégie de contre-rapport sur la valeur vénale : examen des biens de référence et de l’évaluation des droits à construire avec un organisme d’évaluation agréé par la SPK.
- Gestion des délais : planification des deux délais distincts de 15 jours, du délai de recours de 30 jours et, le cas échéant, du délai d’expropriation de 30 jours.
- Structuration du contrat : organisation, dans le contrat de construction en contrepartie d’une quote-part de terrain signé après la décision, des garanties, clauses pénales, calendrier de servitude d’étage et obligation d’obtenir le permis d’habiter.
Le cabinet 2M Hukuk Avukatlık Bürosu prend en charge le processus de bout en bout, de la constatation du bâtiment à risque jusqu’au permis d’habiter, en qualité d’avocat en transformation urbaine à Istanbul, d’avocat chargé des contestations de vente de quote-part de terrain, d’avocat immobilier à Tuzla et d’avocat en droit de la copropriété. Notre siège est à Tuzla ; nous intervenons principalement sur le terrain sur la rive anatolienne et dans l’axe de Kocaeli, et assurons des consultations et le suivi contentieux dossier par dossier dans l’ensemble d’Istanbul. Nous intervenons activement dans les dossiers des secteurs où la transformation est la plus intense : Bağcılar, Esenler, Bahçelievler, Avcılar, Küçükçekmece, Esenyurt, Zeytinburnu, Gaziosmanpaşa ainsi que Kadıköy, Üsküdar, Maltepe, Kartal, Ataşehir, Ümraniye, Pendik, Sultanbeyli.
Pour des informations détaillées sur notre cabinet et notre équipe, consultez notre page institutionnelle.
Mettez en place correctement votre processus décisionnel dès le départ
Que vous apparteniez à la majorité ou que vous soyez un propriétaire resté minoritaire — examinons ensemble votre dossier.
0505 390 25 48 Assistance en direct sur WhatsAppPostane Mahallesi, Seher Sokak No: 18/2, Tuzla / Istanbul · info@2mhukuk.com
Questions fréquentes
Comment calculer la majorité absolue dans la transformation urbaine ?
Selon la quote-part de terrain, et non selon le nombre de personnes. L’article 6/1 de la loi parle de « majorité absolue des copropriétaires proportionnellement aux quotes-parts qu’ils détiennent » ; il faut donc dépasser 50 % du total des quotes-parts de terrain. Dans un immeuble de dix appartements, même si neuf propriétaires votent dans le même sens, aucune décision ne peut être prise sans le propriétaire qui détient à lui seul 55 % des quotes-parts.
L’unanimité est-elle nécessaire pour la transformation urbaine ?
Non. Pour les bâtiments relevant de la loi 6306, l’unanimité n’est pas requise ; l’exigence d’unanimité prévue à l’article 45 de la loi sur la propriété par étages ne s’applique pas à ces bâtiments. L’exigence d’une majorité des deux tiers, applicable avant 2023, a également été supprimée par la loi n° 7471 et remplacée par la majorité absolue.
Une décision à la majorité absolue peut-elle être prise sans réunion ?
Non. Depuis la modification du règlement du 4 février 2026, tous les propriétaires doivent être convoqués à une réunion à la demande de l’un d’eux. La convocation est effectuée en remplissant le formulaire ANNEXE-12 et en l’affichant pendant 15 jours auprès du muhtar ou sur le panneau d’affichage de l’immeuble, ou encore par l’intermédiaire d’un notaire. La convocation et les procès-verbaux de réunion sont joints au dossier de demande.
Si je ne participe pas à la décision, vais-je perdre mon appartement ?
Ce n’est pas directement votre appartement, mais votre quote-part de terrain qui est vendue. Si vous n’acceptez pas l’offre dans les 15 jours suivant sa notification, votre quote-part est vendue aux enchères à un prix au moins égal à la valeur vénale qui sera déterminée par la Présidence. La vente est d’abord proposée aux copropriétaires ayant conclu un accord, puis aux tiers qui acceptent par écrit de respecter l’accord.
