Processus de vente et d’enchères

(Loi n° 6306, article.6 et règlement de mise en œuvre Article 15 – Analyse juridique dans le cadre de M.15/A)

L’une des conséquences les plus graves des pratiques de transformation urbaine, Il s’agit de la vente des actions foncières des propriétaires qui ne sont pas d’accord avec la décision prise à la majorité absolue. Parce qu’à ce stade, le litige n’est plus seulement un choix de projet, un choix d’entrepreneur ou un modèle de partage ; directement sur la part du propriétaire Mécanisme de vente obligatoire L’opération est démarrée. Loi n° 6306, afin d’empêcher le processus de transformation dans les structures à risque et les domaines d’application d’être entraînés, les parties prenantes au prorata de leurs actions majorité absolue Il trouvait cela suffisant pour prendre une décision; Il a également autorisé les actions des propriétaires qui n’étaient pas d’accord avec cette décision d’être vendues dans certaines procédures. Le règlement de mise en œuvre, quant à lui, a réglementé en détail les documents que cette vente sera lancée, les notifications qui seront effectuées, la manière dont le prix sera déterminé, la manière dont la vente aux enchères sera effectuée et la manière dont le titre et les obstacles seront finalisés après la vente. Par conséquent, le processus de vente d’actions foncières n’est pas simplement une « enchère » ; KRecherche, notification, détermination des prix, vente, enregistrement et juridiction Il s’agit d’une procédure administrative multicouche composée d’étapes. (6306 S. Law M.6/1, M.6/9; Règlement d’application Art.15, M.15/A)

Vente d’actions de propriétaires non désirés

Conformément à la loi n° 6306, dans les parcelles où existent des structures à risque, Reconstruire, faire des évaluations avec le modèle de partage plat ou de partage des revenus, la vente d’actions, l’unification, l’attribution, la division, l’abandon, la création et l’enregistrement du titre de propriété. Toutes les décisions de mise en œuvre de base, telles que Qu’elles soient ou non des parties prenantes, elles sont avec la majorité absolue des parties prenantes au prorata de leurs actions. peut être reçu. Une fois cette décision prise, les propriétaires qui ne sont pas d’accord avec la décision sont dûment informés des conditions de la proposition et de l’accord ; Toutefois, si l’offre n’est pas acceptée, les actions foncières de ces propriétaires entrent dans le processus de vente. Le système ici est la part du propriétaire qui ne participe pas à la décision, plutôt que de forcer directement le propriétaire dans le projet. Pas moins que la juste valeur Il vise à mettre en œuvre la décision majoritaire en assurant son transfert. Le texte de la loi, en particulier les parts foncières de ceux qui ne sont pas d’accord avec la décision. en déterminant la valeur actuelle par la présidence et non inférieure à cette valeur. En disant qu’il sera mis en vente, il a envisagé que la vente soit effectuée sous la garantie d’un prix, et non arbitrairement. Pour que cette vente commence, le règlement exigeait également la soumission d’un dossier détaillé des documents d’invitation à la réunion, des documents de notification au procès-verbal de la majorité absolue, des documents de notification aux documents d’évaluation sous licence de CMB.. (6306 S. Loi M.6/1; Règlement d’application M.15/2, M.15/3, M.15/A/1)

Vente aux autres propriétaires d’abord

Le législateur, la première priorité dans la vente d’actions foncières, n’est pas à des tiers de l’extérieur, mais à des tiers. aux autres parties prenantes donné. La raison en est de s’assurer que le groupe de propriétaires qui prend la décision de transformation peut exécuter le projet en lui-même et que la structure de la propriété dans la parcelle est conservée principalement autour du propriétaire existant. Par conséquent, tout le monde ne peut pas participer à la vente aux enchères lors de la première vente ; La première vente s’effectue uniquement auprès des parties prenantes qui sont d’accord avec la majorité absolue au prorata de leurs actions. Le règlement est très clair à ce stade : « Personne ne peut participer à la première vente, à l’exception des parties prenantes qui sont d’accord avec la majorité absolue au prorata de leurs actions. » Si aucune des parties prenantes n’a accepté d’acheter les actions à vendre lors de la première vente, alors seulement la participation de tiers dans les ventes ultérieures pourra être mise en évidence. Ainsi, le système permet d’abord aux propriétaires, qui composent la majorité, la possibilité d’acheter ; Il vise à poursuivre le projet sans intervention externe. Au cours de la vente aux enchères, le président de la Commission divulgue les informations sur l’action mise en vente et demande une offre verbale, non inférieure à la valeur actuelle ; Les offres soumises sont enregistrées et signées. À ce stade, la vente n’est pas comme un appel d’offres de droit privé classique, Une vente aux enchères administratives, détaillée par la loi et la réglementation exécuté comme. (6306 S. Law Art.

