Déclaration d’une zone à risque et d’une structure à risque d’office (dans le cadre de la Loi n° 6306, Article Additionnel 1 et Article 6/A)

Dans le processus de transformation urbaine, la déclaration d’une zone à risque et la désignation d’une zone de construction de réserve sont parmi les étapes les plus critiques, affectant directement les droits de propriété, les décisions d’investissement et les processus de développement de projets. Ces procédures, menées dans le cadre de la Loi n° 6306 sur la transformation des zones à risque de catastrophe, confèrent de larges pouvoirs à l’administration, notamment suite aux modifications des Lois n° 7181, 7410 et 7471.

Le processus est expliqué en détail ci-dessous, avec les articles de loi pertinents indiqués entre parenthèses.

Critères de déclaration d’une zone à risque (Exigence de 65% de structures sans permis)

(Loi n° 6306, Article Additionnel 1/1-a,b)

Pour qu’une zone puisse être déclarée « zone à risque », les conditions énoncées à l’Article Additionnel 1 doivent être remplies. En conséquence :

Les lieux où l’ordre public ou la sécurité est perturbé au point d’interrompre la vie normale,

Les zones où les services de planification ou d’infrastructure sont insuffisants,

Les régions où se trouvent des constructions contraires à la législation d’urbanisme,

Les zones dont les structures ou les infrastructures sont endommagées,

Les zones où au moins 65% des structures sont sans permis ou contraires à la législation d’urbanisme

peuvent être désignées comme zones à risque par le Président.

Ces critères sont les sujets les plus fréquemment recherchés, notamment pour des requêtes telles que « comment une zone à risque est-elle déclarée », « qu’est-ce que l’exigence de 65% de structures sans permis » ou « critères de zone à risque pour la transformation urbaine ».

Lors de la délimitation d’une zone à risque, l’« intégrité de la mise en œuvre » est prise en compte. Autrement dit, non seulement les bâtiments à risque, mais aussi les parcelles voisines jugées nécessaires à l’intégrité du projet peuvent être incluses (Article Additionnel 1/1).

Déclaration de Zone à Risque par Décision Présidentielle

(Loi n° 6306, Article Additionnel 1/1)

La déclaration d’une zone à risque n’est pas une procédure de rapport technique, mais une procédure administrative effectuée directement par décision présidentielle. La décision entre en vigueur après sa publication au Journal officiel.

Suite à cette déclaration ;

Les plans d’urbanisme peuvent être modifiés,

L’expropriation ou l’enregistrement au nom du Trésor public peut être effectué,

Les applications peuvent être mises en œuvre sans le consentement du propriétaire,

Les appels d’offres publics peuvent être effectués dans le cadre de l’article 21/b de la Loi n° 4734 (Article Additionnel 1/2-b).

Par conséquent, la déclaration d’une zone à risque n’est pas une procédure d’urbanisme ordinaire ; c’est une mesure administrative forte qui affecte directement le droit de propriété.

Délai de recours (À partir de la publication au Journal officiel)

(Loi n° 6306, Article Additionnel 1/2-a)

Le délai pour intenter une action contre la décision relative à la zone à risque commence à courir à partir de la date de publication de la décision au Journal officiel.

La loi a clairement stipulé :

Aucune action en justice distincte ne peut être intentée contre la décision relative à la zone à risque sur la base des procédures d’application. (Article Additionnel 1/2-a)

Conformément à cette disposition, si la publication au Journal officiel est manquée, l’annulation de la décision relative à la zone à risque ne peut pas être demandée ultérieurement sur la base des démolitions, des expulsions ou des applications d’urbanisme effectuées. Les questions juridiques telles que « délai de recours pour la zone à risque de transformation urbaine », « délai d’opposition à la décision relative à la zone à risque », « quand une action en annulation de zone à risque peut-elle être intentée » sont évaluées dans le cadre de cet article.

Pouvoir d’application d’office sans le consentement du propriétaire

(Loi n° 6306, Article 6/A)

L’article 6/A, notamment avec les modifications n° 7181 et 7471, a conféré à l’administration de larges pouvoirs d’intervention.

Dans les zones où se trouvent des structures à risque de démolition, les projets de transformation peuvent être réalisés d’office par la Présidence sans le consentement des propriétaires (Article 6/A/1).