Comment l’offre m’est-elle notifiée ?
L’offre contenant la décision prise et les conditions de l’accord, ou le lieu où elle peut être consultée et examinée, vous est notifiée par l’intermédiaire d’un notaire ou par affichage pendant 15 jours auprès du muhtar compétent. En cas d’affichage, le dernier jour de l’affichage est réputé être la date de notification. Pour les propriétaires ayant communiqué au registre foncier une adresse de notification électronique, la notification est envoyée à cette adresse.
Les tiers peuvent-ils participer aux enchères ?
Pas lors de la première vente — à ce stade, seuls les copropriétaires ayant conclu un accord peuvent participer. Si la vente à ces copropriétaires n’aboutit pas, elle peut être ouverte aux tiers ; ceux-ci doivent toutefois déclarer par écrit qu’ils acceptent la décision prise à la majorité absolue et l’accord, et fournir une garantie en espèces correspondant à dix pour cent de la valeur vénale.
Mon appartement est hypothéqué ou saisi ; puis-je participer à la transformation ?
Oui. Les droits réels et personnels ainsi que les annotations inscrits au registre continuent à grever les quotes-parts, mais ils ne font pas obstacle aux opérations de réunion de parcelles, division, inscription, constitution de servitude d’étage et de propriété par étages. Dans le nouveau bâtiment, ces charges sont maintenues uniquement sur les unités indépendantes revenant au propriétaire concerné ; elles ne s’étendent pas aux lots des autres propriétaires. Même si, dans la pratique, certains bureaux du registre foncier demandent l’accord du créancier hypothécaire, la loi dispose clairement qu’aucun consentement n’est requis pour ces opérations.
Puis-je arrêter le processus en introduisant une action en partage mettant fin à l’indivision ?
Non. En vertu de l’article 6/16 de la loi, une action visant à mettre fin à l’indivision peut être introduite après la démolition pour le bien devenu terrain ; toutefois, le fait qu’une telle action ait été engagée n’empêche ni la prise d’une décision à la majorité absolue ni l’exécution des opérations conformément à cette décision.
Si la vente est annulée, ma quote-part me revient-elle ?
En cas d’annulation pour un motif autre que le prix, la quote-part de terrain est réinscrite d’office au nom de son ancien propriétaire — à condition qu’elle n’ait pas été cédée à un tiers et qu’elle n’ait pas fait l’objet d’une opération rendant la réinscription impossible. Jusqu’au remboursement du prix de vente, une hypothèque légale est constituée au profit de l’acquéreur. En cas d’annulation pour sous-évaluation du prix, l’inscription n’est pas annulée ; la différence est payée par le propriétaire acquéreur à l’ancien propriétaire.
Où faut-il déposer la demande de vente de quote-part ?
À Istanbul, auprès de la municipalité d’arrondissement — la Présidence de la transformation urbaine a délégué ses compétences aux municipalités d’arrondissement à Istanbul. Dans les autres provinces, la demande est déposée auprès des Directions de la transformation urbaine. Une demande adressée à la mauvaise autorité entraîne une perte de temps.
Sources officielles et législation
- Loi n° 6306 sur la transformation des zones exposées aux risques de catastrophe — mevzuat.gov.tr
- Texte officiel intégral de la loi n° 6306 (PDF) — csb.gov.tr
- Texte officiel intégral du règlement d’application et ses annexes (PDF) — csb.gov.tr
- Texte consolidé du règlement d’application — y compris les notes relatives aux décisions de justice (Lexpera)
- Loi n° 634 sur la propriété par étages (renforcement art. 19/2, reconstruction art. 45)
- Loi n° 2942 sur l’expropriation (art. 3/2 pour l’expropriation d’urgence)
- Présidence de la transformation urbaine — Procédure relative aux bâtiments à risque
- Journal officiel — numéro 33158 du 04.02.2026
- Portail e-Devlet — Web Tapu, notifications relatives aux bâtiments à risque et significations
Avertissement juridique : Ce contenu est fourni à titre d’information générale ; il ne constitue ni un avis juridique, ni un conseil, ni une publicité. Chaque dossier doit être évalué selon ses propres circonstances. Les textes législatifs, les délais et les montants peuvent évoluer ; avant d’effectuer une démarche, vérifiez la législation en vigueur ou contactez notre cabinet.