Ventes par la présidence ou TOKİ

La loi réglemente également la possibilité de ne pas vendre aux parties prenantes lors de la première vente. Si les ventes ne peuvent être effectuées auprès des parties prenantes dans les zones à risque et dans les zones de construction de réserves, ces actions Le prix actuel est acheté par la présidence, l’administration ou Tokİ, qui réalisera le projet de transformation. Ce règlement ouvre un champ d’intervention pour empêcher le blocage de la transformation en pouvoirs publics. Dans les structures à risque, le système fonctionne légèrement différemment ; Le processus de vente est répété jusqu’à ce que la vente soit faite aux parties prenantes qui ont accepté ici ou à des tiers qui acceptent d’effectuer une transaction conformément à l’accord conclu avec l’accord des accords conclus. En d’autres termes, alors que l’institution publique dans les zones de la zone risquée et de la réserve peut acheter la part, la priorité dans les parcelles de construction individuelles reste autour du propriétaire convenu et du modèle d’achat qu’ils acceptent. En conservant la même ligne, le règlement a également révélé en détail comment répéter les prochaines ventes si la première vente échouait et dans quelles conditions les tiers peuvent être inclus dans le système. À cet égard, le processus de vente n’est pas seulement un partage entre les propriétaires ; quand La présidence, l’administration ou TOKİ peuvent être directement impliqués dans le processus en tant qu’acheteur. C’est un outil de conversion spécial. (6306 S. Law Art.

Dossier de candidature requis pour la vente et le début du processus

Pour vendre des actions foncières, seulement « Beaucoup sont fournis » Il ne suffit pas de le dire. Le règlement a exigé la soumission d’un dossier de candidature complet à la direction ou si l’autorité a été transférée à l’administration pour que le processus de vente commence. Dans ce dossier, Documents montrant que les propriétaires sont invités à la réunion, le rapport montrant que la réunion avait eu lieu, le rapport montrant que la réunion avait lieu à la majorité absolue proportionnellement à ses actions, ou à l’équivalent du contrat et de la procuration, documents montrant que les conditions de l’offre et de l’accord ont été notifiées aux propriétaires qui n’étaient pas d’accord avec la décision. Documents d’évaluation préparés par les institutions d’évaluation immobilières autorisées par CMB doit être trouvé. En outre, le règlement stipule clairement que les bâtiments n’ont pas à être démolis pour réaliser la vente. Ceci est très important dans la pratique; Parce que la plupart des propriétaires pensent que la vente ne peut être effectuée qu’après la démolition du bâtiment. Cependant, le règlement permet de faire avancer la procédure de prise de décision et de vente avant que la structure ne soit réellement démolie. Par conséquent, les lacunes dans le fichier de vente ne sont pas seulement les défauts de forme ; Dans les futurs procès Toute annulation de la vente sont les principales raisons de l’illégalité qui peut causer. (Règlement sur les demandes M.15/A/1)