L’identification des structures à risque peut être effectuée d’office par les forces de l’ordre en ouvrant les zones fermées (Article 6/A/2).

Si l’évacuation n’est pas effectuée dans le délai d’expulsion, l’expulsion forcée et la démolition peuvent être réalisées par les forces de l’ordre (Article 6/A/3).

Toutes les transactions foncières, y compris les ventes, transferts, hypothèques et radiations d’annotations, peuvent être effectuées sans le consentement du propriétaire (Article 6/A/4).

Les biens immobiliers publics et privés peuvent être enregistrés au nom du Trésor public (Article 6/A/5).

Les contrats de construction existants sont considérés comme résiliés sans le consentement de la partie (Article 6/A/6).

Les études de droit sont menées sur la base de la valeur de la propriété ; un contrat d’emprunt peut être conclu et le transfert de titre de propriété n’est pas effectué sans paiement (Article 6/A/7).

Ces réglementations constituent la base juridique pour des pratiques telles que la « démolition sans le consentement du propriétaire », la « résiliation de contrat dans la transformation urbaine », l’« enregistrement au nom du Trésor public », et l’« application d’office de la transformation urbaine ».

Détermination de la zone de réserve de construction

(Dans le cadre des applications des Articles 2 et 6/A de la Loi n° 6306)

La zone de réserve de construction est une nouvelle zone de peuplement désignée pour être utilisée dans les projets de transformation. Elle peut également être déterminée en dehors de la zone à risque.

Dans les applications de zone de réserve ;

L’enregistrement au nom du Trésor public peut être effectué (Article 6/A/5),

La servitude de plancher et la copropriété peuvent être établies au nom du Trésor public (Article 6/A/5),

Un appel d’offres peut être lancé sans qu’un projet d’application soit requis (Article 6/A/5 – Modification 7471).

Ces zones sont généralement planifiées dans le but de reloger les ayants droit ou de produire de nouveaux logements.

Les recherches telles que « Qu’est-ce qu’une zone de construction de réserve », « annulation de la déclaration de zone de réserve », « transfert de titre de propriété de zone de réserve », « droit de propriété dans une zone de construction de réserve » sont évaluées dans ce contexte.

Condition de transfert de propriété de 30 %

(Modification de la Loi n° 7471 – Article 6/A de la Loi n° 6306 et réglementations connexes)

Un changement important a été apporté aux applications de zone de réserve avec la Loi n° 7471 datée du 7/11/2023. En conséquence, une condition de transfert de propriété de 30 % a été prévue pour le démarrage de l’application dans certaines situations. Cette réglementation, tout en assurant la sécurité du projet pour les investisseurs, est devenue un élément susceptible d’engendrer des risques de négociation et de perte de droits pour les propriétaires fonciers.

Les calculs des droits de propriété ;

La valeur du bien immobilier existant,

La valeur de la nouvelle unité indépendante,

Le montant de l’endettement,

sont effectués sur la base du modèle de partage des recettes ou de la construction en échange de terrain (Article 6/A/7).

Pourquoi le soutien d’un avocat expert est-il nécessaire ? (L’aspect juridique de la transformation urbaine)

La désignation d’une zone à risque et d’une zone de construction de réserve n’est pas seulement une question d’urbanisme, mais un ensemble d’actes administratifs puissants affectant directement le droit de propriété et entraînant des conséquences graves. Dans le cadre des procédures relevant de la loi n° 6306, une décision crée un large champ d’application, allant d’une annotation au registre foncier à l’expulsion, et des résiliations de contrats à l’enregistrement au nom du Trésor public. C’est pourquoi, dans le processus de transformation urbaine, l’approche consistant à « corriger plus tard » n’est souvent pas possible ; manquer un court délai ou faire une mauvaise démarche peut entraîner des pertes de droits difficilement réparables, et ceci peut en résulter.

Pourquoi le risque juridique est-il élevé dans la transformation urbaine ?

Les applications de transformation urbaine entraînent souvent :

Elles entraînent des conséquences limitant le droit de propriété et affectant le droit d’usage/de jouissance,

Elles incluent des actes administratifs pouvant modifier les registres fonciers (enregistrement, transfert, annotation, radiation),

Elles entraînent des litiges pouvant rendre effectivement inopérants les contrats de construction en échange d’une part de terrain ou les protocoles en échange d’étages,

Elles peuvent évoluer vers des étapes irréversibles telles que l’expulsion forcée et la démolition,

Elles gèrent simultanément des processus technico-juridiques tels que l’enregistrement au nom du Trésor public, l’évaluation des droits des ayants droit et l’endettement.