Processus de Prise de Décision des Copropriétaires et Système de Majorité Simple
Évaluation Juridique Après les Modifications de 2019 et 2023 dans le Cadre de la Loi n° 6306
Cette étude examine le processus de prise de décision des copropriétaires, dans le cadre des dispositions de la Loi sur la transformation des zones à risque de catastrophe, modifiées notamment par la Loi n° 7181 de 2019 et la Loi n° 7471 de 2023, sous une perspective académique et pratique. Chaque titre ci-dessous a été évalué en détail, en précisant l’article de loi pertinent. En outre, les dispositions du Règlement d’application de la Loi n° 6306 ont également été intégrées dans les sections concernées.
1. Annulation de la copropriété (Article 6/1)
Conformément au premier alinéa de l’article 6 de la Loi n° 6306, avec la démolition de la structure à risque, l’immeuble devient un terrain et le droit de construire ou la copropriété précédemment établis sont annulés d’office par le bureau du cadastre, à la demande de la Présidence, sans nécessiter le consentement des parties concernées. Cette disposition a été introduite afin d’éviter que le processus de transformation ne soit bloqué en raison de l’opposition d’un des propriétaires.
Conformément à l’article 8 du Règlement d’application, après l’achèvement de la démolition de la structure à risque, la mention « structure à risque » dans le titre de propriété est annulée ; cependant, une mention indiquant que l’immeuble relève du champ d’application de la Loi n° 6306 est enregistrée au cadastre. Ainsi, l’immeuble quitte le régime classique de la copropriété et entre dans un statut spécial soumis au régime de transformation.
Après le processus de radiation, le bien immobilier est réenregistré en fonction de sa qualification antérieure et proportionnellement aux parts de terrain des propriétaires. Les droits réels et personnels existant dans le registre foncier, tels que l’hypothèque, la saisie, la saisie conservatoire et l’usufruit, continuent sur les parts de terrain. Conformément à l’article 15/A du Règlement, ces droits se poursuivent sur le prix de vente pendant le processus d’enchères.
En outre, avec la modification de 2019, la condition du consentement de tous les propriétaires a été levée pour les opérations relatives à l’unification, la division, le partage, la correction de surface, l’établissement de la servitude de lot et de la propriété d’étage. Cette modification a permis d’éliminer le problème connu dans la pratique sous le nom d’« obstacle de l’unanimité ». L’article 15 du Règlement a également clairement stipulé que ces opérations peuvent être effectuées à la simple majorité.
2. Concept de la simple majorité et sa nature juridique (Article 6/1)
Suite à la modification apportée par la loi n° 7471, l’expression « majorité d’au moins deux tiers » figurant à l’article 6 a été supprimée et remplacée par l’expression « simple majorité des copropriétaires proportionnellement à leurs parts ». La simple majorité signifie plus de 50 % du total des parts de terrain.
Le critère pris en compte ici n’est pas le nombre de propriétaires, mais le taux de part de terrain. Conformément à l’article 15/2 du Règlement, l’appel à la réunion est effectué par une annonce de 15 jours à la préfecture de quartier ou par notification notariée ; la décision est à nouveau calculée en fonction du taux de part de terrain. Le dernier jour de l’annonce de la préfecture de quartier est considéré comme la date de notification.
Par conséquent, contrairement à l’erreur fréquemment commise dans la pratique, le calcul doit être effectué en fonction du pourcentage de la part foncière, et non du nombre de personnes. Cette réglementation vise à accélérer la prise de décisions en matière de transformation urbaine et à empêcher les actionnaires minoritaires de bloquer le processus.