Valeur Valeur Valeur

la plus importante assurance dans la vente d’actions foncières, C’est le principe de la juste valeur. La loi a ordonné que la vente ne soit pas inférieure à la valeur actuelle ; Le règlement, quant à lui, a réglementé en détail la manière dont cette juste valeur sera déterminée. En conséquence, afin de déterminer la juste valeur des actions foncières à vendre, au moins trois personnes au sein de la direction ou de l’administration Bedel Tespiti Komisyou est installé. Le Conseil détermine la juste valeur en tenant compte de la valeur de l’immeuble, qui était précédemment déterminé par les évaluations autorisées par le CMB par les propriétaires. En arrière-plan, il existe le système d’évaluation à l’article 12 du règlement ; La valeur de l’immeuble est conforme aux principes de l’article 11 de la loi d’expropriation n° 2942 ou Conformément aux normes d’évaluation acceptées par le Conseil des marchés de capitaux détecté. Ainsi, l’évaluation n’est pas basée uniquement sur des prévisions de marché approximatives ; La zone, le statut de zonage, l’emplacement, la capacité d’utilisation, les caractéristiques environnementales et les données de vente des immeubles sont pris en compte ensemble. La détermination incomplète de la juste valeur est l’une des plus fréquemment soumises à des poursuites dans la pratique. Parce que la détermination de la faible valeur entraîne la part du propriétaire de sa part perdant sa propriété sans obtenir l’équivalent réel. Pour cette raison, l’examen technique du rapport d’évaluation est souvent le domaine de contrôle le plus critique du processus de vente.. (6306 S. Loi M.6/1; Règlement d’application M.12/2, M.12/3, M.15/A/3)

Comment fonctionne le processus d’enchères ?

Une fois la date et le lieu de l’enchère déterminées, cette émission est notifiée aux propriétaires qui acceptent la majorité absolue au prorata de leurs actions, ou à l’entrepreneur auquel ces propriétaires seront vendus, à condition qu’ils soient également propriétaires, et conformément à la procédure de partage du propriétaire. Règlement si l’adresse de notification électronique de cette notification est notifiée au titre de propriété, via l’adresse de notification électronique ; Si non signalé Notification via e-Government Gateway et une annonce pour quinze jours dans la direction pertinente. régule ce qui va être fait. notification électronique, à la fin du cinquième jour suivant la date de l’adresse électronique du destinataire; La notification faite avec la déclaration d’e-gouvernement et de chef est réputée avoir été faite le dernier jour de la déclaration du Mukhtar. Le jour de la vente aux enchères, l’identité des participants est déterminée et un rapport est établi ; Ensuite, le président de la Commission divulgue les informations sur les actions mises en vente, et Pas en dessous du prix actuel Il leur demande de donner. Chaque pair est écrit dans le rapport d’augmentation et signé par le pair. Les participants qui ne continueront pas à augmenter doivent également écrire et signer cette situation dans le procès-verbal. À la fin de la vente, la Commission décide de vendre le plus offrant et dans sept jours Il est demandé de déposer le prix de vente et de signer et de soumettre le contrat conformément à la décision de la majorité absolue et aux autres documents sans aucune condition et sans condition et sans annotation dans le même délai. Si le prix n’est pas payé dans ce délai ou si le contrat n’est pas signé pour une raison non causée par l’entrepreneur, le prochain propriétaire sera transféré. Par conséquent, la vente aux enchères n’est pas seulement avec la logique de « donner l’enchère la plus élevée, vous avez gagné » ; Il s’agit d’un processus en plusieurs étapes complété par le dépôt du prix et la signature des documents de projet.. (Règlement de demande M.15/A/4, M.15/A/7, M.15/A/8, M.15/A/9)

Participation à un tiers

Si les parties prenantes ne font pas la première vente, il est possible pour des tiers de participer au processus de vente ultérieure ; Cependant, cette participation n’a pas été complètement libérée. règlement, uPour que des tiers puissent participer à la vente aux enchères, ils doivent d’abord déclarer par écrit qu’ils accepteront la décision prise à la majorité absolue, qu’ils signeront le contrat pris conformément à la présente décision et aux autres documents requis par la mise en œuvre.. De plus, des tiers, la valeur marchande déterminée de la part de terre à vendre Garantie en espèces au taux de dix pour cent doit déposer. Cette garantie est déposée dans l’unité comptable concernée ; Ceux qui ne remportent pas l’appel d’offres sont immédiatement renvoyés. La troisième personne qui a remporté l’offre doit payer le prix et signer les documents dans les sept jours ; Sinon, la garantie Les revenus sont enregistrés auprès de la présidence. Ce système vise à empêcher les tiers de participer au processus uniquement à des fins spéculatives et à filtrer les acheteurs sérieux qui acceptent vraiment la décision de transformation. La loi et le règlement montrent clairement que le tiers doit se conformer à la décision de la majorité absolue et au modèle du projet après l’achat.. (Règlement de demande M.15/A/11, M.15/A/13, M.15/A/14, M.15/A/15)