Cette situation crée la nécessité de « commencer avec la stratégie la plus juste » à la fois pour les propriétaires fonciers et les investisseurs/entrepreneurs.

Les causes les plus fréquentes de perte de droits

Les points les plus problématiques dans la pratique sont les suivants :

Omission de la date de publication au Journal Officiel (critique pour les délais de recours et les droits d’opposition),

Erreur dans le calcul du délai de recours ou choix d’un type de recours incorrect,

Calculs erronés des droits et des évaluations (parts de terrain, mètres carrés, équivalent de sections indépendantes, compensation),

Absence de vérification des dispositions du contrat d’endettement / plan de paiement,

Mauvaise gestion du processus de défaut de paiement – résiliation du contrat de construction en échange de parts de propriété / en échange de parts de terrain conclu avec l’entrepreneur,

Commission d’erreurs de procédure dans les décisions de la majorité des propriétaires, les notifications, les réunions et les procès-verbaux.

Une partie importante de ces erreurs n’est pas « rectifiable » par la suite ; car le processus peut avoir été enregistré au cadastre, l’évacuation/démolition peut avoir eu lieu ou la liste des ayants droit peut être devenue définitive.

Conseil en transformation urbaine avec le cabinet d’avocats 2M Hukuk (côté anatolien d’Istanbul et toute la Turquie)

Dans la dimension juridique de la transformation urbaine ; une stratégie correcte, la gestion des délais et la mise en scène des preuves/documents déterminent le sort du processus. Le cabinet d’avocats 2M Hukuk, basé sur le côté anatolien d’Istanbul, offre des conseils juridiques complets aux propriétaires fonciers, copropriétaires et investisseurs dans les applications concernant les zones à risque, les zones de construction de réserve, la détection de structures à risque et la loi n° 6306, et ce, partout en Turquie.

Que propose 2M Hukuk ?

1) Analyse de processus et feuille de route
Dans chaque dossier, la qualification de zone à risque/zone de réserve, le processus de notification, les décisions à la majorité des propriétaires, les annotations foncières et les contrats sont évalués conjointement. L’objectif est de clarifier « où vous êtes » et de planifier « ce qui doit être fait ensuite » sans erreur.

2) Stratégie de contentieux et de recours administratif (Applications de la loi 6306)
Dans les déclarations de zones à risque, les processus de zones de construction de réserve, les opérations de mise en œuvre, les phases d’évacuation-démolition et les litiges de droits de propriété, le bon type d’action en justice et le bon timing sont d’une importance capitale. 2M Hukuk élabore une stratégie de recours et de contentieux qui renforce la position juridique contre les actions administratives du processus.

3) Sécurité contractuelle : Contrats de construction en échange d’étages / en échange de parts foncières
Le choix de l’entrepreneur et la phase contractuelle sont les domaines qui génèrent le plus de litiges dans la transformation urbaine. Des clauses telles que le défaut, la résiliation, la clause pénale, le délai de livraison, l’aide au loyer, le cahier des charges technique, l’hypothèque/la garantie peuvent se transformer en préjudices de plusieurs années si elles ne sont pas solidement structurées en faveur du propriétaire foncier.

4) Contrôle des droits de propriété – Évaluation – Endettement
Des questions telles que la perte de mètres carrés, les litiges de parts foncières, le coût de l’endettement, les risques de non-réception sont les domaines de « résultat » les plus critiques pour les propriétaires fonciers. 2M Hukuk se concentre sur l’identification précoce des risques juridiques dans les processus d’évaluation et de détermination des droits et sur la prévention de la perte de droits.

5) Droit des projets pour les investisseurs et les entrepreneurs
Dans les projets de zones de réserve et de transformation, l’acquisition de terrains, l’accord des propriétaires, la coordination des titres fonciers, de l’urbanisme et des permis, ainsi que la gestion des litiges déterminent la sécurité de la décision d’investissement. 2M Hukuk fournit également des conseils, du point de vue de l’investisseur, qui purifient le processus des risques.