3. Transition du système des deux tiers au système de la majorité simple (modification de l’article 6/1)
Dans le système en vigueur entre 2012 et 2023, l’approbation d’au moins les deux tiers des parts foncières était requise pour qu’une décision puisse être prise. Avec la modification apportée en 2023, ce ratio a été réduit à la majorité simple. Ce changement représente une transformation paradigmatique dans le droit de la transformation urbaine.
Le système de la majorité des deux tiers a entraîné l’incapacité des projets à avancer pendant des années dans la pratique, en particulier en raison du blocage du processus par les propriétaires de petites parts. Avec le passage au système de la majorité simple, le seuil de prise de décision a été abaissé, l’accent sur l’intérêt public a été renforcé et l’accélération des projets de transformation a été visée.
L’article 15 du Règlement a concrétisé cette transformation au niveau de l’application en stipulant que des opérations telles que la reconstruction d’immeubles, la conclusion de contrats de construction en échange d’appartements, la détermination d’un modèle de partage des revenus, la fusion, la division et la vente de parts peuvent être effectuées à la majorité simple.
4. Vente des parts foncières des propriétaires ne participant pas à la décision (Article 6/1)
Souvent, une procédure de vente spéciale est prévue pour les parts foncières des propriétaires n’ayant pas participé à la décision après son adoption. Conformément à la loi, le contenu de l’offre est notifié aux propriétaires n’ayant pas participé à la décision par l’intermédiaire d’un notaire ou par affichage à la mairie pendant 15 jours. Le dernier jour de l’affichage à la mairie est considéré comme la date de notification. De plus, il est obligatoire d’envoyer une e-notification via UETS aux propriétaires disposant d’une adresse de notification électronique.
Si l’acceptation n’intervient pas dans le délai imparti, les parts foncières sont vendues aux enchères publiques après que leur juste valeur a été déterminée par la Présidence. Conformément à l’article 15/A du Règlement, une Commission de Détermination de la Valeur et une Commission de Vente sont établies pour la vente ; la juste valeur est déterminée par des organismes d’évaluation agréés par le CMB.
La priorité est accordée aux autres actionnaires ayant conclu un accord. Lors de la première vente, seuls ces actionnaires peuvent participer à l’enchère. Lors des ventes ultérieures, la participation de tiers est possible ; cependant, le versement d’une garantie représentant 10 % de la juste valeur est requis.
Si la vente ne peut être réalisée de cette manière, les parts dans les zones à risque ou les zones de construction de réserve peuvent être acquises à leur juste valeur par la Présidence, l’Administration ou le TOKİ. Cette disposition est un mécanisme juridique contraignant visant à empêcher les propriétaires minoritaires d’entraver le processus.
5. Procédure d’enchères publiques et conséquences juridiques de l’opération de vente (Article 6/1)
La juste valeur déterminée lors du processus d’enchères constitue la limite inférieure de la vente. Il n’est pas possible d’effectuer une vente en dessous de cette valeur. Conformément à l’article 15/A/5 du Règlement, les restrictions telles que les hypothèques, les saisies et les droits d’usufruit n’empêchent pas la vente ; ces droits continuent d’exister sur le prix de vente.
Après l’opération de vente, les droits et annotations figurant dans le registre foncier sont radiés à la demande de l’administration.
En cas d’annulation de la vente par décision de justice, si la décision d’annulation a été rendue pour une raison autre que le calcul incorrect du prix, conformément à l’article 15/A/16 du Règlement, la part foncière est enregistrée d’office au nom de l’ancien propriétaire. Si l’annulation est due à un prix insuffisant, l’opération peut être corrigée par le paiement de la différence avec les intérêts légaux par le propriétaire acquéreur.
6. Détermination de la juste valeur et processus d’évaluation (Articles 6/1 et 6/7)
Conformément à la loi, l’évaluation des biens immobiliers soumis à transformation est effectuée ou commanditée par la Présidence, TOKİ ou l’Administration. Conformément à l’article 12 du Règlement, l’évaluation est réalisée par une commission d’évaluation d’au moins 3 personnes ou des services sont obtenus auprès d’organisations agréées par le CMB (Capital Markets Board).