Déplacer les hypothèques, le privilège et les droits d’usufruit sur le prix de vente

L’un des problèmes les plus sensibles dans la vente de la part de terre est le sort des hypothèques, le privilège, le privilège, les droits d’usufruit et les restrictions similaires à l’immeuble. La loi et le règlement réglementent clairement que ces droits n’entrave pas la vente.. En d’autres termes, la présence d’une hypothèque ou d’un privilège sur l’action à vendre n’arrête pas l’enchère.. Cependant, ces droits ne disparaissent pas ; Il continue sur le prix de vente après la vente. Le règlement stipule qu’après la vente, le prix de vente sera bloqué afin de ne pas payer le propriétaire sur le compte bancaire sur lequel le prix de vente est déposé, et la situation sera signalée au créancier, à la direction de l’application ou au tribunal. Les droits et annotations du registre foncier sont annulés d’office par le bureau d’enregistrement foncier à la demande de la direction ou de l’administration après la vente. Ainsi, alors que le nouveau Malik achète un titre de propriété propre, les anciennes obsessions maintiennent leurs droits sur le prix de vente. Ce mécanisme vise à protéger à la fois le processus de transformation et les droits des créanciers. Pour cette raison, des questions telles que la façon dont les créances bancaires seront protégées et dans lesquelles le prix de vente sera payé dans les actions confiées, en particulier dans les biens immobiliers hypothéqués, sont donc techniquement importants.. (6306 S. Loi M.6/1; Règlement d’application M.15/A/5)

Processus d’inscription après-vente

Une fois le prix de vente payé, le travail ne s’arrête pas ; Le transfert de propriété d’origine est complété avec l’enregistrement du titre de propriété. Le règlement est leIl stipule qu’il doit être notifié à la Direction du registre foncier et qu’il soit enregistré au nom du nouveau propriétaire.. Une fois le processus d’enregistrement terminé par le bureau d’enregistrement foncier, le nouveau dossier de titre est envoyé à la direction ou à l’administration, et la situation est également notifiée à la personne dont la part est vendue. Avec la vente, le nouveau propriétaire devient souvent partie à la décision prise dans le colis, et le processus de transformation devient contraignant pour lui. Étant donné que les droits et annotations dans le registre foncier après la vente sont d’office, le nouveau propriétaire acquiert une action sans charges ; Cependant, comme indiqué ci-dessus, les anciennes charges sont réputées avoir été déplacées vers le prix de vente. Le processus d’enregistrement après-vente n’est pas seulement la modification du titre de propriété ; en même temps La décision majoritaire a un résultat certain au niveau de la propriété. signifie. Pour cette raison, l’illégalité dans l’une des étapes d’annonce, d’augmentation, de dépôt et de signature de contrats peut entraîner l’enregistrement ultérieur de l’enregistrement comme objet d’une poursuite.. (Règlement sur les demandes M.15/A/10)

Processus d’inscription en cas d’annulation de la vente

La loi n° 6306 réglemente également en détail ce qui se passera si la vente d’actions foncières est annulée par décision judiciaire. Selon la loi, si la transaction de vente est annulée avec une décision judiciaire et que le terrain ou la part du terrain vendu n’a pas été transférée à un tiers ultérieurement, ou si elle n’est soumise à aucune autre demande qui rend l’enregistrement direct ou de fait impossible au nom du propriétaire avant la vente, l’immeuble est immobile. Il est enregistré au nom d’office. Toutefois, en faveur de l’acheteur du montant du prix de vente jusqu’à ce que le retour du prix de vente soit fourni. prêt hypothécaire établissement et enregistré. Ce règlement protège à la fois l’ancien propriétaire qui a perdu sa propriété avec des ventes illégales et garantit que l’acheteur qui paie le prix de vente reste assuré jusqu’à ce que le remboursement soit effectué. En d’autres termes, lorsque la décision d’annulation est prise, le système ne ferme pas le problème en disant simplement « la vente a été ignorée » ; Il équilibre le titre de propriété et la sécurité des prix. À cet égard, l’annulation de la vente est une étape extrêmement sensible qui a des résultats techniques dans la loi sur le registre foncier.. (6306 S. Loi M.6/1)

Paiement de différence en cas d’annulation due à un prix manquant

Le législateur n’a pas toujours préféré annuler complètement la transaction de vente ; particulièrement Prix de vente incomplètement calculé Il a adopté un modèle de correction spécial pour les situations. Conformément à la loi n° 6306, si la transaction de vente n’est annulée qu’au motif que le prix de vente est incomplètement calculé, la décision judiciaire n’est pas sous la forme d’un retrait complet de la vente ; La différence entre le prix de vente et le prix correct à calculer comme spécifié par le tribunal, le paiement de l’ancien propriétaire dont les actions ont été vendues par le propriétaire qui a acheté l’action. appliqué par. De plus, le règlement fonctionnera dans le même sens, cette différence fonctionnera à partir de la date de l’offre. avec intérêt juridique réglementé pour être payé. En fait, si le tribunal décide d’indemniser le préjudice de l’ancien propriétaire par la présidence ou l’administration, la présidence ou l’administration peut payer ce prix, puis l’acheter. La logique de ce système est que si l’illégalité n’est que de valorisation, au lieu de perturber complètement l’ensemble du processus de vente, au profit du propriétaire, solde des prix Terminé. Pour cette raison, les poursuites en matière de juste valeur entraînent des litiges concernant la perception du prix manquant avec différence et intérêt plutôt que le retour de la propriété dans la pratique.. (6306 S. Loi M.6/1; Règlement d’application Art.15/A/16)

Importance du dossier de vente avant la demande de permis de construire

Le règlement a mis en place un mécanisme de contrôle important afin d’empêcher la décision majoritaire de se transformer en licence de facto avant que les actions des propriétaires qui ne sont pas d’accord avec la décision ne soient vendues. En conséquence, avant que la demande de permis de construire soit déposée auprès de l’administration compétente sur la base de la décision de la majorité absolue, la décision et la proposition doivent être notifiées aux propriétaires qui ne sont pas d’accord avec la décision, et une demande doit être faite à la direction ou si l’autorité a été transférée à la vente des actions de ces propriétaires. À la suite de l’examen préliminaire à passer par la direction ou l’administration, le dossier de vente La majorité absolue est-elle atteinte et Si les procédures de notification sont terminées ou non Envoie la lettre contenant les émissions à l’institution pour délivrer le permis de construire. Ce règlement montre que la procédure de vente n’est pas seulement une action indépendante à entreprendre par la suite, mais directement liée au processus de licence et de construction. Dans la pratique, la plupart des litiges découlent de l’affirmation selon laquelle les notifications de vente sont incomplètes ou que le compte de la majorité absolue est erroné, bien que la licence soit accordée. Pour cette raison, le contrôle du dossier de vente avant la demande de permis de construire est essentiel pour lancer la transformation conformément à la loi.. (Règlement de demande M.15/4)

Pourquoi un avocat expert est-il nécessaire ?