Le processus d’évaluation est réalisé en tenant compte de l’état actuel du bien immobilier, des droits d’urbanisme, de son emplacement et des conditions économiques.
La détermination de la juste valeur est un élément déterminant fondamental, en particulier dans les ventes de parts foncières. L’allégation d’un calcul erroné de la valeur peut faire l’objet d’une action en justice. Cependant, avec les modifications de 2022 et 2023, les motifs d’annulation de la vente ont été restreints et un mécanisme de correction a été introduit par le paiement de la différence de prix. Cette approche vise à empêcher l’interruption des projets par des processus judiciaires.
7. Obligation de Notification Électronique et Procédure de Notification (Articles 6/1, 3/2 et 5/5)
Avec les modifications de 2023, la numérisation du système de notification a été renforcée. Les notifications de détection de structures à risque et de démolition sont effectuées conformément aux articles 7 et 8 du Règlement, comme suit :
Affichage d’un procès-verbal sur la structure,
Annonce de 15 jours à la mairie de quartier (muhtarlık),
Notification e-Devlet,
Si une adresse de notification électronique est disponible, la notification est effectuée via UETS. Le dernier jour de l’annonce faite à la mairie de quartier est considéré comme la date de notification. Les notifications aux propriétaires qui n’ont pas participé à la décision sont également soumises au même système d’annonce-notification. Cette réglementation vise à réduire les allégations de notifications irrégulières et à accélérer le processus.
Conclusion et Évaluation
Les modifications apportées à la loi n° 6306 en 2019 et surtout en 2023 ont entraîné une transformation radicale du processus de prise de décision des copropriétaires. L’abolition de facto de la condition d’unanimité, l’abandon du système de la majorité des deux tiers au profit du système de la majorité simple, la soumission des parts foncières des propriétaires qui n’ont pas participé à la décision au mécanisme de vente forcée par enchères publiques et le renforcement du système de notification électronique démontrent que le droit de la transformation a été restructuré autour de l’intérêt public.
Dans la pratique actuelle, les questions juridiques les plus critiques sont le calcul correct de la majorité simple, la conduite régulière du processus de notification de l’offre, le respect des délais d’annonce et la réalisation légale de la détermination de la juste valeur. Ce domaine fait l’objet d’une pratique contentieuse intense, tant devant la juridiction administrative que la juridiction judiciaire.
La transformation urbaine n’est pas une simple application technique d’aménagement ; c’est un processus juridique complexe qui établit un équilibre délicat entre le droit de propriété, la sécurité publique et les intérêts économiques. Il est donc crucial de procéder à une évaluation juridique experte pour chaque cas concret.
Pourquoi le soutien d’un avocat expert est-il nécessaire ?
Le processus de transformation urbaine mené dans le cadre de la loi n° 6306 a acquis une structure juridique technique et contraignante, notamment après les modifications de 2019 et 2023. Il est d’une grande importance de calculer correctement la part de terrain de la majorité, d’exécuter scrupuleusement les procédures de réunion et de notification, de gérer le processus de vente des parts des propriétaires ne participant pas à la décision, et de déterminer la juste valeur marchande conformément à la loi. Les erreurs de procédure commises à ces étapes peuvent entraîner l’annulation des décisions et de graves pertes de droits.
Le processus d’enchères publiques, les rapports d’évaluation, les notifications UETS et la gestion des délais sont soumis au contrôle des juridictions administratives et judiciaires. De plus, les contrats de construction en échange d’appartements et les contrats de partage des revenus contiennent des risques financiers élevés pour les propriétaires fonciers. Des contrats mal conçus peuvent entraîner des litiges qui dureront de nombreuses années.
Pour cette raison, obtenir des conseils juridiques experts dès le début du processus permet de prévenir les pertes de droits et d’assurer le bon déroulement du projet. Le cabinet d’avocats 2M Hukuk Avukatlık Ofisi, basé à Istanbul et Tuzla, offre un soutien professionnel dans les domaines du conseil en transformation urbaine, de la rédaction de contrats et du suivi de litiges à travers toute la Turquie.