Bien que le processus de vente et d’enchères de parts foncières puisse sembler limité à quelques minutes et à un jour d’appel d’offres, en réalité Droit administratif, Loi sur le registre foncier, Loi sur les copropriétés, Loi sur l’évaluation et Loi sur les notifications C’est un domaine technique dans lequel il s’active en même temps. Erreur de calcul de la majorité absolue, mise en place inappropriée de l’appel à une réunion, annonce incomplète de Mukhtar, fonctionnement incorrect de la notification électronique, non-contrôle du rapport d’évaluation sous licence de CMB, déficits de procédure dans la commission de détermination des prix ou commission de vente, inexactitudes des ventes Annonce ou vente De nombreux problèmes, tels que ne pas payer le prix en temps voulu, peuvent entraîner l’annulation de la vente ou la perte de droits lourds en termes de propriétaire. Particulièrement Avocat de la transformation urbaine à Istanbul Son soutien est d’une grande importance en termes de supervision des décisions de la majorité absolue dans des projets de grande et multipropriété, d’établir le processus d’enchères conformément à la législation, de déterminer à l’avance le risque de prix manquant et de déterminer correctement la stratégie de litige. Surtout du côté anatolien Avocat de la transformation urbaine de Tuzla En ce qui concerne les propriétaires qui sont en recherche, le contrôle juridique des documents du début à la fin du processus devient souvent plus important que de déposer une plainte. Par conséquent 2 millions d’avocats juridiques, dans les projets de transformation urbaine, il fournit des services dans l’un des domaines d’expertise de premier plan dans les points où le besoin d’un soutien juridique technique et détaillé est incarné dans le processus de prise de décision, les ventes de parts foncières, les enchères, les litiges d’entrepreneurs et les étapes de litige administratif. Surtout dans les projets de transformation réalisés à Istanbul, Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe et dans les régions environnantes, le soutien d’avocats experts dans les transactions qui affectent directement la propriété, comme les ventes d’actions, est décisif en termes de prévention des pertes irréparables.. (6306 S. Law M.6/1, M.6/9; Règlement d’application Art.15, M.15/A)

Résultat

Le processus de vente et d’enchères de parts de terres est l’un des mécanismes les plus puissants établis par la loi n° 6306 pour empêcher la transformation d’être bloquée ; Cependant, il constitue également l’une des conséquences les plus graves pour le propriétaire. processus ; Prendre la décision de la majorité absolue, la notification dûment de la proposition aux propriétaires qui n’acceptent pas la décision, la détermination de la valeur actuelle, la vente aux enchères, le dépôt du prix de vente, l’enregistrement du titre de propriété, le transfert des charges sur le prix de vente et si nécessaire, le contrôle judiciaire se compose d’étapes. Une carence de tout maillon de cette chaîne peut entraîner une annulation de la vente ou une différence de prix. Par conséquent, le principal problème dans la pratique est seulement « la majorité est-elle atteinte ? » pas la question; La décision majoritaire a-t-elle été établie d’une manière qui est adaptée à la vente, est-ce que la notification conformément à la législation est la juste valeur correcte, la procédure d’enchère est-elle pleinement exploitée ? Chacune des questions doit être examinée séparément. Le moyen le plus important de protéger le droit à la propriété dans la transformation urbaine était de procéder à des audits juridiques rigoureux à ces stades.r.#ATFP_CLOSE_TRANSLATE_SPAN# (6306 S. Law M.6/1, M.6/9; Règlement d’application Art.15, M.15/A)

Foire aux questions

Kentsel dönüşümde çoğunluk kararına katılmayan malikin arsa payı zorla satılabilir mi?

Evet. 6306 sayılı Kanun’a göre riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak uygulamalara hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilebilir. Bu karara katılmayan maliklere, alınan karar ve anlaşma şartları tebliğ edilir; malikin bu şartları kabul etmemesi halinde arsa payı rayiç değerden az olmamak üzere açık artırma ile satılabilir. Kanun koyucu burada dönüşümün azınlık maliklerin itirazı nedeniyle durmasını önlemeyi amaçlamıştır. Ancak satış işlemi keyfi değildir; rayiç değer tespiti, usulüne uygun tebligat, açık artırma ve satış komisyonu gibi çok sayıda şekil şartına bağlıdır. Bu şartlardan herhangi biri ihlal edilirse satış işlemi idare mahkemesinde iptal edilebilir. (6306 s. Kanun m.6/1; Uygulama Yönetmeliği m.15, m.15/A)

Arsa payı satışında rayiç değer nasıl belirlenir?

Arsa payı satışında satış bedeli rayiç değerden daha düşük olamaz. Bu rayiç değer, İl Müdürlüğü veya yetkili idare bünyesinde kurulan Bedel Tespiti Komisyonu tarafından belirlenir. Komisyon, taşınmazın değerini belirlerken genellikle SPK lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşlarının raporlarını esas alır ve taşınmazın konumu, imar durumu, emsal satışlar, kullanım durumu ve piyasa koşulları gibi unsurları dikkate alır. Yönetmelik ayrıca değerlemenin 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesindeki kriterlere veya SPK değerleme standartlarına uygun yapılması gerektiğini açıkça düzenlemiştir. Eğer rayiç değer eksik belirlenmişse, malik satış işlemine karşı dava açabilir ve mahkeme fark bedelin ödenmesine karar verebilir. (6306 s. Kanun m.6/1; Uygulama Yönetmeliği m.12/2, m.12/3, m.15/A/3)

Açık artırmaya kimler katılabilir?

Arsa payı satışında ilk açık artırmaya yalnızca hisseleri oranında salt çoğunluk ile anlaşan paydaşlar katılabilir. Bunun sebebi, dönüşüm projesinin öncelikle mevcut malik grubu içinde yürütülmesini sağlamaktır. Eğer ilk satışta paydaşlar payı satın almazsa, sonraki satışlarda üçüncü kişilerin de açık artırmaya katılması mümkün hale gelir. Ancak üçüncü kişilerin satışa katılabilmesi için salt çoğunluk kararını ve proje şartlarını kabul ettiklerini yazılı olarak beyan etmeleri ve rayiç bedelin %10’u oranında teminat yatırmaları gerekir. Bu düzenleme, satış sürecinin spekülatif alıcılar tarafından manipüle edilmesini önlemek amacıyla getirilmiştir. (Uygulama Yönetmeliği m.15/A/6, m.15/A/11, m.15/A/13)

Arsa payı üzerinde ipotek veya haciz varsa satış yapılabilir mi?

Evet. Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, ihtiyati haciz veya intifa hakkı bulunması arsa payı satışına engel değildir. Kanun ve yönetmelik, bu tür hakların satış sonrası ortadan kalkmayacağını; ancak taşınmazdan satış bedeline taşınacağını düzenlemiştir. Yani satış yapıldıktan sonra ipotek veya haciz hakları satış bedeli üzerinde devam eder ve alacaklıların hakları bu bedelden karşılanır. Yönetmelik ayrıca satış bedelinin yatırıldığı banka hesabına malike ödeme yapılmaması için bloke konulacağını ve alacaklılara bu durumun bildirileceğini düzenlemektedir. Böylece dönüşüm süreci devam ederken üçüncü kişilerin alacak hakları da korunmuş olur. (6306 s. Kanun m.6/1; Uygulama Yönetmeliği m.15/A/5)

Arsa payı satışı mahkeme tarafından iptal edilirse ne olur?

Arsa payı satışı idari işlem niteliğinde olduğu için idare mahkemesinde dava konusu yapılabilir. Mahkeme satış işlemini hukuka aykırı bulursa iki farklı sonuç ortaya çıkabilir. Eğer satış sonrası pay üçüncü kişiye devredilmemişse veya taşınmaz üzerinde geri dönüşü imkânsız bir işlem yapılmamışsa, arsa payı tekrar eski malik adına tescil edilir. Ancak satış bedelinin iadesi sağlanıncaya kadar alıcı lehine satış bedeli tutarında kanuni ipotek tesis edilir. Buna karşılık mahkeme yalnızca satış bedelinin eksik hesaplandığını tespit ederse satış tamamen iptal edilmez; bunun yerine satış bedeli ile gerçek rayiç değer arasındaki farkın faiziyle birlikte eski malike ödenmesine karar verilebilir. Bu nedenle arsa payı satış davalarında en sık görülen uyuşmazlıklar değerleme hatalarından kaynaklanmaktadır. (6306 s. Kanun m.6/1; Uygulama Yönetmeliği m.15/A/16)